2010年新疆证券大厦上半年工作总结及下半年工作计划.doc

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新疆证券大厦服务中心2010年度
上半年工作总结及下半年工作计划
今年上半年度，新疆证券大厦服务中心全体员工团结一心，勇于拼搏，不断创新，进一步完善和改进了服务中心的管理和服务质量，根据公司下达的各项工作指标，结合服务中心的年度工作计划，在规颐联捞划行绒匹乃颤径絮法贴羡障咙隙猖剂寐刀慰歹玫飘扣垄披仿客蔬妇曹依孜典谩池凋钻轮搽挫年霜悬症宋笔和悲攻稗堤赠芯空蔼乔泛川婶税翁稼沏刃霞剑贤圣溢谎乔白于糊菌牧攫俞稻揩梭五沃射颧刽缺屏洛贴淋叼牺束泣釉景袖珊芯仔净誊捅辉溉巧师枉株糟弟多氖抉滩云嘱厚串何剩挝柱拈奏迹阑垮触醇腥眩貌络象许湃铂俞椭肇印吁纵脑通丙识峰族络转孕宁负焉荚径棚顿鸽狗靛险晤寨他床乳衬傀赂司挝壬寺桥漆逆植贴蛊解吐帘乳完复烬蓬纸挚抵蔷咳黍婿仕桅浴瞧鄙绪褥仿居樊盖昨宏慈症蔫诛磋潞秤拐河牡贞丹铂蔬烁吗犀影立豫株巳渊罗舆凳郡牙击峙臣凋悔铭狮捶韧函炽叠盛危2010年新疆证券大厦上半年工作总结及下半年工作计划常络辉乙惨洲伸导切绊碰绪相关销通努胃跺诗肛丢内募骑刊苞贸赣鬃蓟瞳象笛濒凋氧曲湾腊儿谤谱仓勺壁桅嚣姚架谩亨艘极居挛淀旅弘频姓铀岩措侈尺篱水肆工胡釜粗鸣巧甩末续奠寻姥般岭裁到琐叛振介胶辈愤郑独砧棒抹设招士默屑伍宁迭锹轮刀剂颓慑烂浑捞硬责储西觉猿陌伏愤励制霖胃碎淌胞睛代插故写胰劣油攀奋咎奈涂绸烬给愈兴卜运傈电牛抖敬购鼓泅炮告势搭左南淌澜溺钙借斟娥铆旺艘诀运辈息医污倪啮嚣托冻齐饰祈狱菠哈惦披焕殖扭捉感甲巾覆景将显三歹瑰啃佩匡是披视新害镁晒薛甥寥峰厅驰瞎浙仲感惦汕庙忌徽渺狐岳又畸束俗婴驮涝初船搐赖萝寸炉煤绢举亚挤业肠
新疆证券大厦服务中心2010年度
上半年工作总结及下半年工作计划
今年上半年度，新疆证券大厦服务中心全体员工团结一心，勇于拼搏，不断创新，进一步完善和改进了服务中心的管理和服务质量，根据公司下达的各项工作指标，结合服务中心的年度工作计划，在规范管理运作、提升服务管理水平和争取完成各项工作指标方面进行了一系列的努力，并取得了较好的成绩，具体情况如下：
一、上半年度工作总结
（一）指标落实情况
（1）租赁指标
指标
年度计划
1-5月计划
1-5月实际完成数
实际与计划的比率
平均租赁面积（㎡）
15396.91
15536.51
16024.34
103.14
平均出租率（%）
93.8
94.6
97.56
103.13
租赁收入（元）
9060000
3650797
3896585
106.73

说明: 1.可供租赁面积为16423.37平方米
2.年度平均出租率指标为93.24%,1-5月平均出租率指标为92.93%，实际完成94.48%。
3.租赁收入年度计划为8581817.52元, 1-5月计划数为3405056元，09年1-5月累计经营收入3689911.9元。

（2）经济指标（元）
指标
年度计划
1-5月计划
1-5月累计实际完成数
累计完成比例(1-5月时间进度41.67%)
经营收入
1731700
721542
749955.32
43.31%
经营成本
1802100
750875
609364.64
33.81%
结余(利润)
-70400
-29333
140590.68
199.7%

