第一章房地产经济基本理论.doc

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第一章房地产经济基本理论
【考情分析】
　　本章理论性较强,有难度,分值稳定
年份
单项选择题
多项选择题
案例分析题
合计
2012年
5题5分
2题4分
-
7题9分
2011年
5题5分
2题4分
-
7题9分
2010年
5题5分
2题4分
-
7题9分
2009年
5题5分
2题4分
-
7题9分
　　2011、2012年真题各章分值分析

　　【内容框架】
节
内容
第一节　区位理论
1.区位和区位理论
2.农业区位论
3.工业区位论
4.中心地理论（城市之间分布）
5.城市空间结构理论（城市内部土地分布）
第二节　供求理论
1.房地产需求
2.房地产供给
3.房地产均衡价格
4.房地产供求与价格关系的特殊性
第三节　地租地价理论
1.地租和地价的概念
2.地租的产生和发展
3.级差地租、绝对地租和垄断地租
4.地租与地价的关系
第四节　城市化理论
1.城市的产生与发展
2.城市化
3.郊区化
4.逆城市化

第一节　区位理论（四大理论）

　　1.区位和区位理论
　　2.农业区位论
　　3.工业区位论
　　4.中心地理论（城市之间分布）
　　5.城市空间结构理论（城市内部土地分布）
　　1.区位和区位理论：
　　1.1 区位的含义
　　1.2 区位的特征
　　1.3 房地产区位的含义
　　1.4 区位理论的概念
　　1.1 区位的含义（location）
　　区位指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系（空间几何位置）。
　　除了解释为空间几何位置，还强调自然地理要素和人类经济社会活动之间的关系在空间位置上的反映。
　　房地产最大的特点是位置不可移动，评判一宗房地产的好坏，考虑的重要因素之一是区位。
　　【重点难点】企业、个人等主体在进行区位选择时考虑的因素（五类）。
　　■ 区位周边的空间环境特性
　　■ 通达性
　　■ 互赖性
　　■ 排斥性
　　■ 成本费用
　　1.2 区位的特征（四特征）

　　【2012年真题】我国古代称江河以南为阴，江河以北为阳。这说明含有阴阳两字的地名，大都与 （　）区位有关。
　　A.天文 B.自然
　　C.经济 D.交通
　　[答疑编号5887010101：针对该题提问]

【答案】B
【解析】自然地理区位是指反映某一事物与山、江、河、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。参见教材P1。

　　【2012年真题】某百货商场把色彩明快的柜台布置在一层的右侧，以便抓住女性顾客的注意力。根据区位尺度大小，这反映的是（　）。
　　A.大位置 B.小位置
　　C.微位置 D.地址
　　[答疑编号5887010102：针对该题提问]

【答案】C
【解析】本题考查区位的层次性。微位置仅涉及单一店铺、房间内的布局，如店铺内柜台的摆放，房门的开设，厨房的位置等，美国埃斯德·劳德经过一周的观察，发现90%的女士走进商店后习惯先向右看，因此建议把色彩明快、富有吸引力的柜台放在右侧，以便抓住女士们的注意力，这说明柜台位置对销售的影响，是典型的微位置研究。参见教材P2。

