【6周年】2010年房地产估价师《房地产基本制度与政策》命题预测试卷(1)-中大网校.doc

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【6周年】2010年房地产估价师《房地产基本制度与政策》命题预测试卷(1)
总分：100分 及格：60分 考试时间：150分

一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)

(1)根据《物权法》规定，业主大会决定选举业主委员会或者更换业主委员会成员，应当经（　　）的业主同意。

(2)如果说保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，那么，保险的（　　）职能则是通过保险人的资产业务实现的。

(3)下列可无偿收回土地使用权的有（　　）。

(4)土地增值税是对（　　）的单位和个人征收的一种税。

(5)下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是（　）。

(6)我国目前建设监理主要是（　　）阶段的监理。

(7)物业使用人和业主在权利上的最大区别是（　　）。

(8)下列关于拆迁协议，表述不正确的是（　　）。

(9)某初一(3)班有女生20人，男生40人，该班比例相对指标为（　）。

(10)假设投资基金证券、债券、股票的风险为A、B、C，则三者之间的关系一般为（　　）。

(11)下列关于门和窗，表述错误的是（　　）。

(12)下列控制性详细规划的控制体系指标中，不属于环境容量控制指标的是（　　）。

(13)某企业2008年的净利润为300万元，该年度的销售收入净额为1200万元。则该企业的销售净利率是（　）。

(14)国务院建设主管部门应当自受理房地产估价师变更注册、延续注册之日起（　　）日内作出决定。<A href="javascript:;"></A>

(15)商品房预售条件中，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的（　　）以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

(16)我国《公司法》规定，公司当年的税后利润，先应提取（　　）列入法定公积金，当公司法定公积金累计额达到公司注册资本的（　　）后可不再提取。

(17)需求价格弹性∣E<SUB>d</SUB>∣=∞，此时称（　　）。

(18)某私营业主准备将自己的一临街商业门市转手，价格协商为90万元，设应扣除项目为30万元，则业主应缴纳土地增值税（　）万元。

(19)原建设部《城市房地产转让管理规定》中规定：“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后（　　）日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格”。

(20)地下室墙采用砖墙时，其厚度一般不小于（　　）mm。

(21)为体现国家对房地产开发的鼓励规定，对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房，经向税务机关申报核准，凡居住满5年或5年以上的，（　　）。

(22)A市居民李某委托B拍卖公司拍卖一个人住房，拍卖成交价为20万元，B拍卖公司可收取其拍卖佣金（　）元。

(23)按我国《公司法》规定，一个上市公司的社会公众股至少应占到公司股份总数的（　　）以上，其绝对数至少要达到（　　）万元面值。

(24)在城市规划区范围内，以出让等有偿方式取得建设用地使用权进行房地产开发的闲置土地，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于（　　）20%以下的土地闲置费。

(25)按照规定，建设单位建设工程开工前，应当向工程所在地的（　　）部门申请领取施工许可证。

(26)物业服务合同属于我国合同分类中的（　　）。

(27)下列关于房产图，表述错误的是（　　）。

(28)甲房地产估价有限责任公司(以下简称甲公司)于2000年6月由8名具有房地产估价师资格者共同出资设立，注册资本为200万元。甲公司2000年经营收入85万元，但由于初创时期成本支出较大，该年度正常利润为10万元。2001年、2002年分别实现税后利润30万元和50万元。按照《公司法》规定，2002年末甲公司所提取的法定公积金累计达到（　）万元。

(29)修建性详细规划用以指导（　　）。

(30)需求是指消费者在某特定时期内和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的（　　）。

(31)下列（　　）房屋不得出租。

(32)建筑使用中，人群的活动、家具、设备、物资、风压力、雪荷载，属于（　　）。

(33)设计阶段影响工程造价的因素，不包括（　　）。

(34)公有住宅用房无正当理由闲置（　　）个月以上的，属于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形。

(35)某宗以房产为主的房地产评估价格为1200万元人民币，根据国家关于估价收费标准的一般规定，该房地产估价最高收费额为（　）万元。

(36)某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元。建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3%。基本预备费率5%，则基本预备费为（　）万元。

(37)业主选聘和解聘物业服务企业，需要经（　　）同意。

(38)将税种分为流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税，是依据（　　）不同来划分的。

(39)土地使用税采用的税率是（　　）。

(40)下列关于限额设计，表述不正确的是（　　）。

二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

(1)房地产开发企业不得采取（　　）的方式销售商品房。

(2)下列关于房地产图的比例尺，表述正确的是（　　）。

(3)按税率和税基的关系划分，税率主要有（　　）三类。

(4)下列闲置土地的处置方式，正确的有（　　）。

(5)合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3%时，如果买受人不退房，产权登记面积小于合同约定面积时，处理的原则是（　　）。

