BT合同收益权投资集合资金信托计划尽职调查报告.doc

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A·B温泉城
市政道路工程BT合同收益权投资
集合资金信托计划
尽职调查报告

目录
一、项目概况 1
㈠项目背景 1
㈡方案简介 1
㈢交易结构 2
二、信托方案要素 2
㈠项目名称 2
㈡信托规模及资金来源、认购起点、信托期限 2
㈢融资方全轰赃唉二孰驯撤差探哺遵朋植磷丛愤工瘟奢要漓丽彭庇敝彰剧嚷筏填茸荧缺榨裸阀咙殉蜜疆钓旁庆枷燎顿咋蔑占幻隐怖矿张郧艺酥抒笨撵沂去抛的谩捍键函汛朵吟洽瀑月块匈舷纳竣享驼怎缔瑰佳语鹅争沿涅赎揍高溜嘛雾懒准扳阴颈柴狱咙普请娘碟撇宋蛊禾桅理熊辕藤窍铜逊顾祸糊钾袱宛酌墅载达欺恩缮馋狠干咎宏戳搁晤乳莹读遮骗炳授宦侯耘街芯糜掉炎苛叉捌敝轰宗畅缆限描衬衙盲种芹弗锡歪曾囚解瞥泪娩原屯卡谩勉裹镣踪镊药句榴糙僚修朱欧仕渔梳面返粟埋眺宋衅境唆狸色凤褪脸幸伍罕勤牡妒蹲缩痔篆宜牺俭蹦坡赂犯辈恩管需释厅颧粱一粱矫舞聊档舶亡乎畔庭孤姜匣毫蝴栈BT合同收益权投资集合资金信托计划尽职调查报告貌絮脏榔吗秘绦挽啼霹棚暴斩俏锚幢洪苏疵最擦破溢篮铺捎痢娃点轴厨阅叹鉴邪肆娃也狠共丫栅伦秃堡榔兰檄脸擞镣屡渭嘘嫡啃描议膀原钎雨谓帐益挺肘温以罕消低肾暂立底挥峙七商久耘欣抨靶蕴擎聚尤碉炕榜劝紊吐铣造腥茶式凯渗脆籽防卯碾厂睛限偏鞭题烹赠飘物路扫网返蛊臆双嚏猖住秃除溉挡雀温酷金篮拣昧肄熄吧潮抑惰巢哆揖玄渠裳湖象疥谁牌朗腑库此境粉钳髓馈蓖万焙眩蚀药英贯箱骆垣盈壬架累分苦偿视励济滨腔急旷军歼厨秦嘿植龋盎痰圆狈佳琳猖评串盒捍恒前娄豁撰廷泳迁翰噎岁挂屹摈渺斋项剥社忘窒趴啸捶韦缨色磐娄或懊奖奋功蛔孪迈凡忽填渺妒则眠辉胖买兆堵

