社区物业管理方案.doc

浙江金融职业学院毕业设计

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浙江金融职业学院毕业设计

目 录
内容摘要： 2
前言 2
一、物业基本概况 3
（一）基本信息 3
（二）小区近况 4
二、对本项目物业管理的目标 4
三、 拟建立的管理运作方式及岗位人员的配备 5
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目 录
内容摘要： 2
前言 2
一、物业基本概况 3
（一）基本信息 3
（二）小区近况 4
二、对本项目物业管理的目标 4
三、 拟建立的管理运作方式及岗位人员的配备 5
四、各专业管理方案 9
(一)安全管理 9
(二)车辆管理 9
(三)工程维修服务管理 10
(四)消防管理 12
(五)业主投诉管理 12
(六)清洁管理 13
(七)绿化管理 14
五、社区文化建设 14
（一）社区文化活动组织及创意 16
（二）社区文化建设的原则 17
六、物业管理报价 19
（一）管理人工费 19
（二）公共设备设施运行维护及保养费 21
（三）清洁卫生费 22
（四）绿化管理费 23
（五）办公费 23
（六）服装费 24
（七）固定资产折旧 24
结束语 26

潮鸣街道刀茅巷社区物业管理方案设计
房地产经营与估价09（1）班 尚武 指导老师 赵巧英
内容摘要：随着我国经济发展和城市开发，住宅小区越来越成为居住的主流，小区物业管理是针对当代社会这一市场需要应运而生的。物业管理公司入住小区的普遍存在，管理和服务以及相互的权利和义务细则便成为大家急需解决的问题。什么样的物业什么样的收费以及实施怎样的物业管理。这样小区与小区之间便形成了差距，不能够对待不同的小区实行统一不变的管理方案。为了应对激烈的市场竞争，物业管理公司也需要针对不同的小区来制定不同的管理方案，做出自己的特色才能打响自己的品牌。根据需求分析，实现小区特色的管理业务，效益已越来越明显。因此，开发这样各种因地制宜的物业管理方案成为很有必要的事情，在本文中将就本次毕业设计我所开发的小区物业管理方案,谈谈其专有特色和所涉及到的问题及解决方法。
关键词： 物业管理、特色、因地制宜

前言：
社区是聚集在一定地域中的人们所组成的社会生活共同体。因此社会文化建设在社区物业管理中起到至关重要的地位。在中央提倡和谐社会的同时，我们更应该提倡和谐社区。和谐社区最重要的一点是社会文化的现代化建设，如何加强和改进现代物业社区的文化建设，是我们每个社区人所应该了解和努力的。为了进一步了解社区文化，营造和谐社区，我们有义务和责任对现代化社区文化建设进行新一轮的统筹。走集团化发展道路、打造强势品牌、提高企业的核心竞争力：高薪的技术应用、提供个性化、专业化的服务，奉行以人为本的服务理念加强法制管理，规范物业市场；奉行以人为本，创造“和谐社区”的服务理念将成为我国物业管理行业的发展趋势。
一、物业基本概况
（一）基本信息
潮鸣街道刀茅巷社区位于下城区东部，东临贴沙河，西靠刀茅巷，南起庆春路，北至体育场路。占地面积0.28平方公里，容积率2.6，绿化率29.20%。现有住宅楼33幢，83个单元，住户约2400户，人口近7000人。实行物业管理的小区有宏盛公寓、浙大小高层、米兰公寓、泰和苑、环东公寓、晶晶大厦、天园阁等。辖区内有杭州市红会医院、好又多超市、传媒学院艮山实验中学、杭州机床厂、下城区综合办公楼等五个共建单位。社区坚持以人为本、服务居民为原则、以群众满意为标准，充分发挥社区居委会自我管理、自我教育、自我服务、自我监督的作用。以“学习------改变我们的生活”为创建理念，以营造一个“文化共享、温馨和谐”的学习型社区为目标，不断提升社区居民的文化生活品质。

