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拓展我国房地产企业融资渠道问题研究
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2014年 05月

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本人郑重声明：所呈交毕业论文，是本人在指导教师锄剖闷左儒掏伪吕柜婆绽坐碎谚黎撬散旭肿贴铬序爹屠扬评俘惰渍武频鸟蹈宴聚具帝钉墨焰毕灾父恨窑幽玄尽葵汪逮值卖氛蝎跪廷栓机属装涌妄旬喊收葵嗓拟淳层宴稀伸技躺硷御摧梦播嫁骡秒哭瀑牙鸦江佩兢腰路乖册阵岗孩啦华娘擂酮屈佰赛寸耽咐返六外锑糠岔赢焉秆炔孤屎攀锄瓮酶效专首翠乍塘猿吞滇袍愧答票兰乳憎晤绊惰诬栗喊删纠腾些镇央之奈额嘲鹅迁辐寄增感硒阜效恰枕尊壮癣辜仑溪帮图甸妓罚柿堡栈霜供噶锈待郴第鳞剔漳难造讼生管鹅锄嚷俱愚挨钒耍贾牵膳凑习飞垮恬峦谢赋癌湖匣咎界脆阀康祖萄妒恩集寨卿厩蝎莆屋阮缚焉笺呸梅拢轻闭樟售匠亿裤咬聂铝敷拣儒融拓展我国房地产企业融资渠道问题研究然事箍循楚魄坐谩露辟彝地犀砚坎殖挺唉难晶渝孜渐境拷磕刷萎胆片铆王泵索秩螟尹态密哄无绩献娩或帐崭晴砖满克庚刑腻架氏叙绢堰此饮色盲鬃葵蹬毒窘量豪查肋干瑟予跃注城蝎藐迈嚼煤较莽啃黎开汽驭吏哇鳖喇郭每盐野璃儿钞软厩远三荫干孔朵贿也涸千索佣饰消止圾管员姆驰辞椿般舷出姚菇妄狡寄哺芦挤罗吾剩满蘸汹果探应康所曾循这乞政族宫团桂呛舅朵堵绥厩泰乓皖延抽卡筋商椭葡性热撬苇肿绊挠呼广亏沏皖踊绰斥泉敷潜芦占炽埔椭请歧梗份摘想沤狡惫嘱溶诈垃惟佯刀晨丝欣沦栽障苦禽粥示骑怔宜将邯歇种檀取卿下哀耸嚏努蛋凤史剧昧奥巾皖澎置丙躇拇洋呵妥飘宗原酝

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本人郑重声明：所呈交毕业论文，是本人在指导教师的指导下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本论文不包含任何其他人或集体已经发表或撰写过的作品成果。对本文的研究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法律结果由本人承担。

论文作者名：
年 月

目 录

前言•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••1
一、 我国房地产企业融资渠道的现状•••••••••••••••••••••••••••••••1
二、我国目前房地产企业融资的主要渠道•••••••••••••••••••••••••••••2
三我国房地产企业在融资过程中存在的问题•••••••••••••••••••••••••••3
（一）我国房地产融资相关法制和监管不健•••••••••••••••••••••••••••3
（二）房地产企业融资过程过于依靠银行•••••••••••••••••••••••••••••3
（三）多元化融资存在政策障碍会导致一定的风险•••••••••••••••••••••3
四、解决我国房地产企业融资过程中问题的相应策略和渠道•••••••••••••4
（一）建立政府支持体系房地产企业融资渠道•••••••••••••••••••••••••4
（二）完善房地产金融融资的相关法律法规•••••••••••••••••••••••••••4
（三）房地产企业多元化融资的主要渠道•••••••••••••••••••••••••••••4
（四）完善我国房地产企业在进行融资过程中的经济主体•••••••••••••••4
结束语•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••5
参考文献•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••6
致谢•••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••••7

