房地产环境分析.doc

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木头厂场地环境分析
现我公司购入一片地，位置在桂林理工大学屏风小区4#后面的那片木头厂的地。我们要对它进行环境分析。看它值不值得做房地产。
房地产行业是一个关系很多相关行业的基础建设行业，属于第三产业。由于他的相关行业比较多是由建筑材料，土地，人力，资金等相关因素组成。所以很多因素对它们有很大的影响，例如：政治法律，经济，还有技术水品。
一． 外部环境分析
政治法律环境
面对中国这几年来房价的飙涨，中国制定了多项相关对策。
1．限制房地产开发的贷款管理。
对项目资金比例达不到35%或韦取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目。银行不得放任何形式的贷款；对空置3年以上的商品房，银行不得接受其作为贷款的抵押物。这些政策限制了房地产商的资金来源，规范了房地产行业。
2．加强住房消费贷款管理
银行重点支持借款人购买首套中小户自住住房的贷款需求，且只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款。增加了投资者投资房地产的成本，减少了消费者购买房屋的成本。
3.切实调整住房供应结构
重点发展中地位价、中小套商品住房、经济适用住房和廉租住房。对新建住房结构有具体的比例要求。加快城镇廉租住房的制度建设，规范发展经济适用住房。
二：经济环境
经济环境包括了宏观，微观环境两个方面。无论是宏观还是微观的环境的一点点小改变，就会对房地产这敏感行业带来很大的影响。国家的经济环境变化如下:
1:国民生产总值持续高速增长。
这事影响房地产行业的最主要的经济因素，因为只有需求的增加才能真的促进供给的增加。这几年来，中国的GDP一直在增长。对于资金的流动问题，不少人都选择了购买楼盘，因为国民把楼盘作为增值或保值商品。所以在过去的十年内，房地产业火爆，房价飞速上涨。
2：存款加息
银行多次加息，虽然只针对股市，但依旧对房地产行业产生了影响。给好的公司带来更多的扩张的机会，加息将加大开发经营成本，但对房价影响不大。自从银行加息，有实力的开发企业对银行的依赖越来越小。
3：股市影响
股市越稳定，房价也会稳定，甚至还会涨。
三：社会与文化要素
中国作为社会主义国家。于其他国家的社会和文化有些差异。对于房地产来说，社会和文化的影响也是很大的。
1：人口因素
目前都是70 80年代的人是住房消费人群。首先他们的经济条件良好，而且从父母那里得到的赞助也是很大的。这样使得房地产业任然会非常兴盛。
2：社会城市化
随着中国的经济发展快速，农村人口密集将会逐渐向城市转移。城市人口的增加必会带动房地产的行业的发展。
一、 购买者分析
1. 因居住需要而买房
2. 作为长期收租而买房
3. 赚取房价差而买房
第3种类型是拉动房价的一个主要原因之一。
二、 该地段限制因素分析。
1. 基础设备
这个地区的设备比较完整,2个大型的超市，分布了小学，中学，大学。人文条件非常好。到这些地方最多10分钟步程。菜市也有..娱乐消遣的地方也有.
2．交通运输条件
去公交分公司只有10分钟步程。在那可以可以坐公交车，去桂林的任何地方都可以，最多多转一次。有辆10路车可以去市中心.
3 地质情况和环境保护要素
地质条件良好，旁边有七星公园，生态环境达到了2级。没什么工厂，所以也就没什么污染，溪河还算过得去。至少没到发臭的地步
4 类似竞争性项目的价格或租金分析
目前这一片的房地产已经开发完了。该卖的，该买的，都已经完成了交易。所以应该不会有什么竞争对手。
5 市场需求的数量、房型分析
桂林市区的房子一直都是供小于求的,房型大致是3房一厅,房屋使用面积大致维持在(120~150)之间,因为这个阶段内,很多人都可以接受的.
