房地产公司非住宅类存量货值转资产管理制度模版.docx

xx地产非住宅类存量货值转资产管理制度（年）

编制
xx地产商业资产管理部
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年8月

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.8
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1 总则
1.1 目的：为建立xx地产非住宅类存量资产监管体系，明确其日常管理方法及评估体系，特制定本管理制度。
1.2 适用范围：本制度适用于xx地产旗下开发的所有非住宅类产品。
2 非住宅类存量货值转资产定义及管理规定
2.1 非住宅类存量货值指xx地产旗下开发的所有非住宅产品，自开发交付之日起 1年后仍没有完成销售的货值。
2.2 非住宅类存量货值长期占压公司资金，难以在更长的去化周期消化，对应货值的实际价值在持续贬损。
2.3 所有存量货值每半年进行一次集中盘点，由销售货值转为专项存量资产，编制专项跟踪数据库（结合现有明源系统），由地产总部商业资产管理部牵头营销管理部及各城市公司形成专项管理小组。
2.4 专项管理小组制定存量资产半年度处置方案，将存量资产定期有效的转换成为有价值资产或现金流。
3 非住宅类存量资产监管体系
3.1 销售类物业存量货值监管
3.1.1 非住宅类的可售货值（含商铺、办公、SOHO、公寓、产权车位等） 销售物业每半年进行一次集中盘点。
3.1.2 凡在该盘点周期内达到产品对应分期交付满1年仍处于可售状态的非住宅货值，均以项目为单位将该项目项下对应存量货值相关信息计入存量资产监管库。
3.1.3 存量资产监管库基于公司现有明源体系开发而成，同步更新。
3.2 自持类物业存量资产监管
3.2.1 除明确由xx商管公司负责的项目外，各开发项目中因政府相关规划要求的自持类物业（商业、酒店、自持办公楼等），需在项目启动会前由商业资产管理部确认自持物业开发方案以及自持资产收益率测算及审批。
3.2.2 各类自持物业在竣工交付之日前半年（竣工交付日期以签确版项目开发计划节点为准），列入存量资产监管库。
3.3 配套类物业存量资产监管
3.3.1 开发销售各类物业过程中产生的具有经济价值的配套类物业（会所、车库、社区配套用房等），在竣工交付之日起，列入存量资产监管库。
3.4 其他类物业存量资产监管
3.4.1 除上述定义的各类存量资产外，商业资产管理部在日常管理过程中发现的具备经济价值的不动产、建筑空间、建筑物相关场所经营权等，均需列入存量资产监管库进行定期监管。
4 非住宅类存量资产日常管理方法
4.1 销售处置及其审批
4.1.1 销售存量货值在列入存量资产监管库后，需要制定年度专项销售指标，不得用其他物业销售指标抵充。
4.1.2 存量资产监管库内的销售物业，销售指标（包含销售量、销售价格、去化方案等）由地产总部各相关职能部门联合各城市公司共同审核制定，经分管副总裁、总裁、董事长审批确认。
4.2 直接租赁处置
4.2.1 进入存量资产监管库内的各类型资产，自列入存量资产监管库之日起 2年内不具备销售变现可能性的，应及时采取租赁或其它增值保值手段。
4.2.2 以单一项目为单位，累计需要租赁处置的物业建筑面积小于 1000 平方米的（不含各项目存量车库），由城市公司发起直接租赁处置申请并制定租赁条件，由总部商业资产管理部、总部财务管理部及其他相关部门审核租赁条件，并经分管副总裁、总裁、董事长审批后，计入年度城市公司直接专项租赁处置指标。
4.2.3 各城市公司年度专项租赁处置指标不得与其他经营指标混合处理，租赁台账录入存量资产监管库。
4.3 间接租赁处置
4.3.1 以单一项目为单位，累计需要租赁处置大于1000平方米的（不含各项目存量车库），由商业资产管理部组织城市公司共同进行租赁处置，由商业资产管理部制定租赁条件，由总部财务管理部及其他相关部门、分管副总裁审核租赁条件，且经总裁、董事长审批后，由商业资产管理部联合城市公司共同处置。
4.3.2 由商业资产管理部组织处置的资产，不计入年度城市公司业务指标，由商业资产管理部承担对应专项指标。
4.4 经营抵款及其他处置方式
4.4.1 由商业资产管理部每半年度对存量资产监管库进行盘点一次，凡入库36个月内未取得任何处置进展（除公司自用外，包括销售及租赁处置）的资产经相应权责流程审批确认后列为劣质资产。
4.4.2 对于部分劣质资产，不具备市场化退出、折价退出和租赁处置可能性的，需要采用部分强力手段进行退出，包括供应商债务冲抵，项目改造等措施。
5 存量资产年度管理后评估
5.1 年度存量资产数据库盘点
5.1.1 每年度对存量资产数据库进行一次集中盘点，针对存量资产的变化情况进行分析和整理，制定公司下一年度营销管理和项目开发管理针对性政策。
5.1.2 对各城市公司制定下一年度的存量限制指标，同时对积极去化的存量进行一定程度奖励。
6 其他
本规定自发文之日起执行。本管理规定最终解释权归xx地产商业资产管理部。

xx地产商业资产管理部
年8月16日