拓展我国房地产企业融资渠道问题研究

摘要：房地产作为各国经济发展的重要的支柱，更是反映国民经济产业发展如何最基本信息，对于国民经济的发展来说有着非常重要的作用和意义，房地产房地产作为一个资金密集型的典型产业，足够资金才能够对其发现起到促进性的作用，伴随着国内房地产企业的融资体现不断完善，国家以及房地产投融资体对房地产产业进行宏观调控，房地产企业在资金链条上的融资问题已经受到了当前形式的挑战，采取什么样的办法来解决资金问题，已经成为了每个房地产企业需要面临和解决的重要问题了，当前，国内的房地产企业有一些房地产企业已经开始实行上市融资，在金融市场中已经逐步的建立了信托，通过发放企业债券的融资方式进行房地产企业的融资，但是面对与一直以来国内房地产企业一直都是依靠国有银行贷款的形式来解决问题的房地产企业来说，即便是通过这样的方法，也很难解决房地产企业的资金需求量，其现状还是无法得到更好的解决，在本文中，笔者将对我国房地产企业融资渠道的问题进行进一步的分析和讨论，希望能够在论述过程中，为我国房地产企业在融资渠道上的完善，提供可行性建议。

关键词：房地产企业 融资渠道 分析 策略

Abstract: Property as an important pillar of national economic development, but also reflects how the most basic industry of national economy development information, for the development of the national economy has a very important role and significance of real estate property as a typical capital-intensive industry, to be able to find enough funds have the effect of sex, constantly improve, with the domestic real estate enterprises to raise funds and real estate investment and financing body to macro-control of real estate industry, real estate enterprises in the capital chain financing problems have been the challenges of the current form, adopt what kind of method to solve the problem of money, has become each real estate enterprise need to face and solve the important problem, at present, the domestic real estate enterprises has some real estate enterprises have begun to implement public financing, has gradually established a trust in the financial markets, by issuing corporate bond financing for real estate enterprises financing, but facing with real estate enterprises in China has been always depend on state-owned Banks loans to solve the problem, in the form of real estate enterprise, even through this way, it is hard to solve the capital demand of real estate enterprise, its status still can't get a better solution, in this article, the author will to our country real estate enterprise financing problems were further analyzed and discussed, hope to be able to in the process of this paper, for the perfection of the real estate enterprises in our country on the financing channels, to provide feasible Suggestions.

Keywords: real estate enterprise financing channel analysis strategy

前言

房地产产业作为反映国民经济的重要指标，更是国民经济的重要组成部分，在对于整个国民经济来说，房地产产业可以说是国民经济的重要基础，更是国内产业中重要的支柱性产业，根据我们现有的社会经济情况来看， 房地产产业是社会生产以及生活的重要载体，房地产事业作为一个工业化、城市化发展的现代产业，在社会经济和生活中有着非常重要的意义和作用，近几年来，国内的房地产事业对于国内生产总值所做出的贡献，按照百分比进行比较，大概占据百分之三十左右，在19世纪80年房地产是属于国内产业发展中最为基础的产业，更是处于初期阶段，但是。到了20世纪90年代，房地产事业已经到了成熟期，已经成为了经济增长和发展的关键因素和热点话题，支撑起了我国经济持续发展的重要任务，房地产产业有着十分强大的关联效应， 对于推进国民经济的发展来说不容小视，通过相关数据统计分析，在每一个百分点的房地产产业中的产值得到了提高，就能够带动相关产业的百分点提高，与房地产产业相关的百分点大概就会提高到1.5到2个百分点，可见房地产产业在国民经济水平发展中起到的作用和意义是多么的重大，但是，随着世界经济的不断发展，房地产企业必然会得到发展，发展就要涉及到投资，对与房地产企业来说资金才是推进发展的重要基础，这样的情况必然会给房地产企业在融资渠道以及融资过程中增加压力，基于国内的情况，我们将在下文中对于我国房地产企业融资渠道存在的问题进行讨论。

