建筑物区分所有权.ppt
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1、一、建筑物区分所有权的内涵一、建筑物区分所有权的内涵二、业主的专有权二、业主的专有权三、业主的共有权三、业主的共有权四、业主的成员权四、业主的成员权所有权问题之二建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的内涵建筑物的纵向切割建筑物的纵向切割2建筑物的混合切割建筑物的混合切割3建筑物的横向切割建筑物的横向切割1不动产所有权不动产所有权土地所有权土地所有权建筑物区分所有权建筑物区分所有权居住权居住权相邻权相邻权(一)建筑物区分所有权的概念(一)建筑物区分所有权的概念二元说:专有权二元说:专有权+共有权共有权2三元说:专有权三元说:专有权+共有权共有权+社员权社员权3一元说:专有权一元说:专有权1 物权
2、法物权法第第7070条:条:“业主对建筑物内的住宅、经营业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。享有共有和共同管理的权利。”又称为水平权:又称为水平权:多个区分所有人共同拥有一栋区分所有建筑物多个区分所有人共同拥有一栋区分所有建筑物多个区分所有人共同拥有一栋区分所有建筑物多个区分所有人共同拥有一栋区分所有建筑物时,区分所有人对专有部分所享有的所有权、共有部分所享有时,区分所有人对专有部分所享有的所有权、共有部分所享有时,区分所有人对专有部分所享有的所有权、共有部分所享有时,区分所
3、有人对专有部分所享有的所有权、共有部分所享有的持份权及基于区分所有人身份所享有的成员权的总称。的持份权及基于区分所有人身份所享有的成员权的总称。的持份权及基于区分所有人身份所享有的成员权的总称。的持份权及基于区分所有人身份所享有的成员权的总称。(二)建筑物区分所有权的特征主体身份多重性(专有权人、共有人、成员)主体身份多重性(专有权人、共有人、成员)主体身份多重性(专有权人、共有人、成员)主体身份多重性(专有权人、共有人、成员)2权利义务的不可分性和复杂性权利义务的不可分性和复杂性3专有权的主导性(整体不可分性)专有权的主导性(整体不可分性)1 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承
4、业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务担义务;不得以放弃权利不履行义务中华人民共和国物权法第六章专有部分享有所有权。俗称专有部分享有所有权。俗称“专有权、私有权专有权、私有权”专有部分以外的共有部分专有部分以外的共有部分享有共有权。亦称享有共有权。亦称“共用共用部分的持份权部分的持份权”专有部分以外的共有部分专有部分以外的共有部分享有共同管理的权利。也称享有共同管理的权利。也称“业主组织的成员权业主组织的成员权”(三)建筑物区分所有权的客体(三)建筑物区分所有权的客体在结构上能区分为两个以上的独立部分在结构上能区分为两个以上的独立部分区分各部分能单独使
5、用并能为不同所有人所有区分各部分能单独使用并能为不同所有人所有建筑物除区分专用部分外,还有共用部分建筑物除区分专用部分外,还有共用部分 区分所有建筑物:区分所有建筑物:在结构上能区分两个以上独立在结构上能区分两个以上独立在结构上能区分两个以上独立在结构上能区分两个以上独立部分为不同所有人使用,并在整体上有供各所有人共部分为不同所有人使用,并在整体上有供各所有人共部分为不同所有人使用,并在整体上有供各所有人共部分为不同所有人使用,并在整体上有供各所有人共同使用部分的建筑物。现行法称为:异产毗邻房屋同使用部分的建筑物。现行法称为:异产毗邻房屋同使用部分的建筑物。现行法称为:异产毗邻房屋同使用部分的
6、建筑物。现行法称为:异产毗邻房屋构成条件构成条件构成条件构成条件是否违反一物一权原则?是否违反一物一权原则?二、业主对专业部分的专有权二、业主对专业部分的专有权(1)构造上的独立性能够明确区分 (2)使用上的独立性可以排他使用不需要其他部分的辅助;要有独立的经济效用(3)法律上的独立性能够通过登记取得权属证书能够通过登记取得权属证书 包括:房屋、露台、车位、摊位等 测绘标准上测绘标准上=套内面积套内面积1 1、套内使用面积:、套内使用面积:卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、储藏室2 2、套内墙体面积:、套内墙体面积:各套之间的分割墙、套与公共
7、建筑空间的分割墙、外墙各套之间的分割墙、套与公共建筑空间的分割墙、外墙(一半水平投影面积)(一半水平投影面积)3 3、套内阳台面积:、套内阳台面积:封闭阳台、不封闭阳台封闭阳台、不封闭阳台专有部分与共用部分范围 区分专有部分与共用部分范围对物业管理的意义与作用内容:专有部分专项服务、特约服务 共用部分常规服务责任:专有部分业主自己承担 共用部分物业公司、业主大会、业委会费用:专有部分业主自己承担 共用部分物业管理费、专项维修资金、业主大会及业主委员会承担责权利明确,有利于解决纠纷1.空间说专有部分范围:以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体中中心心线线专有部分
