物业服务合同(写字楼管理范本).doc

物业管理服务合同

第一章 总 则
第一条 本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：
单位名称： 白城市电厦资产经营管理有限公司
法定代表人： 陈浩
地址： 白城市麻纺街3号SOHO·创享国际
联系电话： 0436—3573777／888

受托方（以下简称乙方）：
单位名称： 白城市×物业管理有限公司
法定代表人： 刘
地址：
联系电话：
资质等级：
证书编号：

根据《物业管理条例》和相关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方聘用乙方为SOHO·创享国际 （以下简称“物业”或“本物业”或“物业管理区域”）项目，在项目产权销售完成80%以前阶段，提供物业前期管理服务，特订立本合同。
第二条 物业基本状况
物业名称： SOHO·创享国际
物业类型：高层公寓、商业用房、办公用房、车位（库）、地下层。
座落位置： 白城市鹤塔转盘处
四 至 东 南
西 北
建筑面积： 约2·0000 万平方米
其中：15层-19层酒店式公寓住宅面积约3900平方米，6-14层为办公用房，面积约为7020平方米，-1至5层商业用房面积约8200平方米，主楼20层为物业及甲方管理用房， 21-22层为旋转餐厅用房，面积大约为 700平方米 ，23层为电梯及消防设备层，副楼一层水源热泵机房面积约100平方米 ，副楼 地下消防设备室面积约300平方米，项目主楼周边地上停车位约50个。甲方管理用房和设备、设施用房，乙方不得收取物业管理费用，但甲方公司办公用房所使用的水电、采暖费，则由甲方据实缴纳。
委托管理的物业构成项目由委托人另附，并作为合同附件。（规划平面图见附件一，物业构成明细见附件二）。
物业交付时间： 2015 年 10 月 15 日前。
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和使用人。本管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。乙方应当对物业共用部位、共用设施设备，以及使用物业使用人的室内部位的设施设备进行查验，在办理物业承接验收手续时，参与甲方与设施、设备安装单位及装修施工单位，最后竣工的质量验收和交接工作，对竣工验收资料、技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件与甲方进行书面交接。
第四条 本合同有效期限：甲方按照本合同及国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。本合同有效期崭定为一年，即合同从 2015 年 10 月 日起，至 2016 年 10 月 日止，合同期满，乙方完全履行了合同义务、责任，甲方和房屋使用人比较满意的情况下，经双方协商同意，本合同可续期，但是双方需另行签订委托合同。

第二章 委托管理服务事项

第五条 房屋建筑主体共用部位的维修、使用、管理，包括但不限于：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、电梯门厅、大堂、给水、排水、供电、照明、地暖、消防、空调、监控、通风、电梯、户外亮化、管道井、设备间等的维修、使用、管理。但根据《房屋买卖合同》或相关法律法规的规定，相关业主对物业的共用部位或公共部位享有专有或独占使用权的，由相关业主负责该等部位的维修、养护、管理及清洁卫生，并承担费用。
第六条 物业公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括但不限于：公用的上下水管道、通风排气道、公共照明、水源热泵系统、二次供水供热泵房、消防设施设备、中央监控设备、建筑物防雷设施、供电设施、屋面防水、化粪池、自备电源发电机等的维修、养护、运行和管理以及各房屋使用人水、电、暖、物管等费用的收取。但根据法律规定或合同约定乙方不需承担义务的设施设备或根据合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外。
第七条 主附楼附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括但不限于道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场。
第八条 公用室外场地的维护与管理等。
第九条 公区环境卫生，包括室内外公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第十条 车辆停放秩序的管理。
第十二条 维护物业管理区域内的公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、车辆停放管理，包括门岗、巡逻等。
第十三条 管理与物业相关的各类设施、设备、图纸，包括但不限于：管理各种设备竣工总平面布置图，建筑、结构、各设备（包括水电暖、消防、空调、给排水、强弱电、通风、监控、防雷等）安装竣工图，配套设施平面布置图、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；收集各物业、设施、设备质量保修文件和物业使用说明文件、制定物业和设施、设备管理规约、物业服务协议等。
第十四条 协助组织开展全体业主文化体育娱乐活动。
第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上接受委托，但收费由当事人双方协商。业主自用部位属保修范围的由甲方承担。
第十六条 对业主和物业使用人违反临时管理规约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取解释、规劝、制止、处罚，并向甲方和有关行政主管部门报告。
第十七条 单个业主可委托乙方对其物业的专有部分提供包括但不限于：如维修养护、代购、代收、洗涤、清洁等个性化服务，服务内容和费用由双方另行商定。6、公共安全秩序维护
第十八条 其他服务
1、 商户装饰装修管理：详见乙方制定并报甲方认可通过了的《商户装修手册》之规定；
2、 代收代缴水费、电费、采暖费等服务；
3 、受理租户的报修报建，并及时处理；
4、 建立健全并管理租户的物业档案。

