甲与乙等房屋买卖合同纠纷上诉案.doc

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甲与乙等房屋买卖合同纠纷上诉案

上海市第一中级人民法院
民事判决书
(2012)沪一中民二(民)终字第629号

　　上诉人（原审被告）甲。
　　委托代理人昌盛，江苏安宜律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告）乙。
　　被上诉人（原审原告）丙。
　　被上诉人（原审原告）丁。
　　法定代理人乙，系丁父亲，身份情况见上。
　　上列三被上诉人的共同委托代理人郭冰，上海远业律师事务所律师。
　　上诉人甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2011）浦民一(民)初字第13107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年2月28日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
　　原审法院查明，2009年11月26日由乙、丙、丁（以下简称乙等人）作为甲方、甲作为乙方签订了《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同），约定乙等人将上海市某区某路某弄2号102室房屋（以下称系争房屋）以人民币（以下币种相同）139万元的价款转让给甲。合同第六条约定：甲、乙双方确认，在2009年12月31日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同第九条约定：……乙方未按本合同约定期限付款的，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起5日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的5日内乙方未提出异议，合同即行解除，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付的逾期未付款20％的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付，若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。合同第十一条约定：经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。买卖合同附件三（付款协议）中约定：1、乙方于2009年11月26日支付给甲方房屋购房款1万元；2、乙方于双方进浦东房地产交易中心办理产权过户前支付给甲方房价款90万元，此款用于甲方偿还银行抵押贷款使用；3、剩余购房款48万元，由乙方于双方进浦东房地产交易中心办理产权过户当日以银行划帐方式支付给甲方；4、如乙方在交易过程中资金不足，可以申请银行贷款支付给甲方，双方交易过户时间相应延后。买卖合同中记载甲的居住地址为某省某县某路某号102室。同日乙（甲方）与甲（乙方）签订了《补充协议》，《补充协议》中约定：甲、乙双方约定系争房屋实际成交价150万元，现做低至合同价139万元，其中差价11万元，乙方于双方进浦东房地产交易中心办理产权过户当日以银行转账方式支付给甲方。
　　2011年3月16日，乙等人按照甲买卖合同中所留的“某省某县某路某号102室”地址通过邮政快递向甲发出了《催款函》，要求甲在收到该函之日起5日内按合同约定向乙等人支付购房款，若未按约定时间按期付款，乙等人有权单方解除合同；乙等人同时在快递单上留下了“18×××××××××、13×××××××××”两个手机号码。该邮件于2011年3月17日被邮政部门以“原写地址不详及手机电话为空号”为由退回。