全程总代理合同.doc

本合同使用说明：本合同为范本合同，其中不同颜色代表的内容如下：
1、黑色——合同的核心骨架，不可省略或缺；
2、红色——在核心骨架的基础上，增加了较多的次要条款；
3、蓝色——高级版合同条款，与较高层次的发展商签约使用。
以上条款可视与开发商谈判情况和详细程度，相互借用。

《 》项目
商品房营销总代理合同

公司
上海普润房地产顾问有限公司
二零零四年 月 日

商品房销售、出租、策划总代理合同

甲方： （发展商）
联络地址：
乙方：房地产顾问有限公司（代理商）
联络地址：楼
甲乙双方在平等、自愿和诚实信用原则的基础上，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其相关法律、法规的规定，订立本合同。

第一条 委托事项（总则）
1、 甲方委托乙方为甲方独家代理销售、出租位于 市 路 号 项目的商品房之所有物业（含商业用房、商务用房、公寓用房及车位等）。本项目名称的改变不影响合同的效力，项目名最终以地名办核准的名称为准。（以下简称“本项目”）。
2、 项目概况：本项目为甲方于 年 月通过 方式取得土地使用权，并在其上开发的房产项目。其具体情况如下：宗地编号 ，占地 平方米，总建筑面积 平方米。其中：住宅面积 平方米，商业面积 平方米。项目四至范围详见附件。
3、 （如项目实施分几期，则将本期具体内容写在本条）甲方本期委托乙方代为销售住宅（或是商铺） 平方米，代为出租的住宅（或是商铺） 平方米。具体栋号详见附件。
4、 受甲方委托，乙方为甲方制定该物业详尽的销售、出租策划等相关报告。在该相关报告中提出之销售、出租策略和销售、出租方案，须经双方充分协商，并经甲方认可后方可予以执行。故甲、乙双方在本合同的履行期限内，均应严格执行上述经双方认可的销售、出租策略和销售、出租方案（如市场发生变化，该销售、出租策略和销售、出租方案可由乙方提出变更建议，在征得甲方书面同意后方可予以执行），以促成该物业的销售、出租取得尽可能高的经济效益和社会效益。
5、 乙方在履行本合同的过程中，应谨慎、勤勉地尽其所能，为甲方谋取最大的市场效益和经济效益，并以此作为订立本合同的诚信表示，甲方以全面履行本合同约定的甲方之义务为对应。

第二条 委托期限
1、本合同的履行期限自双方签订本合同之日起至甲方取得该物业预租、预售许可证明并正式对外销售、出租之日（以第一次报章广告发布之日为准）后的 个月止。
2、（分期开发的项目适用此条）该物业包含的商品房分期取得预租、预售许可证明的，如在该物业包含的部分商品房取得第一张预租、预售许可证明后 个月内，该物业包含的其余商品房（与前述部分商品房共同构成该物业包含的全部商品房）未能取得预租、预售许可证明的，则未能取得预租、预售许可证明部分的商品房的独家代理销售、出租期限应相应顺延。
3、本合同的履行期限届满后，若甲方需要继续委托销售或出租该物业，平等条件下则乙方享有优先代理权，双方可以另行签订代理合同或独家代理合同。

第三条 广告及市场推广费用
1、 该物业销售、出租之所有广告费用及所有市场推广费用在预算额度以内由甲方承担。
2、 所有广告及市场推广总费用（不包括现场租、售楼处及装修效果展示房的装修费）预算计划总额为该物业可出售金额（预估平均销售价格×可出售面积）的 %。
3、 若实际广告及市场推广费用支出不到预算总额，该物业的销售率在本合同有效期限内已达到本合同预定的销售率，销售均价不低于预估平均销售价格，甲方将预算限额以内节余费用的 ％用于对乙方的奖励；而当销售均价高于预估平均销售价格的5％，节余费用全部奖励给乙方。
4、 若实际广告及市场推广费用支出高于预算限额，超支费用则由乙方承担。
5、 乙方之广告工作计划及推广预算须经甲方批准后方能实行。
6、 甲方应自行与广告公司及有关设计、制作公司签署相关合同、自行承担并支付包含广告费用在内的所有相关费用。
7、 其他或即时发生的预算外广告费用及市场推广费用，乙方应事先向甲方提交新的预算，经批准后以实报实销方式由甲方支付。

