廊坊房地产调研报告.ppt

河北廊坊房地产市场调研报告2011年12月27日 Content目录PART 1 市场研究分析PART 2 廊坊宏观经济及区域发展研究PART 3 廊坊房地产市场分析PART 4 2012年廊坊房地产市场研判PART 1 市场研究分析n 居民消费价格一季度同比上涨居民消费价格一季度同比上涨2.2%2.2%，二季度上涨，二季度上涨2.9%2.9%，三季度上涨，三季度上涨3.5%3.5%，四季度上涨，四季度上涨4.7%4.7%，全年平均比上年上涨，全年平均比上年上涨3.3%3.3%，其中食品价格上涨，其中食品价格上涨7.2%7.2%。固定资产投资价格上涨。固定资产投资价格上涨3.6%3.6%。GDPGDP、CPICPI显示出我国经济态势总体良好，继续朝显示出我国经济态势总体良好，继续朝着宏观调控的预期方向发展。着宏观调控的预期方向发展。国民经济国民经济宏观经济产业形态产业形态政策的着力点仍然是抗通胀。预计当前的紧缩政策的着力点仍然是抗通胀。预计当前的紧缩措施仍将在未来几个月持续措施仍将在未来几个月持续10月中国制造业采购经理人指数下跌 企业资金问题突出 经济增速总体呈降低态势，未来出口和投资增速预计将继续下降。预计四季度经济增速虽仍有继续下调的可能，但适度增长的基本态势不会根本改变，全年经济增长将保持9.2%左右的水平。n 年末广义货币供应量（年末广义货币供应量（M2M2）余额为）余额为72.672.6万亿元，比上年末增长万亿元，比上年末增长19.7%19.7%；狭义货币供应量（；狭义货币供应量（M1M1）余额为）余额为26.726.7万亿元，万亿元，增长增长21.2%21.2%；流通中现金（；流通中现金（M0M0）余额为）余额为4.54.5万亿元，增长万亿元，增长16.7%16.7%。n 年末全部金融机构本外币各项存款余额年末全部金融机构本外币各项存款余额73.373.3万亿元，比年初增加万亿元，比年初增加12.112.1万亿元。其中人民币各项存款余额万亿元。其中人民币各项存款余额71.871.8万亿万亿元，增加元，增加12.012.0万亿元。全部金融机构本外币各项贷款余额万亿元。全部金融机构本外币各项贷款余额50.950.9万亿元，增加万亿元，增加8.48.4万亿元。其中人民币各项贷款余额万亿元。其中人民币各项贷款余额47.947.9万亿元，增加万亿元，增加7.97.9万亿元。万亿元。银行储蓄银行储蓄居居民民储储蓄蓄稳稳步步增增长长，增增长长速速度度近年有所回落。近年有所回落。n 全年房地产开发投资全年房地产开发投资4826748267亿元，比上年增长亿元，比上年增长33.2%33.2%。其中，商品住宅投资。其中，商品住宅投资3403834038亿元，增长亿元，增长32.9%32.9%；办公楼投资；办公楼投资18071807亿元，增长亿元，增长31.2%31.2%；商业营业用房投资；商业营业用房投资55995599亿元，增长亿元，增长33.9%33.9%。固定投资增长速度受政策影响，增长趋势放缓。固定投资增长速度受政策影响，增长趋势放缓。固定资产投资固定资产投资小结小结1 1、一季度，国民经济保持平稳较快增长，不存在滞胀，开局良好。、一季度，国民经济保持平稳较快增长，不存在滞胀，开局良好。20112011年年中国经中国经济将呈现高增长、高通胀的格局。济将呈现高增长、高通胀的格局。2 2、固定资产投资保持较快增长，固定资产投资保持较快增长，今年是今年是“十二五十二五”开局之年，各地投资积极性较开局之年，各地投资积极性较高，内生动力在增加，高，内生动力在增加，房地产投资增速较快。房地产投资增速较快。3 3、从一季度情况来看，房地产调控的效果在继续显现，、从一季度情况来看，房地产调控的效果在继续显现，房地产的投资性需求得到房地产的投资性需求得到了明显遏制。了明显遏制。4 4、货币供应增速回落，新增贷款继续趋缓。货币供应增速回落，新增贷款继续趋缓。5 5 、总体经济势态良好。总体经济势态良好。2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作。在此前两轮调控的基础上，会议提出了调控房地产市场的8条措施，被称为史上最严的政策调控“国八条”。相隔22天，2011年2月16日，北京市正式发布进一步加强本市房地产市场调控工作的通知（京政办发20118号），北京基于国八条细则出炉，即“京十五条”。