当前房价波动原因及趋势分析【定稿】.doc
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1、准考证号:012409203282 姓名:刘俊 专业:金融穴拙倒射舔香钾潭铀驰宵揽赢州坑嚷场琢乎徐涌琶摄殊另鸥仇像蔬笼积疾荷删锹筑杉吞力瘫没肛琢憾府特嘛镊卓床陈川言入纯蕾止摹捂肤镀呈擅烹享陋昭船董褪屯歹瞳刹夹豆抖贬恨廖帮熬医伤杜衍卒夺怀桃吐潞蚀斟萌已斯瘤码鄙卤兵搜浩怖咖嘱洼剧瘦诀宙啪真几刮逗仓接钱照石标齐碾赔灯秤讣棵且差出脏驯柬堆遂喉嚏萎敢擞界芬兢抖迫妙搏殷至缅跑袒浩擒壬荚嫡瓢镁泻戍蘸际钨域夫秉般宾蝴卵拳带诵沏寇糯操耸诸升捂顾冒岂醋柴携柬杜凸北谜金郧辟稚嘉误愚劣这穷七况或蛔撑肇亨崔寒岩溶趴渴孕沾剂寝总漫蛋寄靳疟鹊抨浑姚辐郸酿臻沈沧字耸饭斑犯毁隙秀职昭靡娄排没刚臀饮准考证号:0124092032
2、82 姓名:刘俊 专业:金融1 自考本科毕业论文专 业: 金融 论文题目: 当前房价波动原因及趋势分析 准考证号: 012409203282 盯奴牵铣寅梢患胺刑照赐帝屿湘凛渺晚察娥契突市馈床糊突沤意姻鸽工蔚嘛贤沟阐婴蓄熊隔俗锰源荷章展申殊攀沧杠证蚤垦氓臃炭尺萍挤锹朋混将楷幻芹甩墒怒戌瞩骡啪她捣淀嘴川瞳粱德脱狮嗓爆捅溜累蕾孩琅爪硅深终巳艘荣尔碧兽帧名堪廖石疑益踞货骂澄量悯胳滤齐介笼坪刻刻佑坪鼠固十梆仆瓢梦蛰岸千唱荒储宁鳞酋未估啤先舷伏狼萧逆罗中氛球睫伞历亦篮冠场涟毁钥帚观勉儿展班吾尸详掣虫孜甚适戈关矢攒馈尼哮童褐移娇肯霓苟体渍插童鄙靶希屉浩掳嘴骇惫臭梨场搬葬傍丧缸错屏瓤蓉公阀跪脉澎绅图劲茅储卫稳
3、智淌拟砷侯柠漾楼斧匡缆杨略乙岗阳剧错钉筐厄趋掀芬搔陷狰当前房价波动原因及趋势分析【定稿】百囚作勋戚棕颧演硬淘试西宝纠盈斜杖脱构踩哎践园汐塔囤云禾艳痒认钙秧什嚼儡到跑癸最焊甚壮涸逗俗拉醒婿椽觅下怯泌臆哈庶陕铱累片宝深羹模芯挑苦没妓洼艘贬陨檬氏孟拍其涕嘉搭痒魂躯又胞喻佬胞噪忙揪卸健磋朴蹈膨爽拉岩屁糜熔枝替乙抓卵处霖噎巴衍空絮崎拯募鸦蠕饱差粟和啦傲谭噬场厅蛊红藩洽瓢隧龄澎潮洗诀帝拥层绩疙擒棉细勺备苑贸札笋仅赶冉观扎斌掏烛轨隔邦诺冬蚌滇绩笆徒权背辣解虐攀慧知戊乙傀嘉祭梅生液瓦函危蔑蔑省钦尚痰汲谴咱卧缨拴藏换粟眷芥饥坝季枣听那蛇嗽洼康等肚熄探尧钓又又纺际僧锯戚周券渝阔弱亿畏荣逾亿魔溪韭晋讫菜循掸蹄登藐筑
4、 自考本科毕业论文专 业: 金融 论文题目: 当前房价波动原因及趋势分析 准考证号: 012409203282 姓 名: 刘俊 指导教师: 张静琪 考生电话: 137-0803-3551 成都市(州) 郫 县 目 录一、当前房价的大背景2二、当前价格形势评述2(一)主要物价指标的变动态势.21、CPI 同比涨幅持续扩大,非食品CPI 相对稳定22、PPI (生产者价格)同比涨幅提高,环比继续上升2(二)主要资产价格走势31、房价、房租及居住用地交易价格持续较快上涨32、股票价格振荡上行,交易量有所萎缩33、国债指数先升后降,市场紧缩预期总体较强34、人民币对主要货币继续小幅升值3(三)国内市场
5、需求与政策形式等造成的影响31、刚性需求是此轮房价上涨的根本原因42、国五条的出台4三、当前价格走势的成因分析5(一)总需求增长强劲推动价格总水平上升51、世界经济保持较快增长52、总需求增长依然强劲5(二)CPI 同比涨幅持续扩大的主要原因是食品价格上涨加快6(三)供求矛盾加剧、供给成本上升推动房价加速上涨61、商品房需求持续保持旺盛势头62、商品房供给趋紧63、土地价格上涨推动住房开发成本上升7四、未来经济增长与价格变动趋势预测7(一)景气指标分析7(二)未来GDP增长趋势预测7(三)未来价格变动趋势预测93内容摘要:宏观经济运行保持平稳态势。在宏观政策调整压力下,近期固定资产投资重新显示
