销售预约合同原件能否构成表见代理.docx

赢了网 遇到民法问题？赢了网律师为你免费解惑！访问 销售预约合同原件能否构成表见代理某甲通过某乙介绍，与丙公司订立了商品房销售预约合同，并交付丙公司定金2万元。约过半年后，某乙持某甲的商品房销售预约合同和定金收据原件向丙公司退还了2万元定金。某甲得知后即起诉丙公司，要求双倍返还2万元定金。丙公司辩称，某乙持某甲的商品房销售预约合同原件和定金收据，系某甲委托退还定金。定金已退还，合同原件和定金收据也已收回，我方不存在违约。评析：中华人民共和国合同法第四十九条规定：行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。根据此规定，构成表见代理需具备四个条件：一是行为人实施了无权代理行为，即行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后仍以被代理人名义订立合同。二是相对人依据一定的事实，相信或认为行为人具有代理权，在此认识基础上与行为人签订合同。相对人所依据的事实包括两个方面，其一是被代理人的行为，如被代理人知道行为人以本人名义订立合同而不作否认表示;其二是相对人有正当的客观理由，如行为人持有某单位的业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书等。三是相对人主观上须为善意、无过失。相对人善意且无过失的判断标准是其不知道行为人没有相应的代理权，若相对人明知或应当知道行为人为无权代理人仍与其订立合同，不构成表见代理。四是无权代理人代理被代理人与相对人签订的合同，应具备合同有效的一般条件，本身不具有无效和应撤销的内容。本案中，虽然某乙持有某甲的商品房销售预约合同和定金收据原件，其行为看似具有代理权的客观表象，但并不符合表见代理成立的要件。依照民法通则第六十五条第三款规定，委托书授权不明的被代理人应当向第三人承担民事责任”。持有合同和定金收据原件，是否属于授权不明。笔者认为这种情况不属于授权不明。适用该款的前提条件是存在委托书的情况，条文中已经明确指明委托书授权不明”，因此，本案持有合同和定金收据原件，没有委托书，没有委托的意思表示，不能适用该条款。对于委托书授权问题，最高法院在关于在审理经济合同纠纷中具体适用经济合同法的若干问题的解答司法解释中更进一步明确，合同签订人用委托单位的合同专用章或者加盖公章的空白合同书签订合同的，应视为委托单位授予合同签订人以代理权。合同签订人持有委托单位出具的介绍信签订合同的，应视为委托单位授予代理权。介绍信中对代理事项、授权范围表达不明的，委托单位对该合同应当承担责任。合同签订人未持有委托单位任何授权委托证明签订合同的，如果委托单位未予盖章，合同不能成立;如果委托单位已开始履行，应视为对合同签订人的行为已予追认。可见，虽然当时没有表见代理的法律规定，但司法解释把此类情况作为授权型表见代理予以规定，即以自己的行为表示授予他人代理权。相对人明知其无代理权，或者可得而知之者，不在此限。由此可见，持有合同和定金收据原件与委托书授权不明的显著区别在于，前者并无授予代理权的意思表示在里边，而后者明确有授予代理权的意思表示，仅对代理事项、授权范围表达不明而已。因此，持有合同和定金收据原件不能等同于持有业务介绍信、合同专用章或者盖有公章的空白合同书，进而推定其授权不明。丙公司仅凭某乙持有合同和定金收据原件，即相信其有代理权，客观理由并不充分。在商品房的现实交易中，合同订立后双方需要变更或解除合同的，买受人须携带商品房销售预约合同和定金收据原件，由本人亲自办理，或者由全权代理人到场办理。这是民事法律行为的基本要求，也是业界的通行惯例。携带合同和定金收据原件并非一定是买受人本人，合同和定金收据原件也没有授权变更或解除合同的意思，持有合同和定金收据原件并不一定有权变更或解除合同。出卖人丙公司作为房地产销售商对这一行业惯例是明知或者应当知道的。对此，丙公司应当得而知之”，按照合同法第三十八条第二款的规定，对被代理人予以催告。因此，丙公司与乙某解除合同时，除审查乙某持有预约合同和定金收据原件外，更应对某乙能否代表甲某解除合同的资格做进一步催告核实。