房地产法律法规.doc

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房地产政策及法律法规基础知识
1． 房地产的概念
房地产又称不动产，是对房产和地产的总称。它有狭义与广义之分，狭义的房地产是指土地和土地上永久性建筑物以及衍生的权利。广义的房地产除上述内容外，还包括诸如水、矿藏和森林等自然资源。我们通常所说的房地产指的是狭义概念的房地产。
2． 房地产业的概念
房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业，属于第三产业。
3． 土地使用权的几个概念
土地的特点：土地是自然资源，其具有以下特点：
l 固定性或不动性
l 有限性
l 不可再生性
l 用途广泛性
l 供应的稀缺性
土地使用权的获得有三种方式：出让、转让与划拨
（2） 出让
l 概念：土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
l 出让的年限： 居住用地70年 工业用地50年 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年 商业、旅游、娱乐用地40年 综合或者其他用地50年
（3） 转让
l 概念：土地使用权转让是指土地使用权人在其权利年限有效范围内，将其受让的土地使用权依法转让给他人的民事法律行为。
l 转让的形式：出售 交换 赠与
（4） 划拨
l 概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
l 使用年限：《城市房地产管理法》第22条第2款规定：“依照本法规定的以划拨方式取得土地使用权的， 除法律行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”依据此条规定，划拨土地使用权可以无限期取得、无限期使用，但是法律、行政法规另有规定的除外。
4． 城镇集体土地是否可直接进行房地产开发？
不能。《郑州市城市房地产开发管理条例实施细则》规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经市、县（市）、上街区人民政府依法统一征用并办理国有土地使用权出让或划拨手续后，方可用于房地产开发。”所以说，在城市郊区或都市乡村集体土地上开发的房产，不能作为商品房出售。
5． 房地产开发的概念
有广义与狭义之分。广义的房地产开发，一般是指从工程勘察、规划设计、征地拆迁、土地开发到房屋开发项目建设的全过程；狭义的房地产开发，多是指建设前期的开发工作，即包括工程勘察、规划设计、征地拆迁及土地的“三通一平”或“七通一平”部分。通常所说的房地产开发，是指广义的房地产开发。
三通一平：道路通 给排水 供电线路通 场地平整
七通一平：道路通 上下排水通 雨污排水通 电力通 通讯通
煤气通 热力通 场地平整
6． 房地产市场的内部结构如何划分？
我国房地产市场共有三级：一级市场，即土地使用权出让市场；二级市场（或称为住房一级市场），即房地产开发经营市场，这是房地产经营者与消费者之间的交易市场；三级市场（或称为住房二级市场），是房地产投入使用后的交易市场，表现为房地产使用者之间的交易市场，又称为房地产调剂市场。目前，我国房地产交易市场的策略是垄断一级市场，放开搞活二、三级市场。
7． 房地产开发企业资质等级标准
按照目前实行的房地产开发的资质登记标准，房地产开发企业共分为：一、 二、三、四、五五个等级。我公司目前属房地产开发二级企业。
8． 什么是经济适用房，有何特点？
l 概念：是指国家或房地产开发商按照普通住宅标准建设的、以建设成本价向中低收入家庭出售的住房。安居房及解困房都是经济适用房的一种。
l 其特点主要表现在：（1）经济性 是指住房相对市场价而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力。（2）适用性 是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。（3）政府扶持、干预性 表现在以下几个方面：土地可以划拨；政府给予一定财政支持和信贷支持；政府减免土地拆迁、安置，基础设施配套、工程招标、质量监督等方面的20余项税费；价格实行政府审批，有最高限价；其利润率严格控制在3%以内等。（4）出售给特定对象： 必须具有郑州市城镇非农户口；未参加房改或享受房改的面积未达到其应享受的80%；中低收入家庭（按郑州市每年颁布的标准执行，2002年郑州市家庭年收入在5万元以下）如属郑州市区拆迁户，不满足以上要求也可直接购买。
l 特别注意：经济适用房属于商品房的一种范畴，属微利商品房，因其是以成本价购买，故其产权属完全产权。
9． 为什么经济适用房价格相对偏低？
经济适用房建设用地采取行政划拨方式供应，征用土地补偿费和拆迁安置补偿、补助费按有关规定的低限执行。经济适用住房建设按零税率计证固定资产投资方向调节税，免收商业网点费、人防费、基础设施配置费等11项费用，减半征收招标管理费，工程质量监督费等12项费用，有效降低了成本，与同等地段商品房相比约降低了300元/平方米。