　　1.3 房地产区位的含义
　　概念：
　　房地产区位指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系。
　　要素（四要素）：
　　■ 位置
　　■ 交通（通达性）
　　■ 外部配套设施
　　■ 环境和景观
　　【要素一】位置
　　■ 坐落—所在具体地点
　　■ 方位—方向和位置
　　■ 与相关场所的距离－与有关场所的距离的远近
　　■ 临街（路）状况
　　■ 朝向—正门或房间窗户正对的方向
　　■ 楼层—所在的楼层
　　【要素二】交通（通达性）
　　可及性:从外到达该宗地“进来”的方便程度。
　　便捷性:从该宗地去往其他地方“出去”的方便程度。
　　【要素三】外部配套设施（两类）
　　基础设施:道路、供水、供电、供气、供热、通讯等（必需条件）。
　　公共服务设施:教育、医疗、文化、体育、商业服务、邮电、市政公用设施等（锦上添花的条件）。
　　【要素四】周围环境和景观
　　■ 自然环境
　　■ 人文环境
　　■ 景观
　　【重点难点】位置与区位的关系
　　房地产不可移动，其位置固定不变。
　　区位有四个要素构成，四要素中的任一要素发生变化，意味着房地产区位发生变化。
　　【案例说明】一栋房屋，周边通地铁了，其交通状态发生变化，房屋的位置没有变，但其区位变化了。
　　【典型例题】房地产区位主要包括（　）等要素。
　　A.位置
　　B.交通
　　C.周围环境和景观
　　D.权属
　　E.外部配套设施
　　[答疑编号5887010103：针对该题提问]

【答案】ABCE
【解析】本题考查房地产区位的要素。参见教材P2。

　　【典型例题】表述一宗房地产的便捷性比较好，主要是指（　）。
　　A.交通比较方便
　　B.很容易从外部到达该房地产
　　C.很容易从该房地产去往别处
　　D.离市中心的距离比较近
　　[答疑编号5887010104：针对该题提问]

【答案】C
【解析】本题考查房地产的便捷性。注意便捷性与可及性的区别。便捷性是指出去的方便程序，可及性是指进来的方便程序。参见教材P2。

　　1.4 区位理论的概念
　　区位理论是研究人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论（经济活动如何在空间上选址、布局与组合）。
　　【四大区位理论】
　　■ 农业区位理论－在城市周围农业区位如何布局
　　■ 工业区位理论－工业企业如何布局
　　■ 中心地理论－城市之间如何布局
　　■ 城市空间结构理论－城市内部各用地功能如何布局

　　2. 农业区位理论
　　2.1 杜能“孤立国”理论的前提
　　2.2 杜能农业区位理论的主要内容
　　2.3 杜能农业区位理论的结论
　　2.4 杜能圈的修正模型
　　2.1 杜能“孤立国”理论的前提
　　■ 孤立国是一个天然均质大平原，只有一个城市
　　■ 城市是农产品的唯一销售市场，农村则靠城市供给工业品
　　■ 运输工具只有马车
　　■ 农产品运输成本与其重量和产地到消费市场的距离成正比
　　■ 经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种
　　2.2 杜能农业区位理论的主要内容
　　■ 农业经营的产品和经营方式,由市场上农产品的销售价格（V）决定
　　■ 农产品的销售成本为生产成本和运输成本之和（E+T）
　　■ 经营者的利润为P=V-（E+T）
　　■ 经营者追求利润最大化
　　■ V（销售价格）和E（生产成本）是常数（利润加上运费，价格减去生产成本，为常数）
　　■ 利润最大化的唯一办法是将运费压缩为最小
　　■ P+T=V-E=K
　　【核心内容】如何通过合理的农业生产布局使农业的运费最低，就能实现最大利润.
　　【2010年真题】农产品的销售价格为V，生产成本为E，运输成本为T，农业经营利润P可表示为（ ）。
　　A. P=V+E+T
　　B. P=V-E+T
　　C. P=V-E-T
　　D. P=V+E-T
　　[答疑编号5887010105：针对该题提问]

【答案】C
【解析】本题考查杜能农业区位理论的理论前提。农产品的销售价格为V，生产成本为E，运输成本为T，农业经营利润P四者之间的关系为P=V-E-T。参见教材P3。

　　【典型例题】按照杜能理论的假设，（　）之和等于一个常数。
　　A.成本、运费
　　B.利润、成本
　　C.运费、利润
　　D.价格、利润
　　[答疑编号5887010106：针对该题提问]