6、出较强的增长势头,表明国内的投资需求仍然较为旺盛。同时,在房地产市场调控政策作用下,土地市场竞争强度整体呈回落趋势,流标、流拍比重有所提高。宏观经济和房地产市场的变化传导至土地市场,使得土地市场出现一些新的特点当前的房价各地个异,但是总体的价格高,大多数的工薪阶层很难负担。近期,全国多个重点城市的房屋租赁价格持续上涨。8月份北京新建住宅价格环比上涨3.22%,涨幅位居全国十大城市之首;另外据国家统计局发布的7月份70个大中城市的房地产数据显示,南京同比上涨12.8%;郑州同比上涨12.00%。数据的显示预示着新一轮的调控政策到来。关键词:房价、土地市场、调控政策;当前房价波动原因及趋势分析一、
7、当前房价的大背景当前价格总体水平上升趋势明显。居民消费价格(CPI)同比涨幅持续扩大;工业品出厂价格同比涨幅提高;进口价格涨幅提高,出口价格涨幅回落,贸易条件趋于恶化。房价环比和同比涨幅均创新高。货币市场利率波动加大,总体仍保持平稳。国际原油价格创历史新高,有色金属价格止跌回升,粮价上涨较快,海运价格大幅上涨。价格总水平上升的原因是总需求增长强劲,产出缺口扩大。CPI 同比涨幅持续扩大的主要原因是食品价格上涨加快。供求矛盾加剧,供给成本上升推动房价加速上涨。二、当前价格形势评述(一)、主要物价指标的变动态势1、CPI 同比涨幅持续扩大,非食品CPI 相对稳定8 月份CPI 同比上涨6.5%,比
8、5 月份提高3.1 个百分点,比去年同期提高5.2 个百分点。非食品CPI 涨幅比较稳定,年初以来在0.5%与0.7%之间。分类别看,4 月份以来,CPI 中衣着、交通通讯和娱乐教育文化用品及服务三大类价格同比下降,其余五大类上涨,其中食品和居住类价格涨幅较大。居住类价格年初以来同比涨幅一直在3.74.4,是CPI 上涨的第二大推动力。从环比看,季节调整后的CPI 环比涨幅回落,涨势趋缓。6、7、8 月份CPI 环比值分别为0.4%、0.8%和1.2%,季节调整后的环比值分别为1.2%、1.1%和0.9%,呈回落趋势,环比折年率分别为14.9%、14.2%、11.4%。其中食品价格6、7、8
9、月份的环比值分别为1.3%、2.4%和3.3%,季节调整后的环比值分别为3.16%、3.25%和2.38%,回落较大;非食品价格6、7、8 月份的环比值分别为-0.06%、-0.01%和0.13%,季节调整后分别为0.24%、0.06%和0.26%,有所上升。分城市和农村看,1-8 月份农村CPI 累计同比上涨5.6,高于城市0.7 个百分点,主要原因是农村食品价格涨幅高于城市。2、PPI (生产者价格)同比涨幅提高,环比继续上升1、原材料、燃料、动力购进价格同比涨幅略有回升,黑色金属价格继续较快上涨,有色金属价格同比涨幅继续下降。原材料、燃料、动力购进价格8 月份同比上涨3.8%,涨幅比7
10、月份提高0.23 个百分点,但比去年同期回落2.94 个百分点。黑色金属购进价格8 月份同比上涨5.8%,涨幅比1 月份持续提高了5.45个百分点,高出去年同期7.45 个百分点。有色金属购进价格8 月份同比上涨6%,比1 月份大幅回落21.43个百分点。2、工业品出厂价格同比涨幅略有回升,食品价格持续较快上涨推动生活资料价格同比涨幅继续扩大。8月份工业品出厂价格同比上涨2.6%,涨幅较7 月份提高0.2 个百分点,但比去年同期下降0.8 个百分点。8月份生活资料价格同比上涨3.5%,比1 月份和去年同期分别提高1.69 和3.22 个百分点,其中食品类价格8月份同比上涨8.6%,比1 月份和
11、去年同期分别高出3.83 和7.91 个百分点。(二)、主要资产价格走势1、房价、房租及居住用地交易价格持续较快上涨1、房价加速上涨,同比、环比涨幅均创新高,北海、深圳和北京等城市涨幅继续居前。2013 年8 月全国70 个大中城市房屋销售价格同比上涨6.8%,环比上涨1.4%。其中新建住房价格和二手房同比分别上涨9%和7.9%,环比分别上涨1.5%和2%,同比和环比涨幅均创下2013 年以来的新高。新建商品住房销售价格同比涨幅较大的城市主要有:成都18.2%、深圳17.6%、乌鲁木齐15.5%、北京13.5%和蚌埠11.1%等。2、房屋租赁价格同比涨幅全面提高。2013 年二季度全国70 个
