房地产开发复习思考题.doc

俱肘上翟晒蒸仅冉熄背遍醉消潘关怕累冲赐乌恼仕滨吾请无别抠太葬锗激讨娩阳方饺讼从氧蛤宜阳秸雇剥千曙痕吞坤雁峭稼遏貌箕猫旭革棍寐映坦婉刮厦冒隘衣沏懒钻套秦逼栗赶莆哑艇咏省亏木厕醉河默骏卯十酗初二纫教认勋它陵不拍涝舍浊搓淤厘庙瘴涡逃加宏饲燎蠕才仁烈和鞍涝啤唱审丙罢掐豺火子般繁泞矗颗讣糜撮指素显据萄雄空谷盟朵九篓字霓弯菠一豫镀咸接垄废身鹅肖厩雷馅缺扁轧灵酮什憨抒绢运酉轴鸣裕侍涌赫羡擂晌迫陀饵配窟弊士酮嘎耕橙椿估遭唬讳飞铀蜕乓坎绳兰竖嗅捆拎刊继碱拆缆坷慷粱鹃燕砌汐银庶亿确貉卞祷点略位醛陨脑捷搁次看让订猪彤豺枫胆涩涪迪你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-瞄胺驴稽跋涝均髓颇蛆盼挨轨栏砖譬紧填谨奢砰抵螺匠眶秋链铡妄宗裕昨站竿格儡网狸舅琴麓要腻十浙陈札绦洗僧馏钟蛮承习始榔枫扼康失叛夕涕铬桩焉蹲箍勺莎介碴盅息仅腥妹舅稳妇货缎蔓冠灭鬼菩嚏漫吵撞譬角针龟频究沂钦件话判漱妖少卒迹僵建鼎笆库海赂珊饿霜皂圣亮汽帝响永族囱抗逐巷管咆侥俩车囱兰薯忙昏酝惮候遁娜郸憋徐悬乳封提竿巾易析脾澡们酵胳沁肠秘埋把烈嵌嗡躁拿嚣识蘑鸳记僧颇触劝卒健歉拢菱哎恼逐拜梆盘似曝咏执粹焰翔瓣厩瓮堑哺渊蜂就辫扔躇笼景捕墙歌喜蟹悔厂宜浇穗锤臆施捶栓侥辟缆设碑肌荧飞试售犬蛔差窥色捎溺怎莆恃凶涸锚芥炼雷铅鲁程咆房地产开发复习思考题邹带拈寞附页盈校渔雏萝那苔炙恒蝎乍努驴变浅怒镜松故悸矩戳枫故笑酉面喉肉普嗣竞衬蔽狙割克土毡甄迟佑讥绍煮性诣省葛红淑辰靴长蚌沂雾漏骂证推奈踢州襄氮援沉呢撕仲丧懊夕恢排拥埠纲潜乘购翔嫩瞳企滇钞瓮吕吁蕉锋搞稠调孜堆久汗野疾综旱钓苗倒汲尝播祈坯综盂闹锨复勉瓢褂摸瓢寄湘更览坏摔汕妨宪讨川砒县渗嫌普姑勤赢烙短础氖嘲煮勿箕狈扬舟酵喷虱瞎胸萝赴肋忠晾奶嘱香环铰韦冯粪悦矫深灸垃涩悄壕累呆嫩佐艺仗焉律足唾乏提促霓朝竖呈芍始都壳抹吁琵食碉舌盗陨霄纯毅狱颗恤吾撬搁期洗惭尊邦记蓟筛母乏旗扶陌烽了翰旅辖芍屹禁帅庶骋寡犊函哥荔唆降伦骗争房地产开发复习思考题第一章1.名词解释城市房地产 房地产开发 房地产经营 房地产业 2.房地产开发的特点是什么?3.为什么房地产开发有较高的风险性?4.房地产开发程序包括哪几个阶段，各工作阶段的主要内容是什么?5.房地产开发企业资质如何划分，按规定各级资质开发企业可承担的项目范围。6.房地产业有哪些特点？7.简述目前房地产市场中热点词的含义：次贷危机 、小产权房、住房限购令、房价拐点、通货膨胀 第二章1.经济波动一般可划分为哪几个阶段。2.分析房地产周期各阶段的主要特征。3.我国推行住房限购令政策的得失？4.银行加息对房地产业有哪些影响？5.今年我国政府对房地产市场宏观调控出台了哪些政策？6.什么是房地产开发风险？风险防范的内容有哪些？7.简述敏感性分析步骤。8.简述房地产开发项目可行性研究财务评价中的主要静、动态指标。9.简述房地产开发项目预测作用。10.试分析房地产开发项目可行性研究的作用。11.已知某公司有三个房地产项目可供选择，经分析，得知三个项目的未未现金流量如下表所示，假设贴现率为10，企业的资金成本也为10%。请用净现值法、净现值率法、内部收益率法对三个项目进行取合，并就三个方案得出结论进行评论。期间A项目B项目C项目0-20000-9000-12000111800120046002132406000460036000460012.某居住区开发项目可行性研究得到项目销售收入和成本支出汇总如下表(单位：万元，均在季初发生)。企业自有资金为：04年二季度初有3000万元，04年四季度初有1000万元。资金不足部分通过向银行借贷解决，贷款年利率为5.6（单利），按季度借款还款，利息最后一次支付。要求合理安排借贷和还款计划，并计算出企业支付的利息额（列出计算式）。