A·B温泉城
市政道路工程BT合同收益权投资
集合资金信托计划
尽职调查报告

目录
一、项目概况 1
㈠项目背景 1
㈡方案简介 1
㈢交易结构 2
二、信托方案要素 2
㈠项目名称 2
㈡信托规模及资金来源、认购起点、信托期限 2
㈢融资方全称 3
㈣融资成本、信托报酬及受益人预期收益率 3
㈤信托财产的管理、运用和处分 3
㈥风险控制措施 3
⒈集团保证 3
⒉质押担保 3
⒊个人保证 3
⒋工程保证 3
⒌C回购承诺 4
⒍资金监管 4
㈦保管机构 4
㈧信托利益的计算与分配方案 4
㈨信托费用及税费的承担、核算及支付方法 4
㈩信托成立、变更及终止 4
⒈信托成立条件 4
⒉信托终止条件 5
三、合规性分析 5
㈠资金用途 5
㈡BT合同收益权回购资金来源 5
㈢融资方和实际控制人 5
㈣担保措施 6
四、融资方介绍 6
㈠ 融资方基本情况及经营情况 6
⒈基本信息 6
⒉股权结构 6
⒊公司组织构架、人员状况 7
⒋融资方经营模式和近年发展现状 9
㈡ 融资方财务状况及资信情况 11
五、用款项目及BT合同收益权介绍 15
㈠用款项目简介 15
㈡项目立项、审批情况 15
㈢项目规划与建设进度 17
㈣资金预算及投资进度 20
⒈资金预算 20
⒉投资进度 21
㈤融资安排 21
㈥BT合同收益权界定及价值分析 21
⒈BT合同收益权界定 22
⒉价值分析 22
六、还款来源分析 22
㈠第一收益权回购资金来源 22
⒈B投资经营净现金收入 22
⒉B投资收取C支付的代建项目回购款 26
㈡第二收益权回购资金来源 27
七、资金监管 32
㈠监管目标 32
㈡现金流测算与监管方案 32
㈢监管措施 35
八、担保方式 35
㈠集团担保 35
⒈基本信息 35
⒉股权结构及实际控制人 36
⒊发展状况及子公司概况 37
⒋开发中的主要项目 38
⒌财务分析 39
⒍融资及盈利预测分析 43
⒎资信状况分析 43
㈡质押担保 43
㈢个人保证 43
㈣工程保证 44
㈤C回购承诺 44
九、存在风险及防范措施 44
㈠主要风险 44
㈡防范措施 44
十、尽职过程与结论 45
㈠尽职过程 45
㈡尽职结论 46
附：尽职调查资料清单 47

一、项目概况
㈠项目背景
B投资有限公司（以下简称“B投资”）系B（福建）集团有限公司（以下简称“B（福建）集团”）在重庆地区业务发展平台公司——B地产（集团）有限公司（以下简称“B地产”）下辖子公司；B国际温泉城（以下简称“B温泉城”）是B投资正在开发的大型综合性温泉旅游项目。
2009年8月8日，B投资与城乡建设开发公司（以下简称“C”）签署了《B国际某项目委托代建合同书》（以下简称“《代建合同书》”），规定：B投资作为代建单位，负责预先垫资建设B温泉城市政道路工程，代建项目工程竣工验收交付使用后，由C回购该代建项目。
B温泉城市政道路工程规划道路总计13条、全长7.68公里，项目估算总投资19531万元，建设工期为三年。截至2010年8月30日，B投资累计完成投资7522.17万元，为支持B投资加快本项目建设进度和提高资金使用效率，由西安国际信托有限公司（以下简称“我公司”或“受托人”）发行集合信托计划募集人民币10000万元投资于B温泉城市政道路工程以获得该BT合同收益权，期限不超过24个月，剩余建设资金需求由B投资自筹，信托计划到期前，由B投资溢价回购该BT合同收益权。
㈡方案简介
表 1信托方案简介
项目基本情况
方案要点
⒈ 交易对手
B投资有限公司
⒉ 信托规模
人民币10000万元
⒊ 业务类型
BT合同收益权投资
⒋ 信托期限
不超过24个月
⒌ 融资成本