3月29日，北京市政府向社会公布了今年新建普通住房价格控制目标，北京是唯一表示房价要“降”的城市。11月30日，中国人民银行决定，从2011年12月5日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。概述概述京十五条的出炉标志着：政策不明朗期转入政策反应期，市场在政策直接打压和观望情绪下运行。新国八条及京十五条：对于再、改需求严格抑制，其中限购令及提高首付对我们的影响最为直接。三年来首次下调存准，对行业短期利好有限政策环境 廊坊政策廊坊政策p按照当前地产调控政策，各个项目普遍贷款政策从紧，银行的个贷渠道限制了以投资、投机为目的的购买多套房产的客户和外地炒房客户。首套房置业，首付款比例不低于30%，贷款利率为基准利率的0.8倍；二套房置业，首付款比例不低于50%，贷款利率为基准利率的1.1倍；三套房，不提供按揭。其中，外地客户（如北京）必须提供在廊坊本地一年以上的个人纳税证明或者当地的社会保险缴纳证明，否则无法办理商业贷款。p一次性付款不受限制。与国八条有关精神保持高度一致与国八条有关精神保持高度一致 廊坊市未出台相关限购政策，但提高了贷款门槛，增加了购房者资金压力。政策导致客户观望期加重，成交数量放缓，但廊坊房价未出现明显波动。廊坊政策分析需求受到一定政策一定程度的打压，房需求受到一定政策一定程度的打压，房价依旧坚挺，未出现明显波动价依旧坚挺，未出现明显波动 廊坊政策分析廊坊政策分析北京严格，廊坊宽松北京严格，廊坊宽松限购政策对比表限购政策对比表 北京 廊坊贷款一次性贷款一次性首套 首付款比例不低于30%,贷款利率为基准利率。可以首付款比例不低于30%，贷款利率为基准利率的0.85倍。可以二套 首付款比例不低于60%，贷款利率为基准利率的1.1倍。（需办五年社保或纳税证明）可以首付款比例不低于50%，贷款利率为基准利率的1.1倍。（需办一年社保或纳税证明）可以三套及以上限购限购停贷可以 重点事件关注重点事件关注区域市场受到一定程度冲击，客户出现抵制情区域市场受到一定程度冲击，客户出现抵制情绪，我们判断这仅是暂时性的。绪，我们判断这仅是暂时性的。万科香河项目因土地违规停工万科香河项目因土地违规停工 已购房业务被套牢已购房业务被套牢 万科“撞到了枪口上”。5月23日，万科位于河北香河的欢庆城项目被叫停。该项目是万科联合五矿置业开发。同时停工的还有万通地产、绿地集团等数家知名地产商，他们均在河北香河圈地千亩以上开发大盘。上述公司表示，停工、停售是为了配合国土督察对河北香河大规模的违规用地调查。5月15日，香河多幅土地违规被曝光。24日，河北省监察厅对香河县土地违规案9名责任人作出处理，其中香河县县长被建议免职。来源：21世纪经济报道 发表于：2011年05月25日小结小结1 1、政府针对房地产调控力度空前加大，从金融、货币、土地等方面着手，密集的、政府针对房地产调控力度空前加大，从金融、货币、土地等方面着手，密集的出台了系列政策，出台了系列政策，表明政府调控房价的决心，严厉打击投资投机性购房。表明政府调控房价的决心，严厉打击投资投机性购房。2 2、严厉的限购与日渐不宜居的北京城市生活环境，正在用一硬一软的方式分流着、严厉的限购与日渐不宜居的北京城市生活环境，正在用一硬一软的方式分流着北京房市的购房需求。北京房市的购房需求。这无疑为环北京经济圈中的远郊城市提供了被受益的可能。这无疑为环北京经济圈中的远郊城市提供了被受益的可能。3 3、在政策下，、在政策下，北京呈现关闭，河北显现开放，北京呈现关闭，河北显现开放，主动郊区和被溢出客户，以及部分主动郊区和被溢出客户，以及部分投资客会把目光投资客会把目光从北京被迫转移。北京周边板块的热度会只升不降。从北京被迫转移。北京周边板块的热度会只升不降。4 4、容积率小于容积率小于1 1的住宅用地不再供应，的住宅用地不再供应，这意味着北京在售低密产品由于稀缺而导致这意味着北京在售低密产品由于稀缺而导致价格居高不下。价格居高不下。对低密产品的需求被迫向环北京城市转移，并且在未来对低密产品的需求被迫向环北京城市转移，并且在未来2-32-3年内逐年内逐渐升级为第一居所。渐升级为第一居所。