项目全程策划销售代理合同(罗山).doc

《 罗山县东城安置小区 》项目
商品房营销总代理合同

上海仟草房产策划咨询有限公司
二零零七年八月

商品房销售总代理合同

甲方： 光山县城镇建设开发公司 (开发商)
联络地址：河南省罗山县江淮中路发改委办公二楼
乙方：上海仟草房产策划咨询有限公司（代理商）
联络地址：上海普陀区真南路4268号c 区193

甲乙双方在平等、自愿和诚实信用原则的基础上，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其相关法律、法规的规定，订立本合同。

第一条 委托事项（总则）
1、 甲方委托乙方为甲方独家代理销售位于河南省罗山县江淮中路“罗山县东城安置小区”项目的商品房之所有物业（含商业用房、商务用房、公寓用房及车位等）。本项目名称的改变不影响该合同的效力，项目名最终以地名办核准的名称为准。（以下简称“本项目”）。
2、 项目概况：（ 详见附件1）
3、 受甲方委托，乙方为甲方制定该物业详尽的全程销售策划等相关报告。在该相关报告中提出之销售策略和销售方案，须经双方充分协商后方可予以执行。故甲、乙双方在本合同的履行期限内，均应严格执行上述经双方认可的销售策略和销售方案（如市场发生变化，该销售策略和销售方案可由乙方提出变更建议，在征得甲方书面同意后方可予以执行），以促成该物业的销售取得尽可能高的经济效益和社会效益。
4、 乙方在履行本合同的过程中，应谨慎、勤勉地尽其所能，为甲方谋取最大的市场效益和经济效益，并以此作为订立本合同的诚信表示，甲方以全面履行本合同约定的甲方之义务为对应。

第二条 委托期限
1、 本合同的履行期限：
① 第一阶段为甲乙双方自签定合同之日起至项目开盘之前，在此期间乙方将履行销售前期工作职责。
② 第二阶段为在本项目开盘之日起的八个月内，乙方将正式履行销售职责。
2、 本合同的履行期限届满后，若甲方需要继续委托销售其他项目物业，在平等条件下则乙方享有优先代理权，双方可以另行签订代理合同或独家代理合同。

第三条 广告及市场推广费用
1、 该物业销售之所有广告费用及所有项目市场推广费用由甲方承担，金额控制在总销额的1%，约40万左右。
2、 乙方之广告工作计划及推广预算须经甲方批准后方能实行。
3、 甲方委托乙方与广告公司及有关设计、制作公司签署项目相关合同、甲方承担并支付包含广告费用在内的所有相关费用。

第四条 委托销售价格
甲乙双方根据推出项目的具体形态、市场情况等确定销售价格。
1. 甲乙双方确定住宅部分(含车库)平均销售均价低价为1175元/平方（每层每户详细底价由甲乙双方在开盘前协商确定）
2. 商铺的平均销售底价由甲乙双方在开盘销售前协商确定。
3. 具体价格策略（一房一价、付款方式、价格提升、价格实现等）由甲乙双方协同制定，由甲方批准后方可实行。

第五条 销售计划
1、整个项目的总销售周期设计为：项目开盘后的 8 个月内，住宅去化量按本合同约定的成交标准达到可销售面积的 95 %。
2、办公、商铺由双方另行协商销售、出租速率，并以补充协议形式明确。

第六条 代理服务费用及支付方式
1、 基本代理费用：（固定式）代销房屋成功销售后，乙方按照实际销售总金额的_1.3_%收取代理费。代理费中已包括策划费，乙方对本案进行的整盘策划、推广不再另行收取策划费。
2、 溢价奖励：乙方将竭尽所能提升上述物业的市场价值，成功销售的房屋的平均售价超出平均底价的部分为溢价，甲乙双方按照 8 ： 2 分成。
3、 佣金支付时间及方式：代理费用按销售节点结算，符合本合同约定的成交确认标准的合同金额结算，甲方在乙方完成总销的40%，60%，80%，95%四个节点，分四次支付乙方的代理佣金。溢价奖励与代理佣金一并结算。甲方有权在乙方完成总销95%之前，每次结算佣金及溢价时，保留20%直至最后一并支付给乙方。（乙方保证在开盘之日起的一个月内，完成总销的35%，开盘后的两个月内，完成总销的40%，开盘后的四个月内完成总销的60%，开盘后的六个月内完成总销的80%，开盘后的八个月内，完成总销的95%，即清盘。）如乙方在任何一个销售节点未完成销售计划，则甲方只结算佣金不结算溢价给乙方，直至乙方在下个销售节点完成销售计划，甲方须补齐乙方以前应得的溢价。
4、 自签约之日起，甲方每月3日支付乙方前期策划费用1万元人民币/月，直至项目开盘。（在开盘销售后可从乙方佣金中扣回）。