【答案】C
【解析】P=V-（E+T） ，P+T=V-E=K，利润加上运费是常数，价格减去生产成本也是常数。参见教材P4。

　　2.3 杜能农业区位理论的结论
　　－杜能圈（农业以城市为中心呈同心圆分布）：
　　■ 自由农作区，生产易腐难运的农产品
　　■ 林业区，生产木材
　　■ 轮栽农作区，生产粮食
　　■ 谷草农作区，提供谷物与畜产品
　　■ 三圃农作制区
　　■ 畜牧业区
　　2.4 杜能圈的修正模型（两修正）
　　考虑河流的影响－水运费与陆运费的比较，农作物轮作制将沿着河流两岸延伸至边界。
　　考虑其它城市的影响－各城市根据实力形成各自的市场范围，形成竞争，使杜能圈变形。

　　3.工业区位理论
　　3.1 韦伯工业区位论的假设条件。
　　3.2 以运输指向的工业区位分析。
　　3.3 劳工成本影响工业区位趋向的分析。
　　3.4 集聚与分散因素影响工业区位的分析。
　　3.1 韦伯工业区位论的假设条件
　　■ 均质国家与地区，只考虑经济因素
　　■ 工业原料、燃料地点固定且已知
　　■ 工业产品的消费地和范围已知，需求量不变
　　■ 劳动力供给为已知，不能流动，供给充裕
　　■ 运输成本是重量和距离的函数
　　■ 讨论同一产品的生产和销售问题
　　3.2 以运输指向的工业区位分析
　　■ 运费的大小主要取决于运输距离和货物重量
　　■ 主要考虑原材料的运费和制成品的运费
　　■ 工业原料分类：遍布性原料（可就地取材）和限地性原料（必须要运输）
　　【结论】工业企业应选择在原料和制成品二者的总运费最小的地方。
　　【重点难点】原料指数
　　原料指数＝限地性原料总重量/制成品总重量
　　■ 遍布性原料　0
　　■ 纯原料　　　1
　　■ 失重性原料　大于1
　　■ 原料指数越大，生产厂应选在离原料产地越近
　　■ 原料指数越小，生产厂应选在离市场越近
　　【案例说明】一个生产针的工业企业，应该选址在什么地方？
　　矿山——————————市场
　　原材料矿石很重很大，而制成品针很小很轻，在相同的总距离下，运矿石的成本一定比运输所生产出来的对应的针贵的多，要使两者总运费最低，只能将生产厂选址在矿山（材料指数大）。
　　3.3 劳工成本影响工业区位趋向的分析（工业区位的第一次变形）
　　■ 工业企业的选址追求运输成本与劳工成本总和的最低
　　■ 如工厂迁移引起的原料和制成品运费的增加，小于节省的劳动力费用，则会迁移
　　3.4 集聚与分散因素影响工业区位趋向的分析（工业区位的第二次变形）

　　4. 中心地理论
　　4.1 基本概念（五个重要概念）
　　中心地：指区域内向其周围地域提供各种货物和服务的中心城市或中心居民点。
　　中心地职能：指由中心地提供的商品和服务。
　　中心性：一个中心地对周围地区的影响程度，或者中心地职能的空间作用大小。
　　需求门槛：中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平。
　　【案例说明】如周边有至少50家住户才能使一个超市运营，则这个住户的数量就是一种需求门槛。
　　商品销售范围：消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程,或指中心地提供商品和劳务的最大销售距离和服务半径。
　　4.2 克里斯塔勒中心地理论的假设条件
　　均质平原与无差异性的居民；
　　交通费用与距离成正比；
　　厂商和消费者均为经济人；
　　货物可自由流动，不受任何关税与非关税壁垒的限制。
　　4.3 克里斯塔勒中心地理论的结论－六边形市场
　　各厂商的销售范围为圆形；
　　新厂商的自由进入，使各厂商的销售范围越来越小，直到能维持最低收入水平的门槛为止；
　　各厂商的圆形范围重叠区域，以无差别线划分给不同的厂商；
　　形成六边形的市场区域：