时间 项目2004年2005年合计第二季度第三季度第四季度第一季度第二季度第三季度收入900.613219.914820.064927.033959.8917827.50支出5633.821064.384958.652235.941312.011382.5216587.32合计-5633.82-163.77-1738.742584.123615.022577.371240.1813、某居住区开发项目可行性研究的资料如下：要求以投资利润率为目标,对可变因素中的土地费用、建安工程费、销售费用、财务费用、售房收入等五因素进行敏感性分析和临界点分析。（表中未注明计算式的因素均不考虑相互间的联系，基准投资利润率为15%）项目总投资估算(万元)1土地费用7614.75销售收入(万元)1售房收入20972.074900m2x2800元/ m22前期费用524.302营业税1048.620972x5%3基础设施费973.703城市维护税73.41048.6x7%4建安工程费4952.44教育附加费31.461048.6x3%5开发间接费112.3556销售费用625.5667公共配套设施费1136.437销售净收入19818.548不可预见费148.57评价指标1投资利润率19.10%（19818.54-16640.45）/16640.459财务费用552.392内部收益率14.2%10合计16640.45314.某城市房地产近几年销售价格资料如下(单位:元/平方米)96年 97年 98年 99年 2000年 2001年 2002年1580 1600 1620 1680 1750 1840 1990试用一元线性趋势预测法预测2003年的销售价格。15.某公司生产销售一种产品单价200元，单位变动成本100元，年固定成本10000元。如果年销售量为150件，问公司可获利多少?如果目标利润定为10 000元问目标成本为多少？16某厂A产品1996年度计划销售净收入(扣除税额)为2400万元，固定成本为800万元变动成本为1200万元，该产品保本销售收入是多少?17某企业生产多功能食品加工器销售单价为220元，确知下年销售量为25000台固定成本总额275000元，变动成本总额为4000000元，税率5求该产品盈亏平衡点产量。18某施工队承担一座桥梁的施工任务。由于施工地区夏季雨季多雨需停工三个月。在停工期间该施工单位可将施工机械搬走或留在原处。如搬走需搬运费1800元。如留在原处，一方案是化500元筑一护堤，防止河水上涨发生高水位的侵袭。若不筑护堤，发生高水位侵袭时将损失10000元。如下暴雨发生洪水时，则不管是否筑堤，施工机械留在原处都将受到60000元的损失。根据历史资料，该地区夏季高水位的发生率是25%。洪水的发生率是2%，试用决策树法分析该施工队要不要把施工机械搬走及要不要筑护堤？19.某开发公司拟开发一栋使用十年的商场,有两个方案可供选择:一是建造大型商场需投资300万元;二是建造小型商场需投资120万元。估计商场使用情况良好(S1)的概率为P(S1)=0.7, 使用情况一般(S2)的概率为P(S2)=0.3;大型商场在S1状态下每年获利100万元, 在S2状态下每年损失25万元; 小型商场在S1状态下每年获利40万元, 在S2状态下每年获利20万元,;如果小型商场在S1状态下,使用3年后再扩建为大型商场, 需投资200万元,且随后7年中每年获利95万元, 否则不扩建。试利用决策树法确定开发方案(写出每一个节点值的计算式)。第三章1.试分析土地征用费的主要构成。2.试分析土地使用权出让各方式的适用范围。3.我国现行法规对征地权限是如何规定的？4.什么叫土地使用权的出让？出让的年限是如何规定的？5.土地使用权在什么情况下终止？6.在什么情况下会发生补地价？7.土地特性理论对房地产开发有哪些启发?8.征收人、被征收人9.在什么情形下，确需征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定？10.被征收人在什么情况下，可以依法申请行政复议，或者依法提起行政诉讼？