第十九条 其他委托事项：
1、 在本物业保修期内，相关责任人要求乙方代为保修的，费用由保修责任人承担；
2、 在保修期内，甲方要求乙方代为保修的，应另行签订委托维修协议，乙方收取相应管理费（不超过维修费用的10%）；维修费用首先由甲方垫支，最后由乙方负责到相关责任单位或者全体业主承担或者物业公共部分维修基金承担收取，甲方给予协助配合。
3、 在保修期外， 单次单项维修造成设备设施需更换，设备采购费用超过 2000元的，由乙方负责到相关责任单位或者全体业主承担或者物业公共部分维修基金承担收取，甲方给予协助配合；单次单项维修造成设备设施需更换，设备采购费用不超过 2000元的 ，其费用由乙方自行承担和自行采购，并确保项目和各项使用功能正常运转。
4、 在甲方前期的入驻率未达到60%的情况下，乙方派员进行前期的物业管理，其费用由甲方按本合同约定标准和费用总金额承包，入驻商家及企业的物业管理费由乙方负责收取，但收取后应移交给甲方，由甲方统一收取和开支，甲方入住率建筑面积超过60%以后，则甲方不在承担乙方人员任何费用，由乙方自行按本合同约定标准收取项目入驻人员的物业管理费用，乙方自负盈亏，自行收费、自行支付员工工资和其他福利、税费、维修费等，甲方不在承担乙方任何费用。
第三章 物业管理服务质量
第二十条 物业及维修管理
1、 物业内有明显标志和引路方向；
2 、物业维修及时率达100%（从报告之日起24小时内），维修合格率达98%，并建立回访制度和回访记录；
3 、物业档案资料齐全、管理完善，建立每个商户档案，随时可查。
4、相关物业管理服务按照行业类似标准进行，相关房屋、设施、设备维护质量达到国家或者行业相关质量和服务标准，以下均按此标准执行。
第二十一条 物业设施设备管理
1 、所有公共设备图纸、资料档案齐全，管理完善、无污损、借用查阅有记录；
2 、确保设备完好、运行正常，供水、供电、供暖、空调、照明设施、排水、电梯、通风等设备齐全，使用功能完好、相关标识准确、清晰、齐全；
3 、消防设备完好无损、可随时启用；
4、 公共配套设施完好，相关设备、设施运行质量达到合同要求，以及国家、行业相关质量、技术标准，乙方不得带病运行设施、设备，确保安全运行。
5、相关岗位员工必须持证上岗，且必须熟悉设施、设备的原理、拥有启用和维护设备正常使用的知识和能力，每月培训并考核一次。
第二十二条 物业治安、消防管理
1、 执行24小时值班，以“人防加技防”的管理模式，加强对智能监控的有效管理；
2 、每季度或不定期的对所有消防设施设备，以及商家内防火隐患进行检查，消除火灾安全隐患；
3 、保持消防系统（主要包括自动消防喷淋系统、自动烟感报警系统和自动消防广播报警系统）随时处于完好工作状态。
第二十三条 物业环境卫生
1、 每天对物业公共区域进行清洁与循环保洁一次，包括一层公厕、所有公区、电梯内外、大堂、通道、大楼室外等；
2 、要求对垃圾实行袋装化管理，及时清运，做到日产日清日运；
3、 公共区域内合理摆设沙发、绿植、花木。
第二十四条 物业共用部位、共用设施维修
严格按照乙方制定，并报甲方通过了的《客户报修管理办法》执行。
第二十五条 物业供暖（中央空调）使用管理规定
1 、中央供暖供应时间与临界温度的规定：按白城市城市供暖相关规定执行。
2、起供时间：如遇明显气候变化将适当调整；
3、 起供临界温度：冬季最低气温18℃以下时为空调起供温度（以天气预报温度为依据）。
第二十六条 使用夏季制冷空调的规定
如申请夏季制冷租户面积占到大楼总面积60%以上，且按每建筑每平方米18元标准，在提前收到相关制冷费用后，甲方可以提供制冷服务。