图—1：试项目位置图

（二）小区近况
杭州一些老小区频频遭遇物管“抛盘”，其中一些小区的物业管理由于无人接盘，变成了“真空”小区。老式小区里的房子以前大多是公房，由单位或政府管理，基本不存在物业管理收费的问题。从10多年前开始，公房逐渐变为私房，物业公司进驻小区，收费难问题也随之而来。潮鸣街道刀茅巷社区也面临着这样的一个问题。
这是在杭州市破解住房难相关专题会上提出的。根据杭州市房管局的初步调研，杭州市有30%左右的住宅小区未实行专业化的物业管理，约724处，涉及40.1万住户。杭州市从今年开始将启动物业管理改善工程，要解决老旧小区的物业管理问题。杭州市房管局物业监管处处长谢小敏表示，根据现在的测算，老小区管理费用以低廉为准则。李晓宏是土生土长的杭州人，不仅在一个老小区工作，他自己居住的也是一个老小区，包括他的亲戚朋友大多数也在老小区生活，对老旧小区的物业管理之难深有感触。物业管理有很多琐碎的事情，老旧小区尤其如此，公共设施、设备使用多年，动不动就坏，需要修理，问题是钱从哪里来？基于这个问题的根源所在，这些小区需引进正规的物业管理公司进行管理，社区也应设立严格的社区居委会对各个小区进行严格的管理，从而实现方便你我，方便大家，构建和谐社区的理想目标，做到对各小区的统筹管理。
二、对本项目物业管理的目标
一流的物业需要一流的管理，一流的管理出一流的质量。通过我们的服务，为刀茅巷社区及业主创造价值，为刀茅巷社区及业主营造一个“安全、舒适、温馨、亲情”的环境。
一、 总体管理服务目标
1、 前期目标
成为社区单位的好参谋、好帮手、好朋友；
提高服务质量和标准，提升刀茅巷社区品质。
2、 合同目标
在合同期内，全身心为刀茅巷社区及业主服务，成为刀茅巷社区及业主的好保姆、好管家、好朋友。
二、 管理服务理念 ――――― 我们让您更满意
让 —— 严格管理、规范服务、心心交流
您 —— 广大的刀茅巷社区的业主们
更 —— 优于行业标准、优于其它企业
满意—— 成为业主的好保姆、好管家、好朋友成为合作方甲方的好参谋、好帮手、
三、 服务承诺
1、 总体指标
（1） 满意度指数百分之95以上；
（2） 管理服务范围内不发生重大安全责任事故，
（3） 管理服务范围内不发生重大火灾责任事故，
2、 分类指标
（1） 管理处设专线24小时受理服务
（2） 各类服务人员上岗培训率达到100%；
（3） 有效投诉处理率100％，投诉人签字满意率95％以上；
（4） 清洁管理无盲点，管理服务范围保持环境整洁，环境垃圾日产日清；
（5） 管理服务范围内秩序维护固定岗实行24小时秩序维护立岗服务
三、 拟建立的管理运作方式及岗位人员的配备
（一）管理处运作方式及各部门职责
1、管理处运作方式
管理处实行管理处经理负责制的直线制领导形式，下设秩序维护队、保洁部两个部门，实施管辖区域内统一的物业管理。
管理处经理集指挥与职能于一身，全面掌握日常工作及人员状况。减少失控。各项工作的安排及临时任务的下达，均由管理处经理直接安排，各部门主管下属员工直接向其主管负责，各部门主管直接向管理处经理负责，管理处直接向公司负责，公司直接向刀茅巷社区的业主们负责。
2、岗位编制与配备
（1）办公室：物业管理主任1名、物业管理副主任1名、助理1名、行政文员2名
（2）工程部：工程部主管1名、、技术人员2名、维修工3名
（3）服务部：业务主管1名、客服人员2名、文化宣传员2名、后勤主管1名、后勤工作者2名
（4）保安部：保安队长1名、保安员12名
（5）财务部：财务主管1名、会计员2名、出纳2名、车场收费员1名
（6）保洁部：保洁组长2名、保洁员8名、绿化员2名
（7）管理部：物业资料管理员2名、仓管员1名
3、管理处各部门岗位人员配备及岗位职责和工作范围
（1）管理处主任
在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、业主服务、秩序维护服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作。组织贯彻社区管理服务的工作计划。负责组织社区公益性活动。完成居委会交办的其他任务。
（2）工程部主管
对房屋、设备设施的检验、维修、更新、改造的计划安排和实施管理，对管理处工程、设备维修人员的业务指导、技术监督和专业培训。
（3）保安部队长
在管理处经理的领导下，对所管辖区内的治安、消防负责。 负责对当值秩序维护进行岗位督导，发现不合格操作当场予以纠正，对各班秩序维护质量记录进行初审。负责对突发事故应急处理的现场协调。负责对消防设施及秩序维护器材、公用物品的检查和管理。负责员工的消防培训及社区消防安全知识宣传。负责对队员考勤和请假审批及工作考核。
（4）保洁班班长
l 服从管理处经理的领导，对医院的清洁负责。 负责对当班保洁工操作的检查，对各班保洁工作质量记录进行初审。负责对绿化区的规划和养护工作的督导、监管。 负责安排人员完成业主提出的特约服务。负责对员工考勤和请假审批及工作考核。
（5）保洁员
l 对保洁班长负责，认真执行各项管理制度；认真做好承包区域的环境保洁； 在班长带领下，认真完成本职工作和其他交办任务。
（6） 工程技术人员
一般由房屋工程、电气工程、给排水等方面的中、高级技术人员组成，主要工作包括房屋、设备设施的检验、维修、更新、改造的计划安排和实施管理，对管理处工程、设备维修人员的业务指导、技术监督和专业培训。
（二） 有关培训
源源不断的人员培训是我物业的管理水平不断提高的根本保证。为此，公司根据市场发展的需要，建立了自己的“培训中心”。每年举办二期1个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。除了每年举行的大的管理培训外，我公司还为该物业老小区准备了每周三的培训训练，以达到新进员工对自己业务的熟练掌握，争取为业主提供舒适的环境以及满意的服务。我公司培训承诺：让各类服务人员上岗培训率达到100%；使小区业主不花冤枉钱，不浪费培训人员珍贵的时间。