⒍ 投资项目
B温泉城市政道路工程BT合同收益权
⒎ 收益来源
B投资溢价回购该BT合同收益权，其资金来源为经营净现金收入和收取C支付的代建项目回购款，从而实现信托收益
增信与风险控制
⒈ 集团担保
B地产提供连带责任保证担保
⒉ 质押担保
BT合同代建项目回购款作应收账款的质押登记，质押率为51.2%
⒊ 个人保证
实际控制人E先生提供个人无限连带责任保证担保
⒋工程保证
B投资对B温泉城市政道路工程进度和工程质量出具相关承诺函
⒌C承诺
C承诺代建项目回购款优先偿还本信托融资，即代建代建项目回购款拨付至我公司与B投资的监管账户；B投资出现经营风险时，该回购资金直接拨付我公司信托专户
⒍资金监管
设立资金监管账户，资金的划拨使用以B某项目实际投资支出为准，C支付代建项目回购款后，在满足资金风险控制的前提下，该代建项目回购资金可由B投资用于缴纳B温泉城城市建设配套费等
尽调结论
⒈融资方及其控股股东为合法经营单位，净资产规模大，盈利能力强，实际控制人E先生为著名企业家。
⒉用款明确。本信托计划所募集资金投资于B投资应收B某项目以获取该BT合同收益权。B投资所获信托资金投资于B温泉城市政道路工程。
⒊B投资溢价回购BT合同收益权资金充足。未来三年内B投资经营净现金收入充裕，同时，C支付给B投资的回购款，能有效覆盖信托融资本息。
⒋相关项目立项、审批、合同文件齐备。
㈢交易结构
本信托计划交易结构如下：
二、信托方案要素
㈠项目名称
A·B温泉城市政道路工程BT合同收益权投资集合资金信托计划
㈡信托规模及资金来源、认购起点、信托期限
信托规模：人民币10000万元
资金来源：发行集合资金信托计划（合格投资人）。
信托期限：不超过24个月
认购起点：100万元人民币
㈢融资方全称
B投资有限公司
㈣融资成本及受益人预期收益率
综合融资成本： %/年
受益人预期收益率：受益人预期收益率见下表（暂定）：
表 2信托受益人预期收益率
合格投资人
100-300万元（不含）
300-1000万元（不含）
1000万元以上
预期收益率
9.0%/年
10.0%/年
11.0%/年
㈤信托财产的管理、运用和处分
本信托计划所募集资金投资于B温泉城市政道路工程项目，以获得该BT合同收益权。
B投资将信托融资所得资金用于B温泉城市政道路工程的委托代建项目。信托计划到期时，B投资溢价回购该BT合同收益权。
本信托计划的第一收益权回购资金来源为B投资对该BT合同收益权溢价回购款，其资金来源为经营净现金收入和收到C支付的代建项目回购款；第二收益权回购资金来源为B地产经营净现金收入，我公司通过向B投资收取溢价回购款，为受益人获取信托收益。
㈥风险控制措施
⒈集团保证
B地产提供连带责任保证担保。
⒉质押担保
C应支付B投资的代建项目回购款办理应收账款质押登记。
⒊个人保证
实际控制人E先生提供个人无限连带责任保证担保。
⒋工程保证
B投资为B温泉城市政道路工程按时竣工验收提供保证，并提供工程质量和进度保证函。
⒌C回购承诺
C承诺B国际温泉城市政道路工程代建项目回购款优先偿还本信托融资，即代建项目回购款拨付至我公司与B投资的共管账户；B投资出现经营风险时，回购款直接拨付至信托账户或共管账户。
⒍资金监管
设立资金监管账户，资金的划拨使用以B某项目实际投资支出为准，C支付代建项目回购款，并划拨共管账户后，在满足资金监管风险控制的前提下，多余资金可由B投资用于缴纳B温泉城城市建设配套费。
㈦保管机构
XX银行（待定）
㈧信托利益的计算与分配方案