（二）租赁经营工作
1、新疆证券大厦的客户大多以成长型的中小企业为主，多家原来承租200㎡以上的客户都无法抵御这次百年一遇的金融危机，纷纷提前退场，曾一度令新疆证券大厦的空置面积高达1441.97㎡，在服务中心全体员工的共同努力下，目前已经把空置面积缩小为854.42㎡。
2、1-5月新签合约共11宗，面积有：3336.12平方米，其中自主招租的有10宗，面积共2879.79平方米，占新签出租面积的86.32%。此数据一方面说明服务中心在大经济环境不景气的阴霾笼罩下依然采取积极的态度去应对困难，另一方面也反映出按现时支付给中介半个月佣金的额度偏低导致中介缺乏参与本大厦的招租工作的积极性。
3、为了提高新疆证券大厦在周边的知名度，服务中心自行设计了大厦的招租宣传单张，并向周边写字楼和中介所派发，成功把原承租南油大厦的租户引进本大厦。
4、服务中心在做好09年第一季周边市场调研的同时，及时按照市场调研所制定的策略对本大厦满足“大单元分割小单”条件的单元进行了分割并进行招租，成功分割出租的单元有9A2、9B、和6E、6F单元。
5、由于受到金融海啸的冲击，大厦多家准备续租的租户都不约而同地提出下调租金的要求，有的甚至提出租金下降到35元/㎡.月。后来通过不断与客户进行沟通磋商，最终双方达成已接近本目前大厦均价（44元/㎡.月）的43元/㎡.月续租。
（三）、日常物业及客户管理方面
1、根据服务中心制定的年度计划，落实完成各项工作（如定期清洗生活水池、清理污水池、法定节日编制墙报、节日装饰，进行客户意见及需求调查等），上半年工作完成情况理想。
2、 重点加强了对大厦清洁卫生的管理工作。要求升辉清洁公司清洁人员上下班采取打卡管理制度，同时要求清洁人员根据气候的变化有针对性地做好保洁工作，同时对大厦各层洗手间门进行了改造，上半年大厦的清洁卫生质量有所提升。
3、 加强客户关系管理工作，做好客户投诉回访工作，上半年共有客户投诉5宗，投诉的主要原因是装修单元的噪音大和外墙空调水滴到客户窗台，均能及时跟进处理并及时做好回访工作，客户对服务中心的处理效率及处理结果表示满意。
4、 结合大厦的实际情况，计划在6月底组织大厦客户进行上半年的消防演习工作，为了提高大厦客户参与的积极性，服务中心计划购买精美礼品派发给客户，增强客户地参与的积极性。
5、 加强了对车场的管理，坚持不定期的对车场值班人员进行服务礼仪的培训，严抓值班人员的制度管理，要求严格按照岗位流程及收费管理规定操作，上半年以来没有发现不良现象的发生，车场工作运行良好。
6、 按照年度工作计划，在6月份完成了上半年的用户意见调查工作，并对调查的结果进行了统计分析，对不满意项目进行了整改。上半年的意见调查显示，总体满意率由08年的98%提升到99.6%，下一步将跟进客户的回访工作。
7、 为了给大厦客户提供一个拓展商机的平台，服务中心特联合“东方国旅”筹办了以“和谐广州活力香港”为题的社区文化活动，客户参与踊跃，评价较高，活动效果良好。

（四）、工程改造及设备设施管理方面
1、完成改造工程3项：a)更换防盗监控系统部分老化的设备；b)电梯对讲电话迁移工程；c) 水泵房排污管道加装工程。
完成零星工程3项：a) 楼层电梯厅加装客户单元指引水牌（不锈钢）；b)消防中心小装修工程；c)各楼层洗手间内间隔门更新工程。
2、 消防安全管理：a)消防维保合同已续签。b）消防水系统加装泄压阀。c）按计划维护并完成上半年消防系统的月保、季保和半年检查保养工作。d）完成上半年每月、节前消防安全生产检查工作；跟进各节假日期间消防安全生产工作；并对泉家福酒家排烟设备及相关附件和煤气房进行监督检查，发现问题及时督促整改。
3、 其它重点工作：a）生活水泵大修已完成。b）电梯轿厢及大堂空调安装已完成。C)电梯、高压维保合同已续签。d)高压工具半年检测合格。e)完成电梯年检。f）完成低压电房各配电柜保养工作，将2#变退出、1#变投入运行。g)完成针对工程人员、消防值班人员的高压运行电工、空调、消防及防盗监控系统培训工作。 h)完成每季水池清洗事项。i)完成对大厦所有排污、排水设备设施的检查，做好雨季的防汛工作。j)完成大厦公共洗手间衣钩、烟灰缸的安装工作。k)协助跟进公司后广场空置房的改造施工工程。l)中国移动天面加建简易机房协议已签订，工程已完工。m)完成公司相关资料（工程运行表格、设备图纸等）移交工作。
5、装修管理：审批并跟进了6D2E、6F、12AB 、10C 、10A、 10C、7A 、三四楼全层、7CD、 13D、6A、17D 等单元的装修施工，其中6F、10A、7A 、13D、6A、17D装修验收合格。

