房地产公司工程管理全套文件.doc
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4、 项目策划与管理:产品策划、开发计划、投资计划 项目开发建设工作的组织、协调与管理 项目开发建设目标设定与控制总工室:1人 设计任务书 规划方案评审,施工图设计跟踪 技术管理 质量流程跟踪,质量目标管理(目标分解,目标考核)工程部:8人,其中部长1人,土建4人,水电2人资料员1人 施工组织设计,现场组织与管理,现场协调(各标段、各专业) 工程质量管理、进度管理 配合材料设备的招标与采购,配合预结算编制及成本控制 工程资料的整理与汇编预算审计部:4人,其中部长1人,土建造价师2人,水电造价师1人 预结算编制及审计,成本控制与管理 招投标管理,合同管理 材料设备的招标与采购二、岗位责任1、副总经理
5、岗位责任市场开拓:1了解国家和地方的宏观微观经济政策,搜集与分析市场信息,为总经理进行公司战略决策提供依据;2广交朋友,打造企业人脉,改善企业经营的外部环境,建立企业经营的外部支撑平台;团队打造:根据公司业务性质及行业特点,协助总经理进行团队建设。 1建立健全公司规章制度,确立公司架构,定岗定员定待遇,明确岗位责任权利,聘任德才兼备员工,全面打造项目运作流程,实施科学管理;2结合工作实际,制定并实施学习计划,提高团队整体素质;创立有自身特色的企业文化,并贯彻实施于公司业务运作的全过程;3打造提炼并形成一个具有“德才兼备型人才,科学创新性管理,优质优价性品牌”的企业核心竞争力;日常管理:1制定工
6、作计划,召开工作例会,监控工作流程,考核目标实施,审核财务报表,协调部门合作,评估工作绩效,年终工作总结;2协助总经理主持召开各种专题会议、总经理办公会议,在授权范围内主持与管理公司日常工作;项目策划:协助总经理组织相关单位、部门和个人进行项目策划。1组织市场调研,把握市场脉搏,了解市场有什么,缺少什么,需要什么,进行供求分类分析;2调研客户群体,分析购买行为,了解市场上有那些客户,其家庭月收入多少,月供能力多少,购房目的是什么,购买行为与方式如何;3地块周边调研,挖掘地块优势,展现期房期望,调查了解地块周边配套现状、环境与远景规划,透支卖点;4组织楼盘调查,设计项目卖点,调查市场现有类比楼盘
7、和特色楼盘的规划设计特点、主力户型、市场定位、营销策略及操盘手法,结合当地民俗风情,从规划设计、户型设计上创新,营造健康、生态住宅,从环境营造、物业管理方面提高品位与档次,营造安居乐园,引入各种概念,赋予楼盘丰富的精神内涵;5根据以上各种调研与分析,准确寻找市场切入点,进行区域定位、功能定位、建筑风格定位、主力客户群体定位及价格定位。确定营销策略,明确操盘思路与手法。项目管理:在公司授权及岗位职责范围内,全面主持项目开发管理工作1根据项目策划,组织编写并审定项目勘察与设计任务书,内容力求详尽,体现策划意图,贯彻成本控制概念;组织并参与设计方案评审,提出修改意见,完善设计方案;组织监控施工图设计
8、全过程,确保技术上可行,经济上合理;2根据项目策划,编制并审定项目开发全面工作计划,制订项目开发目标体系(含利润、成本、进度、质量、动态销售均价、动态销售比例、自有资金投入、资金流量、动态资金回笼、树立品牌等目标),根据各岗位责任,细分目标到部门到人;组织编写并审定各种工程、设备及材料的招标和合同文本,组织招标投标活动的进行,组织谈判,顺利签订合同;3根据设计文件及项目开发全面工作计划,组织编写并审定施工总组织设计,对技术方案、总平面布置、总进度计划、施工用水电容量、施工机具布置等进行切实可行、行之有效的总体设计,并在施工过程中严格控制;4根据设计文件及项目开发全面工作计划,组织编写并审定项目