2011年3月23日，乙等人通过邮政快递向甲发出了《解除合同通知书》，内容为：2011年3月16日我方通过催款函向你方书面催告支付购房款，但你方仍未按催款函约定期限向我方支付任何购房款，我方按照合同约定第九条第（二）款特来函通知：1、解除2009年11月26日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、收到该函之日起5日内向我方支付逾期未付款总金额20％的违约金总计36万元；3、因你方逾期未付款的违约行为造成系争房屋上所产生的包括但不限于房屋转让的差价损失、房屋拍卖的差价损失、房屋买卖中介费等一切经济损失由你方承担。邮寄该函的快递单上乙等人书写的甲地址为“某省某市某县某镇某路某号102室”，并留了“18×××××××××、13×××××××××”两个手机号码。2011年3月24日邮政部门以“原写地址不详及手机无此人”为由将邮件退回。2011年4月11日乙等人向原审法院提起诉讼。
　　原审另查明，2009年12月22日，甲向江苏省某县人民法院提起民事诉讼[（2010）宝民初字第35号]，要求乙、丙及案外人姜某某归还借款30万元及逾期利息，承担诉讼费。该案庭审中乙等人曾向法院陈述：……乙也曾经同意还款，但是曾经说过将乙的房屋出卖给甲，并且订立了协议，这个协议正在履行过程中，双方当事人也知道是用这个30万元冲抵房款，由于甲未能按照房屋买卖协议履行，实际上这个30万元已经在房屋买卖中抵冲了，如果甲说没有抵冲这个30万元，那么双方约定的也是从这个房款中予以扣除，所以甲提前主张权利没有理由。甲曾向法院陈述：房屋买卖协议与本案没有关联性，房屋买卖合同签订后，双方没有实际履行，刚才乙说合同价180万元，而实际签订是150万元，有30万元冲抵了债务，但是乙应提供相应的证据予以印证。
　　2010年1月29日某县人民法院作出一审判决：1、乙、丙于判决生效后十日内偿还甲借款30万元；2、姜某某对上述借款承担连带清偿责任；3、驳回甲的其他诉讼请求。该判决生效后，甲向法院申请执行，2010年12月15日某县人民法院向乙、丙发出了《选择鉴定机构通知书》，告知乙等人需对系争房屋进行价格评估鉴定，并择日进行选择鉴定机构摇号。2011年3月10日某县人民法院向乙、丙发出了《选择评估（拍卖）机构通知书》，告知乙等人系争房屋进入拍卖程序，并告知择日摇号选择拍卖机构。2011年7月28日乙归还了甲借款30万元。2011年8月22日某县人民法院执行局出具《证明》，证实乙等人与甲的借贷纠纷执行案已经结清。现系争房屋的司法查封已经解除。
　　原审再查明，甲在答辩期内向原审法院提出管辖权异议，管辖权异议申请书中，甲书写自己的住址为“某县某镇某路某号102室”。
　　乙等人诉称，2009年11月26日，乙等人与甲就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，经协商一致约定，房屋转让价为139万元，甲应于2009年11月26日支付购房款1万元，办理产权过户前支付购房款90万元，剩余购房款49万元应在房屋产权过户当日支付；逾期未支付房款，应按照逾期未付房款总额的20％支付违约金；乙等人实际损失超过违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由甲据实赔偿。同日，双方另行签订了《补充协议》，约定甲在依照《上海市房地产买卖合同》约定支付购房款139万元以外，在办理产权过户之前，应向乙等人另支付购房款11万元，且甲口头承诺再支付30万元。
　　自合同签订至今，甲从未按照合同约定期限支付任何购房款，也从未告知延期付款的理由，乙等人经多次口头催讨均未果。2011年3月16日和2011年3月23日，乙等人根据合同中注明的联系地址分别向甲邮寄《催款函》和《解除合同通知书》，但均被退回。现由于系争房屋正被江苏省某县人民法院查封，导致乙等人无法自由转让，故只能依据合同约定解除合同，为此要求法院判决：1、确认双方签订的《上海市房地产买卖合同》及其《补充协议》解除；2、甲支付违约金360,000元；3、本案诉讼费由甲承担。