第四章 物业管理服务费用

第二十七条 物业管理服务费
1、本物业的管理服务费用收取，执行国家、省市有关物业管理服务费用的相关规定；
2、本物业服务费收取标准如下：（由乙方根据以下标准收取房屋使用人物业管理费和公共部分分摊电费）
酒店式公寓物管费： 2 元/月·平方米；
商业房物管费用： 3 元/月·平方米；
办公用房物管费： 2.5 元/月·平方米；
地下商业物管费： 2 元/月·平方米；
所有物业公共部分（电梯、公区照明、公区空调、公区地暖、供水和空调二次增压、消防、亮化工程等）应分摊电费： 0.5 /月·平方米
（物业服务费中未计入共用设施设备用电（如：电梯、二次增压水泵、公区照明、消防应急、亮化等）运行所需的能耗费用，能耗费用按每平方米每月0.5元执行或者按各地政府相关文件规定执行。）
物业服务费由业主按其拥有的物业建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个交纳，在房屋实际入住率建筑面积未达到60%以前，由乙方按以上规定收取，收取后移交给甲方，由甲方统一支付乙方人员工资。在房屋实际建筑面积入住率达到60%以后，由乙方按以上规定收取，收取后由乙方自行开支，与甲方无关。
3、甲方为了确保乙方工作人员爱岗尽职和忠实履行自己的岗位职责，经甲乙双方协商同意，乙方在签订本合同时给甲方缴纳履约保证金50000元， 大写伍万元（本合同中所有收费均以银行转账和双方单位盖章、当事人签字确认的正式收据为准，下同），如果乙方违背本合同约定或者因乙方的行为给甲方造成经济损失，甲方可以直接从保证金中自行扣除相关费用，扣除后乙方应该在三日内补足该履行保证金，扣除相关费用后，甲方需给乙方出具收据和费用清单。
4、 物业服务费主要用于以下开支：
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（3）物业管理区域清洁卫生费用；
（4）物业管理区域绿化养护费用；
（5）物业管理区域秩序维护费用；
（6）办公费用、管理费用；
（7）物业服务企业固定资产折旧费用；
（8）法定税费；
（9）物业服务企业的利润；
（10）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（11）经甲方或者业主同意的其他费用。
5、 空置房的物业管理服务费，业主未住的空置房，由业主按上述1／3标准向乙方交纳，纳入物业管理范围，未销售的空置房由房屋开发商承担物业管理服务费，标准按上述1／3标准向乙方交纳（如果甲方承担了乙方相关人员工资等费用的情况下，则空置房的物业管理服务费甲方不在给乙方缴纳）。
6、 业主出租其拥有的物业，业主应当主动承担物业管理服务费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任；
7、 业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的各项物业管理服务费用；
8、 房屋交付前，甲方需要乙方提供物业服务的，另行签订服务协议。
第二十一条 车位使用费不得高于物价部门的现行标准，由车位使用人按下列标准向乙方交纳：
1、 露天车位： 50 元/月；
2、 外来临时停车： / 元/车·次
第二十八条 乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特定物业服务收费时，由当事人自行约定。
第二十九条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：
1、保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由甲方承担；
2、不属保修范围内的维修养护费用，在单项单次 2000元以内的，由乙方自行承担；
3、保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用单项单次超过 2000元以上的，在物业维修资金中列支，不足部分按规定续筹。
4、
第五章 物业的经营与管理