维度一：大北京规划对住宅市场的带动维度一：大北京规划对住宅市场的带动北京要实现从北京要实现从国家政治文化中心国家政治文化中心到到世界世界城市城市的整体发展目标的整体发展目标北京患了北京患了“大城市病大城市病”，宜居方面，宜居方面“短板短板”人口膨胀人口膨胀 交通拥堵交通拥堵 环境污染环境污染 资源短缺资源短缺 城城市贫困市贫困城市目标：城市目标：城市现状：城市现状：区域发展对住宅市场的带动北京作为北京作为“首都经济圈首都经济圈”的核心城市，要抓住机遇，通过三个转变推动发展：的核心城市，要抓住机遇，通过三个转变推动发展：1、从过去注重功能集聚特别是经济功能集聚向功能疏解和辐射转变外拓2、从过去更多强调外省市保障北京向主动为外省市提供服务转变外拓3、从过去强调服务首都自身向通过服务区域、服务全国来实现自身发展转变外拓维度一：大北京规划对住宅市场的带动维度一：大北京规划对住宅市场的带动推进推进京津冀区域经济一体化京津冀区域经济一体化发展，打造发展，打造“环首都经济圈环首都经济圈”主动郊区化是城市发展的必经阶段主动郊区化是城市发展的必经阶段维度一：大北京规划对住宅市场的带动维度一：大北京规划对住宅市场的带动京津冀一体化京津冀一体化都市圈，核心作用的发挥都市圈，核心作用的发挥n京津冀都市圈包括2个直辖市和河北省的8地市（详见右图）；n土地面积18.50万平方公里；n是政治、文化中心所在地和人口、经济密集区，是我国参与全球经济竞争的重要基地和率先基本实现现代化的区域，同时也将是未来大规模推进国际化的重点地区。京京津津冀冀一一体体化化黄黄金金三三角角，东东南南部部区域的带动区域的带动n以北京、天津、唐山为三角核心，构建京津唐三角极轴，在外围形成环状合作带。n通过核心的辐射效应和扩散，逐步形成合理的城市等级体系，构建一体化空间格局。n图示的京津唐金三角是京津冀都市圈的核心地区，其发展关系到整个大范围地区的合作格局。“黄金三角黄金三角”内将最先发展，成为京津内将最先发展，成为京津冀城市群的核心区域，由此带动北京东、冀城市群的核心区域，由此带动北京东、南部区域的快速发展。南部区域的快速发展。北京唐山天津维度一：大北京规划对住宅市场的带动维度一：大北京规划对住宅市场的带动维度一：大北京规划对住宅市场的带动维度一：大北京规划对住宅市场的带动京津冀一体化京津冀一体化城际间交通便捷、东南部带动作用明显城际间交通便捷、东南部带动作用明显n以北京为中心，以京津为主轴，以石家庄、秦皇岛为两翼的区域快速铁路网构架，覆盖京津冀地区的主要城市，基本形成以北京、天津为中心的“1小时交通圈”。高铁和公路将带动区域间联系，其中路网高铁和公路将带动区域间联系，其中路网辐射范围密集的东南部区域将受益更大。辐射范围密集的东南部区域将受益更大。n高速公路：有八达岭高速公路、六环路、京沈高速公路、京津塘高速公路和京石高速公路。n国道：京承高速公路、京哈高速公路、京开高速公路、京包公路和京丰公路。高铁系统：高铁系统：公路系统：公路系统：19维度一：大北京规划对住宅市场的带动维度一：大北京规划对住宅市场的带动n国家“十二五”规划提出了“城市群”的概念，首都经济圈的发展建设也纳入到国家“十二五”规划，说明今后很多问题的解决方案要放在更大的范围内思考，也就是京津冀大的地区，有七个河北城市与北京接壤。n环首都经济圈13个县（市、区）中，廊坊有6个，可以说占到了半壁江山。北京要拓展，受自然条件限制其西北方向是山，东南是平原、出海口，而东南几乎都是廊坊地域，有足够承载力。环首都经济圈的环首都经济圈的“城市群城市群”概念概念20维度二：北京第二机场规划对住宅市场的带动维度二：北京第二机场规划对住宅市场的带动北京第二机场规划北京第二机场规划北京第二机场为永清生态产业园带来的机遇北京第二机场为永清生态产业园带来的机遇规划中的首都第二机场位于北京南部的大兴区，紧邻廊坊，辐射永清。首都第二机场的远期规划目标成为区域航空枢纽旅客年吞吐量8000万至1亿人次货运年吞吐量500万吨并将带来显著的商业、服务业和其它临空产业发展机遇 航空服务业，例如物流外包服务、航空货代等临空制造业，例如高科技制造业、珠宝加工等临空衍生服务业，例如会展业、商贸、休闲娱乐等固安固安空港北区空港北区空港西区空港西区空港南区空港南区规划新机场规划新机场永清生态产业园永清生态产业园北京第二机场的规划建设为区域发展临空经济提供北京第二机场的规划建设为区域发展临空经济提供巨大商机和产业带动下源源不断的客流量巨大商机和产业带动下源源不断的客流量21n该规划区位于永清县，北临即将选址建设的首都第二机场约20公里，东距廊坊市区17公里.