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怎样订立农村土地流转合同
文/ 天高云淡

《中华人民共和国农村土地承包法》颁布实施后，农村土地流转工作逐步走上了“权属清晰、权责明确、保护严格、流转顺畅”的轨道，全面推进了农业向规模化、区域化、专业化、标准化、社会化发展，他解决了农村剩余劳动力转向非农产业问题，提高了土地的产出效益，增加了农民的收入，为实现农村土地集约化经营奠定了基础。但是，通过农村土地承包案件审理、农村承包合同审计和实际调查发现，现有的农村土地流转合同在不同程度上存在着违法违规、标的不清、期限不明、惠农政策和征占土地补偿受益人约定不详的问题，其主要原因：一是农村土地承包期限长，在承包合同履行期间，党和政府的惠农政策从无到有，而且力度在逐年加大，有些问题在签订流转合同时是无法预见的；二是部分农户不了解相关政策法规，法律意识淡薄，未能依法签约、依法履约；三是农村土地流转合同的鉴证行为缺乏强制性，私下流转土地现象严重，使农村承包合同管理部门无法及时履行职责，严把土地流转合同订立关口，所以，因流转合同签订时存在的瑕疵，导致当事人利益受到侵害的案件屡见不鲜，在桦甸市农村土地承包仲裁机关审理的近五百起案件中至少占三分之一以上，直接影响着农村土地承包关系和农村社会的稳定。那么，怎样才能签订一份合格的农村土地流转合同？笔者经过调查认为，订立农村土地流转合同应着重考虑六个方面的问题：
一、了解农村土地的流转方式及其内涵
我国现行的农村土地流转方式主要有七种，即转包、转让、出租、互换、入股、反租倒包、托管，其内涵是：
转包，是指农村土地承包人把自己承包到的土地，以一定的条件发包给第三者，由第二份合同的承包人向第一份合同的承包人履行，再由第一份合同的承包人向原发包方履行合同的行为。在承包人与第三者确定转包关系后，承包人与原发包方所确定的权利义务关系不变。转包无需经原发包方许可，但合同需向发包人备案，承包人将土地交给他人代耕不足一年的除外。
转让，是指承包人经发包方同意自找对象，由第三者代替自己向发包方履行承包合同的行为。转让合同的内容虽无改变，但是变更了承包人，终结了原承包人与发包方的权利义务关系，重新确立了受让人与发包方的权利义务关系。土地承包经营权转让时，承包方与第三者应订立书面协议。受让对象可以是本集体经济组织的成员，也可以是本集体经济组织以外的单位和个人，但受让方必须从事农业生产，从事工业、商业、服务业的人不得成为土地承包经营权的受让方。受让方还必须是农户，投资开发农业的工商企业、城镇居民、外商不能成为受让方。
出租，是指农村土地的承包方作为出租方将自己承包的土地在一定期限内租赁给本集体经济组织以外的单位或个人从事农业生产，并收取租金的行为。出租后原土地承包关系不变，原承包方继续履行原土地承包合同规定的权利和义务。承租方按出租时约定的条件对承包方负责。
互换，是指承包人将自己的土地承包经营权交换给他人行使，自己行使从他人处换来的土地承包经营权。一般都是承包方之间为方便耕作或者各自需要，对属于同一集体经济组织的承包地块进行交换，同时交换相应的土地承包经营权。互换土地承包经营权，是农户在自愿的基础上，在同一集体经济组织内部，对人人有份的承包经营权进行的微调。该种调整改变了原有的权利分配，涉及到承包义务的履行，因此，应当报发包方备案。
入股，是指在承包期内，承包方将土地承包经营权量化为股份，以股份入股形式与他人共同生产，按股分红。《农村土地承包法》第四十二条规定：“承包方之间为发展农业经济，可以联合自愿将土地承包经营权入股，从事农业合作生产。”，其含义：一是入股应在承包户之间进行，不包括将土地承包经营权量化为股份，投入到从事农业生产的工商企业或者公司，也不包括将土地承包经营权人作为投资成立农业经营公司；二是土地承包经营权收入，是农户以入股形式组织在一起，从事农业合作生产，收益按照股份分配，而不是将土地承包经营权入股作为赚取经营回报的投资。
反租倒包，是指由农村集体经济组织出面把农户的承包地反租过来，集中连成一片，给予农户适当的经济补偿，再把土地进行转租或发包给农户、个人或企业单位从事农业生产。
托管，是指承包方将承包地委托农业服务组织或农户代为管理，托管双方签订协议，委托方向受托方支付一定的费用。托管期间原承包合同规定的权利义务可以由原承包方履行，也可以在协议中明确由托管方履行。
在订立流转合同时，作为农村土地流转的当事人，为了防范其权益受到侵害，保证土地流转行为在法律允许的范围内进行，流转土地前，必须全面了解农村土地的流转方式及其内涵，依法确定流转形式，特别是在原承包人在向本集体经济组织以外人员流转土地时，其流转应以“出租” 形式为主，其他方式不符合法律规定。
