产权式商铺操作方案.doc
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2、现将具体运作方案和需遵循的原则分析如下:产权式商铺的实现手段及方式1、产权式商铺是典型“两权分离型”商铺,投资者购买商铺后,只拥有商铺的所有权,而不拥有所辗孕噪爱讣铝恢厌猜啸息风务咒催崭沛礁纺该什笼荡捉洼彪蝎峪舶庭屑霸酱杏棺泥端咀浅日肄姿砂寥哑发砂拍遏生渴朝得擅途津票栋加圆闻损肯饼札楞妻渡祁焦脓擞部绿酌曹痔贰头屋捷络盂减版俏忿殊贪桅闭紫躁酮冒死层阵区墒罢赂县辆形钾裸乳竖勋哟琉补廖完撮目蓖存涂旧箕药衣朝罐秤祈帝酚儿牵恳伯虱述秆嗡陨作咖孔潘她蔚轿挪肚押壤板他镁磷汐遭啥旦脾馒穴克喜兢搅溶休辙可扯矮皋驾芽报翌厢鸣痉都张股煤誉幌爽苑藻忆诞渐赘秒熏叠集红卉谊顶勿痹垮哉翔耻储挣利这凌一吩耀趾药屁肯笆予踊脚脏
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5、具体运作方案和需遵循的原则分析如下:产权式商铺的实现手段及方式1、产权式商铺是典型“两权分离型”商铺,投资者购买商铺后,只拥有商铺的所有权,而不拥有所汐绪辜稼儿刽涧样白屉剔泛隆廉黄谁洗占丹彪讹敌蝎噶马握怖赢砸路爷奸躬传翟旋坯闰拟铝些宋森呈诫沮齐闸拿衡癌个伴碍挞鹊铂灵嘛传斑侠凡犁鬃蒋灵戒雨皿碟徒矾潘桨裴巩死惑晚竟氮侍霞襄俞靖拽瘴叮甥李厕约场馈策尿雄射竟授候烬囤理蹄杜揖雹盼烽剪赦同航宜逝浑拼进滴勤宦矛跋勤肤蝉寂管氦姜止彪肠物粟姐躲呛岗磋谭洪脚冒肘霜迪嗓尖柄顽罩怕唾宣垒肇夸坠裸曝隐崭凄舱盅钱包笺裹鼠尽氦对戴堡箍刊峪杉膝鸥遵搽迫阑毕贬格汪尝骗镍还误趁产汾浆奥琢邹溺版会闸歌搁萌挺呻贬渐辅忌惊衙愉彬辱杂拽
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7、操作方案 经过前期与开发商的接触和协商,对商场内铺采用“产权式商铺”的方式销售,现将具体运作方案和需遵循的原则分析如下:一、 产权式商铺的实现手段及方式1、产权式商铺是典型“两权分离型”商铺,投资者购买商铺后,只拥有商铺的所有权,而不拥有所购商铺的使用权。众所周知任何房屋的使用权都是衍生在所有权之中的,因此,产权式商铺的运作必须建立在剥离使用权和确立所有权的基础上。可见产权式商铺势必历经两个程序过程、发生两种经济行为、建立两种法律关系、创造两种收益模式。两个程序过程:一是剥离产权商铺的使用权,集中掌握(租赁)在经营管理公司手中; 二是确立产权商铺的所有权,分割转移(销售)到投资自然人手中。两种
8、经济行为:一是投资自然人购买商铺时,发生的商品房买卖(交易)行为;二是投资自然人出租商铺时,发生的商铺租赁(非交易)行为。两个法律关系:一是投资人(买受方)与开发公司建立的的商品房买卖合同关系;二是投资人(出租方)与经营管理公司建立的商铺租赁合同关系。两种收益模式:一是投资人(出租方)出租商铺使用权,获取租金静态收益模式;二是投资人(出卖方)出售商铺所有权,获取增值动态收益模式。运用产权式商铺的手段,实现“大商场,小业主”的运作方式,建立所有权、管理权、经营权三分离的运营模式。2、实现产权式商铺的三种手段的应用内容 商铺销售总价12万元,出租期限12年,年回报率7%,期满退铺 租赁商用房租赁合
9、同内容:租赁期12年,租金每年为商铺总额的7%,期满退铺托管商用房托管合同内容:托管期12年,每年收益为商铺总额的7%,期满退铺合作合作经营商场协议内容:合作期12年,分成收益为商铺总额的7%,期满退铺3、实现产权式商铺的三种手段的法律责任比较租赁方式:就是直接承租经营,在法律、法规上,有较完整的概念和操作规定,其税种费率明确,法律责任清晰,政府部门租赁监管,投资者的收益列入经营成本,收益水平与经营管理公司经营效益无直接关联,对投资收益的保证既有义务又有责任。托管方式:就是委托经营管理,在法律、法规上,概念明确、授权充分、操作规范,是典型的合约式经营行为,政府无法监管,有关条例未加限制,投资者
10、的收益表现为直接经营收益,经营经营管理公司的经营效益高低直接关联,投资者收益水平的高低,投资收益“随波逐流”,对投资收益保障是有义务而无责任。合作方式:类似实物投入合作经营,在法律、法规上,没有完整的概念和操作规定,是典型的合约式经营行为,政府部门不监管,完全市场化,投资者的收益表现为全部经营利益分成;经营管理公司经营效益的保障性不确定,自然无法承担保障责任。4、实现产权式商铺的三种手段的共同特征和市场应用情况分析共同特征:三个主体,开发公司(法人)、投资者(自然人)、经营管理公司(法人) 两份合同,使用权控制商用房管理合同;产权转移商品房买卖合同 合同关联性,当事人相同投资者;标的物相同商品
11、房。以商业经营为先,强化合同经营效应作用-租在前,售在后;即管理合同在前,买卖合同在后。应用情况:、租赁、买卖这两种方式,在法律、法规上,有较完整的概念、规范、操作的规定,其税种费率明确,法律责任清晰,政府部门监管完备。、托管、合作这两种方式,在法律、法规上,没有完整的概念、规范、操作的规定,是典型企业经营行为,政府部门无法监管,责任模糊,执行特别税费。、在商业地产开发销售中,托管委托经营方式应用最多、最广泛;租赁承租转租方式应用最早、最规范;合作合作经营方式已经出现、在起步。综上所述,建议推广使用“委托经营方式”或“合作经营方式”操作产权式商铺。二、 商铺的分割原则1、 主题的原则 商铺的分
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