空调系统维修保养合同(范本).doc

空调系统维修保养合同

甲方：物业公司 （以下简称甲方）
乙方： （以下简称乙方）

甲、乙双方经协商，现就甲方委托乙方对 小区物业管理中心（处）的空调设备提供维保服务达成以下一致意见：

第一条 工程基本情况
1、 项目名称： 设备维修保养工程
2、 项目地点：详见《空调设备维修保养设备清单》
3、 合同期限：从 年 月 日至 年 月 日止，合同期 年。

第二条 工程内容及范围
1、空调维修保养设备清单
序号
项目名称
设备情况
项目地址
1

2

3

4

5

备注：乙方已自行到现场察看空调机组状况，并确认了解现场所有情况。
2、保养工作内容包括但不限于“附件一”内容。

第三条 甲方权利和责任
1、甲方指派一名专门人员，代表甲方与乙方工作人员进行协调配合。
2、甲方须为乙方履行本合同免费提供水电供应及乙方施工人员进出入方便。
3、按照操作规程和乙方技术人员指导，正确操作设备，并做好运行记录。
4、乙方所选派人员，须服从甲方调配，甲方认为人员素质达不到要求，有权与乙方协商调换责任心强之员工。
5、乙方进行维修保养工作前需做好准备工作及其它配合工作，并同管理处进行沟通，管理处确认后方可进行。进入客户房间内进行维修保养必须由管理处员工现场跟进。
6、及时将空调运行中的异常情况通知乙方。
7、按合同规定准时付款给予乙方。

第四条 乙方权利和责任
1、参照附件内容进行设备保养工作，每月25日前向管理处提交下月保养计划，每月的5日前提交上月维保工作总结。
2、根据 “附件一”的内容，乙方对空调设备每个月提供2次定期检查，于每次检查服务后3个工作日内，乙方向甲方呈交加盖乙方公章的检查报告及提出的书面维保意见或改进建议。
3、每年向甲方提供一次主要设备零配件报价。
4、乙方在接到甲方电话通知后，应派人员在二十四小时内到达现场并进行处理。在紧急情况下二小时内赶到现场。一般故障现场处理至完全正常运行（一般故障的界定：不影响系统运行的故障），大故障在五天内处理完毕。
5、维保单位免费对客户空调操作人员进行技术培训，并帮助甲方制定操作程序。
6、对保养范围内的突发性机组故障应进行免费的检查服务，根据检查结果，乙方应向甲方提供包括人工和零件的维修报价，其中费用人民币100.00元以内的单个零件由乙方负责而不再向甲方另行收取费用，人民币100.00元以上由甲方负责。
7、紧急维修后乙方需于三天内提交加盖乙方公章的维修报告及报价给甲方。
8、乙方维保人员应接受甲方人员的指导和监督，穿着统一的工作服，遵守甲方的有关规章制度。
9、乙方同意遵守供应商保密协议。
10、乙方对每次维修保养的内容事项建立维保资料档案。
11、乙方应对所辖人员的安全负全责。
12、乙方应遵守附件二《维修保养人员服务标准》。

第五条 考核及实施办法
1、管理处定期作好空调设备运行检查记录，如发现异常情况及时通知乙方。乙方记录维修处理情况，每月将汇总表交甲方。
2、乙方应按保养细则做好维修保养记录，每月向甲方提供书面报告。
3、一般故障应在二个工作日内完成，否则记有效投诉一次。
4、如因故障影响空调设备正常运行达一个工作日或以上记有效投诉一次。
5、乙方如不按合同进行维修保养的，经管理处确认的记有效投诉一次。
6、如维修人员接到报修通知不能按合同规定时间到现场处理，记有效投诉一次。
7、如因乙方维保人员到现场对空调设备进行保养而发生人身事故，扣除乙方当月的维修保养费，并由乙方负全部责任。
8、如确有特殊原因不能在三个工作日内将空调设备恢复正常运行，应向管理处负责人作出书面报告，否则将记有效投诉一次。
9、每月底双方空调维保工作主管按照本合同规定的标准和要求共同检查一次，检查结果用分数表示，满分为100分，检查结果记录在汇总表。
10、每有效投诉一次扣三分，每月统计汇总后甲方财务按得分的比例结算维修费用。
11、若出现连续三月扣款超过10%（含10%）的情况（即每月乙方的各项扣分合计超过10分），甲方有权单方解除本合同。

第六条 维保工程款及支付
1、本空调维保工程合同含税包干总价为：￥ ，人民币：（大写） 。
2、付款方式： 。（甲方付款以乙方提供有效的等额发票为前提。）
乙方在应支付维保费的当月5日前将相应的发票交付给甲方，各管理处支付维保费如下：
序号
项目名称
项目维保金额（元）
每次支付金额（元）
1