第三十条 属于全体业主共有的物业管理用房，物业共用部位、共用设施设备，业主共有的场地、墙体以及物业管理区域内配套设施，在业主委员会成立之前或者本大楼未售出之前由甲方委托乙方代为经营管理。具体经营收益包括但不限于外墙甲方设置的所有广告位收益、LED广告位租金、4层、20层、23层广告位，外墙体广告位、水源热泵运营收益、财政补贴、大楼商务中心经营收益等等，上述各项物业的经营管理收入扣除必要的成本外，其余收入作为收益归甲方所有，由甲方专户储存，专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护，配套设施经营亏损的弥补。
第三十一条 业主共有的车位的经营管理，使用人应按照物业所在地的相关规定向乙方交纳停车管理服务费。上述停车费扣除必要的支出成本外，其余收益作为对乙方经营管理的补贴，专项用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造和养护，配套设施经营亏损的弥补。归全体业主共有的该部分收入，作为支付给乙方的奖励。
第三十二条 项目所有的车位的经营管理
项目所有车位委托乙方经营管理，乙方应按下列标准向使用人收取停车费，但法律或政策对停车费收费标准作调整的，则乙方收取的停车费作相应调整。
地上车位： 元/次； 元/小时； 元/日； 元/月。
上述停车费收入归乙方所有，并专项用于乙方经营亏损的弥补，但相关法律责任也由乙方自行承担。
第三十三条 乙方将本合同第二十七条述及的各项物业的经营管理收支帐目单独列帐，每个月将详细情况报告甲方并在物业管理区域内公告。
乙方应每个月30日前将本合同第二十七条述及的物业的经营管理收支帐目的详细情况报告甲方。
第三十四条 乙方根据物业服务的需要，有权将本合同第三十条述及的各项物业出租或委托专业公司或其他公司进行经营管理。为了甲方和全体业主的利益，乙方将各项物业出租或委托上述公司进行经营管理的期限可以约定为本合同期满或终止后的一个合理期限。
第三十五条 对于甲方已经移交的物业管理用房或全体业主共同所有或共同使用的其他财产、设施，在业主委员会成立或者未售出之前，乙方从有利于甲方或者全体业主利益考虑，可以决定该等财产、设施的使用、经营和管理等事项，但需征得甲方书面同意，但乙方应在该决定作出之日起10日内将该决定用短信、微信、邮件、书信、快递等方式通知甲方。
第三十六条 乙方对本合同条款下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆的保管义务。
第三十七条 乙方不提供对业主、物业使用人、访客代为泊车的服务，乙方禁止乙方员工代为泊车。

第六章 物业维修经费

第三十八条 本物业专项维修资金的缴存、管理、使用和续筹均参照相关的法律规定及当地相关政府部门的有关规定执行。
物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造费用在专项维修资金中列支。

第七章 物业承接验收

第三十九条 乙方承接物业时，甲方应配合乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，甲方应承担解决查验时发现问题的责任，但乙方必须及时给予督促和跟进、检查，逾期15日任然未整改的，其责任为乙方承担。
第四十条 乙方承接物业时，乙方应向甲方索要下列资料：
1、 竣工建筑总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，物业区域内附属配套设施、道路、化粪池、地下层、地下管网水电暖、消防、空调、给排水、强弱电、新风、监控等工程竣工图等竣工验收资料；
2、 物业管理用房、共用设施设备清单；
3、 设施设备的安装、使用、维护保养技术资料以及各类公共设备等有关维保合同书复印件；
4、 已购房或者已租赁业主姓名和联系电话、所购、所租房屋位置和面积；
5、 物业质量保修文件和物业使用说明文件；
6、 物业管理所必需的其他资料。
第四十一条 甲方保证交付使用的物业符合国家规定的验收标准，按照国家规定的二手房保养期限和保修范围承担物业的保修责任，即从交付之日起，其房屋保修责任均为乙方承担（甲方新安装的设备除外）。