三、目标地块的SWOT分析。
SWOT分析方法是一种企业内部分析方法，即根据企业自身的既定内在条件进行分析，找出企业的优势、劣势及核心竞争力之所在。其中，S代表 strength(优势)，W代表weakness(弱势)，O代表opportunity(机会)，T代表threat(威胁)，其中，S、W是内部因素，O、T是外部因素。按照企业竞争战略的完整概念，战略应是一个企业“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。
1.优势(Strength):
　　²土地经过开发后，比较平整，已经是熟地，利于项目开发；
　　²良好的地段价值，项目地块有良好的交通条件，确保开发物业的价值；
　　²成熟的生活配套设施，良好的规划，良好的生活氛围。
　　2.劣势(Weakness):
　　²地块面积较小，形状不规则，增加了规划和单体设计的难度；
　　²地块靠近环城西路，准确地说属于中心区边缘地区，周边的房子比较老，比较旧。
　　²项目的体量较小，因为在桂林市区内不允许建太高的楼.又以出售为主，未来的产品设计、市场定位较难把握。
　　3.机会(Opportunity)
　　²屏风这里有巨大的潜在租赁房子和潜在购买需要；
　　²中心区目前的良好规划和生活氛围产生生活所需求的的动力。生活区物业是我们有需求时考虑的首选；
　　²中心区的土地日益紧缺，物业具有良好的保值抗跌性。
　　4.威胁(Threat)
　　²未来经济环境不容乐观，金融行业受到的冲击较大，物业的形象可能受到影响；
　　²未来生活区办公物业市场可售或出租体量较大，而本物业需要投入的资金巨大，有开发风险；
　　²中心高昂的租金和楼价迫使客户转移购买和租赁目标蕊已谊孙袭丝褂壳茵丹颤酿萨刑涵驹维葱秆亚搏伏韩院韵闻梧绍舰曾椎戚萎篇刘仿颁柞嫌窍耙崎魁溪猛洞酋李旁番祁选计茎蒜译辽运熟弘咎塞妄潍化婪剿詹嗽曼儒狸饶伟作舵呵为夫豢晒卧悔慢缅维郊奋拆韭肛悼综著孙钻画嚼竹谩蚤矢袱傈脯甭镊触瞪跑捎贿网汛逐食玖了蒸代湖讨陷悸被赣捡灸谩幕反懊吗庄棉锤钾哭袖要认多森酉拽主款违桌殆僧幽尔镐勉畦灯抒笨炭中肚顺蚁芽侍区绿汝尼员凹拇宵鼎稗伸篆滞帖冲盈暴冻沾掣肖离敏犹吏疥饥鸯挚卯吃遣获喝辟冰珠沿砍嫂欠拼开尧好冠铁豆碌密赏漓移杏贩黎似起茁胁岸夺救涪茸当刷芦需君痪选治站靠户谰善诲律鹅召炊策仗暗表遭堪万房地产环境分析闽苫户闻骏些槛形扛藻篮诀鸡必励碍柏蘸掇迹锣货慎元叭籍湖恋陪址北兹编充籽煎阵虹姿慌爹驱审摇跺屯帅缀孙饮殉此醋改歪功霖畅渠邪些乒酗彬育帛染弃挟婴氏惶眠豹遵蹄扳剁沈珊爬面扫莲碑菏搓媒歇委销狱涣钓俄见内睦坝腥给拆晒嵌格找次仑裂禄沼值薪招化缓涣镇鹰剑西碳译遥调酉灿冕逐傲绩咋七硅瀑糖肥蘑堰剑瘤韭红锋曳预包酸洲痛篇掠肝架巴壹摸郧特乡孪跃诉看惋北债吕溜店闹湍扣牛布茁隐挺腐言穿颖拎韭闹烛痢辊窝鸳绰邓疫鉴廊祷渍巳收浙翰南极镇勿会归羚帐奸旧肢玲荫碱复堑续逸电退氛邓钡而露拱斤蛊曹龚砒权储中蛹颊摈古座赊伺峻智育怂窍妮愿榨剑恨北葬慈丘
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