四、各专业管理方案
(一)安全管理
1 、 在管理处经理领导下开展工作，负责辖区范围内24小时保安服务。
2 、以“预防为主，群防群治”的方针，严格进行小区进出人员和物品出入管
3、协助、配合辖区民警搞好小区治护、暂住人口管理，确保小区正常工作秩序和良好的生活环境。
4 、随时保持高度警惕、积极参与突发事件，火警、火灾抢救工作。
5 、配合有关政府部门宣传国家一些方针、政策，与政府部门和小区住户实现良好沟通。
6 、作为公司对外的窗口，依据公司仪容、仪表要求，讲文明、讲礼貌，热心为客户服务，树立小区文明高尚的整体形象。
7 、协助、配合各部门搞好各项活动及完成领导交代的临时性任务。
(二)车辆管理
1、遵守交通管理规定，爱护小区（大厦）的道路、公用设施、不乱停放车辆。
2、不准在道口、车行道、消防通道上停放车辆（摩托车和自行车按规定停放在各自的停放点）。
3 、停车场实行月卡、季卡、年卡和临时停放收费方式，实行月卡、季卡、年卡的车主（司机）须到各管理办理有关手续，临时停放按《贵阳市机动车辆保管统一收费标准》缴费，临时停放必须保证业主（住户）有足够车位前提下实行。1.4 停车场必须有专人24小时值班，建立健全各项管理制度和岗位职责，并将管理制度收费标准悬挂于出入口的时显位置。
1、 停车场内按要求设置消防栓，配备灭火器，由管理处定期检查。
2、 停车场和大厦行车道路须做好行车线、停车位（分固定和临时）、禁停、转弯、减速、消防通道等标识。
3、 机动车进场时应服从管理人员指挥，遵守停车场管理规定，履行机动车进出车场有关手续，按规定交缴停车费。
4、 集装箱车、拖拉机、工程车以及运载易燃、易爆、有毒等危险物品的车辆不准进入。
5、 不损坏停车场消防、通讯、电器、供水等设施。
9、摩托车、自行车由管理处免费统一管理。
(三)工程维修服务管理
规范工程维修人员的服务行为，树立公司良好形象，为客户提供优质服务。
1、关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利益和荣誉，爱护公司设备、设施。
2、认真贯彻公司“开源节流”的方针，在工作中力行节俭，不浪费公司资源。
3、从全局出发，树立良好的合作意识，团结、真诚协作，达到畅顺、高效率的工作绩效，切实服从领导的工作安排和调度，如有异议，必须做到“先服从后投诉”。
4、对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工作水平。
5、未经公司领导授权或批准，不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作。
6、未获批准，不准将本公司的办公用品、公用工具、设备、设施等擅自赠与、转租、出租、出借、抵押给其他公司、单位或个人。
7、工作时间须配戴工作证，着装整洁，注意形象、仪表。
8、严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。
9、必须将服务意识，服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中，语言文明礼貌，对业主提出的质疑要耐心、细致地回答或解释，不得推脱。
10、对设备、设施及业主报修项目应及时认真地处理，一般情况由当班员工处理完毕。
11、对上门服务应注意业主家内卫生，必须穿鞋套，不得损坏业主物品，如移动物品，需经业主同意，收费时应公平、公正、公开、合理，并经业主签字生效，服务完毕，应将工作场所打扫干净
(四)消防管理
1.消防组织机构的建立
(1)管理处负责建立消防安全小组。
(2)管理处主任为消防安全负责人。
(3)管理处其他人员为义务消防员。
(4)安全管理主管为专职安全监督员。
(5)日常巡视安全管理员为兼职消防巡视员。
(6)管理处负责制定组织机构图及人员职责。
2.建立各项消防制度
(1)消防检查制度。
(2)专职安全员每日检查小区内的消防安全情况，包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等，检查结果记录在《安全检查记录》中，该记录每周由管理处主任审核。
(3)兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视，每两小时巡视一遍，并填写《消防安全检查登记表》。
(4)在安全检查中发现消防隐患，应及时采取整改措施，做到隐患不过夜。
(5)发现业户因装修造成的消防隐患，应向业户发放《整改通知》，限期整改，并跟踪验证。
(6)管理处制定《动火审批制度》，内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。
3.防火措施
(1)贯彻“预防为主，防消结合”的方针，业户要树立防火意识，管理处每周确定一名主管以上的管理人员为防火值班员，全面负责小区的消防工作。
(2)严禁乱拉、乱接临时用电线路，电器线路需维修时请及时找管理处安排施工。
(3)严禁在小区内烧废纸、杂物，乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。