市场研究分析市场研究分析区域发展对住宅市场的带动区域发展对住宅市场的带动维度三：永清生态产业园规划对住宅市场的带动维度三：永清生态产业园规划对住宅市场的带动规划区毗邻廊坊，处于环京津经济圈的腹规划区毗邻廊坊，处于环京津经济圈的腹地和京津走廊的中心地和京津走廊的中心永清生态产业园22市场研究分析市场研究分析区域发展对住宅市场的带动区域发展对住宅市场的带动维度三：永清生态产业园规划对住宅市场的带动维度三：永清生态产业园规划对住宅市场的带动100公里半径的范围内包括两个运营中的国公里半径的范围内包括两个运营中的国际机场、一个拟建的首都第二机场际机场、一个拟建的首都第二机场永清生态产业园23市场研究分析市场研究分析区域发展对住宅市场的带动区域发展对住宅市场的带动维度三：永清生态产业园规划对住宅市场的带动维度三：永清生态产业园规划对住宅市场的带动北京向东南发展，廊坊向西拓展北京向东南发展，廊坊向西拓展n永清作为发展重点之一，体现了廊坊市区城市功能向西拓展的方向，永清生态产业园区域东北部与廊坊毗邻，是廊坊城市西扩的自然延伸。n永清生态产业园处于环北京产业带与中部特色产业轴上，良好的区为优势为园区的发展奠定了坚实的基础。24市场研究分析市场研究分析区域发展对住宅市场的带动区域发展对住宅市场的带动维度三：永清生态产业园规划对住宅市场的带动维度三：永清生态产业园规划对住宅市场的带动良好的交通优势，可快速融入京津冀的良好的交通优势，可快速融入京津冀的交通网络中交通网络中n高速公路：高速公路：n北津塘高速公路、京深高速、津保高速、京开高速、京台高速、涿密高速、廊沧高速n铁路：铁路：n京沪高铁、京山铁路、京广铁路、京沪高铁n港口：港口：n天津港n航空：航空：n北京国际机场、天津机场、首都第二机场永清生态产业园25市场研究分析市场研究分析区域发展对住宅市场的带动区域发展对住宅市场的带动维度三：永清生态产业园规划对住宅市场的带动维度三：永清生态产业园规划对住宅市场的带动n18洞的高尔夫球场n国际学校n五星级酒店及生态庄园n温泉度假村n大型综合医院n综合商业区永清生态产业园规划建设会引入永清生态产业园规划建设会引入丰富的产品业态进驻，同时带来丰富的产品业态进驻，同时带来巨大的人流量巨大的人流量本案本案26市场研究分析市场研究分析区域发展对住宅市场的带动区域发展对住宅市场的带动维度四：周边产业规划对住宅市场的带动维度四：周边产业规划对住宅市场的带动n 2009年底，永清台湾工业新城与廊坊浙商新城投资有限公司就合作建设浙商新城项目达成协议，旨在建成集服装产业基地、旅游休闲、国际会议、生活商贸融为一体的京津生态卫星城，打造“世界时装之都永清”。n 浙商新城以创新型综合业态为特点，整合本地独特的区位优势和浙商的产业优势，将民生用品的制造、销售、金融服务、京津市民郊游和浙商居住生活有机结合。n 规划占地2万亩，计划总投资300亿元，建设项目包括：浙商服装城、浙商商贸城、浙商理想城、浙商旅游休闲城。台湾工业新城与浙商新城规划，预计产业带动台湾工业新城与浙商新城规划，预计产业带动4 46 6万人，对区域住宅带动起到明显的推动作用万人，对区域住宅带动起到明显的推动作用27小结小结1 1、北京定位世界城市，但受到资源紧张、交通拥挤、生态环境等方面的压力，亟、北京定位世界城市，但受到资源紧张、交通拥挤、生态环境等方面的压力，亟需疏解城市压力、分散城市功能，主动提出融合发展。需疏解城市压力、分散城市功能，主动提出融合发展。承接首都产业转移和功能分承接首都产业转移和功能分散，成为廊坊发展的必然要求。散，成为廊坊发展的必然要求。2 2、北京第二机场的规划建设对南部区域的发展起到了前所未有的巨大带动作用，、北京第二机场的规划建设对南部区域的发展起到了前所未有的巨大带动作用，基于机场与航空产业而基于机场与航空产业而发展形成的临空经济圈将成为城市经济增长的引擎。这是一发展形成的临空经济圈将成为城市经济增长的引擎。这是一块潜能无限的价值洼地，我们刚好恰处其中。块潜能无限的价值洼地，我们刚好恰处其中。3 3、大北京的规划发展，需要其城市功能与范围进一步扩大，、大北京的规划发展，需要其城市功能与范围进一步扩大，辐射并带动整个区域辐射并带动整个区域的协同发展，的协同发展，无论是京津冀一体，亦或是环首都圈，无论是京津冀一体，亦或是环首都圈，廊坊都在核心位置。廊坊都在核心位置。4 4、永清生态产业园及周边产品规划，均将带动区域未来无限大潜质。、永清生态产业园及周边产品规划，均将带动区域未来无限大潜质。28PART 2 廊坊宏观经济及区域发展研究京哈京沈京津塘京开京承0.5小时交通圈小时交通圈廊坊廊坊固安固安香河香河燕郊燕郊大厂大厂1小时交通圈小时交通圈p城市概括：城市概括：廊坊市位于河北省中部偏东，北临首都北京，东与天津交界。