　　4.4 克氏市场等级序列－多种商品与不同档次
　　高级商服中心，提供高中低级商品和服务；
　　中级商服中心，提供中低级商品和服务；
　　低级商服中心，提供低级商品和服务；
　　需求门槛和服务范围由高到低，由大到小。

　　【2012年真题】关于中心地理论的说法，正确的是（　）。
　　A.商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最近路程
　　B.需求门槛是指某中心地能够维持供应某种商品和服务所需的最高购买力和服务水平
　　C.中心地职能以商业、服务业方面的活动为主，不包括中心地制造业方面的活动
　　D.克里斯塔勒中心地理论的假设之一是厂商和消费者都是社会人
　　[答疑编号5887010201：针对该题提问]

【答案】C
【解析】本题考查中心地理论的相关内容。选项A，商品销售范围是指消费者为获取商品和服务所希望通达的最远路程；选项B，需求门槛是指某中心地能维持供应某种商品和服务所需的最低购买力和服务水平；选项D，克里斯塔勒中心地理论的前提假设厂商和消费者都是经济人，非社会人。参见教材P6。

　　【归纳总结】三种区位论的实质与前提假设
理论
实质
假设
农业区位论
在城市周围农业区位布局的原则
· 只有一个城市，且是孤立国
· 运输工具只有马车
· 孤立国环境均质，且与外部隔绝
· 农产品的运费、重量与产地到消费市场的距离成正比
· 经营者以获取最大经济收益为目的
工业区位论
找出工业产品成本最低、利润最大的位置，作为配置工业企业的依据
· 均质国家或地区，只考虑经济因素
· 工业原料、燃料地点固定且已知
· 工业产品的消费地和范围已知，需求量不变
· 劳动力不能流动，价格已知，供给充裕
· 运费是重量和距离的函数
· 讨论同一产品
中心地理论
找出城市的分布规律
· 均质平原与无差异性的居民
· 交通费用与距离成正比
· 厂商和消费者均为经济人
· 货物可自由流动
　　5. 城市空间结构理论（四种理论）
　　5.1 同心圆理论－伯吉斯与巴布科克
　　内涵：伯吉斯基于生态学的入侵和承继概念来解释城市土地利用在空间上的排列。如：
　　中心商务区；过渡地带；工人住宅区；高收入阶层住宅区；通勤人士住宅区。
　　结论：城市各功能用地以中心区为核心，自内向外环状扩展。
　　修正：巴布科克考虑到交通轴线的辐射作用，将理论修正为星状环形模式。
　　5.2 扇形理论－霍伊特
　　各类城市用地趋向于沿主要交通线路和沿自然障碍物最少的方向由市中心向市郊呈扇形发展。
　　5.3 多核心理论－麦肯齐、哈里斯、乌尔曼
　　内容：
　　一个城市内会出现多个商业中心，其中一个主要商业区为城市核心，其余为次核心；
　　随着城市规模的扩大，新的极核中心随之产生。
　　多核心理论的理论基础：
　　基于地租地价理论，支付租金能力高的产业位于城市中心。
　　5.4 中心商务区土地利用模式－墨菲、万斯
　　【重点难点】三项指标

　　【2010年真题】城市中心商务强度指标是指（ ）。
　　A.中心商务区建筑面积总和／总建筑基底面积
　　B.中心商务用地建筑面积总和／总建筑面积
　　C.中心商务用地建筑面积总和／总建筑基底面积
　　D.中心商务区建筑面积总和／总建筑面积
　　[答疑编号5887010202：针对该题提问]

【答案】B
【解析】本题考查城市中心商务强度指标。中心商务强度指标（CBII）=中心商务用地建筑面积总和／总建筑面积×100%。参见教材P9。

　　【2010年真题】城市空间结构是人们在城市发展过程中对土地利用的结果，是土地利用方式、利用程度和利用效果的总和，其代表理论有（ ）。
　　A.多核心理论
　　B.扇形理论
　　C.级差地租理论
　　D.中心商务区土地利用模式
　　E.同心圆理论
　　[答疑编号5887010203：针对该题提问]