出卖人丙公司未予进一步催告核实，构成疏忽懈怠的重大过失。由于出卖人丙公司存在重大过失，不符合表见代理制度关于相对人须为无过失的要件，故本案不构成表见代理。 放弃继承权有什么影响_继承权丧失后能要求恢复吗 诉讼财产保全申请书（双方当事人都是公民的财产保全申请书格式） 民事答辩状 房产继承讼诉时效怎么算_房产继承诉讼程序是什么 （2018）普刑初字第310号 转载劳动争议起诉状文书范本2018民事诉讼标的 房产继承分割后无钱补偿可否请求分期付款 出资证明书的法律特征 如何写医疗诉讼状 继承房屋过户的步骤_房产继承公证费用是多少 证明书（） 自愿离婚协议书范本2018 金马影帝7病缠身遗产欲赠看护女遗赠分配的条件 签离婚协议需要写哪些内容 离婚起诉书格式是什么 宣告死亡申请书写作技巧一 房产继承公证程序如何进行_房产继承程序如何进行 民事反诉书写作技巧一 离婚起诉书范例2018最新之离婚起诉程序 转继承的适用范围是什么继承开始会产生什么法律后果 离婚证明书 省工商行政管理局调解书 被代位人的范围有哪些_代位继承人的范围 福建自愿离婚协议书范本2018 如何理解法定继承顺序_法定继承中遗产如何分割 如何写欠条起诉书 如何办理房产继承公证_房产继承的程序及收费标准 2018最新民事起诉状（公民使用） 行政赔偿调解书（一审行政赔偿案件用） 满足什么条件可以多分遗产遗产继承的法定顺序是什么 第二次离婚起诉书的格式 云南自愿离婚协议书范本2018 遗产和非遗产的界限_划分遗产范围的常见误区 离婚起诉状范本2018 房屋继承协议范本20182018 房产继承的步骤_怎样办理 医疗事故技术鉴定书的内容 2018年最新离婚起诉书范例2018最新 涉台离婚民事起诉书写作技巧一 江西在建电厂倒塌22人死亡_家属能获得什么样的赔偿 离婚协议书通用格式 遗产该怎么分才合适_孕妇能多分遗产份额吗 离婚起诉书范例2018最新 协议离婚之离婚协议书签订须知 公有房产的继承_涉外房产如何继承 什么是遗赠抚养协议 离婚起诉书内容怎样写 口头遗嘱有效的条件_紧急情况过后口头遗嘱还有效吗 财产分割协议样本 企业申请注销登记时需要提交哪些文件企业注销登记申请书2018 无户籍继承的特殊情况_小额存款继承的新尝试 2018福建离婚协议书范本2018 民事起诉状格式 离婚财产分割协议书范本2018 有效遗嘱必须具备的条件_遗嘱不公证有效吗 民事义务及分类 律师信箱:夫妻财产如何分割财产分割协议书范例2018最新 什么是遗嘱信托遗嘱信托有什么用 2018云南离婚协议书范本2018 民事判决书（撤销有关民事行为能力的宣告用） 农村房产的继承_农村房产下的宅基地如何继承 民事起诉状（法人或其他组织提起民事诉讼用） 怎么写民事起诉状 放弃继承权何时提起_放弃继承权要注意哪些问题 应诉通知书（2018） 证据保全申请书一写作技巧一 房屋继承手续的办理_继承房屋需要缴纳契税吗 （2018）浦民一民初字第8237号 我国公民必须履行哪些基本义务 杨振宁遗产分配分割完毕遗产分配的原则是什么 民事义务 民事回避申请书 2018年离婚协议书范本2018 75岁金马影帝7病缠身_留下两百万给看护 书写“民事起诉状”须知 代位继承有什么条件_代位继承纠纷需要哪些证据 离婚起诉书如何写 夫妻双方自愿离婚协议书范本2018样本 养女23年后起诉养父单身汉的收养行为无效 刑事处分公证书（） 人民法院民事裁定书（准许或不准撤回上诉用） 如何理解遗嘱继承的适用条件_如何理解遗嘱执行人 注意：离婚起诉书应该注意的要点 企业法人破产还债申请书（申请人为公民用）范本2018 公示催告申请书二写作技巧一 遗产继承纠纷如何委托律师_遗产继承纠纷律师费如何收取 代理行为的种类有哪几种划分方法 摘要附图（申请专利） 遗嘱继承有哪些条件_有遗嘱不按遗嘱继承的情况有哪些 公司名称申请书 出生公证书（） 被继承人生前有未还债务继承人用遗产还债的顺序 出具收养登记证明申请书 公证书范本2018 非婚生子女的继承权_哪些非婚生子女享有继承权 联营合同公证书 民事裁定书（对债务人申请破产还债用） 房产继承税费是什么_房产继承税的程序 股权出质撤销登记通知书 继承权公证书范本2018 法律咨询