第八章 物业的使用与维护

第四十二条 本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，由乙方制定，经甲方确认后生效。乙方根据规章制度提供管理服务时，业主和物业使用人应给予配合。
第四十三条 乙方可采取劝告等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。
第四十四条 乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的基本制度、规定和重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉。
第四十五条 因维修物业或者公共利益，甲方、业主确需临时占用、挖掘、拆除本物业管理区域内道路、场地、墙体的，应征得乙方的同意并在本物业管理区域内公告；乙方确需临时占用、挖掘、拆除本物业管理区域内道路、场地、墙体等的，应在本物业管理区域内公告。
临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地等的，应在约定期限内恢复原状，造成损失的，应予以赔偿。
第四十六条 乙方与装饰装修房屋的业主或物业使用人应签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的噪音、方式、范围、材料、时间、废弃物的清运与处置、装修管理注意事项、服务费用等事项进行约定，并事先告知业主或物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。
第四十七条 物业管理用房产权属甲方所有，乙方在本合同期限内无偿使用，但乙方不得改变其用途。

第九章 双方权利义务

第四十八条 甲方权利义务
1、在业主委员会成立之前，负责制定《业主临时管理规约》，在物业销售前将《业主临时管理规约》向物业买受人明示，并予以说明，要求物业买受人对《业主临时管理规约》予以书面承诺。甲方在物业买受人订立的买卖合同中应包含本合同的内容，并要求物业买受人承诺在本物业入住后承继本合同的相关权利、义务。协助乙方与业主签订《前期物业服务协议》，在业主委员会成立之前，要求业主和物业使用人共同遵守《前期物业服务协议》； 物业竣工交付使用时，负责向物业买受人提供房屋质量保证书和房屋使用说明书；
2、审定乙方制定的物业管理方案；
3、检查、监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
4、承担保修期内由于设施设备质量问题产生的损失费用。
6、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告；
7、在综合竣工验收合格后并在交付使用前 三 日向乙方按规定提供房屋总建筑面积千分之 一 共计 20 平方米建筑面积的物业管理办公用房和值班用房。
7、在物业管理交接验收前 90 日内负责向乙方移交下列资料（具体按第四十条规定）：
（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，物业区域内附属配套设施、道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（2）物业管理用房、共用设施设备清单；
（3）设施设备的安装、使用、维护保养技术资料以及各类公共设备等有关维保合同书复印件；
（4）已购房业主姓名和联系电话、所购房屋位置和面积；
（5）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（6）物业管理所必需的其他资料。
8、完善本物业管理区域内的配套设施和配套工程，包括物业的标识系统、公共垃圾桶、垃圾中转站、垃圾房等。
9、协调、处理乙方在前期介入中，提出的合理化建议和发现的问题。解决在综合验收时提出的各项遗留问题，在规定时间内必须整改完成；
10、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文体活动；
11、已竣工并集中交付但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，前期物业服务费由甲方按标准的三分之一标准交纳，但买卖合同已约定由物业买受人承担和交纳的除外；
12、负责协助乙方办理前期物业服务费审批或备案手续。
13、不干涉乙方依法或依本合同约定所进行的物业管理服务和经营活动。
14、在物业交付使用前 7 日，甲、乙双方应共同对物业的共用部位、共用设施设备检查验收，甲方应保证交付使用的物业竣工验收合格。
15、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求；在保修责任内，如存在质量问题，由甲方承担保修责任。
16、本物业具备成立业主大会条件后，甲方应当及时向物业所在地的区房地产行政主管部门或街道办事处提出成立业主大会的申请。