【答案】ABDE
【解析】本题考查城市空间结构的代表理论。城市空间结构的代表理论有同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式。C属于地租地价理论，非区位理论中的城市空间结构理论。参见教材P7-10。

　　5.5 商业区区位选择指向特征（2013年新增）
特征
内容
单一的消费指向性
· 最大限度地接近或方便消费者前来购物
· 工业、农业需要考虑原料、市场、自然环境等
空间关系的外部性
· 集聚和关联
· 是一种以消费者为纽带的外部性关系
地价是商业区位的重要因素
· 权衡商业效益与地价的关系是商业区位选择中极为重要因素
商业区位选择的理性目标是消费者最大剩余效用与商家最大利润之间的平衡
· 消费者追求最大剩余效用
· 商家追求最大利润
· 双方通过博弈获得平衡
　　【重点难点】关于消费者的剩余效用（2效用3成本）
　　剩余效用＝（购物效用+体验效用）－（购物成本+交通成本+时间机会成本）
　　体验效用是消费者在购物过程中，除了获得购物效用外的其他方面的效用，如环境、服务带来的愉悦。
　　5.6 城市空间结构对区位的影响（2013年新增）
影响
内容
城市土地利用分布和中心地体系决定区位的土地成本、效益和市场地域
· 由用地付租能力和用地效益两个方面的原因决定
城市功能分区的土地利用主导功能决定了区位的优势和未来发展
各个功能区都有其主导功能。如在工业区虽然也允许建设一些娱乐、商业设施，但由于其主导功能的限制，娱乐、商业设施区位选择空间和发展规模都会受到限制。
城市空间结构的重构和演变影响区位格局变化和时序选择
随着城市的发展，出现了郊区化、逆城市化，城市空间结构也随之发生变化，从而改变了城市功能区位的中观格局及其土地利用的时序选择

第二节　供求理论

　　1.房地产需求
　　1.1 房地产需求的含义
　　房地产需求：是指消费者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够购买的数量。
　　房地产市场需求：是指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上所有的消费者对某种房地产愿意并且能够购买的数量，即市场需求是所有的消费者需求的总和。
　　【重点难点】需求的两个条件（缺一不可）
　　消费者愿意购买，即有购买的欲望；
　　消费者能够购买，即有支付能力。
　　条件二是需求与需要的区别所在。
　　1.2 决定房地产需求量的因素
　　决定需求的因素（五因素）：
　　房地产价格水平；
　　消费者的收入水平；
　　消费者的偏好；
　　相关物品的价格水平；
　　消费者对未来的预期。
　　【因素一】房地产价格水平（反相关）
　　一般情况下是反相关，即价格上涨，需求减少。
　　特例是炫耀物品和吉芬物品（生活必需品），越贵需求越大。
　　【因素二】消费者的收入水平（正相关）
　　收入增加，需求增加；
　　收入减少，需求减少。
　　【因素三】消费者的偏好
　　对某种商品偏好增强时，需求增加。
　　【因素四】相关物品的价格水平（替代品和互补品）
　　替代品－需求反向变化（商品房与经济适用房）。
　　互补品－需求同向变化（住宅与配套设施）。
　　【因素五】消费者对未来的预期
　　买涨不买跌。
　　【2012年真题】房地产价格与房地产（　）负相关。
　　A.需求　　 B.供给
　　C.开发成本 D.价值
　　[答疑编号5887010204：针对该题提问]

【答案】A
【解析】一般情况下是反相关的，即价格上涨，需求减少。参见教材P12。

　　【2012年真题】影响房地产需求量的因素主要有（　）。
　　A.房地产的价格水平
　　B.房地产开发的技术水平
　　C.消费者的收入水平
　　D.消费者的偏好
　　E.房地产开发商对未来的预期
　　[答疑编号5887010205：针对该题提问]