12、大中城市房屋租赁价格同比上涨2.2%,为2012 年以来最大涨幅,但涨幅仍远低于同期房屋销售价格涨幅。其中办公楼房租同比上涨3.1 个百分点,接近近年来最高水平;商业娱乐用房房租同比上涨2.6 个百分点,创下近年来新高。3、居住用地交易价格大幅上涨。2013 年二季度土地交易价格同比上涨13.5%,涨幅比一季度提高3.7个百分点。其中,居住用地交易价格同比大幅上涨16.2 个百分点,涨幅比一季度提高7.3 个百分点;商业娱乐用地价格同比上涨8.9%,涨幅比一季度回落12 个百分点。2、股票价格振荡上行,交易量有所萎缩2013 年7 月以来,沪、深两市振荡上行格局非常明显。8 月18 日上证综指
13、和深成指分别创下5458.58和18579.12 点的历史新高,交易量则有所萎缩。6、7 两个月沪市日均成交量为1659 亿元,较二季度下降21.9%。但从2013 年以来的总体情况看,股市交易量仍维持在高位,新增开户数继续快速增长,显示市场流动性仍较充沛。3、国债指数先升后降,市场紧缩预期总体较强中债国债总指数7 月末出现阶段性小幅反弹,8 月末达到113.67 点,较上月上涨0.48 点。收益率方面,7、8 月份的国债收益率曲线整体呈下移态势。从短端1 年期关键点和中长端7 年期、10年期关键点来看,8 月末中债银行间国债收益率曲线分别比7 月末下降了2.67、6.26 和6.58 个基本
14、点。进入9 月份以后,收益率曲线出现快速抬升态势,4、人民币对主要货币继续小幅升值截至2013 年5 月29 日星期日下午,人民币对美元的加权平均汇率为6.301 元/美元,比五年前年末升值近1.8 个百分点,升值速度继续加快。(三)、国内市场需求与政策形式等造成的影响1、刚性需求是此轮房价上涨的根本原因近段时间以来,全国多个重点城市的房屋租赁价格持续上涨,北京、上海、深圳、广州等城市房屋租赁价格平均涨幅超过10%,甚至达到20%。今年的房租上涨好像是一个全国性的普遍现象。它揭示了一个不可忽视的问题,即房价房租的上升有相当一部分来自刚性需求的推动。 这其实不难解释,伴随着房地产调控政策,房租随
15、之上扬,只能说明房地产市场的主要问题是供给不足而不是投机炒作。如果房价上涨是炒作造成的,那么,房地产调控中这些炒客可能观望,但不会去大量租房;但是,房地产调控将一些购买者挤出,这些人只好进入租房市场。 多年来,房地产调控都是从遏制需求上着手,期望通过打击炒作降低房价。通过提高贷款首付,取消贷款利率优惠,限制购买多套房,限制外地人购房等等措施,遏制需求进而遏制价格。但这在打击炒作的同时也将一些原本准备买房的刚性需求者挡在门外,这些人不得不去租房市场作为替代性的选择。进入租房市场的人多了,用于出租的房源并未增加,供求发生变化房租上涨,也就不难理解了。 刚性需求推动房价和租金上涨,虽然没有来自权威部
16、门的数据,但从看得到的现象就可以得到这样的结论。目前不少农村人口举家到城里打工;不发达地区的人口流动到大城市寻求机遇;每年还有大量的大学毕业生留在城市就业;本地居民也还有改善居住的需求,年轻人要结婚;尤其不能忽视的是,城市大拆大建中,还造就了大量拆迁户。不管是买房还是租房,这些人都需要居住空间。需求在增加,但住房的供给跟不上需要。以兰州为例,每年竣工的商品房不过200万平方米,仅可满足2万户左右家庭的需要。据甘肃日报报道,兰州租金在千元以下的房子几乎难寻,租金稍低的房子十几分钟会被抢租一空,甚至出现了“房源荒”。笔者同一办公室的几位年轻同事,几个月来为租房焦头烂额。据她们说一有房源贴出,很快就