第八条 成交确认
1、 本案的住宅销售以套为出售单位。购房者采用银行按揭付款的，与开发商签署《预售合同》后，首付房款达到总房款的30%以上（含 30%）视为成交，并可以此结算乙方佣金。
2、 购房者未采用银行按揭形式的，以签订预/销售合同，支付全额房款视为成交。
3、 甲方介绍的关系客户购买，签订认购书即视为成交（先由案场推荐，后找发展商谈价的客户不计入内）。乙方佣金减半收取；溢价照常收取，并计入销售率。

第九条 甲方的职责
1、 甲方必须具有履行本合同的主体资格和能力。
2、 保证本项目的土地使用权、房屋产权合法、真实、清晰，并确保本项目达到预售、销售的标准（以相关法律文书为准）。在本协议签署时及本协议履行过程中，甲方保证本案所属建筑物及土地份额未被抵押或被司法机关施以强制措施。
3、 甲方力争在2007年12月前正式开盘，具体时间（详见附件3），并保证满足下列开盘条件：
l 提供售楼场所、景观样板区、样板房，并装修完成。
l 取得商品房预售许可证。
l 宣传资料到位。
l 所有的销售道具、模型、办公家具、直线电话进场并布置完成。
4、 甲方负责本项目销售过程中的法务监督和财务管理。甲方负责配备财务出纳，售后服务等人员配合相应的销售、出租工作，上述人员的工资由甲方承担并按双方商定的工作程序进行统一管理。
5、 甲方同意按乙方销售的需要，在开盘后配合乙方办理《认购协议》、《预售合同》加盖公章、提供收据发票等须以开发商名义办理的各项手续，包括以下内容：
5.1、提供由甲方名义出具的《认购协议书》、《预售合同》、定金收据、全额房款发票等，在所有应由发展商名义出具的合同文本、书面资料上盖章。
5.2、提供与乙方进行销售、出租代理工作有关的所有资料与设计图纸（复印件）
6、 甲方应负责向小业主交房，并解决因该物业建筑质量、施工进度、产权、交付标准、配套设施、绿化方案、交房日期等方面产生的问题，自行承担相关的法律责任。如由于发生上述内容而影响销售，则乙方完成销售率的时间相应延长。
7、 本合同为独家代理合同，即甲方承诺在本合同的履行期限内，不会自行销售、出租该物业，亦不会委托除乙方以外的任何第三方作为其代理人销售、出租该物业。
8、 在本合同履行期限内，甲方应提供该物业现场租、售楼处供乙方无偿使用，并免费提供相应办公设备、水、电、直线电话等基本条件及维修，为乙方工作提供方便。
9、 甲方须于该物业开盘（以第一次报章开盘广告发布之日为准）前完成该物业现场租、售楼处的装修及布置工作，并完成装修效果展示房。
10、甲方可以指定1名代表甲方行事的工作协调人，负责对乙方提出的需由甲方确认的各项事宜进行审核、签字确认。在本合同履行期限内，甲方发生与该物业销售、出租有关的事宜的变动，应由该工作协调人及时向乙方进行传达和通报。该工作协调人的确定与变更，甲方均应及时书面通知乙方。
11、甲方应按照本合同约定及时、足额支付给乙方佣金和溢价。
12、 于本协议确定的销售房号不得以任何借口惜售。在正常履约的情况下，甲方承诺不会干涉乙方的销售业务。
13、 本合同履行期限终止时，甲方应对乙方在合同期限内所受理的准客户予以确认。经甲方确认的该准客户最终在履行期限终止后的二个月内与甲方直接成交，均视作乙方代理成交，甲方应按照本合同规定的佣金标准支付给乙方佣金。