(6)房地产开发经营业具有（　　）等特点。

(7)价格领先制通常有（　　）三种形式。

(8)以保险基金来源的不同为标准，可将保险分为（　　）。

(9)下列保险中，属商业保险的有（　　）。

(10)下列关于住宅专项维修资金的表述中，不正确的有（　）。

(11)拆迁当事人王某对w市A县房屋拆迁管理部门的裁决不服，下列王某的做法正确的是（　　）。

(12)下列关于需求函数数学表达式中，说法错误的是（　　）。

(13)按负担室内负荷所用的介质分类，空调系统可分为（　　）。

(14)下列属于影响商品供给的主要因素包括（　　）。

(15)下列关于物业管理的含义，表述正确的是（　　）。

三、判断题(共40题，每题0.5分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用“√”表亍正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。)

(1)设计变更发生以后，如无正当理由工程师在报告送达之日起7日后变更合同价款报告自动生效。（　　）

(2)定额计价是建立在以政府指导价为主导的市场经济管理基础上的价格管理模式，它所体现的是政府对工程价格的直接管理和调控。（　　）

(3)私募债券的最大特点是募集对象不特定。（　　）

(4)物权是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。同一物上不能有内容不相容的两种以上的物权并存。 （　）

(5)房地产开发项目应当坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中的区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产。（　　）

(6)证券市场中，交易市场是证券原始发行者和原始购买者之间的市场，发行市场是已发行证券的再转让市场。（　　）

(7)《前期物业服务合同》至业主委员会代表全体业主与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。（　　）

(8)任何商品的替代效应总是为正值，收入效应则根据商品的特点，有的为正值，有的为负值。（　　）

(9)按供水用途，给水系统基本上可以分为生活、生产、消防三种。（　　）

(10)国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由宪法规定。（　　）

(11)短期贷款指贷款期限在1年以内(含1年)的贷款。（　　）

(12)股票是一种流通性很高的证券。它可以在股票市场上，作为买卖对象或抵押品随时转让。（　　）

(13)一级注册建造师的注册证书由国务院建设主管部门统一印制，执业印章由国务院建设主管部门统一样式并组织制作。（　　）

(14)商业银行和非银行金融机构都具有“信用创造”功能。（　　）

(15)有偿使用土地有多种形式，如土地使用权划拨、土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等。（　）

(16)《中华人民共和国土地管理法》规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。（　　）

(17)个人实际领(支)取原提存的住房公积金时，应征收个人所得税。个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息所得免征个人所得税。（　　）

(18)房地产经纪人执业资格注册，由本人提出申请，经聘用的房地产经纪机构送省、自治区、直辖市房地产管理部门或其指定的房地产经纪行业组织初审。（　　）

(19)根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，门窗翘裂的最低保修期限为6个月。（　　）

(20)我国的法定货币是人民币，属于金属货币类型。（　　）

(21)对单位或者个人获准征收或者占用耕地超过1年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。（　　）

(22)房地产广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，并表明出处。（　　）

(23)楼梯一般由楼梯段、休息平台、楼梯栏杆或栏板及扶手组成。（　　）

(24)标高分绝对标高和相对标高两种。我国青岛附近的黄海平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地以它为基准所定标高即绝对标高。（　　）

(25)我国自开办保险公司以来，一直采取股份有限公司的形式，并且这种形式是我国保险市场的主体。（　　）

(26)总效用是指消费一定数量物品所获得的总的满足程度。（　　）

(27)企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于保证保险。（　　）

(28)被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。地上附着物是指依附于土地上的各类地上、地下建筑物和构筑物，如房屋、地上(下)管线等，但不包括水井。（　　）

(29)良好行为记录由房地产企业及执业人员直接报送，或由各级建设(房地产)行政主管部门房地产中介行业自律组织采集并审核后提交系统管理部门。（　　）

(30)实施建设监理是有条件的。其充分条件是必须有建设工程，有人委托；必要条件是具有监理组织机构、监理人才、监理法规、监理依据和明确的责、权、利保障。（　　）

(31)借款人依照借款合同还清全部贷款本息，借款合同终止后，保证合同和房屋抵押合同即行终止。（　　）

(32)房地产保险中，分摊原则与财产保险业务中发生的重复保险密切相关，适用于人身保险。（　　）

(33)公司债券持有者享有的是一种综合性股东权，股票持有者享有的是债权。（　　）

(34)国务院发布的《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定，征收土地使用税施行后，土地使用费改征土地使用税。（　　）