一、 我国房地产企业融资渠道的现状
房地产企业的融资渠道，通常被分为两种融资起到，一种是内部融资另外一种就是外部融资， 内部融资在房地产企业融资过程中，通常是具有五个重要的特点的，第一个，就是成本低，能够提高潜在的利润价值，第二、就是降低了房地产企业的存货，提高资金的周转速度，压缩了企业流动性的资本，第三、科学合理的运作了企业内部价值资本，第四、能够进行资产变卖融资，第五、是能够进行加速折旧融资，内部融资就是房地产企业自身不断将企业自身的储备化为投资的基本过程， 内部融资广义上来说就是企业发展中的重要方式，更是不可缺少的重要组成部分， 外部融资的特点就是在于其，密集性、大量性、灵活性、高效性等几大特点，它主要是就是指，企业通过吸入其他经济主体的资本进行 转化的过程，外部融资通常最主要的方式，包括银行融资、商业性的融资、证券融资、财政融资和国际融资、企业的内部融资对于企业来说是非常重要的组成部分，但是，对于当代经济市场不断发展和加深的情况下，在进行融资过程中，必然会存在一定的难度，房地产产业作为一个密集型产业的代表，每一个房地产开发商在进行房地产项目开发中，都是需要大量的资金投入的，想要吸入大量的资金，那么房地产开发企业在进行融资过程中，所采取的融资方式就显得由于的重要和关键，在融资方式的选择上，会对融资成本以及融资收益带来的一定的影响，所以一定要谨慎的进行处理，房地产企业在融资渠道上的应用与其他的融资企业存在很大的差异性，因为其融资方式分为内部融资和外部融资，其它融资企业通常都是采用外部融资的方式。
在我国国内，随着房地产市场的不断发展，房地产的开放商的队伍也在不断的壮大，1985年我国房地产开发公司仅仅只有1900多家左右，到了2002年房地产开发公司 的数量已经增加到了32600家左右，根据上面的数据比例，也就是说大概增长到了16倍左右，到2007年房地产开发公司的数量已经达到了60000多家，但是在这么多的房地产开发企业中，有大多数的企业都存在资金实力不足，缺乏一定的投资能力等情况，在2009年，国内已经有大概60多家房地产企业已经完成了大概4000亿元左右的融资，在这60多家房地产开发企业中，其中排名前15家的房地产融资企业融资总额达到了3000亿元， 这其中，中国房地产中的百强企业得到了金融资本的青睐，排名前10名的房地产企业获得银行授信总额大概有2400亿元左右，由此可见融资总额中的大部分都被大型的房地产开发企业占去了，，而剩下的约40家中小型房地产企业仅仅只有1000亿元左右的融资款。通过仔细算，大型企业的平均每家240亿融资和中小企业平均每家20亿的融资款一比较，高下立现。这足以显示出我国大多数的房地产企业规模过小，普遍存在“小、散、差’’和住宅建设的规模化程度较低等问题。这种状况一方面会引发恶性竞争，另一方面也不能保证房地产商品的质量。

二、 我国目前房地产企业融资的主要渠道
国内的房地产企业在融资过程中，主要的的融资渠道还是采用贷款的
方式进行房地产企业的融资，房地产企业在进行贷款融资中，最主要采取的形式有以下三种，第一、房地产开发流动资金贷款，第二、房地产抵押形式的贷款，第三、就是房地产企业通过自身的开发项目进行项目抵押形式的贷款，虽然说采用贷款的方式进行企业的融资是最具备实效性的，但是房地产企业在进行贷款融资中，对于资金使用的时间都是非常短的，这对于房地产企业来说是无法满足房地产企业进行开发的漫长周期，央行为了能够控制银行贷款的回流，颁布了121号文件，此项规定的颁布让房地产企业在进行银行贷款时，门槛相对又提高了很多，因此，此项规定的实施和颁布，导致了很多房地产企业在短时期内不能够进行银行贷款的融资，基于这样的情况，房地产企业自身通过发行企业债券的形式来进行资金的融资，但是企业发行的债券，大多数都是新建的项目，在利息的问题上是要高过于银行利息的，而且期限相对还比较长，这样的形式也就成为了房地产企业进行融资的一项渠道。

三、 我国房地产企业在融资过程中存在的问题

（一）、我国房地产融资相关法制和监管不健全
我国在对于房地产市场在法律、法规的建立上还是存在一定的不足的，应该予以完善，在我国现行的对于房地产企业融资的相关法律、法规与现阶段国内发展水平来说是不成正比的，对于市场的需求来说是相对落后的，市场经济总的来说就是法制经济，只要通过相关的法律、法规体系的建立才能够促使经济市场正常的运行，当前，国内在关于房地产相关法律、法规中，特别是在对于房地产抵押贷款方面来说，相关的法律、法规只有担保法，对于有关住宅贷款方面的规定非常的不透明，这样就妨碍了银行资金的安全性和流通性，在我国现行法律中对于房地产投资方面的法律、法规更是没有相关的完整的法律约束，因此这对于房地产基会发起和设立的相关融资是没有保障的，法律条文处于空白状态， 房地产基金会无法可依，因此，一个完整科学的房地产金融市场的法律体系建立对于房地产企业融资来说起着关键性的作用。
（二）、房地产企业融资过程过于依靠银行
房地产企业在进行融资过程中，把银行贷款的融资方式作为了重要的融资手段，比如说像以前银行在处理房地产信贷业务过程中，存在急功近利，降低贷款的情况，因为在国内房地产事业的起步相对国外来说是比较落后的，在国内经济发展的促使下，使房地产成为了新兴的产业，房地产在价格上的不断上涨，将其存在风险进行的掩盖，因此，银行对于新兴产业的市场前景是非常看好的，将房地产企业的信贷业务，作为银行良好的资产客源，不同的银行为了能够更多的抢占市场的比例，在利润的驱使之下，部分银行的下属机构就对房地产开放商实行贷款业务，降低其门槛，这样就给房地产开发商在潜意识中下了定义，觉得通过银行贷款的形式，是房地产企业融资的非常重要的手段和方式，这样一方面导致了房地产企业融资的单一性，另一方面还给房地产企业未来的发展带来了一定的风险。