第四条 委托销售价格
甲乙双方根据推出项目的具体形态、市场情况等确定销售价格。
1. 甲乙双方确定住宅部分平均销售底价为 元/平方米（不含车库、阁楼、地下室等建筑附属物），具体对外公布的销售价格双方在物业正式开盘前一个月确定。
2. 商铺、车位、车库等附属建筑物的价格由甲乙双方在开盘前另行商定。
3. 办公、商铺的平均销售底价为 元/平方米。在该块项目正式开盘前 个月，双方以补充协议的形式加以明确。
4. 具体价格策略（一房一价、付款方式、价格提升、价格实现等）由甲乙双方协同制定，由甲方批准后方可实行。

第五条 保证金
1. 为显示乙方的履约诚意，乙方将向甲方支付总额为 万元的风险保证金。该保证金不可挪作它用。
2. 保证金分 期支付：在合同生效之日起 天内，乙方支付甲方 万元的保证金；在开盘前 月，乙方再行支付 万元的保证金。
3. 甲方在银行开设一个保证金专用帐号，印鉴由甲乙双方各执一枚。在正式开始销售以后，甲方将按照乙方实际销售率同比例返还乙方保证金。
4. 甲乙双方应与银行签署《保证金监管协议》，该协议的签署生效是乙方支付保证金的前提条件。
5. 保证金在本案正式进行销售后，以销售业绩作为考核，于结算基本代理佣金时按比例返还。

第六条 销售计划
1、整个项目的总销售周期设计为：在工程按计划推进的情况下，正式开盘后的 个月内，住宅去化量按本合同约定的成交标准达到可销售面积的 %。具体进度如下：
u 开盘后 个月内，销售量达到可销售面积的 %，甲方按乙方实际完成的销售率同比例返还乙方风险保证金；
u 开盘后 个月内，销售量达到可销售面积的 %，甲方按乙方实际完成的销售率同比例返还乙方风险保证金；
u 开盘后 个月内，销售量达到可销售面积的 %，甲方按乙方实际完成的销售率同比例返还乙方风险保证金。
2、办公、商铺由双方另行协商销售、出租速率，并以补充协议形式明确。

第七条 代理服务费用及支付方式
1、基本代理费用：（固定式和递增式）代销房屋成功销售后，乙方按照实际销售总金额的 %收取代理费。代理费中已（或不）包括策划费，乙方对本案进行的整盘策划、推广不再另行收取策划费。（如不包含策划费，甲方按 万元支付乙方策划费。）
l 在该物业的销售率达到可销售面积的 %以前，销售佣金按总成交额的 %计算。
l 在该物业的销售率达到可销售面积的 %（含 %）以后，销售佣金按总成交额的 %计算，并按此比例一次性补足前 %已销售面积的销售佣金。
l 在该物业的销售率达到可销售面积的 %（含 %）以后，销售佣金按总成交额的 %计算，并按此比例一次性补足前 %已销售面积的销售佣金。
2、溢价奖励：乙方将竭尽所能提升上述物业的市场价值，成功销售的房屋的平均售价超出平均底价的部分为溢价，甲乙双方按照 ： 分成。该溢价奖励在乙方按合同要求分别完成住宅或商业用房 %的销售任务时，根据底价表予以分别按套结算。
3、代理出租佣金：按该物业成交租赁的每一套单元（租赁期限必须在一年以上）分别计算佣金，租赁佣金为该单元平均月租金的1.5倍计算。
4、佣金支付时间及方式：代理费用按每个自然月发生的，符合本合同约定的成交确认标准的合同金额结算，甲方于每月5日支付乙方上个月的代理佣金。溢价奖励每 个月结算一次。
5、自签约之日起 日内，甲方支付乙方前期策划费用 万元人民币（在开盘销售后可从乙方拥金中扣回，如不用扣回，则取消此括号内容）。

第八条 成交确认
1、 本案的住宅销售以套为出售单位。购房者采用银行按揭付款的，与开发商签署《预售合同》后，首付房款达到总房款的 %以上（含 %）视为成交，可计入销售率，并可以此结算乙方佣金。
2、 购房者未采用银行按揭形式的，以签订预/销售合同，支付房款 %视为成交。
3、 代理出租以签署《租赁合同》，客户交付第一笔租金或押金确认为成交。
4、 销售率为符合上述成交确认标准的已销售面积与本期提供的可销售面积之比。
5、 甲方介绍的关系客户购买，签订认购书即视为成交（先由案场推荐，后找发展商谈价的客户不计入内）。如果甲方给客户优惠折让价低于委托底价的，乙方佣金减半收取（或“仍按委托底价计算乙方业绩和佣金”）；如成交价高出底价价或与底价持平，则按正常销售结算代理费和溢价，并计入销售率。
6、 对于甲方介绍的关系客户房款，甲乙双方均有责任催收，但不应影响乙方按所签订的《认购书》收取相应的佣金。