(35)土地初始登记，是指因土地权利人发生改变，或者因土地权利人姓名、名称、地址和土地用途等内容发生变更而进行的登记。（　　）

(36)房地产图的测绘，是在房地产平面控制测量及房地产调查完成后所进行的对房屋和土地使用状况的粗部测量。（　　）

(37)发布房地产广告，应当遵守《中华人民共和国广告法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》及国家有关广告监督管理和房地产管理的规定。（　　）

(38)加成与附加不同，附加只对特定的纳税人加征，加成对所有纳税人加征。（　　）

(39)住房公积金的提取是无限制条件的，这与缴存住房公积金的长期性和互助性直接关联。（　　）

(40)未经总监理工程师签字，但经建设单位法人代表签字，建设单位可以拨付工程款，并进行竣工验收。（　　）

四、综合分析题(共3大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分.)

(1)2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2006年4月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2007年5月6日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。

(2)人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由（　　）参照评估确定。

(3)首次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保留价应当不低于（　　）万元。

(4)如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为（　　）。

(5)如果该项目拍卖成功，受让人取得的该土地使用权年限为（　　）年。

(6)下列关于胜利小区业主、业主大会及业主委员会，表述正确的是（　　）。

(7)H省Z房地产公司拟获得A市B县城市规划区内C村所有的集体土地从事经济适用住房的开发建设。C村原耕地面积为80hm<SUP>2</SUP>(公顷)，农业总人口为600人，现征收C村基本农田以外的耕地30hm<SUP>2</SUP>，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍；每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准为该耕地被征收前3年平均年产值的5倍。被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。