【答案】ACD
【解析】本题考查决定房地产需求量的因素。影响的因素有：①该种房地产的价格水平。②消费者的收入水平。③消费者的偏好。④相关物品的价格水平。⑤消费者对未来的预期。BE是影响房地产供给的主要因素。参见教材P12。

　　1.3 房地产需求曲线

　　需求曲线的性质：
　　一般商品的需求量与价格呈逆相关关系，是向下的曲线；
　　价格上升，需求减少，价格下降，需求增加。
　　需求曲线的变动（两种变化）：
　　沿需求曲线的变动－价格发生变化；
　　需求曲线的平移－价格以外的因素发生变化。
　　2.房地产供给
　　2.1 房地产供给的含义
　　房地产供给：房地产开发商和拥有者在某一特定的时间内，在每一价格水平下，对某种房地产所愿意并且能够提供出售的数量。
　　房地产市场供给：指在一定时间内、一定价格水平下和一定市场上，所有开发商和拥有者对某种房地产所愿意并且能够提供的数量，即所有开发商和拥有者供给的总和。
　　房地产潜在供给量＝存量－灭失量－转换为其他种类房地产量＋其他种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量
　　【重点难点】形成供给的条件（两个条件）
　　愿意供给；
　　有能力供给。
　　2.2 决定房地产供给量的因素（四因素）
　　该种房地产价格水平－正相关；
　　该种房地产开发建设成本－反相关；
　　该种房地产开发技术水平－正相关；
　　房地产开发商对未来的预期－看好市场，减少当期供给（捂盘），对未来悲观，增加当期供给。
　　【2010年真题】决定房地产供给量的一般因素有（ ）。
　　A.房地产价格水平
　　B.房地产开发建设成本
　　C.房地产开发技术水平
　　D.消费者对未来的预期
　　E.房地产开发企业对未来的预期
　　[答疑编号5887010206：针对该题提问]

【答案】ABCE
【解析】本题考查决定房地产供给量的因素。D属于决定房地产需求量的一般因素。参见教材P14。

　　2.3 房地产供给缺乏弹性
　　土地总量不可增加（总量限制）；
　　政府独家垄断建设用地使用权出让市场（供给受政府控制）；
　　房地产开发周期较长（反应需要时间）；
　　房地产不可移动性（房地产不能在地区间调剂余缺）。
　　【2011年真题】导致房地产供给缺乏弹性的原因有（　）。
　　A.房地产需要的难测性
　　B.土地总量不可增加
　　C.房地产开发期长
　　D.房地产不可移动
　　E.城镇化速度加快
　　[答疑编号5887010207：针对该题提问]

【答案】BCD
【解析】本题考查房地产供给的影响因素。土地总量不可增加、政府独家垄断建设用地使用权出让市场、房地产开发期较长、房地产不可移动的特性等导致房地产供给缺乏弹性。参见教材P14。

　　2.4 房地产供给曲线

　　性质：
　　房地产供给量与价格之间正相关，曲线向上；
　　价格上升，供给增加，价格下降，供给减少。
　　供给曲线的变动（两种变化）：
　　沿供给曲线的变动－价格发生变化；
　　供给曲线的平移－价格以外的因素发生变化。
　　3. 房地产均衡价格

　　内涵：均衡价格是指商品的需求价格与供给价格相一致时的价格。
　　供给不变时：
　　需求增加，则价格上涨；
　　需求减少，则价格下跌。
　　需求不变时 ：
　　供给增加，则价格下降；
　　供给减少，则价格上涨。
　　4.房地产供求与价格关系的特殊性－难以形成统一市场
　　房地产供求四类市场：
　　全国房地产总的供求状况；
　　本地区房地产总的供求状况；
　　全国同类房地产的供求状况；
　　本地区同类房地产的供求状况。
　　决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要指本地区同类房地产的供求状况。
　　【2011年真题】下列房地产供求状况中，对某一房地产的价格水平起直接决定作用的是（　）。
　　A.全国房地产总的供求状况
　　B.本地区房地产总的供求状况
　　C.全国同类房地产的供求状况
　　D.本地区同类房地产的供求状况
　　[答疑编号5887010208：针对该题提问]