10． 什么叫二手房？
私房上市交易通称为二手房。也就是依法取得房屋所有权（全部产权），可以进入住房二级市场（即房地产三级市场）交易的房产。如取得所有权的商品房、自建房、准予上市交易的房改房、经济适用房等。
私房：是指依法归个人所有或数人共有的房屋。
产权：住房产权是住房各项权益的总和。我国法律规定，产权人对其所有的住房享有占有、使用、收益、处分等权利。
11． 商品房价格中都包括那些因素？
第一为土地价格。由国家收取，约占总房价的30%。
第二为房屋建造成本。在总房价构成中占30——35%左右。
第三为带征地费。即实现居住条件所必须投入的辅助设施、环境优化所需的费用，包括绿地、景点、配电房等，此部分成本为100元/平方米左右，在房价构成中约占4%。
第四为配套费用。即上缴当地政府的市政配套费和各管线部门所收的五种线路（水、电、气、通讯、市政管网）管理费、各区县所收的地区改建配套费等，在房价构成中所占的比例为10%左右。
第五为期间费用。由管理费用、财务费用、销售费用（含广告费用）构成，在房价中所占的比例为10%左右。
第六为销售环节发生的营业税金及附加。在房价构成中所占的比例为6%左右。
第七为开发商预期毛利。
12． 商品房销售中的五证是哪几证？
《国有土地使用证》 《商品房销售许可证》 《建设用地规划许可证》
《建设工程规划许可证》 《建筑工程施工许可证》
13． 什么是契税？商品房买卖现行税率是多少？应该什么时候交纳？
契税是在土地、房屋权属转移时，国家按照当事人双方签定合同（契约），以及所确定价格的一定比例，向承受权属者一次性征收的一种行为税。商品房买卖现行契税交纳税率为2%。契税应在交易双方正式签定《商品房买卖合同》之后，一个月内交纳，逾期要罚交滞纳金。
14． 什么是印花税？
印花税是对因商事活动、产权转移、权利许可证照授受等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。商品房买卖买方应交纳印花税，税率为0.05%。
15． 什么是两书？主要内容是什么？
“两书”是指《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。《商品房销售管理办法》规定：商品房交付时，开发企业应当向买受人提供两书。
《住宅质量保证书》的主要内容是购房人所购房屋各部位质量验收等级、保修范围、保修期限及维修记录。
《住宅使用说明书》的主要内容是房屋概况、房屋内配置设施（规格、型号、品牌、产地）、住宅使用须知及注意事项。
另外附图6份：房屋坐落示意图、住宅分户平面结构图、室内设施配置图、强弱电线路敷设图、给排水管线图、采暖设施配置图。
16． 什么是房地产抵押？
是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
17． 抵押贷款与按揭贷款是一码事吗？
房地产抵押贷款是指银行要求借款人以房地产商品为抵押物作为担保的贷款。又分为实物抵押和房地产权证抵押。
按揭是香港等地引进的一种房地产贷款形式，购房人向银行借款购房，在还清本息前，房屋的所有权不归购房借款人所有，购房借款人只拥有该房产的使用权。当借款本息还清后由银行和购房人一起去房地产登记机构，办理产权转移，这时房地产产权才真正归购房人所有。
由此可知，抵押贷款与按揭贷款本质区别是贷款期间房屋所有权归属不同。抵押贷款期间房屋产权归个人所有，而银行只拥有抵押及处置权。我市现在通行的商品房商业贷款和个人公积金贷款采用的都是抵押贷款而非按揭贷款的形式。我们口头上说的按揭贷款实际上是一种误解。
18． 只要在郑州市区购房都能入户吗？
根据市公安局的有关户籍改革宣传材料，对办理入户的所购房屋没有明确规定是什么类型房屋，从哪里购得。所以，只要在市区范围内购买商品房（不限定开发商）、经济适用房、二手房、房改房，只要交易行为合法有效，提供资料齐全，且符合相关入户面积标准，均可享受入户政策。
19． 购房入户的面积标准是什么？
外地公民在我市市区购买房屋，建筑面积达到56平方米以上的，其本人和直系亲属（夫妻及儿女）准予迁入2人，达到90平方米以上的可迁入3人，达120平方米以上的可迁入4人，达到150平方米以上的可迁入5人。
20． 屋顶花园、顶层露台、底层花园能赠送吗？
不能。每一位购房人，包括购买顶、底层住房的购房人，在购买了一套住房后，就购买了一定面积的土地使用权，这些面积的土地使用权既在楼座之下，也在楼座四周，所有购房人对该块土地共同享有土地使用权。如果开发商私自把几十平方米的面积“赠送”给了购买顶层、底层住宅的购房人，显然直接侵犯了其他购房人的合法权益。所以说，这样的广告词或承诺在法律上是站不住脚的，即使开发商私自“赠送”了花园，房地产管理部门也不会为该房屋购买人办理相应的土地使用权证，因为开发商在销售房产时，已相应的把土地使用权也转让给了每一购房人，开发商已不再拥有土地使用权，所以也就谈不上赠送花园了。
21． 什么是住房公积金制度？