第九条 甲方的职责
1、 甲方必须具有履行本合同的主体资格和能力。
2、 保证本项目的土地使用权、房屋产权合法、真实、清晰，并确保本项目达到预售、销售的标准（以相关法律文书为准）。在本协议签署时及本协议履行过程中，甲方保证本案所属建筑物及土地份额未被抵押或被司法机关施以强制措施。
3、 甲方力争在200 年 月 日前正式开盘，并保证满足下列开盘条件：
l 提供售楼场所、景观样板区、 套样板房，并装修完成。
l 取得商品房预售许可证。
l 宣传资料到位。
l 所有的销售道具、模型、办公家具、 门直线电话进场并布置完成。
4、 甲方负责本项目销售过程中的法务监督和财务管理。甲方负责配备财务出纳，售后服务等人员配合相应的销售、出租工作，上述人员的工资由甲方承担并按双方商定的工作程序进行统一管理。
5、 甲方同意按乙方销售的需要，在开盘后配合乙方办理《认购协议》、《预售合同》加盖公章、提供收据发票等须以开发商名义办理的各项手续，包括但不限于以下内容：
5.1、提供由甲方名义出具的《认购协议书》、《预售合同》、定金收据、全额房款发票等，在所有应由发展商名义出具的合同文本、书面资料上盖章。
5.2、提供与乙方进行销售、出租代理工作有关的所有资料与图纸（复印件）
6、 甲方应负责向小业主交房，并解决因该物业建筑质量、施工进度、产权、交付标准、配套设施、绿化方案、交房日期等方面产生的问题，自行承担相关的法律责任。如由于发生上述内容而影响销售，则乙方完成销售率的时间相应延长。
7、 本合同为独家代理合同，即甲方承诺在本合同的履行期限内，不会自行销售、出租该物业，亦不会委托除乙方以外的任何第三方作为其代理人销售、出租该物业。
8、 在本合同履行期限内，甲方应提供该物业现场租、售楼处供乙方无偿使用，并免费提供相应办公设备、水、电、 条直线电话等基本条件及维修，为乙方工作提供方便。
9、 甲方须于该物业开盘（以第一次报章开盘广告发布之日为准）前完成该物业现场租、售楼处的装修及布置工作，并完成 套装修效果展示房。
10、 甲方可以指定1名代表甲方行事的工作协调人，负责对乙方提出的需由甲方确认的各项事宜进行审核、签字确认。在本合同履行期限内，甲方发生与该物业销售、出租有关的事宜的变动，应由该工作协调人及时向乙方进行传达和通报。该工作协调人的确定与变更，甲方均应及时书面通知乙方。
11、 甲方应按照本合同约定及时、足额支付给乙方佣金和策划费。
12、 对于本协议确定的销售房号不得以任何借口惜售。在正常履约的情况下，甲方承诺不会干涉乙方的销售业务。
13、 本合同履行期限内及履行期限终止后的贰个月内，甲方应对乙方所受理的准客户（有承购或承租意向并已签订认购书、认租书或类似协议之客户）予以确认。经甲方确认的该准客户最终在履行期限终止后的二个月内与甲方直接成交，均视作乙方代理成交，甲方应按照本合同规定的佣金标准支付给乙方佣金。
14、 甲方承诺在本合同履行期限内及本合同终止后（无论何种原因）12个月内，不聘用曾在乙方工作过的人员，否则甲方应赔偿乙方违约金计人民币 万元整。

