中国房地产业发展现状调查.doc
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4、, 平均每年增长17. 96% , 尽管比同期我国全社会固定资产投资增长率低约1. 5 个百分点, 但是却远远超过了同期我国GDP 的增长速度。在此背景下, 由于一段时间以来出现的房地产价格大幅上涨, 全国各地高达1. 2 亿平方米的商品房库存量, 以及房地产开发过程中普遍存在的拖欠民工工资、暴力征地等现象, 引起人们对房地产开发的批评与质疑。此外,随着我国政府对2004 年经济增长速度目标的调低, 新发展观的确立, 各地政府纷纷表示要加大对房地产业的干预力度。但是, 透过各种争论与政府行为, 却发现尚有许多理论与实践问题亟待进一步澄清。一、 中国房地产业的发展水平房地产业作为国民经济新的增长
5、点,为中国经济的快速增长做出了贡献。据有关部门的统计,2003年直接拉动GDP增长1.3个百分点,间接拉动0.61.2个百分点。2003年中国房地产业在开发投资高速增长中,供销两旺,供求总量基本平衡,供应结构渐趋合理,价格走势平稳的良好势头。城镇居民人均居住面积从1978年的3.6平方米提高到2003年的11.4平方米。2003年19月份房地产开发完成投资6495亿元,同比增长32.8%,高于固定资产投资增幅(31.4%)1.4个百分点,占同期固定资产投资的25.1%。商品房施工面积增长27.8,其中,新开工面积增长30.4。购置土地面积23082万平方米,同比增长44.7%,增幅平稳下降。土
6、地开发面积11368万平方米,同比增长38.9%,与前两年增幅持平。商品房竣工面积增长34.9,销售面积增长35.9%。销售面积增幅大于同期竣工面积增幅1个百分点。通过2003年12月“国房景气指数”所属的八个分类指数的走势与10月相较,房地产市场呈现2升6降的格局。其中,竣工面积、土地开发面积、商品房平均销售价格、土地转让收入、商品房空置面积和资金来源分类指数呈现下降趋势;房地产开发投资、新开工面积分类指数继续保持上扬势头。可以说,中国房地产市场总体上是健康的。但是,需要注意的是,在房地产业发展中仍然还存在一些不利因素,表现在以下几个方面。二、中国房地产开发资金融通问题1. 国内贷款和预售筹
7、资的融资渠道受限长期以来, 中国房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款和预售货款,企业自有资金在开发投资中只占很小的一部分,全国1/ 3 的房地产开发企业自有资金只有1000 万元左右。这种依靠银行贷款和预售款进行房地产开发的做法不仅没有受到质疑, 反而成为一种通行的模式。但随着中国银行体制改革, 房地产投融资体制发生了很大变化, 特别是随着中国人民银行总行出台的关于住宅开发贷款和住宅按揭贷款的限制性文件的进一步落实, 同时由于房地产贷款属于中长期贷款, 出于风险方面的考虑, 各家银行对房地产开发贷款将更为慎重。另外, 由于期房销售受到限制, 依靠预售房款筹集开发资金的渠道也越来越狭窄了。上述
8、变化表明,扭转长期以来房地产开发过度依靠银行贷款和预售货款, 从而加大金融风险的局面。2. 自筹、债券融资仍有拓展空间2004 年1 月20 日, 国家统计局正式公布了2003 年中国GDP 的增长幅度为911 % , 是自1997 年以来最快的年份。这一增长结果, 几乎高出了所有的事前预测, 但是考虑到2003 年我国投资规模的扩大以及汽车、房地产、原材料和能源等行业的高速增长, 又会让人对这样的数字感到信服。在这样的大背景下, 房地产业作为我国经济增长的有力支柱, 许多人对其发展前景的预期非常乐观。有分析认为, 这不仅仅是偶然现象, 它可以理解为基于行业前景良好预期下的具有战略意义的资金运
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