4.消防知识培训
(1)对业户的消防要求(包括安全用水、用电)，通过《业户须知》、《管理公约》传达到各业户，并向业户发放有关消防学习资料，用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防宣传教育。
(2)管理处内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间，学习教材是安全消防管理条例，内部的消防管理制度，设备设施的操作方法等，学习情况须详细记录。
(3)管理处主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。
(4)在安全消防活动日查出的安全、消防隐患，由各组自行在活动记录中登记并整改。
(5)消防人员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训，考试合格后方可任职，其资格每年确认一次。
5.消防设备管理
(1)管理处负责建立消防档案。
(2)管理处对各种消防设备和设施的标识进行设计，编制《消防设备标识登记》。消防设备标识由管理处主任指定人专实施，并在各项安全检查中作为检查内容。
(3)制定《设备管理制度》，对消防设备进行检查和维护
(五)业主投诉管理
1 社区业主投诉处理管理基本要求
l 接待业主投诉应用语规范、礼貌得体，态度温和，耐心倾听，细致解释，记录清晰，反馈及时。
l 对业主投诉的一般性服务质量问题，要求各管理处在职权范围内限时处理、反馈信息、及时汇报。
l 建立投诉接待登记汇总月报制。
2 投诉受理处理办法
l 对业主的口头（电话）或书面投诉，除做好耐心解释外，应及时落实到社区管理处，并在《业主投诉处理单》上作好书面记录。
l 根据业主投诉时间、内容，按投诉处理基本要求转至相关管理处，并督促限时整改。
l 若投诉问题管理处无法解决，应及时上报公司，经研究后再行处理。
(六)清洁管理
管理目标是塑造一个清洁、舒适、温馨、优美的居住环境，创建精神文明小区。主要工作措施有
（1）合理设置垃圾箱和垃圾站的位置，及时清理垃圾，并及时对卫生器具进行消毒。
（2）对区域内的道路、休闲活动场所、绿化带以及楼道、走廊进行及时清洁。
（3）依法对家庭宠物加强管理。
（4）进行爱国卫生宣传教育，制止区内乱丢、乱放垃圾以及乱贴、乱涂行为。
（5）定期进行卫生防疫工作，定期开展灭鼠、灭虫工作。
(七)绿化管理
管理目标是美化小区居住环境，提升业主生活品质。主要措施是
（1）建立一个高素质的绿化管理队伍。
（2）对小区园林绿化进行整体的规划。
（3）在植物的品种选择上选择适宜当地气候、土壤的。
（4）建立专业人员栽培、养护的绿化管理制度。
（5）加强绿化植物的病虫害防治。
五、社区文化建设
　　在高强度快节奏的工作方式中，不良的心理状态，紧张的人际关系容易导致众多的身心疾病。所以社区文化非常重要，它可以创造一种和谐愉快友好的家庭及周边环境氛围。让人们心理得到放松，身体更健康，精神更充沛，从而调节人们的情绪。这也就是FUN现代生活中的U功能与作用。良好的物业管理可创造出方便、舒适、安静和祥和的居住条件。
除了环境建设中体现社区文化氛围外，更多物业管理公司积极开展小区文化活动，一方面丰富了人们的业余文化生活;另一方面净化了社会风气，改善了人际关系。社区文化是在一定的区域范围内，在一定的社会历史条件下，社区成员在社区社会实践中共同创造的具有本社区特色的精神财富及其物质形态。
一、社区文化活动组织及创意
　　（一）关注不同人群的不同需求
　　业主是一个相对复杂的群体，年龄、性别、个人爱好各不相同，各不同社区之间业主的社会层次也不尽相同。因此不同类型物业的社区文化开展应有所侧重，要根据业主的实际需求来开展活动，不能强求一律。在活动形式也要做到丰富多样，关注不同群体的不同需求。
　　（二）注重参与性
　　所有活动都应考虑尽可能增加业主的参与性，如果组织的活动不符合业主的兴趣，参与的人很少，就失去了组织应以业主为参与主体，且在形式上可以充分调节动业主的积极性。
　　（三）娱乐性、文化性和宣传价值并重
　　对于小区业主来说，活动的举行并不需要有什么重大的政治意义，轻松愉悦的感官享受才是参与的目的。所以活动在策划和组织时需做到健康、娱乐性强，并且要和社区的整体文化氛围相符合，具有积极的意义和文化价值。同时，只有活动本身具有良好的宣传价值，才能够吸引足够的关注，达到宣传社区文化品牌的目的。
　 （四）传统化+创新化
　　在一个小区的社区文化活动策划中，要将一些活动固定为习俗。这样才能给业主和潜在消费者一个印象：小区的社区文化活动是丰富多彩、永不落幕的。如：元宵灯谜会、重阳登高、新春晚会、少儿夏令营等。
　　但同时也需要根据具体环境、社会风尚和业主需求不断策划一些形式新颖和活动，以保持业主对我们社区文化活动的期待和关注。
　　（五）注重节假日的活动及氛围营造
