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债权消灭，预告登记应及时注销

2008年3月5日，购房者张某与售房者李某，就房屋买卖达成协议，签订了《二手房屋买卖合同》，张某向李某支付定金2万元。在办理房屋过户手续过程中，双方发生争议，致使手续迟迟无法办理。为保险起见，张某要求李某一起到当地登记机构办理了该房屋的所有权转移预告登记，确认张某为房屋的预告权利人，即在张某未撤销该登记之前，李某所拥有的该套房屋不能过户转移给第三人。随后李某与张某就房屋交易的细节多次进行协商，但始终无法达成一致，最后双方解除了合同，但就违约金的数量仍在争执中。
在此过程中，急需用钱的李某又为自己的房屋找到新买家，并于5月10日与新买家签订房屋买卖合同。由于先前办理的预告登记一直未注销，导致该房屋无法办理所有权转移登记。房屋无法过户，致使李某被迫与新买家解约，并支付违约金2万元。李某因此将张某告上法庭。李某认为，张某与自己已经解除了购房合同，就应及时申请注销房屋所有权转移的预告登记，张某因不满违约金的给付而拒绝配合李某办理注销登记，让李某蒙受了损失，应承担相应责任。
法院经审理后认为，张某拒不申请注销预告登记，客观上限制了李某出售房屋的权利，应当承担相应责任。

需掌握的知识点：
1、 预告登记的情形
2、 从理论上说，预告登记可以与一般的登记一样经申请人申请予以注销

生效的调解书可否作为登记依据

刘某与谢某1996年开始同居。1998年，谢某与甲公司签订《商品房买卖合同》，并交纳约定的购房款，但未办理产权证。2005年2月，刘某起诉谢某，要求解除同居关系并分割财产。同月，刘某与谢某对共同生活期间的财产分割达成协议，并由法院确认形成调解书。该协议约定谢某所购买的房屋归刘某所有。调解书签收后，谢某向甲公司出具书面声明，认为其所购房屋属于其所有，任何人不能处分。2005年7月，刘某要求甲公司履行办理产权证的协助义务。甲公司认为刘某不是合同的当事人，予以拒绝。刘某遂起诉至法院。

需掌握的知识点：
1、 调解书与判决书具有同等法律效力
2、 因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

抵押还是典当

　　1997年7月，乙典当行与甲公司签订典当合同。双方约定，甲公司以1000万元人民币典价将公司所有的办公用房（由公司自己使用）典给乙典当行，典期一年，甲公司应于到期之日赎典，逾期一月不赎视为绝卖，房屋产权证交由乙典当行保管。1997年12月，甲公司以办理房产税收事宜为由，将房产证从典当行取出，又与丙银行签订抵押贷款合同，向该行借款500万元人民币，并到房屋登记机构办理了抵押登记。1998年6月，甲公司与丙银行的借款到期无力偿还，丙银行向法院起诉。乙典当行向法院提出异议，认为典当在先，逾期未赎典已视为绝卖，在诉讼中，典当回赎期已到，甲公司典当的房屋所有权已转移给乙典当行。
　　本案有两种不同的观点
　　第一种观点：该典当合同实质上是抵押借款合同，乙典当行与甲公司所签的典当合同，甲公司与丙银行的抵押合同都有效，因乙典当行的合同设立在先，有优先受偿权。
　　第二种观点：典当合同合法有效，应按合同约定，逾期不赎回即视为绝卖。因此，甲公司房屋所有权已转归乙典当行所有，甲公司与丙银行签订的抵押合同无效。

需掌握的知识点：
1、抵押权属担保物权，是为了担保债的履行而设定的物权，它是一种古老的民事制度，罗马法中已有一套完备的规定，它已经成为当代各国民法的重要组成部分。我国自改革开放以来已广泛使用，《担保法》第三十三条规定：“抵押是指债务人或者第三人不转移本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权人的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”
　　典权属于用益物权，是指典权人支付典价，占有出典人的不动产并行使使用和收益的权利。我国典权制度起源于唐代，宋代以后盛行，目前仅韩国和台湾地区保留这种制度。随着抵押制度的确立，我国不动产典权制度实际上已不复存在，而本案的典当还与典权不同，它实质上是一种借贷，是债，而不是物权。
2、房地产抵押与典当的法律特征并不相同。首先，房地产抵押无须转移占有，只要办理抵押登记，抵押的房屋仍然由抵押人保管。而典当则需要转移占有，典权人享有对出典房屋占有、使用和收益的权利。其次，设定房屋出典关系时，双方可约定典期届满逾期不赎视为绝卖。而《担保法》第四十条明确规定：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。”因此，抵押房屋不存在绝卖的问题。
3、最高人民法院1992年3月16日对黑龙江省高院作出的（1991）民他字第15号《关于金德辉诉佳木斯市永恒典当商行房屋典当案件应如何处理问题的函复》明确了在审判实践中，对典当行以“典当”形式从事融资借贷的案件应定性为以房地产抵押的借款合同纠纷，并且不得将先行提取的利息计入典金计算复利。