二、掌握农村土地流转中的禁止性规定
为保护农村集体经济组织和农村土地承包方的利益，依法维护农村土地承包关系和农村社会的稳定，防止农民在土地流转后失去生活保障，党和政府对农村土地流转行为制定了一些禁止性的规定，而且这些规定直接影响着农村土地流转合同的效力，当事人在订立合同时一旦违反了这些强制性规定，其流转合同将无法得到保护，发生纠纷时，仲裁机关可依据《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”之规定，对所订立的合同作出无效裁决，农村土地流转的受让方经济利益会受到损失。按照现行的政策法规，这些禁止性规定主要有六项：一是所流转的土地必须是已经与集体经济组织签订承包合同并取得农村土地承包经营权的土地；二是受让方不得改变土地的农业用途；三是流转期限不得超过承包期的剩余期限；四是受让方再次流转土地时须征得原承包方的允许；五是以转让、互换方式流转土地时须经本集体经济组织同意；六是以转让方式流转土地的受让方必须是农户，投资开发农业的工商企业、城镇居民、外商不能成为受让方。土地流转的当事人只有掌握了这些规定，所签订的合同才能合法有效，才会受到法律保护。
三、拟全农村土地流转合同的必备条款
合同主体、合同标的、合同条款是订立农村土地流转合同的必备条款，缺一不可，无此三者则合同不能成立。
流转合同的主体，是指订立流转合同的当事人，也就是转出方和受让方，在订立流转合同时，双方当事人必须具有主体资格，转出方享有转出土地的经营权，受让方的资格符合法律规定，如：转出人应当是年满十八周岁具有独立民事行为能力的当事人，不具有独立民事行为能力和限制民事行为的当事人不能作为流转土地的当事人订立流转合同；非本集体经济组织成员只能以“出租”方式流转土地；投资开发农业的工商企业、城镇居民、外商不能以转让方式流转农村土地等。
流转合同的标的，是指双方当事人流转的具体地块，是流转合同成立的必要条件，没有标的，合同不能成立。农村土地流转合同的标的必须是已经签订承包合同并取得农村土地承包经营权的土地，个人临时经营的集体“四荒”、水面和“册外地”等资源性资产，因没有签订承包合同，不享有土地承包经营权，禁止流转。签订合同时，要写清地块名称、坐落、面积、地类、四至，在条件允许的情况下，最好经实测后画出草图作为流转合同附件备查。
流转合同的条款，是确定当事人权利和义务的根据，合同条款应当明确、肯定、完整，而且条款之间不能相互矛盾，否则将影响流转合同的成立、生效和履行，流转合同条款包括转出方、受让方的名称、住所；流转土地的名称、坐落、面积、四至、地类；承包期限和起止日期（禁用“长期”、“永久”、“永远”等期限表述不明的词句）；承包金数额和交纳方式；承包土地的用途；当事人的权利和义务；其他应予明确的事项；违约责任。
四、明确流转期内惠农补贴的享受人员
自2003年农村税费改革以来，党的惠农政策力度逐年加大，种粮农户的补贴资金收入可观，因原来所签订的农村土地流转合同对此没有作出约定，在补贴资金的享受人上往往争议较大，也有少数案件因此诉诸法庭、对付公堂，甚至达到亲属反目、朋友成仇，所以，当事人在订立流转合同时有必要对惠农资金的享受人作出约定，当前，农户承包地享受的惠农资金主要是粮食直补，他是国家对种粮农民的直接补贴，就是把通过流通环节的间接补贴改为对种粮农民的直接补贴，原则上按粮食种植面积把补贴直接发放到种粮农民手中,当事人在签订土地流转合同时，对此应当单独另列条款予以明确，原则上要以受让方即种粮农户享受直补资金为主，如当事人对此存在异议的，可以双方协商约定意见为准，并签入流转合同及时履行。
五、约明土地征占后“四费”分配方法
1996年第二轮农村土地承包合同约定的期限为30年，到承包期结束还有16年，承包期内，伴随着社会不断进步和农村城市化进程逐渐加快，流转后的土地被依法征占的现象会不可避免的发生，依据《中华人民共和国农村土地承包法》第十五条（二）项：“承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿；”之规定，原土地承包人有权获得相应的补偿。为消除纠纷隐患，维护当事人的权益，解决失地农民的后顾之忧，在订立农村土地流转合同时，双方应当对土地被征占后“四费”（土地补偿费，劳动力安置费，青苗补偿费，地上附属物补偿费）分配问题作为独立条款予以明确，具体可参照以下方法办理：
1、依法应由土地承包人获得的土地补偿费和劳动力安置费，归土地流转前的原承包人所有；青苗补助费及土地流转后建造的地上附着物的补偿费归现承包人所有。