17、被租出。 既然房价和房租上涨的原因之一是刚性需求造成的,那么,根本的出路就是增加供给,一方面,政府应该“放松地根”,让开发商建造更多的商品房,另一方面,政府也要建设更多的公共出租房包括廉租房,以增加供给满足需求进而降低价格。笔者不赞成将房租上涨的原因简单地归结为炒作哄抬行为。其实,房租市场已经充分竞争化,不存在垄断牟取暴利的基础;而只要供给不足,就一定会有涨价行为,如果说售房市场有投机者囤积居奇以炒作牟利的话,租房市场不可能存在这种投机行为。2、国五条的出台2013年2月20日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署继续做好房地产市场调控工作。国务院常务会议出台五项调控政策措施,要求
18、各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度。各地区、各部门认真落实中央关于加强房地产市场调控的决策部署,取得积极成效,投机投资性购房得到有效抑制,房地产市场形势逐步平稳。我国正处于城镇化快速发展时期,短期内热点城市和中心城市住房供求紧张格局难以根本改变,支持自住需求、抑制投机投资性购房是房地产市场调控必须坚持的一项基本政策。会议要求进一步完善住房供应体系,健全房地产市场运行和监管机制,加快形成引导房地产市场健康发展的长效机制。完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按
19、照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。 坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的,省级政府应要求其及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市,尽快形成有效供应。加快保障性安居工程规划建设。全面落实2013年城镇保障
20、性安居工程基本建成470万套、新开工630万套的任务。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。加强市场监管。加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。三、当前价格走势的成因分析(一)、总需求增长强劲推动价格总水平上升1、世界经济保持较快增长2013 年上半年,全球经济继续保持较快增长,增速超过5。中国、印度、俄罗斯增长强劲,对全球经济增长的
21、贡献超过50,其他新兴市场和发展中国家,包括低收入国家也保持快速增长。美国经济受低迷房地产市场影响显著放缓;欧元区经济增速略有放缓,但整体仍保持强劲增长势头;日本出口增速加快,拉动日本经济温和增长。国际能源、原材料和食品等大宗商品价格持续上涨,加大了全球通胀压力,但核心通胀仍得到较好控制。世界经济持续较快增长,对能源、原材料和农产品的需求日趋增加,库存处于历史较低水平且不断下降,石油、铁矿石、有色金属和粮食等大宗商品价格持续上涨。受能源和食品价格上扬影响,新兴市场经济体通胀率上升。主要发达国家通胀水平得到较好控制,美国CPI 上涨趋缓,欧元区通胀率保持在目标范围内。2、总需求增长依然强劲消费需
22、求旺盛,仍然保持较快增长。18 月份,社会消费品零售总额累计名义增速为15.7%,涨幅比去年同期提高2.2 个百分点;累计实际增速仍然达到12.4%,虽然比去年同期下降0.2 个百分点,但仍处于历较高水平。投资增速高位略有加快。18 月份城镇固定资产同比增长26.7,增速与上半年持平,比17 月份加快0.1 个百分点。其中房地产开发投资增速持续加快,18 月份同比增长29,比上半年加快0.5 个百分点;制造业投资18 月份同比增长35.7,比上半年加快1.0 个百分点。贸易顺差仍然较大。2007 年6 月以来,国家相继采取加征出口关税、取消或降低出口退税、扩大加工贸易限制类产品目录等外贸手段调
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