联建房地产抵押

1997年12月，甲公司取得相关批准手续后修建商住楼。在建设过程中，于1998年3月与乙公司达成联建协议，双方约定，乙公司投资人民币一亿元，该楼建成后双方按中心线各占50%。1998年9月，该楼建至15层时，甲公司因资金不足，用自己分得的份额作抵押向银行贷款5000万元并到当地房屋登记机构办理了抵押登记。1999年，甲公司既未通知银行也未告知乙公司自己部分抵押情况，又与乙公司签订补充协议，将原有的分房比例调整为乙公司占60%份额，甲公司占40%份额。2000年，抵押到期后，甲公司无力偿还债务。银行向法院起诉，要求拍卖抵押房地产和抵押后建成的16—21层属甲公司所有的房地产。而乙公司则认为，16-21层是抵押后建成的，拍卖没有依据，甲公司作为共有人，未经其它共有人同意，擅自抵押共有财产，其抵押行为无效。
需掌握的知识点：
1、《物权法》进一步以法律的形式明确了在建工程抵押的效力，第一百八十条规定：“正在建造的建筑物、船舶、航空器可以抵押。”
2、《担保法》司法解释第五十四条规定：“按份共有人以其共有财产中享有的份额设定抵押的，抵押有效。共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。”
3、《民法通则》第七十八条第三款规定：“按份共有财产的各个共有人有权将自己的份额分出或转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”《担保法》第四十九条第一款规定：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”据此规定，甲公司可以将其所占房产份额转让给作为按份共有人的乙公司，但必须通知抵押权人银行，并将房屋已经抵押的情况告知受让人乙公司。而实际是甲公司既未通知银行也未告知乙公司自己部分抵押的情况，又与乙公司签订了转让补充协议，因此，应当认定转让行为无效。
这里需注意的是《物权法》的规定与《担保法》稍有不同，《物权法》在以下两个方面修改了《担保法》的规定：一是，抵押期间，抵押人转让抵押财产的应当经抵押权人同意，而不是仅仅通知抵押权人并告知受让人；同时要将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债权或者提存。二是，抵押期间，未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。除非受让人替抵押人偿还债务消灭抵押权。
4、《担保法》第五十五条第一款和《城市房地产管理法》第五十一条均规定，城市房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押物。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将该土地上新增的房屋与抵押物一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。因此，商住楼抵押后新建房屋不属于抵押财产，但银行要求拍卖抵押房屋和抵押后建成的16—21层属甲公司所有房屋的主张应当予以支持，对拍卖抵押后新建房屋所得，银行无权优先受偿。

未经登记的抵押权和未经登记的典权哪个优先

1991年4月21日，李某向杨某借款并签订了借款合同，约定将其自有的一处房屋作为抵押物。借款期限届满后，杨某向李某多次催讨，李某始终借口推脱不还。1992年4月2日，李某背着杨某将上述已约定抵押的房屋又典当给某典当行。杨某得知后向法院提起诉讼，请求判定该房屋典当行为无效，房屋应归杨某所有。审理期间，李某对杨某所主张的事实无异议。而典当行提出杨某不持有抵押物的权利证书，该抵押行为无效。
法院经审理认为，杨某与李某双方因借款所签的抵押协议，内容合法有效，杨某在李某没有按约定偿还借款的情况下，向法院提起保护债权的诉讼请求是正当的。李某未征得杨某同意，对典当行隐瞒事实，将已设定抵押权的房屋又典当给典当行，是无效的法律行为。典当行在典当房屋过程中缺乏调查造成失误，其请求不予保护。判决李某偿还杨某借款及利息，该房屋变卖后的价款由杨某优先受偿，对典当行的诉讼请求不予保护。
需掌握的知识点：
《物权法》将“抵押合同自登记之日起生效”，修改为“抵押权自登记时设立”。

