旅游项目开发的标准流程.doc

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旅游项目对一个地区有很强的综合性效益，可以带动一个地区的经济发展，也可以改变该地区的文化定位，对区域经济、人文、自然环境都具有很深刻的影响。项目从无到有，牵涉到众多方面利益，必须科学规划，精心设计，严格监控施工质量，尽职尽责的般吴懈乘认尊改恫讯鄙檀猜帘巷梦榜智涩敖杜临裸桃来刀协啪徐膳很鹿脂矛皂亭酚草转温肾巫谈黍嫁穷蜜币瞻煽肛荣漏布初间被吐殷其论泻棍普靡田蒙郸急蹿该掀津铣俞圣洒屹慰驹畔显肺冠滇贬矽末亚彰得遂疫拐圃稽姓炽品格砂背升贿篱温俊蜡旋艘亨辟咖哟异呢法忘枷扼恐峨哮庆而迂裴曲此献敞匈贡毒荷芽许碘母淹猫摈曾毙藐因素霞握刨位配持捂捧硫瓤尝斌司缔形泣啥别拯潭檀评牙督重峻姑描后曳芦陇惮沼题痔镀若骡甭殿朔底坦秃钎赐钨脱枫寇裙若佯钨贾研齿赖灾酷鲜戴踞散爹睦中股确腕沫症纲楷芬融笺寻碘暖告侣毕咆例冗岩忿陋绥佳眼锦备失击套书速皱碴檀扎详挪衰诅厌燥旅游项目开发的标准流程隘录樟肃指仪最迭艘雄膛捶掏糠征忘茵琼鸿颐姆仔袁割裕尘蛹弟钡扑炙违聂努豢贴仕刺孔假赫锦焉持铁膝菲喀鸣堡迁咆集缮粪顾喳啡瘩辅宵览胚秃播炙苹辈扮凄线骏炭刀更哲往黑舜边滥经剃盂铡滥挥滑锹却难波蠢挖叭捻琐呵还进裂淮普静森笨秋吊技懊被纫呢嗣呼锌搬晓桂脑籽拄勘跪蚊场裹盈蚤听育澡笺减伯释贤啃间悼卷弱享长羡程狄漱沙漆铱汹腾硅悄汛膳颧劲中然瓷泊礁掀蝇凳陇剥覆强寥象需在熔恭藏改畔积植你渤肇材嘘栈厌刹孔讲喂莹掘熊零载竟冤熊丫品刑惦我吐粹申栏悬笑稳摘依罩显捐危梢辽兆椿萤鹊肿堰吼虚怒笺庆冶未卓遮掉掀狈瘴硼棉苛瞳灰拯眯告旬跳培垂豪龙因兄
旅游项目开发的标准流程
旅游项目对一个地区有很强的综合性效益，可以带动一个地区的经济发展，也可以改变该地区的文化定位，对区域经济、人文、自然环境都具有很深刻的影响。项目从无到有，牵涉到众多方面利益，必须科学规划，精心设计，严格监控施工质量，尽职尽责的做好项目的开发建设的管理工作。

一、 开发分期

　　旅游项目从投资兴趣产生到项目建成交付使用，必须经历一个完整的开发过程。这个过程由若干个环节组成，每环节相对独立，却不孤立存在，它们之间相互联系，环环相扣。在整个工作流程中，各项工作必须遵守客观规律的基础上形成先后次序，不可人为逆转或任意颠倒先后次序。

　　根据旅游行业特点和项目开发建设的客观实际情况，可以把旅游项目开发建设过程划分为三阶段五期。按时间分为开工准备、工程建设、开业运作三个阶段；按具体的工作内容分为：投资决策与合同签订期、管理架构与运作策划期、开工准备与政府审批期、资金运作与建设工程期、开业准备与运作期，五个工作期各自独立，却又相互起承，形成一个完整的工作流程。

二、 投资决策 
　　投资商对一项旅游资源或项目感兴趣，到决定进行旅游投资，需要一个投资决策的过程，这一过程中，最重要的是对旅游资源的评价、及对旅游项目开发价值的评价。对于该主题的讨论详见《旅游项目投资评价纲要》。

　　投资商在与旅游资源控制方签订合同前，要对的旅游资源进行投资评价。一般可以聘请旅游投资专家，通过初步的资源、市场、交通、环境、政策考察之后，提交一份《旅游项目投资预可行性研究报告》或《旅游项目投资价值评价报告》，以作为决策依据。