9、投资估算、投资计划、成本控制指标体系,组织编制并审定项目运作全过程成本监控方案,监督实施并评估其绩效;5根据项目开发全面工作计划及当地建设管理规定,制定报建计划,提出报建要求,协调报建设计出图,控制报建进度与成本;6监控现场管理,严格流程管理、技术管理、材料质量管理、施工质量管理、经济签证管理、资料管理、进度控制及成本控制,督促检查并评估其绩效;7全面组织协调工作,协调各单位、各部门、各标段、各工种、各专业及当地政府与村民友好合作,保证工程施工的顺利进行;8监控广告投放、房源控制、价格控制、销量指标、营销成本控制及资金回笼等流程,规避风险,确保销售目标的实现;9组织各级验收与交楼,保证项目开发
10、的圆满完成。2、总工程师岗位责任1在总经理的领导下,分管项目的有关技术管理工作。2参与投资项目策划,抓好总图规划,方案布置,户型设计,组织初步设计及评审,配合报建、审批工作。3按审批要求组织施工图设计和审查工作。深入设计现场,监控设计质量,使设计优化合理、安全、经济、最大限度地减少投资,降低工程成本。4组织编写施工组织设计,审查各施工单位的施工组织设计及施工方案,并督促在施工过程中严格按其执行;认真阅读图纸、组织设计技术交底,图纸会审工作,审查图纸会审纪要。5参与对投标单位及投标人员的资质考察和确认,参与对工程设备和材料的考察和认证。6参与考察和选择监理单位,检查和督促监理人员严格按监理规范要
11、求对工程质量进行巡视和检查,重点部位旁站,充分发挥监理职能。7深入施工现场对关键部位和工序进行定时和不定时的检查与抽查,确保结构安全和使用功能;组织工程质量检查,地基基础、主体和工程竣工验收、资料整理归档工作;组织衔接和及时处理施工过程中的质量技术问题;配合抓好工程进度,安全和成本控制,以及各施工单位的工作协调工作。8指导物业部对建筑物进行合理的维护管理,做好交房后客户装修咨询和管理指导工作,确保房屋结构安全水电气使用合理。9考核和培养所属工程技术人员的工作责任心和处理技术问题的能力。10随时接受和完成总经理布置的临时性工作。3、工程部部长岗位职责1认真贯彻国家政策法规和公司规章制度,维护公司
12、利益,严格执行工程施工管理程序;2切实执行公司建设计划,尽全力确保实现;3严格执行与各单位签订的合同条款;4编制项目施工总组织设计,从标段划分,施工用水、电、场地、进度、质量、安全等方面进行全面系统设计并加以实施;5组织好开工前的各项准备工作及与政府、主管部门周边关系等协调工作;6组织设计施工及有关单位进行施工图纸会审和技术交底;7配合有关部门做好预估算及材料设备、施工单位的技术质量考评工作,配合工程成本管理;8参与审核施工方的施工组织设计和施工图纸会审,并加以督促落实;9检查工程质量,严把隐蔽验收关,严把设计变更和经济签证关,督促工地施工安全文明管理;10督促施工进度,为施工进度顺利进行创造
13、条件,收集各类统计报表;11组织参与有关工程的工作会议;12控制工程拨款,根据进度、质量等实际情况执行合同条款;13复核材料、成品、半成品、设备质量证件出厂证明,监督送检,确保材料设备的进场合格;14办理、参加各单项工程的竣工验收及分部评定工作;15协调处理好周边关系、政府关系、各分包单位、各专业、各工种间的关系;16做好销售配合工作,做好房屋交接的实物和各项文字资料工作;17衔接并配合物业交接工作,做好相关售后维修工作。4、土建、水、电专职工程师岗位职责1、服从工程部领导的安排,尽职尽责、认真、勤奋、细致地做好本职工作;同时支持并配合其他相关专业人员的工作。2、熟悉图纸,参与图纸会审,尽快发
14、现设计图中存在的问题,积极向设计人员咨询并提出建设性意见。3、对工程进度、质量、投资、安全负具体监管责任,对各项目的质量、进度、投资、安全要有预见性并提出书面意见。根据现场进度,组织好各专业单位进场,协调解决现场的各项具体问题。4、熟悉有关建筑规范、标准和强制性条文,准确掌握施工合同的规定和要求,自始至终严格要求各协作单位按合同、按图纸及国家、地方有关规范组织施工,对不按上述要求施工者,应果断采取措施,包括口头警告,并监督其实施返工和实施停工整顿,确保工程施工质量,严禁降低标准,姑息迁就。5、对现场施工负全部责任,及时向上级领导反馈现场施工情况;参与有关工程质量、技术、安全等专题会议;组织并参