17、依据本合同规定督促、检查、纠正乙方管理过程中存在的非法或者不合理或者有损甲方利益的行为，乙方必须给予配合和无条件配合支持。
18、甲方有权依照本合同约定提前终止或者续签本协议，要求乙方独立承担相关经济和其他法律责任，如果甲方依约单方行驶解除合同权，则甲方需提前三日通知乙方，通知的方式包括但不限于当面、函件、登报、电话、短信、微信、通知公告等形式，如果乙方地址发生变更，又未及时通知甲方的，其责任由乙方自行承担，甲方通知乙方离场的，乙方应该在三日以内将甲方提交给乙方的包括但不限于所有物品、图纸、资料、相关技术、设备设施、及代收代缴的费用书面移交给甲方，双方办理清移交手续、结清相关费用后乙方自行退场。如果乙方无理由拒绝移交、拒绝退场的，甲方可以自行将乙方物品清场，并强制要求乙方移交相关物品、资料和费用，由此造成的一切损失均由乙方自行承担。
19、法律、法规规定及本合同约定的其他权利、义务。
第四十九条 乙方权利义务
1、在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本合同的有关权利、义务。
2、根据有关法律法规、及本合同的约定，制定本物业管理方案、管理制度，自主开展物业经营管理服务活动；但不得侵害业主、甲方、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益。
3、结合本物业情况，制定年度开支预算，按合同约定自行负责收取物业管理服务费用，乙方不得以未收到物业管理费或者以甲方未尽到配合责任为由而擅自毁约，乙方收取相关费用承诺使用合法手段；
4、配备甲方的工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程维保计划；
5、对业主和物业使用人违反《业主临时管理规约》的行为，进行劝阻、制止、在物业管理区域内公示、报告甲方或业委会、提请有关部门处理以及其他合法方式进行处理。
6、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人；
7、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、亮化等的年度维修养护计划和保修期满期后的大修、中修、更新、改造方案，经双方议定后由乙方组织实施；
8、以《业主手册》或其他适当方式向业主和物业使用人提示物业使用的有关事项，当业主和物业使用人装修物业时，订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督。
9、每季度（不得少于一次）向全体业主和物业使用人公布物业维修、公区分摊电费、设备更新费用的收支帐目和广告及其他共用设施设备和场地的经营性收入；并应将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示；
10、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告，经甲方审定后组织实施；
11、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；不得擅自改变房屋共用部位的用途；
12、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理、维修档案，并负责及时记载有关变更情况；
13、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同的履行情况；
14、开展对本物业的共用部位、共用设施设备的年度安全检查工作，发现安全隐患应三日内予以整改。
15、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向甲方和有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
16、对于甲方明确约定给单个业主专用的墙体、广告位、管道井及其他单个业主享有专用权的部位，告知其有关保养、维护、清洁、安全责任等事宜，并负责监督。
17、本合同被依法终止或者被提前终止时，如果业主大会未成立前，乙方必须向甲方移交甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料和代收代缴的费用；移交时已成立业主委员会的，则向业主委员会移交。乙方在收到甲方退场通知后，有义务在三日内主动移交相关物品、资料和费用，以及移交相关技术、安全和设施、设备的情况说明，双方办理书面移交手续后自行离场，乙方不得非法提出任何条件和请求。
18、法律、法规规定及本合同约定的其他权利、义务。

第十章 委托管理服务期限

第五十条 委托管理期限定为 壹 年。（20 15 年 10 月10 日至20 16年 10 月9日）但是，期限已满，业主委员会与物业管理公司仍然未签订物业服务合同的，本合同经双方协商同意可续签，但是如果项目第一届业主委员会在此期间已成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同的，则本合同自然终止。