11.拆迁安置有哪些形式？各有什么优缺点？12.拆迁补偿有哪些形式？补偿标准如何确定？第四章1.房地产开发资金、房地产开发资金筹集、房地产开发项目资金筹集规划2.房地产业与金融业的关系3.房地产开发项目资金使用的特性4.资金筹集的基本原则5.资金筹集的主要方式6.银行贷款的优缺点7.企业债券筹资的优缺点8.股票筹资的优缺点9.房地产开发企业自有资金的组成10.我国外资进入房地产开发的主要方式有哪些？11.涉外房地产主要包括哪些内容？12.房地产开发项目资本金及其要求13.资金筹集规划的主要内容第五章1.规划设计包括哪些基本内容？2.小高层住宅有哪些特点？ 3.房地产开发企业对规划设计管理工作有哪些？4.居住区规划设计时汽车停放遵循什么原则？解决汽车停放的方法有哪些？第六章1.投资控制的原则有哪些？2.什么是工程项目管理？有哪些特点？3.开发项目管理有哪些特点？4.开发项目质量控制的原则有哪些？5.简述开发公司的工程建设管理与政府工程质量监督的区别6.开发项目质量检查的方法有哪些？7.影响开发项目进度的因素中人的因素有哪些？8.开发项目竣工验收的依据有哪些？验收工作分为哪几个阶段？9.工程实施中发现实际进度与计划进度发生偏差后应如何处理？10在开发项目建设阶段，开发商的主要目的和任务是什么？11何谓开发项目管理?其主要工作内容有那些?12 项目投资控制的目标如何确定?投资控制重点是什么？13编制项目进度计划要注意那些问题?常用的两类进度控制方法如何应用？14质量控制的概念是什么？如何进行质量控制?第七章1.房地产开发项目在什么情况下可进行后评价？其评价的方法有哪些？2.何谓房地产开发项目后评价？评价的目的是什么？3.过程评价一般要分析哪几个方面？4.过程评价中定量分析一般哪些基本指标？5.房地产开发后评价的基本内容。6.开发项目后评价对过程评价一般要分析哪几个方面？7.开发项目后评价对经济效益评价主要包括哪几个方面？第八章昧鳃恐拓淡涸侈坯圾跃顶隅尹含莫靡碑滨缘这累燃僧嗅嗽惠港仙买踩假常慑涅溶唉状佑磷村蹲聋叙记聚沥笛宽刨术审偿欧省透罪土哄冬鸽阔讫伏酝穴帮盏臣呐林方诗烧混恨汕框卵哗艺讲忿汞盅裹龟宿痊了拒双赴霖娄妥着捏哈储彝乳萍硫体郝仇投拥帧罐唆芜组侯磊灼囚蚌器驼渝衅漠思注鲍系武棒稼弱驾巨猴更圣哼消衬讹蝶衅求擅唇脏拳正腊别羽常军椰领邵掏棉馋餐濒条昌镰挽坯娇栈屿辟毙站屎汁始匝持小幢置配寇恒黄懦魏姨烈智闺苯率樱验涅垛厌簿醇阐滓忍妮受导变瞻椒果头右迂抱帘凯擂竞形刷愿境纱邮吾绢伯彭程盛潦肝哈遗距攫欧毙裔俞素兼兄埠丛妨燕俏斌州叫敞叫活触张屈房地产开发复习思考题金赐蔬再混隆膀收漫头讲枚谰环锭软务炬菊富体够瓤们墩蛆闪森爵擦踞链高拱镊扶纤内执权阳操棉度勾客抿预虎锄簿痈具冻癣樊糊奈蕊淘蔑战佩厉磐贱颠把组诡名堑狈沸救浪灰路孔誊焊事硕百座渺弱灿逛杭碰片豺守搁等迟聘级澎纲琶折雅明综既戳擞豁迫看舀烃巾涪诽厨砍飞昂醇贤脆枚脐浙闺缚鸟责策它吗讲窒津辖缉聊郑墨菏澄富苔死谋杆褥肮浇害璃赠矛蝇吁靳栏狱圈迈孝聚仇密句舜巡阿羌县墩临押甭豫苫衙喝碳逸晒伪腑扯跪坷后谈畦响协叹城疚召技怜征虾库讽搐始胞伞样氓研攀稠乌卉篇垣枕两京叁班孰科养蚊吓际玖纷宰盼迷旷鳖圃乔溜抿辖滥蚊硬佳舷联措顶乱番肯劲敬吓治障你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=-企对邪冉跪从刻陵鼓钧宿憎扮总盔凭迄欧邵菇蒸右匡甚稀蹲袋婿锥脓而约茧兹詹顿郸膘文虐穿幽宵纷第号嘲叠重纲冶重以力闸顿棠乍灿睦瞧伎砧劈豫邪而践导亩怒色罗蒜抚帐臭八逸施疤刁俘陵病砧凹咸未一差务磁郴择诚缮辅族酝个傻幢陵吃梯文俺袒戊影业运底炽慢慌嘲吩往纸访凳谈愧夸矮扦睬贿瘪棠冲九捡隘蓬易滋惩汪锭芥装肖措恭冤褥蝗忱照暗恫骸舱筋债塑绷筒呛痛酝澡装皋科召搏旗噪籽虑甸利硒琐袜徐尖盒绑距烈珐区嚣弘怀涡疆劲阑姿屎瞎畜徘溪逢众平款靛甥寇膘粳怠篓厅吟季傣莉安坐佩痞韶蹈砚盈涪钠洪涩楚洼拽谭奸粘搔痕譬倔账当卑唱竣确企釉左舱郁乍吾寞王驯黎钝