15、与隐蔽工程、分部工程、分项工程验收,并签署意见。如遇现场紧急情况应立即采取必要的防患措施,同时第一时间上报上级领导。6、对工程进度款的拨付从工程进度(是否计划进行)、质量、安全上签署意见,对于因设计变更、技术核定等引起的经济签证有初步签字权。7、积极配合质监站工作人员的工作,协助质监员及监理人员处理相关质量问题。8、按照公司统一规定,每位现场代表完成对工程进度、质量、投资控制的过程中,应每天有详细的施工日记,记录当天的施工情况(部位、人数、材料、设备进出场等等)及周边环境(停水、停电及其他)。9、参与主管工程项目的验收工作。10、工作中应热情接洽每位客户的咨询,对客户所提的变更意向和要求应礼貌
16、地向其解释能否变更及执行程序。5、资料员岗位职责1服从主管领导的安排,兢兢业业地完成本岗位和领导临时交办的工作。2认真学习并掌握建设行政主管部门、档案部门对房地产开发项目技术资料管理的有关法规。3参加工程部组织召开的各种会议,做好会议纪要,根据需要进行整理,形成文件并存档。4及时将项目开发过程中的各种往来文件、图纸、资料进行收集、保管及装订归档,做好历史资料的数据化处理工作,做到资料齐全,查阅方便,并做好查阅、借阅的登记工作。5及时做好技术资料的收发和统计工作,并做好对部分资料的保密管理工作。6在监理单位、施工单位的配合下完成已竣工项目的资料备案、存挡。7完成与物业公司、业主的资料交接工作。6
17、、预算部部长岗位职责1负责公司开发项目工程全过程的成本控制管理;编制开发项目的总投资估算,为公司投资决策提供依据;2组织工程建设招投标工作。负责工程项目的勘探、设计、监理、施工及设备材料采购合同的洽谈和所有工程合同的签订,并对工程全过程行使合同管理职能并监督合同的执行情况;3负责对材料、设备价格信息的审查工作;4负责工程项目材料采购的招投标组织工作。跟踪招投标进度,根据开标意见向公司领导提供选择建议;5负责审核施工单位报送的资金计划、材料计划,审查进度付款额,掌握工程施工实际投资额;6负责与各部门之间工作的相互支持、协调工作7负责部门人员的管理、业务指导和业绩考核。8负责部门工作计划的制定及日
18、常管理工作;9对公司下达的计划任务的贯彻、落实,对成效承当责任。10组织本部门业务和公司文化方面的学习,关心员工的学习、工作和生活。以身作则,搞好协作关系,提高凝聚力。11审查工程结算;复核和检查预算人员的预、结算和资料;12参与图纸会审和工程竣工验收;13深入工地,了解工程变更情况,随时掌握市场动态,参与项目竣工验收;14负责解决工程施工过程中的索赔以及合同纠纷。7、土建造价工程师岗位职责1熟练掌握和合理解施工图纸、定额内容及相关取费文件精神。2及时准确的合理的编制土建专业工程的预算及其标底;3参与编制或审查安装工程预结算工作,结算资料应条理清楚,内容明确。4复核和审查施工单位预算人员所报送
19、的预、结算资料;5客观认真地审查工程经济签证单和合理确定计价方式和单价;对现场工程师不合理的签证有权按实际情况核减。6结合工程现场实际情况,及时核对与施工图有偏差的内容并仔细与现场工程师沟通,做到变更数据的来源准确、明白。7积极主动的参与调查或收集有关主要材料的市场价格信息;8配合相关部门的材料和发包工程合同的签订,提供相关的预、结算资料;9及时掌握、分析和反馈建筑材料价格的市场动态。10参与工程开工前的图纸会审并提出影响工程造价的相关问题11加强学习,不断更新知识,时刻掌握和了解最新的工程造价信息。12深入工地,了解工程变更情况,参与项目竣工验8、水、电安装造价工程师岗位职责1熟练掌握和理解
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