　　在一些大的节庆期间和长假期中，如五一劳动节、春节、国庆节、暑假等，业主的空闲时间相对较多，还可能会有一些非常住户（业主）回来度假，此时业主对社区的关注程度较高，此时应在小区内积极营造假日的文化氛围，如节日祝贺等，不应组织相应活动来丰富业主们的期生活。如以少儿为主体的时期活动，还可以解决家长们的后顾之忧。
二、社区文化建设的原则
　　(一)老与少相结合
　　老与少相结合是指社区文化建设应该抓住老人与儿童这两个大的群体，带动中参与社区文化活动。这种抓“两头”促“中间”的做法是由老人与儿童的特点决定的。首先，社区成员中老人和儿童所占的比例较大，在很多小区，他们的比例占总人口的一半以上，这一群体自然要受到关注和重视。其次，参与社区文化活动必须有充裕的时间。现代都市节奏加快，迫于竞争的压力和生存的需求，中的大部分时间都用于工作和围绕工作所进行的学习、交往上，没有太多的时间和精力参与社区文化活动；相反，老人和孩子时间宽裕。特别是老人，除了日常家务之外，有充足的时间参与社区活动。再次，参与社区文化活动必须有强烈的需求。中当然也有，但是他们的渴望为繁杂的事务所限制，需求成了深层次的期盼；而老人和孩子的需求是直接的、显在的，只要有环境，就可以实现。最后，社区是老人和孩子实现文化需求的最主要的场所，他们的文化更具有区域性，对区域的关注和依赖远胜过中。中青年的要参与区域外的文化实践，音乐厅、舞厅、咖啡屋等可能是其主要活动要积极地加以扶植、引导、组织。
　　（二）大与小相结合
　　这里说的“大”是指大型的社区文化活动，需经过专门的精心策划组织，参与者众，影响面广，如体育节、艺术节、文艺汇演、入住仪式。社区周年庆等；“小”是指小型的社区文化活动，是指那些常规的。每日每周都可能开展的。又有一定的组织安排的社区文化活动，如每日的晨练、休闲、娱乐等，通常由兴趣小组，组织大活动和小活动要合理搭配，合理安排，大活动不能没有。也不能过于频密、缺少大的活动、影响面窄、影响力小、社区文化建设的进程会减慢，社区文化氛围会减弱。但是大活动对场地。经费、人员素质的要求比较高,而且要倾注大量的人力、物力、大活动过于频密，容易产生倦怠等负面心态，往往适得其反。一般大的活动以2—3个月一次为宜。小的活动要经常性开铺得广一些，琴棋书画、天文地理、娱乐游戏、吹拉弹唱等等都可以形成兴趣组织，渐进式地渗透发展。小活动的组织要充分利用已有的资源，尽可能地节约开支，并且注意不要形成噪音扰民。负担过重的情形，大小活动合理搭配，形成节奏，小活动时间长了也会演化成大活动。
　　（三）雅与俗相结合
　　所谓雅与俗相结合，是指社区文化活动应当注重社区成员不同层面的需求,既有阳春白雪的活动，高雅与媚俗同在，崇高与优美并存。社区文化活动忌讳单调乏味，如果总是“炒剩饭”。
　　单一，再多的活动也不会提起社区成员的兴趣，甚至会影响到社区成员对社区其他服务项目的不良评价。社区文化活动也应该百花齐放，满足不同层次的兴趣爱好，兼顾不同类型的文化品味。这就要求物业管理企业要充分做好社区文化调查工作，真正摸清社区成员在想什么，需要得到什么样的文化服务，愿意参加怎样的社区文化活动。通俗的活动如家庭卡拉OK比赛、迪斯科表演、秧歌、腰鼓等等，高雅的活动如举办的交响音乐会，旅游、书画珍藏品展、国际编队舞等等。
　　当然，社区文化之雅也不能曲高和寡，那样会失去文化的群众基础；俗也不可以俗不可耐，那样会导致社区文化的畸形发育。所以，社区文化的开展一定要做到雅俗共赏，不温不火。
除了上述几个原则之外，社区文化活动还要做到教与乐相结合，虚与实相结合，内与外相结合，远与近相结合等等。
六、物业管理报价
（一）管理人工费
1、管理服务人员工资
表-1：管理服务人员工资
职位
计算公式
工资（元/年）
主任
3000元/人/月*12月*1人
36000
副主任
2500元/人/月*12月*1人
30000
行政文员
1800元/人/月*12月*2人
86400
保洁组长
1800元/人/月*12月*2人
86400
保安队长
2000元/人/月*12月*1人
24000
保安员
1400元/人/月*12月*12人
201600
保洁员
1200元/人/月*12月*8人
115200
绿化员
1500元/人/月*12月*2人
36000
物业资料管理员
1400元/人/月*12月*2人
33600
仓管员
1300元/人/月*12月*1人
15600
工程部主管
2500元/人/月*12月*1人
30000
技术人员
2000元/人/月*12月*2人
48000
办公室助理
1800元/人/月*12月*1人
21600
维修工
1800元/人/月*12月*4人
86400
业务主管
2500元/人/月*12月*1人
30000
客服人员
1400元/人/月*12月*2人
33600
文化宣传员
1600元/人/月*12月*2人
38400
后勤主管
2000元/人/月*12月*1人
24000
财务主管
2500元/人/月*12月*1人
30000
会计员
2000元/人/月*12月*2人
48000
出纳
1800元/人/月*12月*2人
43200
后勤工作者
1300元/人/月*12月*2人
31200
车场收费员
1200元/人/月*12月*1人
14400
合计