第十一章 特别约定

第五十一条 在甲方前期的入驻率未达到60%的情况下，乙方派员进行前期的物业管理，其费用由甲方支付，其入驻房屋使用人、业主及企业的物业管理费由甲方收取和使用，甲方按每月包干价支付乙方物业管理总费用，具体标准为人民币每月支付大写壹万玖仟元（19000元正），该费用包括但不限于乙方企业和委派人员的工资、社会福利、奖金、保险、加班费用、乙方企业税费、利润、管理费等，甲方除支付以上约定费用外，不在承担任何费用。乙方派下列人员到场，并包括以下人员和企业的一切费用：
1、 保安4人，其年龄在40岁以下，人员须24小时在岗（兼守卫监控室）。
2、 保洁2人
3、 水源热泵机房操作人员2人，设备维修及水电工2人，以上人员需24小时在岗。
4、以上乙方所派人员需接受甲方的管理及监督，如果委派人员减少，甲方则按以上乙方实际委派人员、总费用计算出乙方各人员平均工资（即按每人每月1900元增加或者减少），按实际减少人员和平均工资扣减，乙方人员需接受甲方的考勤、工作安排、工作检查、工作考核，对于不合格人员，甲方有权要求乙方辞退，乙方委派人员必须接受甲方工作人员的指令和工作安排。
5、乙方在接管本物业中发生的前期管理费用每月30日结算工资，次月10发放前期管理费用。
6、　代收代缴收费服务
　　受甲方的委托，乙方可提供水费、电费、热费、房租等代收代缴收费服务，甲方不另行支付费用。
7、如果甲方项目房屋建筑面积使用率达到60%以上，则乙方当月所收到的物业管理费不在缴纳给甲方，该费用作为乙方人员的工资和其他福利、维修、小型设施设备更换等的费用，此时乙方企业自负盈亏，当月以前所收到和未收到的物业管理费用归甲方所有，当月以后的物业管理费用归乙方所有和收取。
8、甲方房屋建筑面积使用率是否达到60%以上，由甲方负责计算，并以甲方通知时间和计算的面积为准，届时甲方需附房屋使用率面积清单给乙方，甲方通知以短信、微信、信函、公告、电话为准，如果甲方通知乙方开始自负盈亏当月，乙方不得以以下理由拒绝自负盈亏，包括但不限于如：未收到甲方通知、企业未赚到钱、企业亏本、收不到物业管理费、物业管理费标准太低、未和房屋使用人签订合约等原因，而产生拒不执行乙方自负盈亏或者因为会发生公司管理亏本或者乙方人员擅自拆场的，其经济、法律责任由乙方承担，甲方并可追究乙方的违约责任，并赔偿甲方损失。

第五十二条 主要管理目标 乙方在前期的物管期间须保证水源热泵的供热温度为18-25+1℃，供冷温度为20+1℃，全年综合运行费用在12－18元/M2以内（含电辅热、能耗、维修、机组值班人员工资费用等一切费用）。

第十二章 奖惩和违约责任
第五十三条 奖罚措施
1．在各项管理目标、经济指标全面完成的前提下，供暖费如有节余，甲方按节余额_20_％奖励乙方。
2．如该项目区被评为省、市文明管理小区，甲方分别奖励乙方人民币__5000元（省）、___3000__元（市）；获得上级部门单项奖或有关荣誉的奖金另订；如在乙方管理期间，由乙方获得的文明小区称号被上级部门取消，则乙方应全部返还上述奖金及银行活期存款利息。
3．如果甲方不完成应负的合同责任，由此而影响乙方的承包管理目标和经济指标，或给乙方造成直接经济损失，甲方应当给予补偿或承担相应责任。
4．如果乙方没有完成合同责任或管理目标和经济指标或者违背相关国家、行业管理标准或者发生安全管理责任、质量管理责任等行为的，甲方应当责成乙方限期改正，情节严重的处以每次人民币____3000元至__10000_元的罚款，乙方未达到国家相关管理规定和甲方的要求，甲方有权要求乙方对所造成的相关损失进行赔偿，或者按照赔偿金额的2倍进行处罚，情节严重的甲方可以单方面解除合同。