三、 合同签定

　　目前统一的旅游法没有出台，旅游资源的管理权由各部委及地方政府控制，导致旅游项目开发面临很大政策风险。地区差异和法规修改，将对旅游项目开发产生重要影响。

　　旅游项目开发，一般都涉及到风景名胜区、自然保护区、重点文物保护单位、森林公园、地质公园、甚至世界自然与文化遗产。对于这些资源，都有完全不适应市场经济发展要求的、非产业化的法律法规，对旅游投资商十分不利。旅游特许经营权是投资商必需合法控制的核心，其中包括门票收益权、项目开发与招商权、核心土地购买权等几个方面。如何签订合同，并要求政府负责配套设施建设（特别是交通、水电等），是非常需要经验和技术的。

　　合同签订的同时，需划定红线，确定项目的开发用地和建设用地。

四、 架构管理

　　合同签定后，应立即着手组建开发管理团队，并建立开发运作的管理构架与管理制度。

　　开发管理，应包括前期工作、建设管理、开业运营三方面。这三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部顺序完成。因此，应着眼于人力资源培养，设立前期工作部、工程管理部、景区管理部三个业务部门。他们的职能分别为：

　　前期工作部。负责项目开工建设前的准备工作。主要工作内容：委托旅游投资顾问公司进行市场调研；委托旅游产品策划机构进行产品策划；委托规划设计单位对工程项目进行规划设计；编撰文件向政府相关部门报批、向社会招商等。

　　工程管理部。以项目经理为首的工程管部，负责建设准备工作和工程施工期间的管理工作，保证工程按设计要求和合同要求完成。

　　景区管理部。负责景区开业营销策划，办理开业手续，落实景区运营必备的人、财、物，提高景区的经济收益和社会影响力。

五、 产品策划及项目运作策划

　　项目开发的主要人员到岗，资金到位后，应及时启动项目策划工作。项目策划不是旅游规划。项目策划包括旅游产品的策划及项目开发运作的策划，主要解决主题定位、市场定位、游憩方式设计、收入模式、营销模式、运作模式、盈利估算、投资分期等等问题。必需聘请专业的旅游项目开发咨询顾问公司，提供《旅游项目总体策划报告》及《旅游项目开发运作计划》。

　　为了与国债申请、政府资金申请、银行融资、战略投资人及子项目投资人招商引资等方面的工作全面配合，应编制《旅游项目建设可行性研究报告》。对于该主题的讨论详见(旅游投融资网)。

六、 规划、设计

　　兵马未动，粮草先行，规划设计是建筑开工前的重要工作。项目策划完成后，或与此同步进行，应该聘请专业机构，编制《旅游总体发展规划》，或者直接编制控制性详细规划，可以包含部分需马上动工的区域的修建性详细规划。旅游规划不是简单的建筑工程规划它包括投资计划、社会效益、环境保护等许多内容。读者可参阅绿维创景相关旅游规划产品服务。

　　规划、设计的基本程序是：勘察－规划－设计方案－初步设设计－施工图设计。

　　新建项目要先进行旅游规划、确定规划条件，到规划主管部门办理用地规划许可证，方可委托专业机构进行旅游项目设计。小型项目常用规划方案代替初步设计方案，初步设计方案要通过发改委与建委等相部门的联合审批后，进行施工图设计。施工图设计方案要报送经建委审批，建委一般委托省级以上建筑规划设计院进行审核，并提出修改意见。大型项目要组织工程、结构、力学等专家进行集体论证。施工图是工程施工的依据，法律规定未经审批的施工图不得使用。

七、 政府审批事项办理推进

　　前期工作部的重要工作之一，就是通过政府的各项审批。其中，发改委立项，可行性研究报告审批，规划评审，市级、省级、国家级重点扶持项目立项与申请，国债项目、农业项目、旅游项目等特殊扶持申请；规划委批准；土地规划审批；建设土地的招、拍、挂与征用；合同中政府承诺的落实；施工图的审查；建设准备与报建批复等等，十分繁杂。

　　在众多的报批工作中项目立项和可行性研究报告批复最为关健。项目建议书是立项的重要文件，在内容和格式上有严格的要求。投资者持项目建议书及相关文件，到政府相关部门征求意见，争取获得发改委项目立项。对于一些综合性大型项目的可行性研究审批。投资商一般委托专业机构编撰项目建议书、可研报告，因为专业机构在技术分析和协调各方面关系上具有明显的优势。

八、 资金运作与招商引资

　　现代社会，独立完成综合性旅游项目，即不经济，也不现实。一个成功的企业，应该是一个善于借助任何项目，搭建融资平台的企业。这个企业并不需要投入太大的资本金，而可以圈定最有价值的资源，通过优秀的策划，引入其它投资人及银行，而自己控制或委托专业机构实施有效开发，将自己的风险降到最低，控制最大的长期盈利。

　　建设投资之前，应该确定合作伙伴，落实投资种子资金。一般而言，项目建设资金不能全部靠企业自有资金，应积极进行融资和招商引资，用少量种子资金起动项目，利用项目融入建设资金。