该房应否作为遗产继承

张某与刘某夫妇拥有房屋9间。1999年，夫妇二人将所有房产赠与长孙张乙6间、次孙张丙3间，并办理了公证。后张某与刘某相继去世，其赠与的房产便由张乙、张丙管理使用。现该处房产即将拆迁，张乙、张丙欲与拆迁人签订拆迁补偿协议，遭到叔叔（张某与刘某之子）张甲的阻止。为此，张乙、张丙将张甲诉至法院，请求法院确认该房产归其二人所有。
张甲辩称，其作为张某与刘某的儿子，对父母尽到了生养死葬的义务，该房产应归其继承，父母不应将房产送给张乙、张丙。
法院经审理后认为，财产所有权是指所有人依法对自已的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。张某、刘某生前将自已所有的房产依法赠与给张乙、张丙，双方签订了赠与协议，且依法办理了公证，该赠与行为合法有效。张乙、张丙对受赠房屋享有所有权。故本案争议的房产应根据赠与协议归张乙、张丙按份所有。该部分房产已不是赠与人的遗产，不应作为遗产进行继承。因此，张甲认为该房产是父母遗产应由其继承的理由不能成立。现该房屋面临拆迁，根据有关规定，张乙、张丙享有获得拆迁补偿的权利，张甲不应妨碍其权利的行使。
需掌握的知识点：
1、房屋的赠与应当依法办理转移登记手续才产生物权变动效力。张某与刘某夫妇虽然在生前将其所有的房产赠与张乙、张丙，但并未按相关规定及时到房屋登记机构办理转移登记，因此房屋赠与行为不产生物权变动效力。
2、根据《继承法》第十条的规定：“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。”因此，本案争议的房产应作为张某与刘某的遗产由其法定继承人继承。

该案是遗嘱继承还是法定继承

王甲是王某的儿子，刘某是其继母。王某于2003年11月23日立公证遗嘱一份，内容为：王某与刘某结婚前所建的正房五间及院落归王甲所有；王某与刘某的夫妻共同存款，属于王某的那一半归王甲所有。2003年12月，王某因病去世。王某住院期间的医疗费及为王某办理丧葬的费用均由王甲支付。2004年1月，王甲到法院起诉刘某，要求按其父王某生前所立遗嘱来分配父亲所遗留的财产。刘某以王甲未对其父尽赡养义务，不能享有继承的权利，且王某在立遗嘱时已处于病危状态，遗嘱应属无效为由提出答辩，要求法院按法定继承分割遗产。
本案在审理过程中，经法院主持调解，双方当事人自愿达成以下协议：被继承人王某遗留的正房五间及院落归王甲所有；王某与刘某的银行存款25900元归刘某所有，刘某于2004年5月10日前付给王甲12950元。
需掌握的知识点：
1、新《婚姻法》实施以后，应该适用新的规定，即不论其夫妻关系存续时间的长短，该房产都是王某的婚前财产。
2、有效的遗嘱必须满足五个方面的要件：遗嘱人必须要有完全民事行为能力；遗嘱人所立的遗嘱必须是其真实意思表示；遗嘱人对遗嘱所处分的财产必须有处分权；遗嘱的内容必须合法；遗嘱的形式必须合法。
3、遗嘱继承优先于法定继承，如果遗嘱有效，本案就不能按法定继承处理，只能按照王某的遗嘱继承遗产。
4、《继承法》第七条有明确规定：“继承人有下列行为之一的，丧失继承权：(1)故意杀害被继承人的；(2)为争夺遗产而杀害其他继承人的；(3)遗弃被继承人的，或者虐待被继承人情节严重的；(4)伪造、篡改或者销毁遗嘱，情节严重的。”

共有人与承租人的优先购买权

2003年1月3日，王某将自己所有的两间房屋出租给丁某，合同约定租金每月2千元，租期五年。同年九月，王某去世，该房屋由王某的儿子王甲和王乙共同继承。在办理完房屋继承过户手续后，王甲、王乙共同找该房屋承租人丁某商量房屋管理事宜。王甲提出，王某已去世，房屋租赁关系已自动解除，要收回房屋自用。而王乙则表示，因自己在外地工作，该房屋自己所有部分将出售。王甲表示自己是共有人，有优先购买权，愿意购买属于王乙所有部分的房屋。丁某则认为，房屋租期未到，租赁关系并未解除，自己是承租人，也有优先购买权，愿意购买属于王乙所有部分的房屋。
需掌握的知识点：
1、所谓房屋承租人的优先购买权，是指当出租人出卖房屋时，承租人在同等条件下，依法享有优先于其他人购买房屋的权利。
2、所谓共有人的优先购买权，是指共有人的财产有偿转让给第三人时，其他共有人在同等条件下，依法享有优先购买的权利。
3、承租人主张的优先购买权是基于租赁权，而租赁权本质上是一种债权，虽然法律赋予租赁权一定的类似于物权的效力，如“买卖不破租赁”，但并不能从根本上改变其债权的性质。而共有人主张的优先购买权是基于共有权，共有权是一种物权。按照我国民法一般理论，当物权与债权同时并存时，物权的效力要优于债权。
4、最高人民法院《关于贯彻执行<民法通则>若干问题的意见》第一百一十九条第二款规定：“私有房屋在租赁期间，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。”《合同法》第二百二十九条更将私有房屋扩展到所有的房屋，该条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”以及《城市房屋租赁管理办法》第十一条规定：“租赁期限内，房屋出租人转让房屋所有权的，房屋受让人应当继续履行原租赁合同的规定。” 这就是所谓的“买卖不破租赁”原则。
5、出售租赁房屋，应提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。未告知承租人的，房屋买卖无效。