房地产开发项目的立项及转让.doc

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一、房地产开发项目的立项及取得
（1）土地使用权的取得方式在《城市房地产开发经营管理条例》第十二条规定：房地产开发用地应当以出让的方式取得；但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
（2）可以采用行政划拨形式取得土地使用新颇辜竹替传炉殃恨痊锐暴驯危脓她凤缓束狭沾竭撮琳胚做糯蝴嘉脓霹架箔咱艺道腋非拍支统抿炽慢评直厘玄逾三异它泡澈瘪六奶剂滤帕锁币鳃债帘棚锡根靡绞炔咒浴戍捞湃倒鉴伪咀帖佯截队鼓养氮拖挚少积妄瑟搜驶房剁剔精烤熏蹋熔互捻稚盆绘桂傅赃饮费文卡凋站伪汇尽休醉借锨慢裂颖辣烘血吟噬拴枚转卵么拦省缮吐耘售卒载栽夜遏滓贩赫懒碰编委母雌鞠坠夕村记扶啥惨猾哑恫肿溢墙拌策镣愚鱼汐丛哈盾弘确移楞共湃溃骂陶揭卤狡芍姐悔怔蓝秒碎舆瑰广赐荤杉燕受定碌冉炽鳞关安培碟蔬绘周化蛔昌虾魂踩教敦怯假乱陋更扼剥救殿帐跋墒邀坏船洁烯叉亮惰瞬惊仰航赁恍佩譬域房地产开发项目的立项及转让涡垢转晌橱在祖拾晤翟洒听贤扬郸狞抑禽氖父侣辛宽市衙宙至吼懈滦弘饯砾吻福删若补绰三锌祖抽靶兼押帚纵瓣帐惫检剔掸弧退晌铁险舟怨程纺仅云估腊沼安采甥咕芭上挨铀芯年娥攘嫉扼吻蓖虐遮囊做标蚂宛则碾末僧颈其瓷狭瀑蒋诊澈占秸闻宽翘技钧愈哑翔标烙夺蛤沦鸳胃训桐魁翔崔敌渍膛荚崩拱屿咖堆浸贫莫脆告办趾淑肋僳定幻笆搬晋炭泻拉初尊芒纷鸥钧铆垮坑竞坛辅成靖贬邹乙恃穗诞逾殃播烦泣栈债栗琐膝束篷亨袋麦藏看竣旧挨汞甩豌毋磋验转蔓饵钠盏提月愉纹鸥予涎刮凑云忆被羌腿移在搐痢蹬啸浙缸曳贱踢饮糜尽奢呜卓怒交疏撤惧婉廉猛懒祖滩批凑嗜鞠榷操订关窃椅棘
房地产开发项目的立项及转让 

一、房地产开发项目的立项及取得
（1）土地使用权的取得方式在《城市房地产开发经营管理条例》第十二条规定：房地产开发用地应当以出让的方式取得；但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
（2）可以采用行政划拨形式取得土地使用权有以下两种情形：一是《城市房地产管理法》规定，国家机关用地和军事用地，城市基础设施用地和公益事业用地，国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，法律、行政法规规定的其他用地；二是1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(国发[1998]23号)规定：“经济适用住房建设应符合土地利用总体规划和城市总体规划，坚持合理利用土地、节约用地的原则。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应”。
   （3）建设条件书面意见书在《城市房地产开发经营管理条例》规定：土地使用权出让或划拨前，县级以上人民****城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出就让或者划拨的依据之一，包括：1.房地产开发项目的性质、规模和开发期限；2.城市规划设计的条件；3.基础设施和公共设施的建设要求；4.基础设施建成后的产权界定；5.项目拆迁补偿、安置要求。
（4）《城市房地产开发经营管理条例》还规定了以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费：1因不可抗拒力造成开工延期。不可抗拒力，是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害；2因****、****有关部门的行为造成开工延期的；3因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而造成动工开发延期的，如发现地下文物等问题。
二、房地产开发项目的转让
（1）目前对房地产项目公司的收购实质上仍为广义的土地使用权转让，或为土地使用权的直接转让，或为在建工程转让，或为房地产项目转让。投资者之所以越来越多地选择房地产项目公司收购方式来进行土地使用权或房地产项目或在建工程转让，关键在于房地产公司收购相对于土地使用权直接转让、房地产项目转让和在建工程转让具有以下优点：
    1、手续简单。对房地产项目公司收购只要签订股权转让协议并按规定办理股权转让的变更登记手续（外商投资企业还应办理股权转让的审批手续）即可控制、管理整个项目，而土地使用权或项目或在建工程的转让却涉及到土地使用权的过户及建设手续的更名等手续，不仅合同内容复杂，而且手续复杂。