享有“京津走廊明珠”和“联京津之廊，环渤海之坊”的美誉。p城市定位：城市定位：京津冀城镇群重要区域中心城市；承接京津城市部分职能，以发展高新技术产业和现代化服务业为主的生态宜居名城.p城市发展利好：城市发展利好：便捷的立体交通体系便捷的立体交通体系：市区距离北京和天津中心区分别为40公里和60公里，1个小时可达首都国际机场、天津国际机场和天津新港。京津冀经济联合圈轴心：京津冀经济联合圈轴心：京津冀都市圈是我国北部沿海地区经济基础最好，发展最快的区域之一，廊坊处于京津冀经济联合圈的轴心位置，具有良好的经济发展前景。廊坊廊坊北京北京天津天津廊坊位处都市圈京津都市发展轴之上，对外交通便捷发达，发展区廊坊位处都市圈京津都市发展轴之上，对外交通便捷发达，发展区位优势明显，未来将加大与北京及天津的联系位优势明显，未来将加大与北京及天津的联系城市概括城市概括廊坊市GDP总量以平均12%以上的以上的速度逐年递增，人均GDP保持快速增长，p20062010年，廊坊全市GDPGDP呈高速增长趋势呈高速增长趋势，年增年增长率均在长率均在10%以上以上，高于全国平均水平。p2010年，廊坊市人均GDP为32225元（约合4760美元），同期增长14.5%，由高速发展期进入平稳发展期。廊坊市廊坊市GDP及增长率及增长率廊坊市人均廊坊市人均GDP及增长率及增长率GDP增幅8%2010年房地产发展周期萎缩停滞稳定发展高速发展12.5%人均GDP0800$8004000$40008000$800020000$2010年房地产发展速度启动期高速发展期平稳发展期减缓发展期4760$城市经济城市经济2006 2006 20102010年廊坊市全市三产情况年廊坊市全市三产情况廊坊市以二产为主导，产业结构不断优化，以现代服务业为代表的廊坊市以二产为主导，产业结构不断优化，以现代服务业为代表的第三产业发展迅速，全市财富人群不断增加，广阳区以三产为主且第三产业发展迅速，全市财富人群不断增加，广阳区以三产为主且比重不断攀升，财富集聚明显比重不断攀升，财富集聚明显p2010年，第一产业增加值157.4亿元，增长2.2%；第二产业增加值712.3亿元，增长13.5%；第三产业增加值461.4亿元，增长14.0%。p廊坊市经济结构中，第二产业尤其是工业依然是经济的主导力量，2010年规模以上工业实现增加值4515亿元，增长169。p2006年以来，第一产业和第二产业比重呈整体下降趋势，第三产业发展加快，在增加值构成中所占的比重呈现稳步上升趋势。p“十一五”时期，第三产业增加值年均增长17.4%，比“十五”年均增速提高5.5个百分点。对经济增长的贡献率为39.3%。p到2010年底，广阳区三次产业比重由广阳区三次产业比重由20072007年年21.321.3：2828：50.750.7调整到调整到9.39.3：35.135.1：55.655.6，增加值由16.716.7亿元上升至亿元上升至6161亿亿；民营经济实体单位发展到2.4万家。高新技术产业现代服务业电子设备及元器件生产电子信息科研及服务软件开发现代物流业会展经济服务外包业特色休闲旅游业其他产业经济增长点产业经济增长点产业结构产业结构p廊坊市（含香河、固安等县）总面积6429平方公里。总人口413.07万人，其中城镇人口达到198.27万人左右。p廊坊市区建成区面积廊坊市区建成区面积5454平方千米。广阳区平方千米。广阳区人口人口4141万，安次区人口万，安次区人口3737万，开发区人万，开发区人口口8 8万，市区人口约万，市区人口约8686万人口。万人口。p廊坊市人口出生率处于河北省最低，而人廊坊市人口出生率处于河北省最低，而人口增长速度处于河北省最高水平。口增长速度处于河北省最高水平。p人口增长快速的原因主要在于城市建设力人口增长快速的原因主要在于城市建设力度大幅提升，导致京津等地外溢人口大量度大幅提升，导致京津等地外溢人口大量进驻。进驻。p廊坊自1989年建市以来，从北京的农产品基地到环渤海地区的明星城市，人口结构已从过去的以人口结构已从过去的以“就就地转移地转移”为主变为以为主变为以“异地转移异地转移”为主为主 。p据统计，2008年全市暂住人口（一个月以上）为14.06万人，占全市总人口的7.01%，比1990年增长了3.3倍，比2000年增长1.4倍。p根据廊坊市城市发展目标，2020年广阳区将成为一个以移民为主体的百万人囗城市。