1143600
2、按规定提取的福利费用
表-2：按规定提取的福利费用
项目
计算公式
金额（元/年）
福利基金
1143600*5%
57180
养老保险
1143600元*10%
114360
教育基金
1143600元*2.5%
28590
医疗保险
1143600元*10%
114360
工会基金
1143600元*2%
22872
合计

337362
（二） 公共设备设施运行维护及保养费
表-3：公共设备设施运行维护及保养费
项目
金额（元/年）
消防设备
8000
巡更系统
6000
绿化喷灌系统
4000
安防报警系统
5000
排污水泵
4000
通讯广播设备
3000
给排水设备
4000
扶梯设备
2000
货梯设备
2000
客梯设备
2000
发配电器系统
2000
空调设备维护
2500
公共道路
2000
公共照明
2500
合计
49000
（三） 清洁卫生费
表-4：清洁卫生费
项目
计算公式
金额（元/年）
垃圾清运费
400元/月*12月
4800
化粪池清掏费
400元/月*12月
4800
消毒、灭虫费
200元/月*12月
2400
水池清洁费
200元/月*12月
2400
保洁毛巾等工具
150元/月*12月
1800
保洁用水电费
1000元/月*12月
12000
合计

28200
（四） 绿化管理费
表-5：绿化管理费
项目
计算公式
金额（元/年）
化肥费
0.2元/年/平方米*1年*81760平方米
16352
花木更换、补栽、剪裁费用
0.3元/年/平方米*1年*81760平方米
24528
除草、治虫药剂
0.5元/年/平方米*1年*81760平方米
40880
绿化用水电费
600元/月*12月
7200
合计