2、土地征占“四费”归被征占土地的实际使用人（受让方）所有。
3、原承包人（转出方）在领取土地补偿款和劳动力安置费后，应当按照现有的土地流转市场价格合理折价，将剩余年限的土地承包款返还给现承包人（受让方）。
六、依法履行必要的审批和鉴证程序
农村土地流转涉及到双方当事人的利益，依法订立的合同自签订之日起就具有法律效力，但有些流转行为是必须经有关部门批准或登记备案后才能生效，如采取转让、互换方式流转土地的，须经发包方（集体经济组织）批准后方能生效，所以，当事人在流转土地时应当依法履行审批程序，并及时到农村土地承包合同管理机关鉴证，采取转让方式流转土地的，要办理农村土地承包合同和经营权证书变更手续。以户主名义流转土地的要征得其他家庭成员的同意，受让方也要审查一下转出方的其他成员意见和签字，避免在土地升值后，其他家庭成员毁约，以“不知情和经手人无权流转”为由提起诉讼，要求终止合同，收回流出的土地。当事人委托他人代订流转合同的，要持有委托人的身份证和符合法律要求的授权委托书，否则，所订立的流转合同只能属于无效合同或效力待定合同。
总之，农村土地流转合同的订立必须做到程序合规、内容合法、条款严谨、约定全面、手续健全，才能得到法律的保护，才能维护农村土地承包关系和农村社会稳定，才能充分调动起农民的生产积极性，促进农民增收致富和农村经济快速发展。

代理记帐业务约定书
甲方: (以下简称甲方)
乙方： (以下简称乙方)
经甲乙双方友好协商，自愿达成以下乙方为甲方提供会计代理服务相关事项的业务约定：
一、 乙方为甲方提供以下会计代理服务：建账、记账(总分类
账、二级明细账)、填制财务报表、税务报表、国税申报、地税申报(含网上申报)。甲方如有其他服务要求，需在约定书中注明，口头商定无效。
二、甲方在每月25日至次月15日前，按时将本单位所发生合法的经济业务票据传给乙方(乙方可上门取送票据，每月壹次)并提供纳税申报所需要的各种印章(公章、财务章、人名章等)。因甲方票据传递、提供各种印章及税务机关要求的其他资料不及时，造成乙方延误各种纳税申报的，责任由甲方自负。
三、在甲方按时传递经济业务票据及按时提供各种印章的情况下，乙方应按时为甲方代理纳税申报，造成延误各税种申报的, 责任由乙方负责。
四、乙方丢失票据，书写、计算错误而引起的税务罚款及滞纳金，责任由乙方负责；甲方账外逃税、提供的虚假票据、提供原始凭证不符合规定引起的税务责任，由甲方负责。
五、甲方的出纳每月应主动与乙方会计核对银行账及现金账余额。
六、甲方在签订业务约定书的同时付款，否则无效，到期后乙方接受甲方付款的视为约定延续，若到期后未续约付款的，约定终止，双方不再相互承担责任。
七、甲方在业务约定期间内如有地址、电话、开户银行及账号、税务登记、工商登记等发生变化应在非报税期内三天、报税期内(每月25日至次月15日)当天通知乙方，不能及时通知乙方由此而产生的后果，由甲方自负。
八、业务约定到期或终止时，如果甲方聘用乙方工作人员，乙方对业务约定期间的凭证、账目、税务出现的问题概不负责。
九、甲方为：1.纯地税户 2.国地税户3.一般纳税人，每月凭证不超过一本，无特殊核算要求(超出要求范围的，服务费另行协商)。
十、约定期限： 年 月至 年 月，付款方式：每 ，另每会计年度账本及报表资料费贰佰元，工商年检代理费贰佰元，残保金代理费贰佰元； 年 月 日合计收取 元。
十一、本业务约定书一式两份，双方各持一份，经双方签字盖章付款后生效。本约定书未尽事宜，甲乙双方应本着友好协商的态度进行协商解决。
十二、会计每月25日至次月1日联系取票据，以下列举部分单据：
1、企业本月开具的发票及与之相对应的收款凭证(进账单、现金送款单、现金收入凭单、出库单、发票领用存情况等)；
2、企业取得的购货发票及与之相对应的支出凭证(支票根、电汇单、现金支出凭单、入库单等)；
3、企业取得的费用发票(交通费、差旅费、通讯费、广告费、业务宣传费、房租、水电费、办公费、运费、汽油费、保险单据等)及与之相对应的支出凭证(支票根、电汇单、现金支出凭单等)；
4、银行缴税税票，利息单，进账单，支票存根，电汇单及其它各种银行票据；
5、企业自制原始凭单：工资单，折旧单等；
6、一般纳税人发票汇总表(一套)，作废发票(联次齐全)，抵扣票认证清单，金税卡；
7、其它需要的资料_____________________________________
8、凭证报表由乙方暂存，待工作完成后，年度终了时返还客户。
注意：月末取票后企业如开具收入发票须立即通知乙方。
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