　　甲辩称，因乙等人欠甲债务30万元到期未还，故甲到上海向乙等人主张权利。当时乙等人说用系争房屋抵债，房屋价格为150万元，不存在另有口头约定30万元房价款的事情。因系争房产上设有银行抵押债权90万元，在谈到房屋过户时发生了问题。后因乙等人不愿意继续履行合同，导致甲向法院提起诉讼要求偿还30万元债务。乙等人在某县人民法院开庭时说到房屋买卖的事情，双方都已默认该房屋买卖合同终止履行，故某县人民法院才作出判决及之后有甲申请执行之事。乙等人提出解除买卖合同和发送通知等都在甲主张债权之后，故要求驳回乙等人的诉讼请求。
　　原审审理中，乙等人提出房屋买卖合同中没有涉及30万元债务的冲抵，相反房屋买卖合同的附件三中却约定了房价款的支付方式，在双方买卖合同签订后不到一个月甲就30万元借款纠纷提起了民事诉讼，证明了甲并没有以30万元债权冲抵购房款的事情。诚如甲所述30万元债权已经冲抵购房款，那么就不应再有债权债务的案件存在；由于甲未按照买卖合同约定的期限支付房价款，所以根据买卖合同的规定，乙等人进行了催告，邮寄的地址是甲买卖合同中确认的地址。经催告后甲仍未付款，乙等人于2011年3月23日发函要求解除房屋买卖合同，该函于2011年3月24日被退回。解除合同信函被退回后，乙等人有权理解为甲放弃了提出异议的权利，故要求确认双方签订的买卖合同及补充协议于2011年3月24日解除；房屋总价款为180万元（书面约定150万元及甲口头同意支付的费用30万元），根据买卖合同第九条第二款计算逾期付款违约金为36万元。
　　甲则提出，本案是因乙等人欠甲30万元债务，所以签署了房屋买卖合同，约定乙等人将系争房屋出售给甲。合同签订后，甲确实没有支付过房价款。因乙等人要求房价从150万元变为180万元，造成房屋买卖合同不能履行的责任在乙等人，为此甲只能起诉借贷纠纷案件并提出了保全系争房屋的申请，乙等人违反合同总价款的约定是根本违约。乙等人邮寄信函的地址是双方合同中约定的通讯地址，如果乙等人按此地址寄送遭拒收，可以确认甲是故意不收。但当时甲可能家中没人，同时合同约定应是收到通知，而非寄出，法律也没有规定寄出就视为送达。再说系争房屋已进入拍卖阶段，房屋无法买卖，乙等人无权行使合同解除权，故乙等人要求确认双方的买卖合同于2011年3月24日解除的理由不能成立，该诉讼请求应予驳回，甲也无需支付逾期付款违约金。只要乙等人排除系争房屋上的障碍，甲愿意继续履行合同。
　　原审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。乙等人与甲签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。
　　对于双方争议的房价款问题。原审法院认为，双方的买卖合同约定房价款为139万元，之后双方又通过《补充协议》形式增加了房价款11万元，乙等人虽陈述甲口头同意再增加房价款30万元，但未得到甲认可，乙等人也无证据证明其陈述，故对于乙等人该项主张不予采信，原审法院确认系争房屋的房价款应为150万元。
　　对于乙等人行使合同解除权是否成立的问题。原审法院认为，双方在买卖合同中约定了乙等人在条件成就时有权单方解除合同，即甲逾期未付款，乙等人应予书面催告付款。根据双方合同约定，甲应于2009年11月26日支付购房款1万元，在2009年12月31日之前支付购房款90万元。由于甲于2009年12月另案起诉要求乙等人支付借款30万元，故甲认为以债权冲抵房价款的事实也不成立。甲未按合同约定支付房价款的行为已构成违约，乙等人于2011年3月16日通过快递方式向甲发出了《催款函》，虽该函因地址不详被退回，但因乙等人是按照合同中所载明地址邮寄，故其已经依约行使了催告义务，书写地址不明确或变更了住址造成未能送达的后果应由甲自己负责。同时系争房屋虽被司法限制，但甲因买卖系争房屋而产生的债务并未消除，故乙等人仍有权要求甲支付相关的房价款。甲在催告期限届满后仍未付款，乙等人有权依约行使合同解除权，且告知甲合同解除的通知被退回之过错不在乙等人，故乙等人要求确认双方的买卖合同于2011年3月24日解除的理由成立，法院依法予以确认。由于买卖合同解除是甲违约所致，故其应按照合同约定支付逾期付款违约金。因甲的逾期未付款为150万元，故甲应支付的逾期付款违约金为30万元，乙等人要求甲支付违约金36万元的诉讼请求法院不予支持。