8、专有部分2.中心说专有部分范围:以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间墙墙体体地地板板天天花花墙墙体体中中心心线线专有部分专有部分3.最后粉刷层说 专有部分范围:以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间(也称为抹灰层)4.折中说行使建筑物管理权时适用最后粉刷层说,自由粉刷、悬挂物品等专有部分转让时适用中心说,可自由转让,共有人无优先购买权思考:哪种区分方式比较合理?专有部分所有权的行使专有部分所有权的行使第71条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。如:装修不得拆除承重墙,不得在专有部分储藏
9、、存放易燃易爆危险物品专有部分所有权专有部分所有权专有部分所有权权利权利义务义务法律责任法律责任占有占有收益收益使用使用装修、改良、修缮装修、改良、修缮排他性排他性相邻权相邻权按本来用途、目的使用专有部分按本来用途、目的使用专有部分维护建筑物安全、外观美观维护建筑物安全、外观美观独自承担专有部分的责任与费用独自承担专有部分的责任与费用不得随意变更通过专有部分不得随意变更通过专有部分的各种共用管线的各种共用管线尊重维护环境卫生、安宁、尊重维护环境卫生、安宁、当地善良风俗当地善良风俗相互容忍相互容忍停止侵害停止侵害消除危险消除危险排除妨碍排除妨碍剥夺区分所有权剥夺区分所有权赔偿损失赔偿损失处分处分
10、三、业主的共有权三、业主的共有权基础结构部分建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等公共通行部分通道、楼梯、大堂等附属设施、设备消防、公共照明等其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等 共有权的技术标准:公摊面积共有权的技术标准:公摊面积(一)共有权的具体内容(一)共有权的具体内容1 1、区划内的道路、绿地、公用场所、公用设施、物业管理用房、区划内的道路、绿地、公用场所、公用设施、物业管理用房(7373条)条)2 2、停车位(、停车位(7474条)建筑规划内用于停放汽车的车位、车库的归条)建筑规划内用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租的
11、方式约定。属,由当事人通过出售、附赠或者出租的方式约定。物权法物权法规定含义非常不明确,对于停车位的问题,应当规定含义非常不明确,对于停车位的问题,应当重点关注停车位有没有被列入到小区的公摊面积中。重点关注停车位有没有被列入到小区的公摊面积中。3 3、维修基金、维修基金(79(79条)维修基金是业主在买房或者收楼时按照专条)维修基金是业主在买房或者收楼时按照专有权的比例预先交付的价款,用于建筑物维修之用。有权的比例预先交付的价款,用于建筑物维修之用。物权法物权法7979条明确规定,维修基金归业主共有。条明确规定,维修基金归业主共有。会所究竟归谁?会所究竟归谁?架空层、停车场、会所、绿地所有权屋
12、屋顶顶外外墙墙地地下下室室外外墙墙停停车车位位D DE EF FC CB BA A楼楼梯梯共有部分持份权共有部分持份权使用权按其持份为限,可使用整个共有部分改良权经共有持分者表决同意可作必要改良收益权按其应有部分比例收取,主要用于补充专项维修资金,或按业主大会的决定使用处分权事实和法律处分,由管理团体行使知情权对共有部分使用情况行使监督权对专项维修资金的管理和使用制止权对毁损或危害共有部分行为共用部分持分权共用部分持分权共用部分持分权权利权利义务义务法律责任法律责任持分占有持分占有收益分享收益分享使用使用装修、改良、修缮装修、改良、修缮排他性排他性相邻权相邻权按规划设计功能使用共用部分按规划设
13、计功能使用共用部分维护和保存共用部分维护和保存共用部分按持分比例承担共用部分的责任与费用按持分比例承担共用部分的责任与费用按时交纳物业管理费、专项维修资金按时交纳物业管理费、专项维修资金、业主大会决议的分摊费用、业主大会决议的分摊费用不得单独处分共用部分不得单独处分共用部分停止侵害停止侵害消除危险消除危险排除妨碍排除妨碍剥夺区分所有权剥夺区分所有权赔偿损失赔偿损失清偿拖欠费用清偿拖欠费用四、业主的社员权(一)社员权的内涵(一)社员权的内涵 社员权是业主作为建筑物区分所有人团体之成员所享有社员权是业主作为建筑物区分所有人团体之成员所享有的权利,这是一种类似股权的权利。的权利,这是一种类似股权的权
14、利。社员权基于业主对建筑物的共同关系而产生。社员权基于业主对建筑物的共同关系而产生。业主社员权内容集中规定于国务院业主社员权内容集中规定于国务院物业管理条例物业管理条例。(二)社员权的主要内容(二)社员权的主要内容(1 1)业主委员会的成立)业主委员会的成立 业主基于一定的程序成立业主委员会业主基于一定的程序成立业主委员会(2 2)业主委员会的法人化)业主委员会的法人化 业委会法人资格,目前广州在进行试点业委会法人资格,目前广州在进行试点业主委员会业主委员会法人资格试点工作方案法人资格试点工作方案决定业主委员会及其人员构成决定业主委员会及其人员构成1社员权的主要内容(续)制定、修改业主大会议事
