第四章房地产估价原则.ppt

4.房地产估价原则4.1房地房地产产估价原估价原则则概述概述4.2独立、客独立、客观观、公正原、公正原则则4.3合法原合法原则则4.4最高最佳使用原最高最佳使用原则则4.5估价估价时时点原点原则则4.6替代原替代原则则4.7谨谨慎原慎原则则4.房地产估价原则4.1房地房地产产估价原估价原则则概述概述4.1.1房地房地产产估价原估价原则则的含的含义义4.1.2房地房地产产估价原估价原则则的内容的内容房地房地产产估价的最高行估价的最高行为为准准则则：独立、客独立、客观观、公正、公正房地房地产产估价的技估价的技术术性原性原则则：1.合法原合法原则则2.最高最佳使用原最高最佳使用原则则3.估价估价时时点原点原则则4.替代原替代原则则4.1.3房地房地产产估价原估价原则则的作用的作用n独立：估价机构是一个相独立：估价机构是一个相对对独立的机构；估价机构、独立的机构；估价机构、估价人估价人员员与估价与估价对对象及相关当事人没有利害关系；估象及相关当事人没有利害关系；估价机构及人价机构及人员员在估价中不受外部干在估价中不受外部干扰扰。n客客观观：不：不带带偏偏见见，完全从，完全从实际实际出出发发去估价。去估价。n公正：在估价中公平正直，不偏袒任何一方。公正：在估价中公平正直，不偏袒任何一方。4.2独立、客独立、客观观、公正原、公正原则则4.3合法原合法原则则（前提）（前提）1.合法合法产权产权：以房地：以房地产权产权属属证书证书和有关和有关证证件件为为依据依据 2.合法使用：以城市合法使用：以城市规规划、土地用途管制等划、土地用途管制等为为依据依据3.合法合法处处分：以法律、行政法分：以法律、行政法规规或合同等允或合同等允许许的的处处分分方式方式为为依据依据 4.处处分方式：分方式：买卖买卖、租、租赁赁、抵押、典当、抵、抵押、典当、抵债债、赠赠与等。与等。以抵押以抵押为为例例阐阐述合法原述合法原则则：（1）法律法）法律法规规规规定不得抵押的房地定不得抵押的房地产产，不，不应应作作为为抵押抵押为为估价目的而估价目的而进进行估价，没有抵押价行估价，没有抵押价值值，或者委托人，或者委托人要求要求评评估其抵押价估其抵押价值值的的话话，其抵押价，其抵押价值应值应当当评评估估为为零。零。n问题问题：城市房地：城市房地产产抵押管理抵押管理办办法法规规定哪些定哪些房地房地产产不得不得设设定抵押？定抵押？（2）法律法）法律法规规规规定定应应当符合一定条件才能当符合一定条件才能转让转让的房地的房地产产，评评估其抵押价估其抵押价值时应值时应当符合当符合转让转让条件，否条件，否则则不不应应作作为为抵押抵押为为估价目的的估价估价目的的估价对对象，没有抵押价象，没有抵押价值值，或，或者委托人要求者委托人要求评评估其抵押价估其抵押价值值的的话话，其抵押价，其抵押价值应值应当当评评估估为为零。零。（3）评评估土地使用估土地使用权权是划是划拨拨方式取得的房地方式取得的房地产产的抵押的抵押价价值时值时，不，不应应包含土地使用包含土地使用权权出出让让金。金。（4）评评估拖欠工程款的房地估拖欠工程款的房地产产的抵押价的抵押价值时值时，该该房地房地产产的价的价值值扣除拖欠工程款后的余扣除拖欠工程款后的余额额部分才是抵押价部分才是抵押价值值。（5）评评估再次抵押的房地估再次抵押的房地产产的抵押价的抵押价值时值时，该该房地房地产产的价的价值值扣除已担保扣除已担保债权债权后的余后的余额额部分才是其抵押价部分才是其抵押价值值。其其他他方方面面，评评估估的的价价格格必必须须符符合合国国家家的的价价格格政政策。策。合法原合法原则则的的应应用：用：以拆迁以拆迁评评估估为为例例说说明。明。4.4最高最佳使用原最高最佳使用原则则1.要求：以估价要求：以估价对对象的最高最佳使用象的最高最佳使用为为前提前提进进行估价。行估价。即在合法使用方式下，各种可能使用方式中，能即在合法使用方式下，各种可能使用方式中，能够够获获得最大收益的使用方式的估价得最大收益的使用方式的估价结结果。果。2.须须同同时时符合符合4个个标标准准：（：（1）法律上法律上许许可；（可；（2）技）技术术上可能；（上可能；（3）经济经济上可行；（上可行；（4）价）价值值最大化。最大化。1.最高最佳使用，是在法律允最高最佳使用，是在法律允许许范范围围内的最高最佳使内的最高最佳使用。用。2.寻寻找最高最佳使用的方法，是先尽可能地找最高最佳使用的方法，是先尽可能地设设想出各想出各种潜在的使用方式，然后从下列种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序个方面依序筛选筛选：法律上的法律上的许许可性可性技技术术上的可能性上的可能性经济经济上的可行性上的可行性价价值值是否最大是否最大最高最佳使用具体包括最高最佳使用具体包括3个方面：个方面：（1）最佳用途；）最佳用途；（2）最佳）最佳规规模；模；（3）最佳集）最佳集约约度。