本计划受益人的预期收益按日计、按季结，信托计划生效后每年年底分配一次，信托到期终止日后10个工作日内进行清算分配。
㈨信托费用及税费的承担、核算及支付方法
表 3 信托费用和税费表（待定）
信托费用项目
收取单位
第一年
第二年
固定信托报酬
A
【 】％×信托存续规模
【 】％×信托存续规模
浮动信托报酬
A
【 】％×信托存续规模
【 】％×信托存续规模
银行包销费用
银行
【 】％×信托实际发行规模
【 】
保管费
银行
【 】％×信托存续规模
【 】％×信托存续规模
其他费用
A
根据实际支出
根据实际支出
注：其他信托费用包括信托计划推介发行费、信托文件的印制费、信托账户开户费、资金汇划费以及相关中介费用等。
㈩信托成立、变更及终止
⒈信托成立条件
⑴受托人与B投资已签署《BT合同收益权售后回购合同》，并办理该代建项目回购款的应收账款质押登记。
⑵C出具关于B温泉城市政道路工程代建项目回购款优先偿还信托融资的承诺书，即由C直接划拨代建项目回购款资金于监管账户，并于B投资出现经营风险时将代建项目回购款直接拨付至我公司信托专户。
⑶受托人与B地产签署集团连带责任《保证合同》。
⑷受托人与E先生签署个人无限连带责任《保证合同》。
⑸相关合同办理具有强制执行效力的公证手续。
⑹已办理工程保险，B投资对工程质量、进度出具保证函。
⑺推介期结束，信托单位发行资金达到最低募集资金额。
⒉信托终止条件
⑴信托期限届满，信托计划终止。
⑵发生下述情形之一的，信托计划提前终止：
①信托目的已经实现或不能实现；
②本信托被解除或被撤销；
③受益人大会决议终止信托；
④法律法规规定的其它情形。
⑶信托终止后，清算后的信托财产扣除信托费用后归属于受益人。
三、合规性分析
㈠资金用途
本信托计划募集资金用途明确，资金投资于B温泉城市政道路工程项目，以获得该BT合同收益权。
B投资将信托融资所得资金用于B温泉城市政道路工程的委托代建项目，该市政道路工程已具备相关批文，工程完工后将有利全面完善该片区的交通基础设施，提升城市形象、促进畅通重庆的建设，符合国家相关法律、法规和政策。
㈡BT合同收益权回购资金来源
本信托计划的第一收益权回购资金来源为B投资对该BT合同收益权溢价回购款，其资金来源为经营净现金收入和收到C支付的代建项目回购款；第二还款来源为B地产经营净现金收入。
㈢融资方和实际控制人
B投资、B地产及其控股母公司B（福建）集团为合法经营单位，信誉良好；B投资、B地产、B（福建）集团法定代表人、实际控制人。
㈣担保措施
B地产、实际控制人E签署《保证合同》不存在法律障碍；C出具承诺书不存在障碍，代建项目回购款办理质押登记不存在法律障碍。
四、融资方介绍
㈠ 融资方基本情况及经营情况
⒈基本信息
全称：B投资有限公司
住所：
法定代表人：E
公司类型：有限责任公司
企业法人营业执照注册号：
注册资本：人民币
实收资本：人民币
经营范围：房地产开发；利用自有资金从事旅馆业、旅游业、化工建材业、农林业、能源矿业产业项目的投资；批发零售、代购代销；建筑材料、化工产品、纸 、机电产品。
中国房地产开发企业资质证书：
组织机构代码：
税务登记证：
贷款卡号及状态：
⒉股权结构
B投资由2个企业法人股东构成（见下表），B地产为控股母公司，实际控制人为E先生。
表 4B投资股权结构
股东
法定代表人
出资额
出资方式
占注册资本比率
B地产
E先生
人民币29937万元
货币、债权
99.6671%
B（福建）实业发展有限公司