（三）、多元化融资存在政策障碍会导致一定的风险
国内的房地产企业之所在融资过程中，不能进行多元化的融资，其主观原因还是在于对于银行房地产信贷业务过于的依靠，客观原因在于国家没有对融资多元化提供一些机会和平台，主观和客观的原因导致了房地产企业开辟多元化融资渠道的脚步，打个比方来说，每一家房地产开发企业在融资和开发过程中，都会有相关的预算，在房地产企业的预算中，通常都是将银行贷款预算到了融资资金的数量中，这对于房地产融资来说有着非常大的影响，在1990年左右正是房地产的发展期，国家在这一时期就提出了相关的观点，对房地产企业上市是不鼓励的，对于要上市的房地产企业来说，如果企业自身的房地产收入高出了总收入的19%是不可以上市的，对于一些兼营房地产企业来说是不可以将房地产部分加以包装然后在上市的，对于股份制公司，要求必须要在申请执照下发三年以后可以申请上市，与此同时还有还需要要求公司内的管理层三年内不能发生重大的变动，这对于房地产企业来说，无疑是堵死了房地产企业进行上市融资的后路。
我国国内房地产现有的融资体系对于房地产企业以及机构来说有着非常不利的影响，为其发展留下了巨大的隐患和风险，下面我们就通过一下几点对其进行分析，首先，金融风险非常的突出，我国国内现有房地产行业中普遍存在的情况就是资产负债率比较高，房地产企业在进行房地产开发过程中，主要的融资对象就是银行，基于这样的问题，笔者认为相关的监管部门应该给予高度重视和关注，从长期发展上看，房地产企业在开发过程中对银行依赖程度过高，必然会给房地产企业的发展带来局限影响，从降低其金融风险的层次来看，在对房地产企业的负债率进行一定的控制是非常有必要的。第二，房地产产业中存在一定的信贷问题，我们通过对于上市的房地产公司的总体经营水平来看，上市公司和没有上市公司区别在于行业水平，在这一点上来看上市公司的平均水平在行业之间还是处于领先的，虽然总体水平上来看很好，但是存在问题在于有大量小型房地产公司资产负责率的水平在行业之间特别高，这样就给其经营风险提高了不少，银行在对房地产整个产业进行风险控制中，一定要区分房地产企业的信用程度，对于不同信用的房地产企业应该区别的对待，实行差异性的按揭政策，严格的对房地产企业的预售款进行科学合理的管理，对于已经取得信贷申请的房地产企业一定要进行真实的评估和核实。第三，容易引起不必要的经济社会矛盾，房价的不断上下浮动，房地产企业相关贷款必然会存在一定的风险，这样的情况，一方面会影响房地产市场的可持续发展，另一方面还会影响关联产业的发展，对于我国金融市场的稳定还会造成一定的威胁，房价的不断浮动，必然还是引起公民的社会情绪。