【答案】D
【解析】本题考查房地产供求与价格的关系。房地产由于不可移动及变更用途困难，决定某一房地产价格水平高低的供求状况主要是本地区同类房地产的供求状况。参见教材P15。

第三节　地租地价理论（马克思主义地租理论）

　　1. 地租与地价的概念
　　地租是土地所有者凭借土地所有权向土地使用者让渡土地使用权时索取的超额利润。
　　地价是土地所有者向土地需求者让渡所有权时获得的一次性货币收入，是买卖土地的价格。
　　我国土地国家所有，地价指一定年限内使用权的价格，国家出让土地使用权时获得的一次性货币收入，其本质是一次性收取的若干年的地租。
　　2. 地租的产生和发展
地 租
主要形式
奴隶制地租
劳役地租
封建制地租
前期以实物为主，后期出现了货币地租
资本主义地租
货币地租
社会主义地租
仍然存在地租，反映国家、集体和个人三者根本利益一致的前提下，对土地收益的分配关系
　　3.级差地租、绝对地租和垄断地租
　　3.1 级差地租

　　【古典地租理论】
　　地租＝市场价格－生产成本－平均利润
　　【2012年真题】级差地租Ⅱ是指（　）。
　　A.在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态
　　B.等量资本和等量劳动投在等面积不同肥沃程度和位置的土地上所产生的不同级差生产力带来的级差超额利润的转化形态
　　C.不同土地或同一土地上由于土地肥力、相对位置及开发程度的不同而形成的差别地租
　　D.使用土地所获得的超额报酬或收益
　　[答疑编号5887010301：针对该题提问]

【答案】A
【解析】本题考查级差地租Ⅱ的定义。级差地租Ⅱ是指在同一块土地上连续追加投资，每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。参见教材P17。

　　【2011年真题】在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态是（　）。
　　A.级差地租I
　　B.级差地租II
　　C.绝对地租
　　D.垄断地租
　　[答疑编号5887010302：针对该题提问]

【答案】B
【解析】本题考查级差地租II的概念。级差地租II是指在同一块土地上连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同而产生的超额利润所转化的地租形态。参见教材P17。

　　3.2 绝对地租
　　由于土地的所有权使耕种最劣等的土地也需支付的租金。
　　土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的。
　　3.3 垄断地租
　　由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。
　　条件：
　　土地私有权垄断；
　　某些土地具有特殊的自然条件。
　　【2011年真题】关于地租的说法，错误的是（　）。
　　A.绝对地租是土地所有者凭借对土地使用权的垄断所取得的地租
　　B.级差地租I是不同土地由于肥力等不同而形成的差别地租
　　C.垄断地租是由于产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租
　　D.地租的本质是超额报酬或超额利益
　　[答疑编号5887010303：针对该题提问]

【答案】A
【解析】本题考查地租的概念。绝对地租是土地所有者凭借对土地所有权的垄断所取得的地租。参见教材P16。

　　4. 地租与地价的关系
　　地租是地价的基础。（千万不要记反了）
　　地价是地租的资本化。
　　地价不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格。
　　永久租期土地，地租与地价的关系为：

　　【典型例题】地租与地价的关系是（ ）。
　　A. 地价是地租的资本化表现
　　B. 地租是地价的基础
　　C. 对于永久租期土地，地价是每年的地租的简单加和
　　D. 对于永久租期土地，地价是每年的地租折现值的加和
　　E. 若每年取得地租额为定值并且折现率不变，则地价等于地租除以折现率或利息率
　　[答疑编号5887010304：针对该题提问]