2

3

4

5

本合同一式肆份，甲方执叁份，乙方执壹份，双方鉴字章后生效。

甲方（盖章）： 乙方（盖章）：

签署人： 签署人：

日期： 年 月 日 日期： 年 月 日

附件一：维保工作内容
（1）开利活塞式冷水机组定期检查、保养内容包括但不限于：
月度维修保养内容
1、 检查冷水机组运行情况，记录数据。
2、 检查润滑油的的颜色、液面位置。
3、 检查吸气、排气、冷却出口水、曲轴箱、冷凝器壳体、干燥器壳体的温度。
4、 检查各螺丝、螺栓、螺母及接头的紧密性，是否有任何可见的泄漏迹象。
5、 检查任何不正常的噪音和振动，适当上紧各紧固件，消除振动。
6、 检查压缩机电流情况，检查线电压的不平衡性是否在安全极限之内。
7、 检查所有的安全保护装置的整定值是否正确。
8、 检查水流开关工作情况。
9、 检查电路各处接线端子，如发生松动，及时拧紧；检查主、辅接触器触点有无熔 蚀。
10、 检查雪种、冷冻油是否足够。
11、 呈交检查服务报告。
年度维修保养范围
1、 重复月度保养工作。
2、 更换冷媒干燥过滤器。
3、 协助水处理公司将冷凝器、蒸发器开盖检查脏污、腐蚀情况，有需要通炮清洗。
4、 检查并清理主接触器的触点。
5、 对整个冷水机组进行查漏，检查压力释放阀内部是否有腐蚀、生锈、泄漏。
6、 测量压缩机马达的绝缘电阻。
7、 对缺少冷媒的机组补充冷媒。
8、 检视主机电脑，试验及调整机组的运行。
9、 呈交检查服务报告。

（2）开利螺杆机组定期检查、保养内容包括但不限于：

月度维修保养内容

润滑油油位
润滑油油温
轴承回油位
轴承温度
润滑油有无泡沫，颜色是否正常（目测）
外观有无渗油现象
导叶阀％
油冷却器工作情况
电机线圈温度
蒸发压力
冷凝压力
油压差
冷冻水进出水温度给定值
冷冻水进出水压力差
冷却水进出水压力差
冷冻水进出水温度差
冷却水进出水温度差
冷凝器冷媒温度
冷凝器冷媒温度与冷却水出水温度差
蒸发器冷媒温度
蒸发器冷媒温度与冷冻水出水温度差
油泵工作电压
油加热器工作电压
控制箱工作电压
年度维修保养范围
1、兆欧表测量和记录电机绕组的绝缘电阻。
2、检查开式电机驱动装置的定位状态。
3、检查联轴器及系统密封情况。
4、检查入口导叶操作机构和连接机构。
5、检查润滑油、油过滤器和干燥过滤器。
6、检查油泵、密封件和油泵电机。
7、检查油加热器和恒温器。
8、检查所有其它的油系统部件，如油冷却器、过滤器和电磁阀。
9、清洁接触器触头，必要时一定更换。
10、检查连接机构、所有接线端并加固。
11、检查过载装置。
12、空载运行启动器（或在启动前）检查星三角转换状态。
13、检查安全停机运行状态。
14、查显示数据的精度和设定值。
15、检查水流量及水流开关控制情况。
16、根据运行记录参数分析热交换效果。
17、检查制冷剂循环，保证其处于正常平衡状态；必要时添加制冷剂。
18、拆卸清理更换冷却马达电机过滤网。
19、检查各个安全保护装置，必要时调整。
20、检查任何松脱或过热现象收缩松动螺丝。
21、对电器部分进行控制测试，并对压缩机电机进行绝缘测试。
22、检查、校正控制柜内所有安全控制开关。
23、机组试运行。
24、呈交维修工作报告。

附件二： 维修保养人员服务标准
一、着装要求
维保人员（维修、保养、巡检、年检等）必须统一穿着乙方公司工作服、深色皮鞋，佩戴工作卡，使用统一标准的工具包。
具体要求：衣服穿戴整齐，头发梳理平整，保持清洁。
二、工作要求
工作人员到达工作场所后，须先到管理处知会管理员，然后开始工作。
三、标准用语
1、保养人员标准用语
（1）您好！我（们）是XXXXX公司的保养员，前来做空调保养。
（2）我们例保时间大约需XX小时，在此期间，XX空调将暂停使用，如有不便，敬请谅解。
（3）到达现场后，告知客户我们将立即开始维修：“您好！我（们）是XX公司的维修员，我们将立即进行维修”。
（4）“XX空调为XX故障,需要更换XX配件，请尽快处理”。
四、环境管理要求
1、在工作（保养、维修、年检等）前，必须暂停空调使用，并放置“维修标示”。
2、工作场地须保持清洁、整齐，不得给客户单位的环境管理增加负担，更不得污染环境。
3、工作期间严禁抽烟、打闹、闲谈，尤其是在公众场合不得谈论与工作无关的事情，更不得使用污言秽语，严禁工作人员席地而坐，敞胸露怀，手上或身上的油污严禁乱涂乱抹，用后的弃置物必须包装好，弃置于指定位置。
4、工作完成后，必须清洁工作场地，抹净鞋底油污，确认无误后，方可离开。
5、维修工作完成后，须在现场观察空调运行30分钟，确认正常方可离开。
五、工作完毕后的要求
2、标准用语：“您好！我们保养（维修、年检）工作已完成，工作内容为XXX，麻烦您在我们的工作单上签字确认”；“谢谢您对我们工作的支持，如空调在运行中有任何问题，请及时与我公司联系，谢谢！”

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