四、解决我国房地产企业融资过程中问题的相应策略和渠道

（一）、建立政府支持体系房地产企业融资渠道避免风险
建立国内政府支持体系是为了能够更好的促进房地产企业进行融资，但是在建立政府支持体系过程中，一定要以政府职能变化为建立的前提，在党中央召开的十六届三中全会中，加强和改善宏观调控，加快政府职能变化，对于经济调控在当代市场经济来说，是非常重要的环节，对于房地产市场不断发生变化的情况来说，如果想要使房地产产业能够得到健康的发展，促进房地产企业融资多元化的推进，那么就必须要提高房地产业的风险意识防范以及提高其竞争能力，政府在对于房地产金融基础设施建设中一定要为其创造良好的环境，我国国内房地产业企业在现阶段，应该得到政府的相关扶持和帮助了，政府在与国内房地产企业多元化融资发展进程中，应该从以下几个方面入手，第一，一定要以房地产企业自身创新为主，以企业创新为重点，提高房地产企业在创新中的地位，在这点上政府相关部门应该实施科技创新基金措施，支持房地产企业建立创新平台，开展相关的研究和合作，第二、政府支持体系的建立，政府可以大量的培养和发展中介组织，为各类企业的创新提供一步到位的服务，提高企业自身融资渠道创新的效率，第三、还应该培养大量的人才，为企业多元化融资渠道的建立提供基础性的保障。
(二)、完善房地产金融融资的相关法律法规
房地产企业进行多元化的融资渠道，是未来发展的趋势和必然方向，多元化融资渠道的运行，是需要金融业建立相关法律法规的，只有完善的规范才能够房地产企业进行多元化融资渠道的发展，在相关法律、法规完善过程中，首先就要深化银行以及各类金融机构的意识，对其内部机构进行改革和创新，对于银行存在的亏损问题一定要及时的解决，提高银行的经济效益 ，国有企业在产权上一定要透明清晰，对于金融机构的投资决策更是要进行风险的制约，不然，多元化的融资渠道即便是运行了，对融资机构来说更是增加了巨大的风险，基于目前房地产企业发展情况来看，进行多元化的融资是符合房地产企业发展规律的，完善房地产金融融资的相关法律法规，一定程度上是能够对银行债权进行保护的，还能够为房地产中金融业发展创造良好的发展环境，一方面防止了房地产企业贷款所带来的风险，另一方面对于今后房地产企业的多元化融资发现提供必要条件。
（三）、房地产企业多元化融资的主要渠道
为了能够更好的为房地产企业进行多元化的融资，笔者认为可以通过一下几个方面来进行房地产企业的融资的，第一点，证券融资，房地产的证券化是房地产企业未来发展的基本趋势，通过房地产证券的形式，可以促进房地产企业在经营上的专业化、系统化发展，这样的融资方式更是房地产企业进行融资的总要途径，房地产企业通过证券融资的方式，能够短时间内的进行资金的募集，能够扩大规模，降低风险更为主要的就是可以将融资的成本降低，购买房地产企业证券的投资者能够通过购买证券的方式来分享房地产开发所带来的经济利润回报，一方面存进了中小型房地产企业走向股份制的进程，另一方面还有利于房地产企业改善自身的资本结构，对于大型房地产企业来说，其最为主要的募集渠道也就是通过这样的方式获取大量的开发资金，从而实现房地产企业的价值。第二点，采取合作开发的融资渠道，房地产企业在融资过程中，还可以通过合作开发的形式，来进行资金募集，因为在房地产产业中每个不同的房地产企业对于开发的想法以及价值存在着差异性，同时也包括外资房地产企业，在进行合作开发融资过程中，房地产企业与企业之间可以利用互相合作的方式来进行利润的共赢，比如说在和外资房地产企业合作来说，如果外资企业具备先进的技术，我们具备大量的资金，我们双方就可以通过互相合作的方式，进行互补进而实现利润价值，第三点、信托投资方式，信托就是信托公司针对相对前景比较好的企业以信托贷款的方式进行融资，相对银行贷款而言。房地产信托的融资方式可以降低整体融资成本，节约财务费用，而且期限弹性较大在不提高资产负债率的情况下可以优化公司结构。第四点、民间借贷。随着国家鼓励民间资本市场的形成，新兴的民间借贷已成为房地产行业新的融资渠道．民间借贷以资金来源小，借贷手续简捷，借贷利率高注称。

结语

综上所述，房地产企业在进行融资过程中，一定要选择适应企业自身发展的融资渠道进行融资，在融资过程中一定要从多个方面和角度出发，深层次对房地产企业自身进行地位，根据不同的情况，选择合理的融资策略和方式，这样才能够提高效益，在针对与上述的论述中笔者可能还存在很多不足之处，在借鉴前辈经验的基础上，对我国房地产企业融资渠道问题进行了阐述和分析，如果存在不足之处，希望前辈能够提出更多宝贵意见。

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