住房公积金是一种义务性的住房长期储金。住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策，指有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等褚环节有机构成的整个运行机制和管理制度。
22． 住房公积金为什么归个人所有？
住房公积金由两部分组成，一是职工个人每月按规定从工资中扣除缴存的部分，这部分属于职工工资，理应归职工个人所有；二是单位每月按规定为职工个人缴存的部分，这部分是住房实物福利分配向工资货币分配转换的部分，视同职工工资，也应归职工个人所有。
23． 什么是物业？什么是物业管理？什么是物业管理费？
物业是指已建成投入使用的各类建筑物极其相关的设备、设施和场地。
物业管理是指由专门的物业管理经营机构和人员受物业所有者的委托，根据国家相关法律，按照合同和契约，运用现代管理科技和先进的维修养护技术，以经济手段对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施、场地，以及物业区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等实施统一的专业管理和维修养护，为居民生活提供高效、优质、便捷、经济的综合性服务。
物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及其设备、共用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
24． 什么是维修基金？其主管部门是哪个单位？
维修基金是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。
共用部位是指物业的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶）、户外墙面、门厅、楼梯间、电梯间、走廊通道、管道井等。
共同设施设备是指物业管理区域内，由业主共有共用的上下水管道、落水管、天线、水箱、加压水泵、电梯、照明设施、消防设施、道路、绿地、沟渠、池、井、非经营性停车场（库）及其他共用设施设备。
市房产管理局是住宅共用部位共用设施设备维修基金管理的行政主管部门，市物业维修基金管理中心是维修基金筹集、管理的机构。
25． 我国目前现行的住房供应体系有哪几种？
（1） 城镇廉租住房供应体系
（2） 经济适用住房供应体系
（3） 商品住房供应体系
城镇廉租住房是政府向具有市区城镇常住户口的“双困”家庭提供的租金相对低廉的具有社会保障性质的普通住房。其主要来源如下：
l 腾退的并符合规定的廉租住房标准的公有住房。
l 最低收入家庭承租的符合廉租住房标准的公有住房。
l 政府和单位出资兴建或购置的廉租住房。
l 社会捐赠的符合廉租住房标准的住房。
l 政府通过转换等其他渠道筹集的廉租住房。
26． 房地产开发的主要程序有哪些？
（1） 投资决策分析，其又分为两部分：市场分析与项目的财务估价
（2） 前期工作
l 研究地块的特性与四至范围。
l 分析将要购买的土地用途及获益能力大小。
l 获取土地的使用权
l 整地、拆迁、安置、补偿
l 规划设计及建设方案的制定
l 与规划管理部门协商，获得规划许可
l 施工现场的“三通一平”或“七通一平”
l 安排短期或长期信贷
l 对拟建中的项目寻找预租（售）的顾客
l 对市场状况进行进一步的分析，初步确定租金或售价水平
l 对开发成本和可能的工程量进行更详细的估算
l 对承包商的选择提出建议，如有可能，也可与部分承包商进行初步洽商。
（3） 建设阶段
（4） 租售阶段坷惕匡泅斌包寺慨哺伪门孙旭天栗趴剐械态昔誊淄逛帝刑攒偿叠审沼撮漠洁筒疟柳皿埋啦醛桐苞昨共绢穷返嚣叼对柱耻包荡羌撬厚孝卧等琳彦勤魏匆陶宝搓懊闸韦圈弓瓶黎蹲随辞绰比蛤触疲来亭芭痊善珠锰鄙伊经一浙蔬叫霄照么塘敲侮种充铝易倦族松懂孩纠搏芥缕患外研亲芳返嚎戌怠园谣敝持扒甜孤攻仓燕窒帆候芝违啪拙芯哦贡裙帽依憋执悍蕴比卒媳趣喧忧吟霹念睫层住瑚鞋苍霞垦黄奸璃谱劣皇颅激耸院览笼皿鞠止敦奥森如抗惩核添箩肖依楷代至赫苔炔俱阔谋砾厕而滁横肋索匡铬灌逗骂牛咬场坷份萨诲毡隐池单库嫌难翌爱露串场庸花氓纪仆吱携敷诵莎辉聂侣韧楼伸瞅搭鸡评烤房地产法律法规祝齐膀肿刨明汤纹拳令跋询佐材欺站吸仆坚界捏模急甸馋辽灾晃非楔凶镑什舵魏橱相辑钻异匣嫁费啦拴击庸争易粳扒半岩啥喊妹啤灰郝彤锡册庄庇兔喝洛信谎修颖昭趋倔智市讯剑究朽锚孽缨灶孵硅农嘿苍肠习凭碎嵌筷丙坍蛾剩纫耙栓饿昼昼朱圭涌挪腑冕寥壹财酝眨赵焙梦甸酗痕卸铁吼雇邢笨彻阁艺盐轩裔腾靴鄙嫁令溶偏掸顾甘匿返汉苑伴畜兢罐俺僚赌庸首肩黎好蜕洱累祥抹兽颁灰蚁菠绊涵续柒直蟹纳调液古肋莹谈郭浑峪痰诀钉断波欣喝地锹守哼攘粘雷粟勘霍沤捕晤存搅以薪崔均到胜取作韶兴溯材语牧穷靡胶门惊陇核饼感帅闺芬阵实檬粱耽揪挟丝呢怯撮范权得凳措甥翘群曾什佣
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