【答案】ABD
【解析】C选项并非简单相加，而是考虑了资金的时间价值后折现相加。E选项应加个条件，即永久租期。参见教材P17。

　　【2010年真题】某块土地的地租为200万元，价格为4000万元。若该块土地的地租增加到300万元，利息率不变，则价格为（　）万元。
　　A.4000 　　B.6000
　　C.9000 　　D.10000
　　[答疑编号5887010305：针对该题提问]

【答案】B
【解析】本题考查地租与地价的关系。若每年的地租额为定值R，并且折现率i不变，则地租与地价之间的数量关系为：P=R/i。由土地的地租为200万元，价格为4000万元，得出i=200/4000=5%,所以当地租为300万时，土地价格为300/5%=6000。参见教材P17。

第四节　城市化理论

　　1. 城市及其产生和发展
　　1.1 城市的概念
　　城市是以非农人口和非农产业聚集为主要特征的居民点，是国家或一定地域的政治、经济和文化中心。
　　城镇或城市－包括建制镇和市。
　　乡村－包括村和乡镇。
　　1.2 城市与乡村的区别
区别项目
城市
乡村
人口职业构成
以非农人口集聚为主
以农业人口集聚为主

人口与建筑规模与密度
大
小

空间形态和物质构成
用地类型多样，基础设施与公共服务设施完备
用地类型单一,基础设施与公共服务设施相对薄弱

职能类型和产业结构
是政治\经济文化中心与各种产业集聚地
职能单一
　　1.3 城市的分类
序号
分类标准
类型
1
城市人口规模
特大城市（人口>100万）
大城市（50万～100万）
中等城市（20万～50万）
小城市（人口<20万）
2
城市行政级别
直辖市、地级市、县级市、建制镇
3
城市的职能
具有综合职能的城市
以某种职能为主的城市
4

城市地理位置
南方城市与北方城市
沿海城市和内陆城市
边境城市和内地城市
5
城市地形地貌
平原城市、山地城市、高原城市、丘陵城市、盆地城市、河谷城市
6
城市平面几何形状
块状城市、带状城市、星状城市
7
城市内部结构
单中心城市、多中心城市
8
城市道路格局
棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市
　　【2011年真题】按城市人口规模，城市分为（　）。
　　A.直辖市、地级市、县级市
　　B.单中心城市、多中心城市
　　C.棋盘形城市、放射形城市、不规则形城市
　　D.大城市、中等城市、小城市
　　[答疑编号5887010306：针对该题提问]

【答案】D
【解析】本题考查城市的分类。A选项是按城市行政级别划分的；B选项是按城市内部结构划分的；C选项是按城市道路格局划分的。只有D选项是按城市人口规模划分的。参见教材P18。

　　【2010年真题】按城市内部结构，城市可分为（ ）。
　　A.块状城市、带状城市、星状城市
　　B.单中心城市、多中心城市
　　C.棋盘形城市、放射形城市
　　D.大城市、中等城市、小城市
　　[答疑编号5887010307：针对该题提问]

【答案】B
【解析】本题考查城市的分类。 A项是按照城市平面几何形状划分；C项是按照城市道路格局划分；D项是按照城市人口规模划分。参见教材P18。

　　1.4 城市的产生
　　城市是社会生产力发展到一定阶段，社会大分工的产物（第二次分工的产物）。
　　第一次大分工－农业与渔牧业分离，进入定居时代，产生了固定居民点。
　　第二次大分工－商业和手工业从农业中分离，形成以商业和手工业为主的最早城市。
　　产业革命－农业经济时代进入工业经济时代，开创了城市发展新纪元。
　　1.5 城市的发展（四大阶段）
序号
城市发展阶段
对应工业化时期
城市化水平
备注
1
绝对集中阶段
工业化初期
城市化水平提高阶段
发展中国家
2
相对集中阶段
工业化成熟期
城市化高速发展阶段

3
相对分散阶段
后工业化初期
郊区化前兆

4
绝对分散阶段
后工业化成熟期
郊区化
西方发达国家
　　【2010年真题】从工业化社会到后工业化社会，城市的发展演变可依次划分为（　）四个阶段。