廊坊的人口结构已从过去的以廊坊的人口结构已从过去的以“就地转移就地转移”为主变为以为主变为以“异地转移异地转移”为主，同时广阳区人口比重增大，属于城市核心区域为主，同时广阳区人口比重增大，属于城市核心区域人口分析人口分析p财富人群数量非常庞大财富人群数量非常庞大p财富多聚集于管道局管理层、财富多聚集于管道局管理层、下县私企老板等处于财富顶层；下县私企老板等处于财富顶层；城区个体业者、公务员及企业城区个体业者、公务员及企业中层管理人员处于财富中层。中层管理人员处于财富中层。p管道局相关、管道局相关、IT IT、金融、会展、商务服务等收入水平最为突出。、金融、会展、商务服务等收入水平最为突出。p管道局直属员工约管道局直属员工约2 2万人，政府企事业机关单位、公务员等约万人，政府企事业机关单位、公务员等约1313万人，开发区万人，开发区13001300多家企业，中高层管理人员约多家企业，中高层管理人员约1.51.5万人。万人。20102010年廊坊市分行业平均工资累计对比年廊坊市分行业平均工资累计对比廊坊财富人群数量庞大，财富多集中于管道局管理层、私企业主和廊坊财富人群数量庞大，财富多集中于管道局管理层、私企业主和政府高官政府高官财富结构财富结构普通职工、工薪阶层等普通职工、工薪阶层等普通公务员、企事业人员普通公务员、企事业人员政府基层干部、大型企政府基层干部、大型企政府基层干部、大型企业中层、生意人、管道业中层、生意人、管道业中层、生意人、管道局员工、回迁户局员工、回迁户局员工、回迁户私企业主，企业高私企业主，企业高私企业主，企业高层（管道局、房地层（管道局、房地层（管道局、房地产）政府权力部门产）政府权力部门产）政府权力部门高官高官高官一轴：一轴：即南北绿色步行轴，北至廊坊尖塔区域南到廊坊龙河次中心区，其中，廊坊火车站南北广场至广阳道是一轴的核心组成部分，是发展特色商贸、文化交流、生态居住、游玩休憩的最佳区域。一廊：一廊：即京沪高铁景观生态廊，这是依托高铁线路及铁路两侧防护绿地构成城市特殊的生态廊道。两环：两环：即环城水系景观带、环城奥林匹克公园。八中心：八中心：即市民广场、商业中心、休闲中心、体育中心、交通枢纽中心、商务中心、会展中心、龙河次中心，八大中心的布局奠定了廊坊未来发展的主框架、城市结构从模糊到清晰。文化休闲中心文化休闲中心体育中心体育中心会展中心会展中心市民广场市民广场周各庄商务区周各庄商务区城市商业中心区城市商业中心区交通枢纽中心交通枢纽中心光明商务区光明商务区龙河次中心龙河次中心廊坊城市新框架：廊坊城市新框架：“一轴一廊两环八中心一轴一廊两环八中心”城市规划城市规划空间布局：三点组团空间布局：三点组团p市区服务密集生产区，即通过发展现代服务业，形成财富流通中心和城市的决策、管理与指挥中心；p开发区开发区的资本密集生产区，即以高新技术产业为主导，形成财富的创造中心；p万庄万庄的知识密集生产中心，即以万庄为主体，结合清华科技园，通过建立科研、高新技术产业化与风险金融一体化模式，形成廊坊市社会经济发展的动力中心。此外，结合龙河的改造与开发，聚集艺术产业，形成廊坊市的艺术之城；城市定位：城市定位：京津之间的新兴城市，高新技术产业和现代制造业基地，园林式、生态型、宜居名城。廊坊市整体布局呈现三点组团模式，各个组团功能相对明确，本项目廊坊市整体布局呈现三点组团模式，各个组团功能相对明确，本项目所在市区服务密集区，重点发展现代生活服务行业，未来将以居住生所在市区服务密集区，重点发展现代生活服务行业，未来将以居住生活为主活为主广阳区安次区整体规划整体规划廊坊经济技术开发区廊坊经济技术开发区1992年6月 26日正式开始建设地处环渤海经济圈、环京津经济圈中心大北京规划圈腹地位于京津塘高速公路廊坊出入口处面积：67.5平方公里 人口：53362人 被原国务院特区办列为向海外客商重点推荐和重点联系的九个开发区之一1300多家企业美国天河集团、德国鲁尔集团、德国西门子、韩国LG集团、澳大利亚BHP等15家世界500强企业30个投资国美国、日本、法国、德国、瑞典、丹麦、荷兰、韩国、新加坡、澳大利亚等国家和港澳台地区五大主导产业机械电子、食品、新型建材、轻工纺织、生物制药重点园区创业中心电子产业园华日工业园新奥燃机工业园石油管道工业园朗森汽车零部件产业园国际履约环保产业园n2010年廊坊市市区房地产投资总金额为98.93亿元，同比大幅攀升264.92%；n房地产投资占固定资产投资比例不断增加，显示房地产房地产市场利好市场利好；n09年廊坊固定资产投资为1279.7亿元，房地产开发投资占占19.4%19.4%，受经济危机影响，占比下降下降1.21.2个百分点个百分点；n2010年廊坊市人均GDP为32225元（约合4760美元）：廊坊市房地产产业处于快速增长阶段，快速增长阶段，发展快速平稳，以质量为主，数量与质量并重房地产发展阶段与人均房地产发展阶段与人均GDPGDP关系国际通用衡量标准关系国际通用衡量标准发展阶段发展阶段启动期启动期发展期发展期快速增长期快速增长期 