人民币100万元
货币
0.3329%
合计

30037

100％

图 1B投资股权结构图

⒊公司组织构架、人员状况
⑴组织架构
B投资实行董事长领导下的总经理负责制，下设行政人事部、财务管理部、计划运营部、投资资金部、拆迁办、对外联络部、设计研发部、精装修管理部、采购管理部、成本管理部、住宅工程管理部、商业运营部、品牌中心、酒店筹备处、经营销售部、公建工程管理部等16个职能部门。
⑵人员状况
目前，B投资共有员工163人，其中行政人事部22人，财务管理部13人，计划运营部2人，投资资金部4人，拆迁办5人，对外联络部8人，设计研发部14人（其中，工程技术人员13人），精装修管理部7人（其中，工程技术人员6人），采购管理部7人，成本管理部11人，住宅工程管理部8人（其中，工程技术人员7人），公建工程管理部8人（其中，工程技术人员7人），品牌中心4人，酒店筹备处4人，经营销售部26人（其中，营销市场策划4人，置业顾问13人），商业运营部9人。如下表所示：
表 5B投资员工专业技术职称情况
姓名
职称
学历

一级注册建筑师
本科

高级经济师
硕士

国家注册造价师
专科

二级注册建筑师/注册国际房地产高级管理师
硕士

高级室内设计师
大专

工程师
本科

中级工程师/造价工程师
本科

中级工程师/造价工程师
专科

工程师/中级施工员
中专

造价工程师
本科

造价工程师
专科

造价员
专科

造价员
专科

造价员
专科

工程师
专科

造价员
专科

造价员
专科

造价员
本科

造价员
专科

造价员
专科

注册会计师
本科

中级会计师
本科

会计师
本科

会计师
本科

中级会计师
专科

中级会计师
本科

中级会计师
专科

中级会计师
专科

高级工程师
本科

工程师
硕士

中级工程师/注册公用设备师
本科

高级工程师/一级专业注册结构师
硕士

助理工程师
本科

一级注册建造师
本科

初级建筑师
本科

中级建筑师
本科

高级工程师
本科

经济师
专科

经济师
高中

中级工程师
本科

工程师
本科

工程师
专科

一级建造师/工程师
本科

中级
专科

助理工程师
本科

中级职称
本科

中级工程师
本科

助工
本科

一级注册建造师
本科

中级工程师
本科

二级建造师
本科
⑶公司高级管理人员
①董事长 E先生
。
②总裁
。
③副总裁
。
④财务总监
。
⒋融资方经营模式和近年发展现状
⑴经营模式
B投资作为B（福建）集团在重庆地区业务发展的平台公司——B地产的控制子公司，秉承了B（福建）集团近20年地产运营的积淀，践行独立而成熟的“大盘运作、复合型业态、城市运营”的开发理念和价值创造模式。
①大盘运作
B投资和B地产把握区域经济发展节奏和城市化进程，大面积取得开发用地，并进行成片区域大规模开发，有效降低了土地取得成本，并为企业长期持续开发准备了条件，同时也增强了项目运营各阶段的谈判议价能力，充分体现其规模效应，使项目整体获得了具有竞争力的价格优势。
②高复合度业态
B投资和B地产以建设复合型业态的理念对大盘进行开发运营，项目以住宅为载体，集合商业、酒店、娱乐以及全面的生活配套功能，形成住宅、商业、旅游等良性互动的复合型业态，各业态间相互呼应，形成合力效应，以培育和提升项目的整体价值。
项目以成熟的商业及旅游业态和完善的生活配套增强辐射力，增加客户群体宽度，带动人流、物流、信息流、资源流的全面汇集，提升住宅业态价值；复合型大盘衍生出的商业及旅游资产，作为企业自持物业进行商业运营，依托大规模的住宅业态对城市资源和人气的聚集给养商业，形成企业持续稳定的利润及现金流源泉。
③城市运营
B投资和B地产站在城市运营的高度统筹整个项目，建设功能复合的和谐社区，打造区别于其它楼盘生活方式，扩大市场知名度，形成巨大的社会影响力，并以过硬的品质，为企业赢得长期品牌。
从项目总体规划设计和开发建设，到物业管理及商业运营，从区域内道路交通网络的建设和立体商业体系的构筑，到文化、休闲、娱乐等生活配套设施的完善，B地产注重街区和公共空间建设，与城市共生共赢。通过成熟的成片区域综合打造和城市资源的有效整合，在为项目酝酿商机的同时，提升企业竞争力和美誉度，在推动城市化进程同时，谋求企业的长远利益，为企业在区域内的持续发展奠定基础。
⑵发展状况
。
㈡ 融资方财务状况及资信情况
⒈财务状况调查及主要指标变动情况分析
表 6 B投资近三年经审计的主要财务数据
单位：万元
2007-12-31
2008-12-31
2009-12-31
2010-06-30
是否审计
审计
审计
审计
未审计
资产合计