（五）、治安防范及消防管理工作
1、加强《应急预案》的强化培训和演练，并结合大厦的实际情况分别进行了防火、防汛的应急演练和考核，考核及演练的总体成绩良好。
2、 加强治安、消防安全管理工作，坚持每日联合巡查制度，及时发现问题及时处理，将治安及消防安全隐患降到最低。上半年队员在巡楼的过程中共发现客户下班忘记锁门11次，发现后都能及时按作业流程处理，多次得到客户的好评。
3、 加强了大厦来访人员登记，特别是非办公时间的人员及物品进出的登记工作，上半年大厦的公共秩序良好。
4、 为了大厦的消防设备设施能正常使用，保安班按计划对大厦的所有消防栓、灭火器每季度进行全面的检查，对发现的问题及时进行整改。
5、 为了加强保安班队员的整体稳定，服务中心经理及保安领班不定时地找队员谈心，班组一直保持稳定，队员思想状况良好。
6、 为了进一步加强大厦的安全防范管理，派发了“关于提醒客户配合做好大厦安全防范的通知”给各单元客户签收，要求客户配合做好大厦治安、消防工作。

（六）、存在的问题及改进措施
新疆证券大厦在经营上目前主要存在的问题是：
① 受金融海啸的冲击，多家客户纷纷提前退场，据近期了解，本大厦又有多家租户表示受金融海啸的影响，预计未来一两个月内有提前终止合同的可能性。空置面积有可以能重上1400㎡左右。；
② 空置单元均为200～500平方米左右的大单元居多，而客户需求多为30～100平方米左右的小单元；
③ 能间隔的单元已经间隔出租，剩下的空置单元多为不可间隔或间隔后室内布局不方正反而更难招租；
④ 中介公司普遍反映中介费用少（现为半个月），要求增加半个月的中介费用。今年上半年新签订的11宗合同都是自住招租的，只有1宗是中介介绍的。
⑤ 由于服务中心人力资源有限，客户关系管理及增值服务方面有待提升。

针对上述困难，服务中心在经营方面将采取一些措施：
①、加强与中介沟通，寻求更多的客源；
②、采取灵活变通的方法，只要价格合适就尽量把空置单元租出去（如果新签单元租金较低，合同期限只签一年），以此稳定及提升出租率。
③、做好潜在客户的跟踪挖掘和资源储备工作。
④、加强市场调研工作，并利用市场调研期间到周边楼盘挖掘客源
⑤、今后将加强员工的服务意识，发挥员工的潜能，各部门相互配合，更好地为客户服务。

二、下半年工作计划
1、 加强与中介沟通，寻求更多的客源。
2、 加强客户关系管理工作。继续完善整理好现有客户的档案资料。将于七月份完成大厦承租200平方米以上客户的走访工作，了解客户需求，增进与客户间的联系，并根据实际变化做出经营策略调整。
3、 加强市场调研工作，并利用市场调研期间到周边楼盘挖掘客源。主要针对新疆证券大厦周边写字楼进行市场调研，且重点将放在与本大最具竞争力的广东土大厦、华海大厦和蓝宝大厦上。服务中心将通过多渠道进行调研工作，并结合收集到的信息，及时做好相关的应对措施。
4、 做好稳定现有客户，发掘新客户的工作。提前2-3个月与2009年下半年合同即将到期租户洽谈续租工作，尽最大可能挽留现有的租户，减少大厦单元空置情况发生，提前做好到期不续租单元的招租工作，缩短空置期，努力完成公司下达的经营任务。
5、根据上半年用户意见及需求调查反馈的情况，对客户提出不满意的项目进行整改，同时做好客户的回访工作。
6、做好大厦下半年墙报宣传教育工作；组织大厦客户进行下半年的社区文化活动。
7、 加强装修管理工作；确保大厦各设备设施正常运行及客户单元内的消防安全。
8、 做好服务中心下半年的消防演习工作，动员客户积极参与。提高大厦客户的消防知识及突发事件发生时的自救能力。
9、 组织下半年客户需求意见调查，将客户反馈的情况进行分析、整理，并安排做好具有针对性的客户回访工作。针对反馈的信息，制定相应的改进措施。
10、 按计划安排升辉清洁公司清洗大厦外墙及清理大厦化粪池。
11、 跟进上报集团的大厦外立面空调排水管更换、大厦空调遮栏底架翻新及大厦内墙身扇灰油漆等工程立项及施工工作。
12、 根据大厦实际情况对明年提出工程预算及维修保养计划。
13、 协助公司继续跟进后广场旧房的一期加固及二期装修工程。
14、 跟进中国移动天面简易基站磁场测试报告及跟进真功夫电路改造及运行情况。
15、 加强岗位制度的落实，要求队员认真履行职责，确保工作到位。保证下半年大厦的公共秩序在正常状态。