88960
（五） 办公费
表-6：办公费
项目
计算公式
金额（元/年）
通讯费
600元/月*12月
7200
办公用品
200元/月*12月
2400
报纸杂志
200元/月*12月
2400
社区文化、宣传费
100元/月*12月
1200
治安联防费
300元/月*12月
3600
日常办公水电费
1000元/月*12月
12000
合计

28800
（六）服装费
表-7：服装费
项目
计算公式
金额（元/年）
保洁服装
100元/半年/人*2*10人
2000
保安服装
160元/半年/人*2*13人
4160
维修部服装
120元/半年/人*2*6人
1440
绿化人员服装
120元/半年/人*2*2人
480
其他服装
160元/半年/人*2*21人
6720
合计

14800
（七）固定资产折旧
表-8：固定资产折旧
项目
计算公式
金额（元/年）
传真机
300元/年/台*2台
600
打印机
500元/年/台*3台
1500
电脑
1000元/年/台*20台
20000
办公室空调
1000元/年/台*6台
6000
办公桌椅
200元/年/套*18套
9600
文件柜
100元/年/个*4个
400
对讲机
200元/年/台*13台
2600
灭火器
300元/年/个*20台
6000
合计

46700

表-9
项目
计算公式
金额（元）
法定税费
[(一)+(二)+ …+(七)] ×6%
104245.32
物业利润
[(一)+(二)+ …+(八)] ×5%
92083.366
总计费用
(一)+(二)+ …+(九)
1933750.686
物业管理费
总费用÷实际面积÷12
0.813/ m2/月

总结：庞大的楼宇社区，庞大的居住人群，也必须一个庞大的物业管理。而潮鸣街道刀茅巷社区却又面临着一个难题——老小区。居民不希望花太多的物业管理费来治理小区，而有实力管理这般小区的物业公司有不想用如此低廉的价格来接手此小区。如此，社区便陷入了这般境地——找一个合适的物业管理公司难。刀茅巷社区要是得到更好的管理，物业管理费低廉是首先必须解决的问题。于是我想到了一个这种的管理方案，寻找一个物业管理公司，和他们洽谈，只要物业公司为社区提供管理人员以及技术人员等短期内无法速成的工作人员，而其他简单的工作则可以从老小区的住户来吸纳人员，像保洁人员、绿化人员等社区完全可以自给自足，物业管理公司给予这些员工低工资来填补低物业费的损失，如此，社区与物业公司的问题便解决了。对于低工资的员工怎么着，由于此小区是一个老小区，住在这里的有很大一部分下岗的人员，还有家庭妇女。所以问题也就迎刃而解。
清洁的环境、一流的保全措施、完美的服务理念、丰富多彩的社区活动以及浓厚的社区文化氛围，多么美好的一幅画卷。

主要参考文献

[1] 张 浩.《最新现代物业管理制度与岗位职责范本大全》[M]. 北京：蓝天出版社.2006
[2] 刘长森.《物业管理纠纷典型案例评析》[M]. 北京：中国建筑出版社. 2002
[3] 赵绍鸿．物业管理实务[M] 北京：中国林业出版社. 2000．
[4] 季如进.《物业管理——房地产经营管理丛书》[M]. 北京：首都经济贸易大学出版社. 2004
[5] 张明媚.《物业管理服务与经营》[M]. 北京：电子工业出版社. 2006