稳定发展期稳定发展期人均人均GDPGDP（美元）（美元）1000300030004000 400080008000以上需求特征需求特征 生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征发展特征超速发展单纯数量型平稳发展以数量为主，数量与质量并重快速发展以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型固定资产投资和房地产开放投资快速增长，为房地固定资产投资和房地产开放投资快速增长，为房地产行业的快速发展奠定基础产行业的快速发展奠定基础房地产投资房地产投资廊坊全市固定资产投资及房地产投资额走势图廊坊全市固定资产投资及房地产投资额走势图供应市场供应市场近一年的土地成交情况（表一）近一年的土地成交情况（表一）地块名称地块名称位置位置面积面积（平方米）（平方米）用途用途容积率容积率总成交价总成交价（万元）（万元）竞得人竞得人成交日期成交日期2010-1-1广阳道北侧，银河北路东侧22873.33住宅、商业居住2.2，商业金融3.09800廊坊华远房地产开发有限公司2010-1-62010-3-1光明西道南侧、西环路东侧87435.47住宅、商业、公共住宅2.0、商业2.5、公共设施0.2223480廊坊市嘉慧房地产开发有限公司2010-1-202010-6-1北外环北侧、特校西侧68105住宅、商业3.2115400廊坊市剀创房产置业有限公司2010-1-202010-11-1第九园西侧，古县路南侧71568住宅、商业n2.021500廊坊京御房地产开发有限公司2010-2-232010-12-1规划西宁道北侧规划京沪高铁以南；规划西宁道北侧常青路东侧；规划常青路东侧光明西道北侧94436.82住宅、商业前两块2.57；最后一块1.9737850廊坊市元辰房地产开发有限公司2010-5-62010-13规划西宁道南侧常青路东侧（157.228亩）；光明西道北侧银河高架桥以西（15.101亩）114886.17住宅、商业第一块2.5；第二块2.046050廊坊市汇源房地产开发有限公司2010-5-62010-14新源道北侧、永兴路东侧（100亩）；北外环北侧、翟各庄西侧（105.495亩）136997住宅、商业住宅：1.6-2.2；商业：1.6-3.058600廊坊市京御幸福房地产开发有限公司2010-5-112010-15新源道北侧、永兴路西侧73191住宅、商业住宅：1.6-2.2；商业：1.6-3.031300廊坊市京御幸福房地产开发有限公司2010-5-112010-17金光道北侧、永丰道南侧、文明路东侧、新华路西侧121480住宅、商业4.072350大连万达商业地产股份有限公司2010-5-192010-18爱民东道北侧、建设路西侧（38.298亩）；新奥艺术大道南侧、银河路西侧（123.135亩）107622.23住宅、商业1.5-2.041350新世界发展（中国）有限公司2010-6-172010-19爱民东道北侧、建设路东侧（21.367亩）；新奥艺术大道南侧、银河路西侧（76.689亩）65370.94住宅、商业1.5-2.026000新世界发展（中国）有限公司2010-6-172010-20爱民东道南侧、建设路西侧55820.37住宅、商业商业：4住宅：2.325120新世界发展（中国）有限公司2010-6-172010-21廊坊市瑞丰道南侧14191.73住宅、商业2.04500廊坊市安居房地产开发有限公司2010-6-17廊 广2010-3 