15、规则、管理规约;制定、修改业主大会议事规则、管理规约;2选取、罢免物管公司(自主管理与委托管理?);选取、罢免物管公司(自主管理与委托管理?);3决定建筑物修缮、增建等重大事项决定建筑物修缮、增建等重大事项4 物业管理条例物业管理条例根据根据物权法物权法的规定已经做出的规定已经做出了修改了修改物权法物权法与原与原物业管理条例物业管理条例的区别的区别筹集和使用维修基金筹集和使用维修基金5(三)表决权的行使(三)表决权的行使1 1、筹集、使用维修基金,改建、重建建筑物及附属设施,、筹集、使用维修基金,改建、重建建筑物及附属设施,应经过专有部分占建筑物总面积应经过专有部分占建筑物总面积2/32/3以
16、上的业主且占总人以上的业主且占总人数数2/32/3以上的业主同意。以上的业主同意。2 2、其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半的业、其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半的业主且占总人数过半的业主同意。(第主且占总人数过半的业主同意。(第7676条)条)3 3、特殊规则、特殊规则 业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意(第意(第77
17、77条)条)区别对待,摒弃一刀切区别对待,摒弃一刀切(四)业主委员会的成立程序1 1、提出申请、提出申请 物业管理小区物业管理小区(大厦大厦)符合下列情况之一的,业主符合下列情况之一的,业主5 5人以上联名可向该小区人以上联名可向该小区(大大厦厦)所在的街道办事处所在的街道办事处(或镇人民政府,下同或镇人民政府,下同)书面提出申请,填报书面提出申请,填报首届业主首届业主(代代表表)大会筹备小组成立申请表大会筹备小组成立申请表,成立首届业主委员会:,成立首届业主委员会:(一一)物业已交付使用的建筑面积达到物业已交付使用的建筑面积达到50%50%以上;以上;(二二)物业已交付使用的建筑面积达到物业
18、已交付使用的建筑面积达到30%30%以上不足以上不足50%50%,且使用超过一,且使用超过一年的。年的。2 2、成立筹备小组、成立筹备小组 街道办事处收到申请后,作出书面批复意见,指导小区街道办事处收到申请后,作出书面批复意见,指导小区(大厦大厦)成立业成立业主委员会筹备小组主委员会筹备小组(以下简称筹备小组以下简称筹备小组)。3 3、筹备小组开展筹备工作、筹备小组开展筹备工作 (一一)筹备小组经批复成立后,应告知建设单位或物业公司在筹备小组经批复成立后,应告知建设单位或物业公司在1515日内将日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处;街道办事其掌握的全体业主名单、联
19、系地址及其联系电话等材料报街道办事处;街道办事处收到有关材料后处收到有关材料后5 5日内将上述资料交予筹备小组。日内将上述资料交予筹备小组。(二二)筹备小组自成立之日起筹备小组自成立之日起3030日内拟好日内拟好业主公约业主公约、业主委员会业主委员会章程章程、业主委员会选举办法业主委员会选举办法,并在小区,并在小区(大厦大厦)内明显位置张贴公布,征求内明显位置张贴公布,征求业主意见。业主意见。筹备小组将筹备小组将业主委员会政策法规宣传资料业主委员会政策法规宣传资料在宣传栏内公布并发放给在宣传栏内公布并发放给业主。业主。(三三)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候筹备小组组织
20、各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。选人。(四四)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布,同时将业主大会议程向业主张贴公布,同时将业主委员会选举办法业主委员会选举办法书面送达全体业书面送达全体业主。主。第九讲 建筑物的区分所有权(一)THANK YOUSUCCESS2024/5/8 周三25可编辑业主委员会的成立程序4 4、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后,将业主候选人名单及简历表、召开大会选举委员筹备小组完成以上工作后,将业主候选人名单及简历表、业主委员会选举办法业主委
21、员会选举办法、业主委员会章程业主委员会章程、业主公约业主公约送达街道办事处,送达街道办事处,并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请,同时做好会务筹备工作,包括并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请,同时做好会务筹备工作,包括落实场地,组织人员印制选票,设备投票猜箱,通知所有投票权人,知会街道办落实场地,组织人员印制选票,设备投票猜箱,通知所有投票权人,知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。筹备小组根据议程召开大会:收集、登记选票;审议并表决通过筹备小组根据议程召开大会:收集、登记选票;审议并表决通过业业主委员会章程主委员会章程
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