　　原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条的规定，于二〇一二年二月一日判决如下：一、乙、丙、丁与甲签订的《上海市房地产买卖合同》及乙与甲签订的《补充协议》于2011年3月24日解除；二、甲应于判决生效之日起十日内支付乙、丙、丁逾期付款违约金30万元。负有金钱给付义务的当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,700元，由乙、丙、丁负担900元，甲负担5,800元。
　　原审判决后，甲不服，向本院提起上诉称：
　　一、原审法院查明事实不清。
　　1、对甲购买乙等人房屋的原因只字未提。甲2009年11月26日与乙等人签订房屋买卖合同是因为乙等人欠甲借款30万元，逾期无力偿还，故甲只能接受乙等人的房屋。
　　2、甲在约定的交易时间前起诉乙等人要求偿还欠款的原因在开庭时已经作出陈述，但原审法院置之不理。2009年12月22日甲在某县人民法院起诉乙偿还30万元借款本金及相应利息，其原因是对方违反诚信，要求甲按照180万元的价格（实际价格为150万元）支付购房款，故甲只能起诉主张偿还借款。
　　3、原审法院对部分事实的认定违反常理。（1）乙等人拖欠甲借款在先，双方签订买卖合同在后，若因买卖合同导致甲对乙等人负债，则之前的债务应当抵冲。因乙等人违反合同约定的价格条款，要求甲多支付30万元，故甲以借据直接起诉，此是因乙等人的违约行为导致房屋买卖合同无法履行，甲在借款纠纷案中认为此借款已与房屋买卖合同无关符合常理和法律规定。原审法院认为合同签订后不到一个月甲起诉借款纠纷，证明甲未以30万元债权抵冲房款，故应当另行支付购房款，未支付即构成违约，此逻辑推断忽略了甲起诉借款纠纷的原因是乙等人违约在先。（2）原审法院以乙等人寄出的催款函和解除合同通知被退回的时间作为合同解除时间，缺乏事实和法律依据。至借款纠纷案的最后一次庭审前，乙等人一直在与甲沟通如何偿还借款，双方在某县人民法院执行庭多次见面，此期间乙等人未提所谓解除合同之事。乙等人私自提高合同价格，甲根本不可能与其履行是双方都明知的事，某县人民法院的执行案一结束，乙等人即提起本案诉讼是明显恶意的行为。（3）既然原审法院认定合同价格是150万元而非180万元，则乙等人以180万元要求甲付款、逾期付款即解除合同的理由便不能成立。
　　二、乙等人违约在先，甲不存在违约。
　　双方签订买卖合同后，按约甲应给付1万元定金，但由于乙等人尚欠甲30万元，故甲无需支付。签约后几天，乙等人即要求支付180万元，以30万元借款冲抵后实际应付150万元，此明显违反合同约定，甲不同意，并要求偿还借款。为防止落入合同陷井，特意在约定的交易时间前起诉，此后双方陷入漫长的诉讼过程，乙等人在合同签订一年半后行使解除权，已经丧失行使解除权的权利。由于乙等人先行违约，现反而追究甲的违约责任，不应受到法律保护。
　　三、双方的房屋买卖合同应认定无效。系争房屋属于抵押房产，乙等人处置抵押房产未经抵押权人同意，甲也未代为清偿债务消灭抵押权，故违反《物权法》第一百九十一条第二款的规定，双方的买卖合同应为无效。
　　四、原审法院违反法律规定，有悖于公平公正的法律原则。
　　综上，故提起上诉，要求撤销原审判决，改判驳回乙等人的原审诉讼请求。
　　被上诉人乙等人辩称：系争房屋的真实价格为180万元，合同约定150万元系为避税，30万元债务已在此抵扣。合同约定150万元后，甲完全可以按照合同条款履行义务，无需提起借贷纠纷主张30万元债权，且在某县人民法院审理的民间借贷纠纷案中甲承认30万元与房屋买卖无关。由于甲不履行合同付款义务，乙等人享有合同约定的解除权，有权解除合同。法律没有规定行使解除权的期限为一年，乙等人行使解除权的行为符合规定。甲主张房屋买卖合同无效，其依据是物权行为无效，但物权行为的生效与否不溯及合同效力，合同约定过户前甲先支付90万元由乙等人用于偿还银行抵押贷款，故即便系争房屋存在抵押也不能认为合同无效。综上，要求驳回上诉，维持原判。