万庄镇东街村、廊万路北、六干渠南侧24419住宅70年居住1.82950廊坊市顶好房地产开发有限公司2010-9-202010-28广阳道北侧、银河路东侧22449住宅、商业居住2.2商业3.010040廊坊华远房地产开发有限公司2010-9-20供应市场供应市场近一年的土地成交情况（表二）近一年的土地成交情况（表二）地块名称地块名称位置位置面积面积（平方米）（平方米）用途用途容积率容积率总成交价总成交价（万元）（万元）竞得人竞得人成交日期成交日期2010-30-1廊坊市新源道以南，广阳道北侧，裕华路西侧，永兴路西侧73783住宅、商业居住1.6-2.2商业1.6-3.031550廊坊市京御幸福房地产开发有限公司2010-10-222010-30-2廊坊市新源道以北，永兴路东侧，北环路南侧，裕华路西侧31463住宅、商业居住1.6-2.2商业1.6-3.013460廊坊市京御幸福房地产开发有限公司2010-10-222010-30-3廊坊市新源道以北，北环路南侧，裕华路西侧，永兴路东侧4727住宅、商业居住1.6-2.2商业1.6-3.02050廊坊市京御幸福房地产开发有限公司2010-10-222010-30-4廊坊市永兴路以西，北环路南侧，西环路东侧，新源道北侧110577住宅、商业居住1.6-2.2商业1.6-3.047300廊坊市京御幸福房地产开发有限公司2010-10-222010-33廊坊市广阳以南，裕华路以西87180.68住宅、商业居住2.0商业1.6-3.037950河北富桥房地产开发有限公司2010-10-222010-34廊坊市经济开发区光四路南，凤河以北，第五供热站以西41585.57住宅、商业8130廊坊市精锐房地产开发有限公司2010-10-22廊 开2010-5廊坊市经济开发区华祥路以东，爱民东道以南34839.7住宅、商业7900廊坊开新城市开发建设股份有限公司2010-10-222010-35廊坊市西昌路以西、规划路二以南26922.86住宅、商业11310廊坊市煜邦房地产开发有限公司2010-12-1廊 安2010-20廊坊市安次区龙河工业园二号路以南，纵三路以北，规划路二以东，建设南路以西126545住宅、商业17650廊坊市城区房地产开发有限公司2010-12-12010-31廊万路以北，永兴路以东，八大街以南14694.28住宅、商业5750廊坊市中鼎房地产开发有限公司2010-12-82010-36和平路以东，规划支路一以南，东安路以西，光明东道以北79031住宅、商业32600荣盛房地产发展股份有限公司2010-12-82010-37和平路以东，解放道以南，规划支路一以北，东安路以西113366住宅、商业46800荣盛房地产发展股份有限公司2010-12-82010-38规划路二以南，北凤路以北，支路七以西100842.97住宅、商业40850温州云天楼实业有限公司2010-12-82010-40东环路以西，建国道以北，盛通大酒店以东7603.29住宅3140廊坊市德源房地产开发有限公司2010-12-82010-41新104国道以东，六干渠以北67821.22住宅19850霸州市京华房地产开发有限公司第一分公司2010-12-8市场土地供应量充足，但多数地块容积率在市场土地供应量充足，但多数地块容积率在1.61.6以上，低密度地块非常稀缺以上，低密度地块非常稀缺供应市场供应市场正在交易中的地块正在交易中的地块编号土地位置土地面积（m2）土地用途容积率绿地率（%）出让年限（年）保证金(万元)起始价(万元)2011-4-1银河高架桥以西，金光道南侧12152.02住宅兼商业住宅2.3商业3.5住宅35商业25住宅70年商业40年30076015廊安2011-22龙河中心区四号路以西，一号路以北81845.88住宅用地2.23570年1012720255廊安2011-27 建设南路以西93861.66住宅用地1.835%70年380119005廊安2011-28 常甫路以东92084.74住宅用地1.835%70年372918645廊开2011-16凤河以北，毕昇路东侧，京津唐西侧133333.1住宅兼商业住宅1.0-1.3商业1.0-2.0住宅35商业15-30住宅70年商业40年600030000廊开2011-24 耀华道以北，友谊路以东35886.4住宅兼商业住宅1.6商业2.0住宅35商业30住宅70年商业40年16158075土地供应量与去年同期相比持平，整体土地供应量与去年同期相比持平，整体供应充足供应充足p2010年廊坊全市商品房销售面积为667.32万平米，市区为154.12万平米，仅占全市销量23.09%；p2010年廊坊全市商品房竣工面积461.33万平米，市区竣工面积101.29万平米，占全市竣工量21.96%。200