第十条 乙方的职责
1、 乙方保证具有国家法律法规规定的符合本案代理销售的资质条件。
2、 乙方负责该物业的市场调研，销售、出租策划，广告策划，推广计划，销售、出租计划，销售、出租组织与控制等（具体内容见附件：乙方工作内容），并应提前报请甲方批准，经确认后实施。
3、 乙方所提出的广告策划方案、各类广告及销售、出租资料的制作、广告公司的确定及现场布置等一系列工作及计划均需事先征询甲方意见并获得甲方批准确认后方可予以实施。如甲方因广告推广费审批时间延迟，或广告推广费用的使用低于计划的 %，而造成乙方销售计划无法按时完成，乙方不负由此引起的违约责任，而且乙方销售计划的完成将相应延迟。
4、 乙方应落实该物业销售、出租所必须的策划、销售、出租人员（附件：项目人员架构）并委派销售兼出租经理行使现场销售、出租管理职责等以保证销售、出租任务的全面完成（该项费用由乙方自行承担）。常驻现场的乙方工作人员不得少于 人。
5、 代表甲方以发展商名义与购房者签署本案的《认购协议》、《预售合同》、《出售合同》、《租赁（预租）合同》等法律文本，但不得做出对甲方不利或不可能实现的承诺，未经甲方书面同意，不得修改甲方审定的购房合同的任何条款，否则因此而产生的一切后果和经济损失由乙方负责。
6、 乙方可以指定1名代表乙方行事的工作协调人，负责对甲方提出的需由乙方确认的各项事宜进行审核、签字确认。在本合同履行期限内，乙方发生与该物业销售、出租有关的事宜的变动，应由该工作协调人及时向甲方进行传达和通报。该工作协调人的确定与变更，乙方均应及时书面通知甲方。
7、 在本合同生效后，根据甲方确认的广告预算，乙方有责任协助甲方安排、指导及督促广告公司的工作。
8、 乙方在本合同履行期限内，应根据实际销售、出租情况，提出和确定每期媒体广告的发布日期及版面安排，并报请甲方批准。乙方受甲方委托负责与广告公司接洽及联系工作，并对广告样稿进行审核及提出修改意见。
9、 在该物业开盘（以第一次报章开盘广告发布之日为准）之后，乙方需每周以简报形式对该物业的销售、出租情况、广告效果、市场动态及下一步销售、出租计划与甲方进行沟通、协商，以利于销售、出租计划等各项工作的及时调整与落实。
10、 乙方承诺在该物业租、售楼处现场之专案人员将统一着装，注意有关人员形象。
11、 在该物业公开销售、出租之前，乙方应根据甲方提供的预租、预售许可证明，拟定相应的销售、出租计划，该销售、出租计划分别界定每期物业公开销售、出租时间及销售、出租进度。提前提交甲方批准后实施，并接受甲方监督。
12、 乙方应协助甲方与承购方或承租方签订认购书、认租书或类似协议和/或预售合同、出售合同、租赁合同（含预租合同）。
11、合同的履行期限内，乙方对该物业的任何代理销售、出租行为均应符合中华人民共和国的有关法律、法规；若因乙方工作人员销售、出租行为不当而引起的销售、出租争议，由乙方负责协调解决，费用由乙方承担。由此而给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。
12、合同因故终止时，乙方应在三日内向甲方移交售（租）楼处及相关设施、办公设备等财物，本项目有关的资料文件（包括电子文档），并保证移交物的完整和完好。
13、 乙方提供的工作成果抄袭他人的创意或作品，侵犯他人知识产权的，由乙方承担全部责任，由此造成甲方损失的由乙方承担赔偿责任。
14、 乙方有权在发布该物业广告的报纸、电视、广播、互联网、灯箱、横幅、围墙、楼书、单页等各类媒体上以销售、出租总代理或独家销售、出租代理及全程策划及行销企划的身份披露乙方公司的名称及标记以及电话号码。

第十一条 违约责任
1、 在本协议正常履约的过程中，任何一方不得无故终止本协议，或以不作为来阻碍本协议的履行，否则违约方将向守约方支付违约金 万元。
2、 甲方如未按约定条款支付给乙方代理费用，则甲方应当向乙方支付违约金，违约金按应付金额日0.5‰计算。如甲方不能按时支付乙方佣金达 天，乙方可单方面终止合同，甲方承担违约责任，向乙方支付
元的违约金。乙方已成交客户，甲方仍应支付乙方应得佣金部分。
3、 如乙方在合同期限内没有达到本协议预定的销售阶段进度，则应给予 个月调整期。如 个月后仍然没有完成销售阶段计划， 甲方可单方解除本协议，取消乙方的代理资格。但甲方仍应支付乙方已成功销售部分房屋的代理费。保证金的剩余部分按未完成部分的百分比同比例作为违约金支付甲方。
4、 如因甲方未能提供本协议约定的各项配合，致使乙方事实上无法完成销售行为的，乙方有权单方面解除本协议，甲方还应向乙方支付违约金 元。

第十二条 争议解决
在本合同的履行期限内，如甲、乙双方中的任何一方发生违约行为的，或在履行本合同过程中发生争议的，双方应本着友好协商的精神解决。协商不能解决的，任何一方可向项目所在地法院提起诉讼。

第十三条 附则
1、 本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。
2、 一方向另一方送达的文件、回复，应采用书面形式，用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本协议所列的其他方地址。如以挂号邮寄方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）次日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于送达方签收时视作已送达。
3、 本协议所列的附件，均是本协议不可分割的部分，对各方当事人具有同等的约束力。
4、 本协议一式四份，双方授权代表签字，并加盖公章（合同章）后生效，各方当事人各执二份，具有同等法律效力。

甲方： 乙方：
授权代表： 授权代表：
地址： 地址：
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