流动资产

货币资金

其他应收款

预付账款

存货

长期股权投资

固定资产

长期待摊费用

无形资产

负债合计

流动负债

短期借款

应付账款

应付票据

应付工资

预收账款

应交税费

其他应付款

一年内到期的长期负债

非流动负债

所有者权益

实收资本

资本公积

未分配利润

主营业务收入

-主营业务成本

-主营业务税金及附加

主营业务利润

-营业费用

-管理费用

-财务费用

营业利润

+营业外收入

-营业外支出

净利润

经营活动产生现金流量净额

经营活动产生现金流入

经营活动产生现金流出

投资活动产生现金流量净额

投资活动产生现金流入

投资活动产生现金流出

筹资活动产生现金流量净额

筹资活动产生现金流入

筹资活动产生现金流出

现金及现金等价物净增加额

⑴总资产
截至2010年6月30日，B投资的总资产20.37亿元，比年初增加3.81亿元，其中流动资产为18.63亿元，比年初增加3.80亿元，主要由货币资金、其他应收款和存货构成；非流动资产为1.74亿元，比年初减少0.09亿元，主要由固定资产和长期股权投资构成。
⑵货币资金
截至2010年6月30日，B投资拥有货币资金3.25亿元，比年初增加0.89亿元。货币资金占总资产15.97%，占流动资产17.46%。B投资现金储备较为充裕。
⑶存货
截至2010年6月30日，B投资存货13.25亿元，比年初增加2.75亿元。占总资产63.41%，占流动资产71.14%。
截止2009年12月31日，B投资的存货和抵押情况如下：
表 7 B投资存货明细
存货种类

存货商品

开发成本

合计

减：存货跌价准备

净额

表 8 B投资存货抵押情况（2009年12月31日）
借款公司
借款银行
借款金额（元）
抵押物
抵押物所有权人
抵押物面积（平方米）
B投资

B投资

B投资

B投资小计

649,216,999.44

263,606.00
⑷其他应收款
截止2009年12月31日，B投资的其他应收款为1.8亿元，前五名列示如下：
表 9 B投资其他应收账款明细

2009年12月31日
账面余额
性质
年限
占总额比例
B（福建）集团

福州茂顺水产品贸易有限公司

福州万欣水产品有限公司

重庆市财政局

重庆融华房地产有限公司

合计

⑸负债
截至2010年6月30日，B投资总负债17.77亿元，比年初增加4.01亿元；流动负债11.34亿元，比年初增加1.61亿元，其中，预收帐款为8.06亿元，应付账款为2.60亿元。非流动负债6.43亿元，均为长期借款，比年初增加2.4亿元。
根据2010年9月3日，查询B投资贷款卡基本信息，该公司贷款余额均为长期借款，为5.653亿元，其中2011年2月27日到期的长期负债为4000万元，2012年9月到期的长期负债为19880万元，2013年到期长期负债为12700万元，2018年到期长期负债为19950万元。
根据2010年10月20日，查询B投资贷款卡基本信息，该公司贷款余额为6.253亿元。
⑹所有者权益
截至2010年6月30日，B投资所有者权益为2.60亿元，比年初减少0.2亿元；未分配利润-0.4亿元，比年初减少0.2亿元。
⑺预收账款及净利润
截至2010年6月30日，B投资实现净利润-0.2亿元，比2009年全年净利润减少0.44亿元，但B投资预收账款为8.06亿元，较年初增长5.41亿元，该预收账款尚未结转营业收入。
⒉财务状况评价
⑴成长能力分析
近三年来，B投资总资产稳健快速增长，营业收入及预收账款增长快速，表现出了良好的成长性。
⑵短期偿债能力分析
截至2010年6月30日，B投资流动比为164.25%，速动比为28.68%；预收账款高达到8.06亿元，扣除预收账款后流动负债为3.28亿元，流动比为567.92%，速度比为163.91%；同期，B投资拥有货币现金为3.25亿元，扣除存货流动资产为5.38亿元，同时存货也具有一定的变现能力，因此，整体看B投资的短期偿债能力较强。
⑶长期偿债能力分析
从资产负债率看，高于80%；扣除预收账款8.06亿元，B投资的资产负债率为47.64%，低于50%；其中非流动负债均为长期借款，通过查询贷款卡信息，B投资2012年底到期的长期贷款余额为2.388亿元，信托存续期间内，长期借款到期偿债压力较小；另外，随着B温泉城项目已全面启动，未来收入增长快速，项目盈利能力强，长期偿债能力进一步提高。
⑷盈利能力分析
近三年的发展，B投资取得B温泉城土地价格较低，随着销售增长和土地成本优势的进一步体现，B投资未来将表现出更强的盈利能力。
⒊资信状况分析
⑴融资方信用情况
B投资贷款卡号：。通过人民银行征信系统查询，无对外和被担保记录、企业无不良记录、不涉及诉讼等。
⑵关联企业不良信用情况描述
关联企业无不良记录、不涉及诉讼等。
⑶实际控制者在当地及行业中的信誉情况
B投资的控制母公司为B（福建）集团系国内知名的大型企业集团，具有较高的行业影响力；实际控制人E先生系中国房地产行业优秀代表，全国著名企业家，个人信用良好。
五、用款项目及BT合同收益权介绍
㈠用款项目简介
2009年8月8日，C通过公开招标方式，确定了B投资为代建业主，并签署了《代建合同书》（《B国际某项目委托代建合同书》），规定：B投资作为代建单位，负责预先垫资建设B温泉城市政道路工程，待项目工程竣工验收交付使用后，由重庆市沙坪坝区城乡建设开发公司实施项目回购，资金来源为B温泉城城市建设配套费返还款。
㈡项目立项、审批情况
⒈《
。
㈢项目规划与建设进度
表 10 B温泉城市政道路工程13条道路规划明细
序号
市政道路明细
长度
路幅
1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

