论文-房地产融资.doc

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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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地产巨头负债率飙升 央企地产股逆势扩张
房地产门户-搜房网 2010年11月05日09:37 来源：中国指数研究院
地产调控之下，A股各种融资渠道被一一堵死，地产公司资金链考验日益严峻。相对A股地产股而言，在香港上市的中资地产股则幸运得多...

地产调控之下，A股各种融资渠道被一一堵死，地产公司资金链考验日益严峻。相对A股地产股而言，在香港上市的中资地产股则幸运得多。
在香港上市的中资地产股中，迄今为止，只有中国海外(00688.HK)发布了三季报，其余几家，则只是发布了九月或前三季度的综合财务数据。
令人关注的是，已发布财务数据的地产巨头正呈现日益明显的两极分化，正所谓几家欢乐几家愁。
央企中国海外和远洋地产(03377.HK)销售额均大幅增长20%以上，两者正在积极扩张，中国海外对港澳物业表示了浓厚的兴趣，远洋地产计划收购奇盛地产，地方国企越秀地产（00123.HK)9月销售额同比增长近1倍，正在考虑发新股融资。而上海证大(00755.HK)则继续募资以收购今年2月刚刚夺得的上海外滩地王，其合作伙伴绿城中国(03900.HK)也在充实资金池，此二者因为资产负债率过高，资金链颇为紧张，被标准普尔降级。
可以看到的是，这些中资地产巨头间几乎都在想方设法压低负债率。中国海外三季报特别表示，净负债率已下降至47.7%左右，越秀地产的负债率也不会因收购广州周边地区的5幅土地而上升多少，其42.5亿人民币的收购款中的大部分，也许将通过发新股所获的资金弥补。
中国海外压低负债率
中国海外的资产负债率近5年一直维持在50%以下，在众多中资地产股中财务情况相对较好，因此在2008年金融海啸后，股价最先回复至2007年高峰水平。不过，在2008年，公司的资产负债率一度上涨至46.8%，比2006年和2007年大幅增长，后两者分别是34%和30.2%。
众所周知，2008年上半年，正是国内地产市场炽热之时，大部分地产公司的资产负债率都急剧上升，一些地产商甚至产生了资金裂隙，导致当年10月险些陷入破产境地。
中国海外有一个明显的特点，就是1季度的净借贷率起伏较大，近5年间，该公司的净借贷率曾在2008年1季度时达到高点，首次超过50%，为57.5%，今年一季度时净借贷率为48.4%，不过三季末时已下降至47.7%。
据披露，中国海外净借贷率的下降主要与积极销售回款有关，尽管在今年前三季度公司曾在西安新购一幅可开发面积达45万平方米的土地，又在澳门斥资17.5亿港元买了一块地。但是，今年9月底，中国海外已售出南京长江二桥项目，该项目今年11月完成后，可带来16.0亿元现金，其中利润约3亿港元。
央企地产股纷纷逆势扩张
中国海外今年前9月的营业额约259亿港元，利润约114亿港元，同比增长59%。
香港另一中资地产股龙头远洋地产的销售额增幅与中国海外差不多，同比增长约25%，销售额达135亿元，据该公司高层透露，目前远洋地产已完成全年销售目标的83%。
目前，远洋地产的净负债率约54%。与中国海外相比，远洋地产的扩张策略更为进取，截止今年9月30日，该公司新增土地储备约507万平方米，主要集中在北京、上海、青岛、大连等地。有分析师认为，远洋地产的销售额上升是因为实行了弹性的定价策略，今年在北京推出的两个主要项目的定价分别为1.7万元/平方米和2.5万元/平方米。
由于目前远洋地产手中仍持有约140亿元现金，令该公司可以在不少同行进行谨慎的战略收缩时，仍有实力收购其他公司。从9月开始，远洋地产在资本市场上最大运作就是委托法巴资本收购香港上市公司奇盛集团(00174.HK)，当奇盛集团小股东尽数向远洋地产售股后，该公司可能退市，而远洋地产将获得该公司目前所有的开发地块。远洋地产修改后的收购价格约每股1.658港元。
无独有偶，中资地产巨头五矿建设也在进行一系列收购，最近，五矿建设将完成向天津滨海新区和中润城镇注资5.5亿元的计划，以进行重组。
相比之下，地处华南的地方国企越秀地产则相对谨慎，该公司采取了与去年五矿建设类似的举动，配股集资，该公司去年才完成与越秀交通的分拆，变身为纯粹的地产股。
配股前，越秀地产持有的账面资金约70亿元左右，配股后，越秀地产持有的现金可达到100亿元。越秀地产今年的销售目标定在79亿元，据该公司内部人员称，今年完成这个目标没有问题。
绿城中国负债高企被降级
不过，也有一部分地产商因为较激进的扩张策略而导致资产负债率迅速上升。其中，绿城中国的资本负债率一度高达158%，因而被标准普尔降级。与该公司一起被下调评级的还有上海证大，理由同样是资产负债率较高。
上述两公司最近一次合作是一起开发位于上海外滩的国际金融服务中心地块。今年2月，上海证大以92.2亿元夺得了该地块。刷新了上海“地王”成交记录。然而，接下来的几个月，上海证大却在为收购地块的资金而积极行动。一波紧似一波的调控令不少有意向的投资者打消了贷款的念头，而该地块的缴付期也一再拖延。
在上述地块的出资中，上海证大已出资约10亿元，按照协议，合作伙伴复地集团(02337.HK)需出资25亿余元，杭州绿城出资8.5亿元，上海磐石投资出资1.8亿元。
也就是说，在今年5月左右，上海证大联合体已支付了46亿元的土地款，但如何支付剩下的50%土地款，上海证大已与复地和绿城展开协商，据称目前还有部分款项没有到位。对于后两者来说，其资产负债率在同类公司中并不算低。
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你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。
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