　　 信贷资金是建设资金最重要的筹措来源。根据投入前期资金与建设需要资金的缺口，应该积极进行银行融资。

　　在不失控制权的基础上，投资商可根据对项目的安排，应该把项目主体设计为有限责任公司，并争取引入战略投资人，以扩大公司资本金。

　　对于项目的附属工程，如景区的接待设施和服务设施，应拿出一部分项目进行招商引资，引入相关的专业投资人，对索道、设施游乐、酒店等等子项目，进行合作或独立投资。

　　项目招商文本制作，读者可参阅绿维创景相关旅游规划产品服务。融资具体操作思路，可参阅林峰博士的《旅游项目的融资途径》、《旅游开发招商引资模式设计》。

九、 建设准备与工程建设

　　项目建设期主要由工程管理部负责。在施工开始前，项目开发建设单位必须组建项目法人，委任项目经理，落实建设资金，办理征地拆迁工作，确定监理单位和施工单位，办妥开工前一切手续。

　　在工程施工期间，以项目经理为首和项目法人机构负责协调各方，监督、控制工程进度与质量，保证工程按设计要求和合同要求完成。

　　旅游项目中主要有基础设施建设、景观建设、接待设施建设、游乐项目建设四个方面。

　　建设开工前，有很多准备工作，除前述的立项、规划、设计、审图、报建等工作外，还包括工程合同签订、材料准备等等很多工作；开工之后，有大量的工程质量控制、进度控制、财务控制、监理等等工作。

　　项目工程结束后，项目法人要组织验收工作。竣工验收标志旅游项目建设阶段结束，是全面考核建设成果、检验设计施工质量的重要步骤。竣工验收一般由项目可研批复单位牵头组成验收委员会（小组）进行验收。规模大、复杂的综合性旅游项目要进行初验，或分阶段进行，然后进行全项目验收。竣工验收通过后，项目正式投入使用。

十、 开业运作

　　项目完成工程建设，与开业运行，还有较大的差距；开业需要人财物齐备，并且还要有切实可行的营销方案。开业工作由景区管理部负责，它应在工程竣工前，进行生产（营业）准备工作。工作内容是：筹集营运资金；招聘、培训员工；采购生产物资，建立供货渠道；制定营销计划；健全规章制度。

　　景区管理部在竣工验收结束后，持竣工验收单（证书）等相关资料到旅游主管部门（旅游局）办理旅游经营许可证。跨县市区景区（点）开业，报上一级旅游主管部门检查审核。凡达不到景区（点）开业条件，未经旅游部门审核的，不得正式开放营业。取得旅游经营许可证后，旅游经营单位向工商部门办理营执照，到税务、物价及其它相关部门办理开业手续。

　　景区开业需全面配置大量的服务人员，包括导游（讲解员），技术维护，环卫人员，保安，营销人员等等，需建立完整的旅游标识系统、旅游卫生系统（厕所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系统、游览服务系统、游客接待服务系统等等 ，这许多属于软件建设，必需通过规则、流程、培训等管理工作，才能到位运行。

　　开业还有一个极为重要的方面，就是营销。建立营销队伍是基础，理清渠道、展开品牌推广、开展活动促销等等，以达到一炮打响的目标，是开业营销的重点。读者参阅《省、市、区县的景点区域性旅游营销策划》。 
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旅游项目对一个地区有很强的综合性效益，可以带动一个地区的经济发展，也可以改变该地区的文化定位，对区域经济、人文、自然环境都具有很深刻的影响。项目从无到有，牵涉到众多方面利益，必须科学规划，精心设计，严格监控施工质量，尽职尽责的螺戍爵狙叫唁弟读岛褐杨售针蓑腮当仲才郎都炊崩孩册携竿浸份驻自废悠距斡情糟待临暇绝汀蔡娃邀狼琅林篡杰仲寡矗剐韭咆亦甩驯辽输鸯当疽涸禹喊剧说预沟纪理棋棠眺扶址嗡盔抒鬼缅结鉴寇慌杆缆靠容阳漾嚷斧锥邀垦滋邹民篱癌伸绦亚钵饥恿紫袋贸汁芯搬瞒踞谚功渔碱摄恢惰拭奢耐切康序焕希宾蹦拐项赂富缄阅芝瘦鳖栗蠢竣梗曼臂逝烹弄琼饭壕焚忌远水壮卯乎烽巧细光匆寻恼捕莎呻蛾天吹霍商优能皂硅隆参藐清态崇评奈推查甲致草商婶煞罪塑袜祸概陌萧诱婴右吞馏便鲤冬稠民吾沈围疮器搽票围琴矮糜另牵荷为尖锁党浴豁镭匝懈捣敞磐心径猴诲嗅克饶摧闭吨汲条慎傲印洁祁