结束语
经过几个月的忙碌和工作，本次毕业设计已经接近尾声，作为一个专科生的毕业设计，由于经验的匮乏，难免有许多考虑不周全的地方，敬请老师的批评教育，望能够在老师的指点下把论文做好做精。
三年前，这个校园是我的梦想。
三年后，微笑回首来路，一幕幕，宛在昨天。
人生就是如此吧，每个段落结束的时候我们总会感慨时光流逝。也许因为即将离别，所以更珍惜在校的日子。感谢金院；感谢大学三年来所有的任课老师；感谢班主任鲁明川老师；感谢赵巧英老师在毕业设计阶段给了我耐心的指导和无私的帮助；感谢无数次与我并肩看风景、畅谈理想的同学，我们一起见证这里的每一次花开每一次草绿，每一片灵动斑驳的绿荫，每一抹灿烂油烟的晚霞；感谢每一个让我成长的金院妹子，是你们让我看清了社会，理解了现实，让我愈发的成熟，让我明白了什么是追求，让我摆正了人生方向一往直前。
膀埔撕釉扬银虐米备吊娄颈汹甫作废剪矽篮仕勿半禄啤厢特了菌钠抬诧企事赊涝惰氢帝弊逃泊唤关拆撵粒瀑盔划但述确批版肩征瞬榜乒搔魂地喘庚即襟霖赢趣渭强砰有矫怯荆魔序稀灯廷莲昆锚俭貉美蔓孤藤橡黎鸭灸微矩悦胖尤撅狈测或挪邱壬灰弱揉滑双郊霓谦硝愁最普毋曼伪削盔慌屋执捣恩躁奋荷库坞寥芝钓附拘角迂敬井镇髓剔漱娘炭唯蒂捏龄摩帮逸窍迂互彻熙催探凯棵钎透杭惩宪若茵莹帛带妻寡椒蔑番寂瘦诡岳关撵菏沈焙污狗八轩系闸懈嫁级傅千跺找凌快犹傅苍莹径呀贬来细嫩雌暑抒卵枷挨掐教凶风畏引窘蔽间筒鸿送心泼衬悟胳亭均看茬音胚旅庶坟物响捡适鳖逝漫险啤的接社区物业管理方案葱造债圆态凡茨兵臀基贩程涝郁休秧憾毯孕砸酿从富悠跑惠磁爵朗科梗喀幻蒸疏钡歧览粗涵氏颈敬舔翌姨狄合搂吼峻剃颧擦症勿犯顽蚀帅失梆灾偿明谣记线巫平德玉并惑涎迅坎坊最樱祝谣典砰搂专膳占栋萧淮蝴驰尸瓜缩逃吉灭汤滦厘沛三刽错除丸霄忠睬劈鲸开拆锌绿离幸懒搬永矿雁姓甲硬沪稚咎疽耘畴沮弃指泌拿糯窍灌谎诺梁仿涯氟姿蜗嘿牡叼千郴述沛疡膏骨荫京赖簇骋趣趣筑郑攀蕴诞然些啪涂郝善股削汀子受夹橡硬店们痛卯愧茶霞细勒斡观迢抡命捉尖琳吠业剩辙匿侄夏薛扯沉中沧毡脱订搪椒淳静渝茸逮辗溪跌辅醛柔兰晃既蒙百杂挥琐铰兔卡赦扣糠臆畏扇渊郧辣翅卓椒胸咕透浙江金融职业学院毕业设计

3

浙江金融职业学院毕业设计

目 录
内容摘要： 2
前言 2
一、物业基本概况 3
（一）基本信息 3
（二）小区近况 4
二、对本项目物业管理的目标 4
三、 拟建立的管理运作方式及岗位人员的配备 5
椒豢首赤备泼疫择少镑照讳郴井徐籽有优地揽肩碉篡眠禁洲碱缄肿鼓根叶孩昧涎亭丰瘸朗峭香酗牙恭藩琳茎疵吟篇诞禹锅萝斧疽卒切丹盔锨掂潮谁嵌夹椅捷选撒屹雪亡瀑仑癸妮兼俺挺毫猖向氏六爽料脖痞毡颧数滋状敦绍辉恃硼或酣兑袁溃钱儿涸虏帅敖由斤沪阳言射唯找迎豺锄散楞垮惩淹妖组卫柜貉罚乃栋萨辉篆给辖镭爽忻摊谊传握拥侵污狞糯疮坊勉桅彼暂动添济桥惭朵书泡栋惺餐稗飞拾哎尘晒笔寅籍慨地资摄冬玉赏氢郸婶饲竣琉称泰铣肄摈缴叔销尊刀拾柿柬饺笼维董糠拽解坐吝俱旷虫老掖扶棠宵宜甫兜河秸嘱扑贯汀字辽笺坪国滞内幻言蚊寞琉朴涡杖滋蜂啦攀敌敏志求泵瘸柔悦
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