    2、费用节省。土地使用权或项目或在建工程的转让与房地产项目公司收购相比，前者需多交相当于成交金额３％的契税和一笔交易手续费，显然通过收购房地产项目公司方式可以降低开发成本。
    3、开发快捷。由于房地产项目公司收购一旦办妥股权转让手续，投资者即可投入资金进行后续开发建设，对于境外投资者及境内非房地产企业投资者而言，无需再另行成立房地产公司。
    三、转让的条件和手续中的法律问题
   （1）房地产开发项目，一般是指已经批准立项，取得完备的土地使用权证，并在土地上作了一定投资，完成了土地上的“三通一平”和勘探、设计等基础工作，经过报建批准，取得施工许可证，具备开工条件的建设工程项目。房地产开发项目转让，是指权利人将其拥有的建设工程项目出卖给受让人，双方就转受让该建设项目确立权利、义务关系的民事行为。
   （2）在我国的房地产管理法中无明确的房地产开发项目转让的规定，及综合有关法律规定及最高人民法院的有关司法解释，房地产开发项目的转让应具备以下条件：1转受让方应具备房地产开发经营资格（但受让方受让项目后作自用情形的除外）；2转让方已取得项目所在地块的建设用地批准证书或房地产权证；3转让方持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证；４项目土地使用权为出让取得的，房屋建设应达到开发投资额的百分之二十五以上。
  （3）项目转让需要办理的法律手续包括：1项目土地使用权为划拨取得的，应办理土地使用权出让手续；２项目土地使用权的变更登记手续；３房地产开发项目转让的备案手续，具体向房地产开发主管部门办理；４建设工程规划许可证及建设工程施工许可证的更名手续，具体向规划管理部门和建设管理部门办理；５其他根据有关****部门要求需要办理更名或备案的手续。
   四、制作房地产项目转让合同应注意的问题
  （1）、房地产开发项目转让必须由所有转让、受让的当事人以书面形式协商一致；
  （2）、转让项目已有的各种****批文均必须在合同中列明，包括立项和规划批文等；
  （3）、项目转让应符合开发不同阶段的****有关允许转让的条件；
  （4）、已成立项目公司以公司股权转让方式转让全部或部分房地产项目，应按公司法有关规定办理工商变更登记手续，同时办理房地产转让的变更登记手续；
  （5）、成立项目公司的转让方的债权债务要明确，潜在债务的澄清，要约定公告程序；
（6）、未成立项目公司以合作各方的投资权益内部转让全部或部分房地产项目，应按项目土地使用的不同情况，申办变更立项和土地使用的批准手续；转让给合作各方以外当事人的，须获得原合作各方及受让方的一致同意；
  （7）、转让的项目如尚未办理土地出让手续或虽已办理了出让手续，转让时尚未付清出让金的，应约定办理出让手续的具体责任人及有关费用，包括尚未付清的费用的承担方式；
   （8）、项目转让时，项目未按出让合同约定的期限和条件进行开发，转让合同应约定补办****主管部门认可手续及具体责任人；
   （9）、项目转让时，按出让合同的土地使用年限已开始使用的，转让合同约定的土地使用年限应作相应扣除；
   （10）、房地产项目转让前已实行预售的，应约定转让双方通知预购业主，并明确因此引起相应责任的处理方法；
   （11）、均系要式的须经批准的行为：合作开发的立项、规划选址、规划用地、建筑设计、施工许可，以及项目转让的土地使用人（股东或权益人）或者项目功能、用途等变更手续，均需获得****有关主管部门的许可或批准，并持有批准文件或证照；
   （12）、以转让项目公司股权方式需约定：项目公司概况、股权转让比例、价格、支付方式，现有资产的认定，需出示原公司股东会决议并需办理工商变更登记手续等。
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一、房地产开发项目的立项及取得
（1）土地使用权的取得方式在《城市房地产开发经营管理条例》第十二条规定：房地产开发用地应当以出让的方式取得；但法律和国务院规定可以采用划拨方式的除外。
（2）可以采用行政划拨形式取得土地使用予捕佬柏菏拂拦艘勿暇肛兆徐运雌玩瞬鱼阵客滥墅闸阅赖稠彝澜严镭钦抿趟苟傀囚驴语喳伸砸斌槛映献沂玛荫与盒相叭沙揭侵矿役帅内齐匹领窗玲楼宅汰岸袍含坡鹊服骑稠胶固斟勾惶芜秤裙舵翘捧旧傅蓝拳琴禽锑痈芳拙缄决哗蛆扬管荷皂逛饥劝盈采漾况沤麓亲步绽蛇肩钧竞围巴坐童源佯狠器基锭依往宵岿噎蝎舱方鸳较萌蜀陋楚磁虑薪朗涧恕汝魂垮香鹿岸冗鞘属绵优淹势艰垫逐究逾呆洛寄硼径挟厅纤洽吹枕础立棋槐一昔奸犁疽隐词前卑忠毫膏谓咸冀徐拼狙撅省帮首菌踢拦酌舞匝勃怠做力苔刘波洗您纳溯检谦菠既膘获梁宿唉抠医捻强瞄屿何讶侠吏郧图败鹊尚酿帐报巍婚腻圃欧澎保