　　本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。
　　本院另查明，在某县人民法院审理的借款纠纷案中，甲诉请要求乙、丙、姜某某偿还借款30万元及逾期利息。乙辩称，该笔借款是甲提供给乙的赌资，月息为5分；其也曾同意还款，并说过将房屋出卖给甲故订立了房屋买卖协议，目前该协议正在履行过程中，双方知道用30万元冲抵房款，如果说没有冲抵，那么双方的约定也是从房款中扣除，故甲提前主张偿还借款没有理由。乙还称，双方签订房屋买卖协议，总价款为180万元，签订合同时只确定价格为150万元，其中已冲抵30万元，因其不可能将每平方米14,000元的房屋只卖12,000元。
　　该案审理中，某县人民法院根据甲的申请，于2009年12月23日作出财产保全的民事裁定，查封了乙等人的上海市某区某路某弄2号102室房屋即系争房屋。
　　本院又查明，二审中甲称，系争房屋的转让价为150万元，双方口头明确30万元债权冲抵在第二笔购房款48万元中。乙等人则坚持认为系争房屋转让价为180万元，冲抵30万元后变成150万元。
　　本院认为，乙曾欠甲借款30万元，因无钱偿还故约定由乙等人出卖系争房屋给甲并从房款中抵扣借款30万元，此节事实根据双方的陈述可予确认。关于系争房屋的转让价及30万元的抵扣问题双方说法不一。甲主张转让价为150万元，30万元于第二笔购房款48万元中抵扣；乙等人主张转让价为180万元，150万元的价格是30万元抵扣后的合同价。本院认为，根据房屋买卖合同及补充协议，双方所约定的成交价为150万元，乙等人主张系争房屋的真实转让价为180万元，30万元在签订合同时已经抵扣，对此其未提供相应证据予以证明，难以采信，原审法院认定系争房屋价格为150万元本院予以赞同。
　　房屋买卖合同签订后，甲于2009年12月22日向某县人民法院就30万元借款提起诉讼，该行为表明其不再以30万元借款与购房款进行冲抵。从2009年11月26日双方签订合同至乙等人于2011年3月23日发出解除合同通知书的一年多时间内，甲未曾支付过任何一笔购房款，其行为已表明其不愿再履行该合同，故在乙等人发出的解除合同通知到达甲时可确认为合同解除。乙等人系按照甲在合同中所确认的地址邮寄信函，该信函遭退回的后果应由甲自行负责，不影响解除通知的效力。
　　关于逾期付款的违约金，本院认为，甲确未按约支付购房款，但根据双方的陈述、乙等人的催款函及解除合同通知书等证据，双方其实在系争房屋的价款问题上一直存在分歧，乙等人主张为180万元，甲主张为150万元，且乙等人要求支付180万元缺乏相应依据，在此情况下甲拒绝支付购房款有其正当理由，不能认定为系违反合同第九条之行为。原审法院否定了乙等人按照180万元计算20％之违约金的诉请，却判令甲按照法院认定的合同价150万元承担逾期未付款之20％的违约金，所作处理有欠妥当，本院予以纠正。
　　综上所述，本院认为，原审判决关于系争房屋之转让价的认定无误，确认双方合同于2011年3月24日解除亦无不当，但对甲之违约责任的认定及处理欠妥，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
　　一、维持上海市浦东新区人民法院（2011）浦民一(民)初字第13107号民事判决第一项；
　　二、撤销上海市浦东新区人民法院（2011）浦民一(民)初字第13107号民事判决第二项；
　　三、驳回乙、丙、丁要求甲支付违约金人民币36万元的诉讼请求。
　　一审案件受理费人民币6,700元，二审案件受理费人民币5,800元，共计人民币12,500元，由乙、丙、丁负担。
　　本判决为终审判决。

审　判　长侯卫清
审　判　员郑卫青
代理审判员毛海波
二○一二年三月十三日
书　记　员许　晶

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