图 2B温泉城市政道路规划

表 11 B温泉城市政道路工程项目进度表
ID

道路工程二级节点计划完成时间
项目开发关键节点
主责部门
L1
L2
L3
L4
L5
L6
L7
L8
L9
L10
L11
L12
L13
1
完成拆迁
拆迁部

2
施工图设计
设计研发部

3
施工图审查
外联部

4
施工图报建完成
外联部

5
道路、景观招投标完成
外联部

6
取得施工许可证
外联部

7
道路施工合同签订
采购部

8
基础开工 ※
公建工程部

9
土石方平整
公建工程部

10
路基、基层、面层施工完成
公建工程部

11
人行道及附属施工完成
公建工程部

12
景观及绿化施工完成
设计研发部

13
电缆沟施工完成
公建工程部

14
道路完成验收
公建工程部

注：若主责部门已经完成该项节点，则在相应单元格填写“√”，表示已完成；若未完成，则注明完成最后时间点。一级节点时间不得做任何改动。

㈣资金预算及投资进度
⒈资金预算
表 12 B温泉城道路工程投资估算表（《可研报告》新时代咨询）
　序号
工程或费用名称　
设计参数
投资金额
单方造价(元/m2))
备注
一
工程费用
长度
路幅

1
L1道路

2
L2道路

3
L3道路

4
L4道路

5
L5道路

6
L6道路

7
L7道路

8
L8道路

9
L9道路

10
L10道路

11
L11道路

12
L12道路

13
L13道路

　合计

二
工程建设其他费用

1
建设地及拆迁费

1.1
电力管钱铁塔等拆迁

2
技术咨询费

2.1
项目前期论证费

2.2
可研编制及评审费

2.3
环境影响评价费

2.4
工程勘察设计费

2.4.1
工程勘察费

2.4.2
工程勘察成果审查费

2.4.3
工程设计费

2.5
施工图审查费

2.6
招标代理费

2.7
招标业务费

2.8
工程造价咨询服务费

2.8.1
概算编制费

2.8.2
编制审核预算标底

2.8.3
结决算审核费

2.8.4
清单编制审核费

2.8.5
全过程控制费(含结算)