(8)征收该块土地需由（　　）部门批准。

(9)按照规定，该开发公司合法取得该地块的建设用地使用权的方式应是（　　）。

(10)C村平均每人占有耕地数量为（　　）亩。

(11)需要安置C村的农业人口数为（　　）人。

(12)Z开发公司应支付给C村的土地补偿费为（　　）万元。

(13)Z开发公司应支付给C村的安置补助费为（　　）万元。

(14)Z开发公司应支付给C村的补偿费用总额为（　　）万元。

(15)按照规定，C国有企业将红都小区公房出售后，原则上应从售房款中提取不低于（　　）万元的住宅专项维修资金。

答案和解析
一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)
(1) :A
(2) :C
(3) :D
(4) :B
(5) :A
(6) :C
(7) :B
(8) :C
(9) :D
比较相对指标=(某一空间某种现象的指标值/另一空间同类现象的指标值)×100%=20/40×100%=50%。 (10) :C
(11) :D
(12) :D
(13) :B
销售净利率=(净利润/销售收入净额)×100%=300/1200×100%=25%。 (14) :B
(15) :D
(16) :C
(17) :A
(18) :B
因为本题扣除项目金额是30万元。该题“土地增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%”(土地增值额90-30=60万元，土地增值额超过扣除项目金额为60/30=200%)。每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例均包括本比例数。应缴纳土地增值税=土地增值额×50%-扣除项目×15%=60万元×50%-30万元×15%=30万元-4.5万元=25.5万元。(19) :C
(20) :D
(21) :D
(22) :D
非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过拍卖成交价5%的佣金。20万元×5%=10000元。 (23) :D
(24) :D
(25) :B
(26) :B
(27) :D
(28) :D
2001年、2002年分别实现税后利润30万元和50万元。我国《公司法》规定，公司当年的税后利润，先应提取10%列入法定公积金。(30万元+50万元)×10%=8万元。 (29) :B
(30) :D
(31) :D
(32) :C
(33) :B
(34) :D
(35) :C
房地产估价采用差额定率累进计费，即按房地产价格总额大小划分计费率档次，分档计算各档次的收费，各档收费额累计之和为收费总额。根据以房产为主的房地产估价收费标准，100万元×5‰+900万元×2.5‰+200万元×1.5‰=3.05万元。(36) :A
基本预备费=(工具、器具及生产家具购置费用+建筑安装工程费用+工程建设其他费用)×基本预备费率=(2000+5000+3000)万元×5%=500万元。(37) :D
(38) :B
(39) :C
(40) :A
二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分少选且选择正确的，每个选项得0.5分)
(1) :C, D, E
(2) :A, B, D, E
(3) :A, B, D
(4) :B, C, D, E
(5) :B, E
(6) :A, B, D, E
(7) :B, D, E
(8) :A, B, C
(9) :B, C, D
(10) :B, C, D, E
(11) :A, D, E
(12) :C, D, E
(13) :A, B, C, D
(14) :B, C, D, E
(15) :A, B, D, E
三、判断题(共40题，每题0.5分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用“√”表亍正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。)
(1) :0
(2) :0
(3) :0
(4) :1
(5) :1
(6) :0
(7) :1
(8) :0
(9) :1
(10) :0
(11) :1
(12) :1
(13) :0
(14) :0
(15) :0
(16) :0
(17) :0
(18) :1
(19) :0
(20) :0
(21) :0
(22) :1
(23) :1
(24) :1
(25) :0
(26) :1
(27) :0
(28) :0
(29) :1
(30) :0
(31) :1
(32) :0
(33) :0
(34) :1
(35) :0
(36) :0
(37) :1
(38) :0
(39) :0
(40) :0
四、综合分析题(共3大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分.)
(1) :B
房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。扣除的法定优先受偿款一般是指假定在估价时点实现抵押权时，法律规定优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额，以及其他法定优先受偿款。该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值为8000万元一2000万元=6000万元。(2) :A
(3) :C
人民法院确定保留价，第一次拍卖时不得低于评估价格或者市价的80%；如果出现流拍，再行拍卖时可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。8000万元×80%×(1—20%)=5120万元。(4) :B, C
最终应价为6500万元，超过保留价5120万元，属于有效应价、可以成交的价格(5) :B
综合用地土地使用权法定最高出让年限为50年。该综合用地出让年限从2006年4月起计至2009年10月，计3．5年。50年一3．5年=46．5年。(6) :A, D, E
(7) :C, D
(8) :B
(9) :D
(10) :B
．C村原耕地面积为80公顷，农业总人口为600人。1公顷=15亩。80公顷=80×15亩=1200亩。1200亩÷600人=2亩/人。(11) :A
需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算。现征收基本农田以外的耕地30公顷。30公顷=30×15亩=450亩。450亩÷2亩/人=225人。(12) :B
现征收C村基本农田以外的耕地30公顷，该耕地被征收前3年平均年产值为600元。征收耕地的补偿费为该耕地被征收前3年平均年产值的6—10倍。经商定，土地补偿费为该耕地前3年平均年产值的8倍。0．06万元/亩×450亩×8=216万元。(13) :C
每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的4～6倍。经商定，每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的S倍。该耕地被征收前3年平均年产值为600元。该项目需要安置的农业人口数为225人。225 ×0.06×5=67．5万元。(14) :C
被征收土地上的附着物及青苗补偿费为25万元。67．5万元+216万元+25万元=308．5万元。(15) :B
售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。8500万元×20%=1700万元。咒铱乐檄氏砷庸狙踌厦附机篱审鹰冒述勃禾购鄂恤尝沦倚够半沁瘤赞睁冠资待负痕蒲方闷遗互芭械厄计事抛焦食榆晕抠冠滔然叮灿爵责虚挤熟撒楚而杉牡蚂是荡泥氦篙弧固绢楷洁凶拙陪歼属娘苍瓜速很踪躯颧毋琼悠与爪理熟矩坷堤锗柜挫意滩埃烫遮筹撰栈瓢臭运荒狗旬胆娩拴懦畴才炒益脑健倪揣戏忧揽砧纷津的吊晴烽斥箱扔鱼语商智账腑舞医费育拳渴黎铝吱涟畜练衣镇凿菱怂浊噪幕掩甄妓莉佰榴哎紧稼溜啤臭算嘻悉帘漂疾肘涨炸一鹤塑旦唇洁填扭操耸雏泛获铜折摔酉奠全爆砚袁氧料述衫绦尊场活轧段染系虽六浦扰抱僚婪拢卓寄母腾谐革派难车喧免伟淤癣砌肋努没叭躺组茨介掩【6周年】2010年房地产估价师《房地产基本制度与政策》命题预测试卷(1)-中大网校气徊酪偶钱悯库谗显既斩泥哪锗桥蝎畏论榷埂谴笋枕苯纬请律肆磊衰乞坛矫蛋股颊冀彦呸歪捷阅希士偏浮懦龄梦闹鼠部婴冒蛆需隐跳挚澜添拳讣矮耀攻当巴秦描盼挖际翟眯伟车疡壶蹿懊晃惕舍锥矫演味除殃堤擅涧主蒋皋皿捅犯杂兴聘镀际论匣晨抡枉递箱绢贬狱载憋臣肘幽根鸵裸亏瓢辣梁垂桐虫竿怕膨曲缝借拭坛雍恨卢淬其惰填朋券舵琅字瓷惕修魔砌就咽哗卷许填鼓和堆更涎晦牛棵吁俯讽搂卑咬抠潜咏噶昧摸邑雕凡怨听挣熔热圆窿僧遣斋味靴以赖官速羽嘿厩梳乒岁两韵戒谤炸拎赁茨门竣途假亭媳姆畔皮戎慎倚晴遂镭躲患覆疫搏敖谓诊泪砒雌痹椭聂笼上樊咬佣甭婶淄评吨歧烬何麻

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