第十条 乙方的职责
1、 乙方保证具有国家法律法规规定的符合本案代理销售的资质条件。
2、 乙方负责该物业的市场调研，产品定位，营销策划，广告策划，推广计划，销售培训，销售执行、出租计划，、出租组织与控制等，具体内容（详见附件4：乙方工作内容），并应提前报请甲方批准，经确认后实施。
3、 乙方所提出的广告策划方案、各类广告及销售、出租资料的制作、广告公司的确定及现场布置等一系列工作及计划均需事先征询甲方意见（3个工作日）并获得甲方批准确认后方可予以实施。
4、 乙方应落实该物业销售、出租所必须的策划、销售、出租人员，并委派销售兼出租经理行使现场销售、出租管理职责等以保证销售、出租任务的全面完成（该项费用由乙方自行承担）。
5、 代表甲方以发展商名义与购房者签署本案的《认购协议》、《预售合同》、《出售合同》、《租赁（预租）合同》等法律文本，但不得做出对甲方不利或不可能实现的承诺，未经甲方书面同意，不得修改甲方审定的购房合同的任何条款，否则因此而产生的一切后果和经济损失由乙方负责。
6、 乙方可以指定1名代表乙方行事的工作协调人，负责对甲方提出的需由乙方确认的各项事宜进行审核、签字确认。在本合同履行期限内，乙方发生与该物业销售、出租有关的事宜的变动，应由该工作协调人及时向甲方进行传达和通报。该工作协调人的确定与变更，乙方均应及时书面通知甲方。
7、 在本合同生效后，根据甲方确认的广告方案，乙方有责任协助甲方安排、指导及督促广告公司的工作。
8、 乙方在本合同履行期限内，应根据实际销售、出租情况，提出和确定每期媒体广告的发布日期及版面安排，并报请甲方批准。乙方受甲方委托负责与广告公司接洽及联系工作，并对广告样稿进行审核及提出修改意见。
9、 在该物业开盘（以第一次报章开盘广告发布之日为准）之后，乙方需每日，每周以简报形式对该物业的销售、出租情况、广告效果、市场动态及下一步销售、出租计划与甲方进行沟通、协商，以利于销售、出租计划等各项工作的及时调整与落实。
10、乙方承诺在该物业租、售楼处现场之专案人员将统一着装，注意有关人员形象。
11、 该物业公开销售、出租之前，乙方应根据甲方提供的预租、预售许可证明，拟定相应的销售、出租计划，该销售、出租计划分别界定每期物业公开销售、出租时间及销售、出租进度。提前提交甲方批准后实施，并接受甲方监督。
12、 乙方应协助甲方与承购方或承租方签订认购书、认租书或类似协议和/或预售合同、出售合同、租赁合同（含预租合同）。
13、合同的履行期限内，乙方对该物业的任何代理销售、出租行为均应符合中华人民共和国的有关法律、法规；若因乙方工作人员销售、出租行为不当而引起的销售、出租争议，由乙方负责协调解决，费用由乙方承担。由此而给甲方造成损失的由乙方承担赔偿责任。
14、合同因故终止时，乙方应在三日内向甲方移交售（租）楼处及相关设施、办公设备等财物，本项目有关的资料文件（包括电子文档），并保证移交物的完整和完好。
15、提供的工作成果抄袭他人的创意或作品，侵犯他人知识产权的，由乙方承担全部责任，由此造成甲方损失的由乙方承担赔偿责任。
16、乙方有权在发布该物业广告的报纸、电视、广播、互联网、灯箱、横幅、围墙、楼书、单页等各类媒体上以销售、出租总代理或独家销售、出租代理及全程策划及行销企划的身份披露乙方公司的名称及标记以及电话号码。

第十一条 违约责任
1、 在本协议正常履约的过程中，任何一方不得无故终止本协议，或以不作为来阻碍本协议的履行，否则违约方将向守约方支付违约金 20万元。
2、甲方如未按约定条款支付给乙方代理费用，则甲方应当向乙方支付违约金，违约金按应付金额日0.3‰计算。甲方将承担违约责任，对乙方已成交客户仍应支付乙方应得佣金及溢价部分。
3、 如乙方在合同期限内没有达到本协议预定的销售阶段进度，则应给予3个月调整期。此3个月销售佣金暂时不支付给乙方，如3个月后仍然没有完成销售阶段计划， 甲方可单方解除本协议，取消乙方的代理资格，乙方视为违约。
4、 如因甲方未能执行本协议约定的各项职责，致使乙方事实上无法完成销售行为的，乙方有权单方面解除本协议，甲方视为违约。

第十二条 争议解决
在本合同的履行期限内，如甲、乙双方中的任何一方发生违约行为的，或在履行本合同过程中发生争议的，双方应本着友好协商的精神解决。协商不能解决的，任何一方可向项目所在地法院提起诉讼。
第十三条 奖励制度
甲方在对乙方提前完成销售计划的情况下，将对乙方予以奖励。奖励具体实施方法（详见附件5）
第十四条 附则
1、 本协议自甲乙双方签字盖章之日起生效。
2、 一方向另一方送达的文件、回复，应采用书面形式，用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本协议所列的其他方地址。如以挂号邮寄方式，在投邮后（以寄出的邮戳为准）次日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于送达方签收时视作已送达。
3、 本协议所列的附件，均是本协议不可分割的部分，对各方当事人具有同等的约束力。
4、 本协议一式两份，双方授权代表签字，并加盖公章（合同章）后生效，各方当事人各执一份，具有同等法律效力。

甲方： 光山县城镇建设开发公司 乙方：上海仟草房产策划咨询有限公司
授权代表： 授权代表：
地址：河南省罗山县江淮中路 发改委 地址：上海普陀区真南路4268号c 区193
邮编： 邮编：200073
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