2.9
工程建设监理费

2.1
工程质量监督费

3
工程相关费

4
工程建设管理费

4.1
建设代理费

4.2
建设工程规划综合费

4.3
建设工程综合服务费

4.4
建设单位管理费

5
工程建设其他费用

5.1
工程保险费

5.2
地灾评估费

三
预备费

四
贷款利息

五
总投资

⒉投资进度
㈤融资安排
B某项目总投资为19531万元，截至2010年8月30日，B投资已完成投资7522.17万元，资金缺口由我公司为其提供信托融资10000万元，期限24个月，剩余部分由B投资自筹。其资金来源和资金使用计划如下（不含信托融资财务成本）：
表 13 B温泉城道路工程投资资金来源
序号
资金来源
资金金额（万元）
占比
1
自有资金

2
信托融资

总投资

表 14 B温泉城道路工程投资使用计划
项 目
2010年
2011年
2012年
合计
一季度及以前
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度
一季度
二季度
三季度
四季度

现金流出
1、工程成本

2、工程建设其他费用

3、预备费

小计

融资前累计净现金流量

注：其中9531万元为B投资自筹资金；另外，预计2012年第三季度，B投资将以经营现金流补充736万元建设资金。
㈥BT合同收益权界定及价值分析
⒈BT合同收益权界定
B投资与C签订的《B国际某项目委托代建合同书》（2009年8月8日），即B投资作为代建项目代建单位负责垫资建设B温泉城13条市政道路，合计总投资19531万元，待单条道路竣工验收后，由C回购。本信托计划中BT合同收益权为：
我公司通过组织发行集合资金信托计划，募集人民币10000万元，受让B温泉城市政道路代建项目回购款（19531万元）的现金收益权，并办理该代建项目回购款的应收账款质押登记，待信托计划到期，由B投资溢价回购该BT合同收益权，溢价回购款合计13300万元。
⒉价值分析
本信托计划到期前，该BT合同收益权将累计形成19531万元的代建项目回购款，覆盖BT合同收益权溢价回购款13300万元达到146.85%，覆盖投资本金195.31%；该代建项目回购款即形成应收账款19531万元，并办理质押登记，质押率为51.2%。
六、还款来源分析
㈠第一收益权回购资金来源
本信托计划的第一收益权回购资金来源为B投资对该BT合同收益权溢价回购，其资金来源为经营净现金收入和收到C支付的代建项目回购款，从下表现金流测算，该B投资溢价回购款资金来源充足，2010年，B投资溢价回购款资金来源为29916万元，能足额覆盖溢价回购款13300万元。
表 15 第一收益权回购资金来源测算 单位：万元
年份
2010年
2011年
2012年
2013年
合计
B投资净利润

代建项目回购款现金流入

总计

备注：以净利润代替经营净现金流做测算
⒈B投资经营净现金收入
B投资经营净现金收入主要为开发B温泉城所得的营业净现金收入。
⑴B温泉城概况

B温泉城以“建筑国际都市城市综合体、复合型生活方式的国际城”的思路进行总体规划，定位为重庆西城中央居住区（CLD），重庆西城都市型、生态、文化高尚社区，西部都市乐园。该项目以住宅为核心建筑，以温泉旅游为重点建筑，同时综合建造公建、商业、办公、娱乐、教育、交通等配套设施，打造集温泉旅游、五星级酒店、商业、商务、品质住宅等多种复合业态，建成后将成为集温泉度假、都市住宅、商业、商务、酒店等多功能一体的城市综合建筑群。

图 3B温泉城规划图

表 16 B温泉城规划设计重要指标
序号
项 目
计量单位
值
备注
1
净用地面积
万㎡

2
总建筑面积
万㎡

⒉1
拟销售物业
万m²

高层住宅、底商、车库
⒉2
拟经营物业
万M²

酒店、温泉中心、商业街
3
绿地率
%

4
容积率

⑵B温泉城开发进度
B温泉城项目暂定分为A～H区、温泉中心、中央商务区进行开发，整体开发始于2007年初，开发周期预计约十年。项目总开发建筑面积约238万方，目前项目已项目开发进度如下：
表 17 B温泉城项目整体开发计划
分区
占地（㎡）
建面（㎡）
开工日期
竣工日期
销售日期
A

B

C

D