5．由乙方管理不善或重大失误，造成项目设备设施损坏、其他责任事故、入驻商家及企业经济损失或房屋使用人生活严重不便的，应当赔偿甲方或业主及使用人的经济损失，且甲方终止合同。
6、如果乙方收取房屋使用人代缴的水电费用、采暖费用后，乙方挪作他用，拒不将以上款项支付或者上交给相关部门或者甲方的，以及因为乙方渎职、玩忽职守、或者故意行为发生重大安全责任事故、以及重大质量事故、或者产生较大经济损失的情形，发生当月甲方即可终止本合同的执行，并可以在乙方给甲方缴纳的履约保证金中扣回，同时乙方按全年总物业管理费用的20%承担违约责任，同时乙方法定代表人承担连带责任担保，甲方终止合同后因此给乙方造成的任何经济损失，均由乙方自行承担。

第五十四条 甲乙双方任何一方无法律和事实依据提前解除合同的，违约方应支付对方人民币 壹 万元的违约金；造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。
第五十二条 甲方违反本合同约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同；造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第五十三条 乙方违反本合同第三章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定；逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第五十四条 业主或物业使用人违反本合同约定，逾期支付前期物业服务费的，乙方有权要求业主或物业使用人支付，并按应付金额每日千分之 0.5 支付违约金。对于欠费不交纳的，乙方可向物业所在地人民法院起诉。业主或物业使用人迟延交纳物业服务费的，乙方有权直接在属于业主共有的或者合同约定的经营性收入中支取；乙方直接在属于业主共有的经营性收入中支取的，乙方可以向迟延交纳的业主或物业使用人追偿。
第五十五条 乙方违反本合同第四章的约定，擅自提高收费标准的，甲方和业主有权督促和要求乙方清退所有费用，并按多收金额每日千分之 一支付违约金。
第五十六条 甲方、业主或物业使用人损害物业共用部位、共用设施和物业管理区域内的配套设施，应向权利人承担赔偿责任。
第五十七条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。
第五十八条 双方约定因为下列事由所导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿责任：
1、因天灾、地震等不可抗力之事及非乙方能够控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所导致的损害。
2、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所导致的损害，但因乙方故意或过失所致，不在此限。
3、因甲方、业主或第三者之故意或过失所致，或业主、使用人违反本合同、临时管理规约和其它物业管理服务规定所导致的一切相关损害。
4、非因乙方违反本合同义务，业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所导致的损害。
5、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。
6、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要而且事先已经告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停暖等行为，停止共用设施设备使用等造成损失的。
7、因乙方责任出现供水、供电、电梯、供热、宽带光纤、排污、建筑安全、有线电视及其他共用设施设备运行障碍、造成经济损失、法律责任的，或者因乙方不作为、慢作为、或者乱作为造成连续发生不能正常供水、供电、供暖、电梯运行等行为的，乙方应当承担赔偿责任。
8、乙方书面建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而甲方未采纳所导致的损害。
9、自业主迟延给付服务费用至清偿日期间（含票据未兑现部分）产生的任何损害。
10、因本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，但因乙方违反本合同义务而导致以上事故者除外。
11、甲方或业主、物业使用人未经乙方同意，擅自委托乙方员工提供服务所导致的任何损害（如代为泊车等）。
物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失，财物被盗等财产损失，或人身伤亡事件的，由责任方承担刑事或民事责任，乙方不承担责任；但是，如果该损失是因乙方及其工作人员故意或重大过失造成的，乙方应承担相应的赔偿责任。

第十三章 附则
第五十九条　双方声明及保证
　　甲方：
1．甲方为一家依法设立并合法存续的企业或者个人，有权签署并有能力履行本合同。
2．甲方签署和履行本合同所需的一切手续均已办妥并合法有效。
3．本合同的签署人是甲