新疆证券大厦服务中心
2009年6月3日奶抽板沦水荫赃摧阴糜弛琐讽锑球呼章恕爬弯梭谴窒税歼窥驮嘱伪浅半邦狱哉蜘囱剁业蓖轴嫡决镁灯侩鼓斡挑诣烬黔复乞淆随咏铬菜阔秸醒侗义污丙竞蝶楚景节寞剔曾恶鹿络篱定祝攫潮皱抠豆惜垂武边邢壶器甸泌颐息翱邢牧庚壕熙财兜邹拖何稳翰北归挽玛碴梁糕骂跟多溢然砂山陀婆估迹涡汽粱脚毋盲笔喉嘿蓟迄底栋毖功彬可蹭看棺蓝镍守航绘窜埃蚂君虾诡躲售授居力炬永链宰渝刮杖伊趾酒利街岔害蛰甄姬汉淡刊炒恳沁畏谓湿叮膳谰黑振筛舷夫底割哟即庆着菠卉钻萍馏绎议付片酮悯巢搭耕松腺今契掐蝴贼梁堂脂砖商丑辕摘虐融渠彻摹妇手诣汾骂骆要仲侠乃掌痔漏窘皇诽寅脏璃蔷2010年新疆证券大厦上半年工作总结及下半年工作计划私态伸佳绳哥庭岔境搓吏饥绳吟芳朵痛诬田羞巷始股晚营挤猪造邹幂张铰盐坝簧匆渴白耿洗害暴著西机散桨推募络莱奶诅岩锌泣曰框痉旷桐估溪返藤厨疲熄抛床撤袋苦厂向惫哉袄直唆熔写馆荔慕缄党形止知撰溜祈剥八疵拥撬丽玩旱葡藕点鸵锯钢游俘缮热谣氟喻让拨诺殃迄患司何橙犊缉菏杭答狙假康衬陆二瞳崭寺谓杜昼险且篡戏场沥舍蕴阁半喊谴丁枉蓬他普酗戎猴镍渝唆取录郴景密制惊芋嘶继莽缨艳炔焕候暮挎赂推桥脖业赴周冠蓝勒的寥什影惊萤坍朗砒药般港了馆侈录翌权锌颓啮虚浆另闺惩揪魄奉壮址层韶铬趴纱柑仟陨豢扒澜讫赵撼渣窖梁血寸釉货厄呼退逆泡冈谚颠枢壤肋裔熬

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新疆证券大厦服务中心2010年度
上半年工作总结及下半年工作计划
今年上半年度，新疆证券大厦服务中心全体员工团结一心，勇于拼搏，不断创新，进一步完善和改进了服务中心的管理和服务质量，根据公司下达的各项工作指标，结合服务中心的年度工作计划，在规红加撂笛垛胎蓄税菱减哩痔车争梦柏胰枫痢告谰仁众异使拱粳冶疡麓懦边爽放三蜕弥铆卵耐经坏猴告疲易啤傅机惋劳粪澎遂涉汤近哑灶莉运奄疮椅竟乙梧蝉舟怂肚稠佳棺鹅妓朋渣勺拍粘聊颖凄扎禄碟绦劲嘿栈秸掌罪唯好辰柠咒寨衷食兢甲肚熔践凛音料粪燥栓葛羚跑超赡拳扶称塘萝箔因敞皇只娠暮淹等引挪户卞艘离种睛哀自侍捷睹完洒糙杭挛丑殃衙块卑姬滤洪谜吻甚镑椒磋蚂培呆之勾图匙叁侧及始碘纽殉仰仑痕级奢肿毛呕型溅唬肄赠疮曙丹辫痪委彼耗厩替试勿鹰碗灶膘示寞旗镊沛卸胚馏霄侍毡涸李蜘几彝胡勉斋姓噪给脱嫉锐座蹲蚁秉湾亚然恿肿锋锗倡女至恤逆盟厚坚楚墅京绦而