度。最高最佳使用可以用以下三个最高最佳使用可以用以下三个经济经济学原理来理解：学原理来理解：1.收益收益递递增增递递减原理：可以帮助确定最佳集减原理：可以帮助确定最佳集约约度和最佳度和最佳规规模。模。2.均衡原理：判定是否均衡原理：判定是否为为最高最佳使用，也可以帮助确最高最佳使用，也可以帮助确定最佳集定最佳集约约度和最佳度和最佳规规模。模。3.适合原理：以房地适合原理：以房地产产与其外部与其外部环环境是否境是否协调协调，帮助确，帮助确定最佳用途。定最佳用途。最高最佳使用原最高最佳使用原则则在估价在估价报报告中的告中的应应用：用：1、保持、保持现现状前提状前提2、装修改造前提、装修改造前提3、转换转换用途前提用途前提4、重新利用前提、重新利用前提5、上述情形的某种、上述情形的某种组组合。合。最常最常见见的是的是23种的种的组组合。合。4.5估价估价时时点原点原则则1.要求：估价要求：估价结结果果应应是估价是估价对对象在估价象在估价时时点的价点的价值值。2.估价估价时时点：估价通常点：估价通常仅仅是求取估价是求取估价对对象在某个特定的象在某个特定的时时间间上价上价值值，这这个特定的个特定的时间时间必必须须根据估价目的来确定，根据估价目的来确定，这这个特定的个特定的时间时间就是估价就是估价时时点，一般用年、月、日表示。点，一般用年、月、日表示。3.确立估价确立估价时时点原点原则则的意的意义义：估价：估价时时点是点是评评估房地估房地产产价价值值的的时间时间界限。界限。注意估价目的、估价注意估价目的、估价时时点、估价点、估价对对象状况、房地象状况、房地产产状况状况四者的内在四者的内在联联系；系；n估价估价对对象在不同的估价象在不同的估价时时点的状点的状态态是不同的，相是不同的，相应应就会有就会有不同的价格；不同的价格；n注意估价注意估价时时点与估价作点与估价作业业期的不同；期的不同；n在具体一个估价在具体一个估价项项目中，估价目中，估价时时点是由估价目的决定的，点是由估价目的决定的，并且所并且所对应对应的估价的估价对对象状况和房地象状况和房地产产市市场场状况也不相同；状况也不相同；n不不论论何种估价目的和估价何种估价目的和估价时时点，房地点，房地产产市市场场状况始状况始终终是估是估价价时时点的状况，但估价点的状况，但估价对对象状况不一定是估价象状况不一定是估价时时点的状况。点的状况。估价估价时时点点估价估价对对象状况象状况房地房地产产市市场场状况状况过过去（回去（回顾顾性估价）性估价）过过去去过过去去现现在在过过去去现现在在现现在在未来未来未来（未来（预测预测性估价）性估价）未来未来未来未来 问题问题1：对对以上估价以上估价时时点和估价点和估价对对象状况分象状况分别别举举例例说说明明 问题问题2：在建工程的房地：在建工程的房地产产可能存在几种情形可能存在几种情形的估价？的估价？4.6替代原替代原则则1.替代原替代原则则要求房地要求房地产产估价估价结结果不得不合理偏离果不得不合理偏离类类似似房地房地产产在同等条件下的正常价格。在同等条件下的正常价格。2.类类似房地似房地产产：指房地：指房地产产中中实实物、物、权权益、区位状况均益、区位状况均与估价与估价对对象的象的实实物、物、权权益、区位状况相同或者相当益、区位状况相同或者相当的房地的房地产产。替代原替代原则则是市是市场场比比较较法的理法的理论论基基础础。替代原替代原则则在估价中的理解和运用：在估价中的理解和运用：1.如果附近若干相近效用的房地如果附近若干相近效用的房地产产并已知其价格并已知其价格时时，可以依据替代原可以依据替代原则则，由，由这这些相近效用的房地些相近效用的房地产产的已的已知价格推算出估价知价格推算出估价对对象的未知价格。象的未知价格。2.不能孤立地思考估价不能孤立地思考估价对对象的价格，而要考象的价格，而要考虑虑相近效相近效用的房地用的房地产产价格的价格的牵牵制。制。4.7谨谨慎原慎原则则1.谨谨慎原慎原则则是是评评估房地估房地产产抵押价抵押价值时应值时应当遵守的一当遵守的一项项原原则则，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估，它要求在存在不确定性因素的情况下作出估价相关判断价相关判断时时，应应当保持必要的当保持必要的谨谨慎。慎。2.理解理解谨谨慎原慎原则则的关的关键键，是要弄清，是要弄清“在存在不确定性因在存在不确定性因素的情况下素的情况下”。见见网网络辅络辅助教学平台。助教学平台。第4章习题