洪雅某项目商业定位报告.pptx
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1、洪洪雅某雅某项目目商商业定位定位报告告1.2.报告告结构构第一部分第一部分第一部分第一部分 项项目目目目问题问题分析分析分析分析第二第二第二第二部分部分部分部分 市市市市场场分析分析分析分析研究研究研究研究第三部分第三部分第三部分第三部分 项项目目目目规规划与定位划与定位划与定位划与定位第四部分第四部分第四部分第四部分 项项目亮点目亮点目亮点目亮点设计设计3.第一部分第一部分 项目目问题分析分析4.城市城市层面面洪雅位于成都、乐山、雅安三角地带,是内地四线城市,经济发展相对滞后,无强势产业。区域区域层面面项目位于中心城市边缘,所在区域现阶段发展缓慢,道路交通不便。项目目层面面商业体量大,具备强
2、势景观资源。项目属性目属性=内地四内地四线城市城市 主城主城边缘 强势景景观资源源 大大规模商模商业项目属性界定目属性界定5.p从消费和投资选择上,本项目处于主城区边缘,消费者心理距离较远,不是洪雅人消费的理想地点,仅靠社区内的生活配套性消费无法支撑本项目2.5万的商业体量,不明朗的商业前景使得招商和销售陷入困境;p项目处于开发相对滞后、区域价值未被挖掘、商业价值较低的地块。按照常规发展,商铺的租金和价格只能从属于本区域商业价值体系,市场实现不会有较大突破;p若陷入来自中正街、城隍街等商圈的同质竞争,将会给本项目的持续经营和市场销售带来较大压力,难以实现项目目标;消消费和投和投资选择上上价价值
3、提升提升竞争争R1:非期望非期望结果果 按常按常规发展的可能展的可能结果果6.p从经营和销售上:使本项目成为消费者新的热点选择,同时,以良好的经营前景和升值潜力,吸引商家和投资者,使项目成为洪雅的热点商业项目p从价格体系上:突破洪雅县现有的商业租金和价格体系p从竞争上:避免陷入与传统商圈的同质竞争,实现差异化,建立自己的核心竞争力经营和和销售售租金和价格租金和价格体系体系竞争争R2:期望期望结果果 我我们的期望目的期望目标7.期望期望突破洪雅突破洪雅县现有有的商的商业租金和租金和价格体系价格体系R1 R2避免陷入与避免陷入与传统商圈的同商圈的同质竞争,争,实现差异化,建立自己的核心差异化,建立
4、自己的核心竞争争力力处于主城区于主城区边缘,消,消费者心理者心理距离距离较远,无法支撑本,无法支撑本项目目2.5万万的的商商业体量体量商商铺的租金和价格只能从属于的租金和价格只能从属于本区域商本区域商业价价值体系体系陷入来自陷入来自传统商圈的同商圈的同质竞争,争,给本本项目的持目的持续经营和市和市场销售售带来困来困难使本使本项目成目成为消消费者、商家和投者、商家和投资者新的者新的热点点选择,商,商业顺利利实现招招商、商、销售和售和经营经营和和销售售租金和价格租金和价格体系体系竞争争C:矛盾或冲突:矛盾或冲突(complication)R1与与R2之之间存在着的矛盾或冲突存在着的矛盾或冲突8.Q
5、:提出:提出问题(question)要要实现从从R1到到R2必必须要回答的核心要回答的核心问题1.本本项目需要怎目需要怎样的市的市场占位和占位和发展方向,才能保展方向,才能保证本本项目目2.5万万体量的商体量的商业存活?存活?2.本本项目怎目怎样才能形成商才能形成商业的核心的核心竞争力,保争力,保证商商业的的可持可持续经营,提升商,提升商业价价值?9.第二部分第二部分 市市场分析研究分析研究10.区位区位城隍街商城隍街商圈圈中正街商中正街商圈圈雅雅风小区小区鑫鑫顺街商街商圈圈路程约1.1km本案本案洪雅洪雅县主要商圈主要商圈老城区以政府老城区以政府为中心的中心的传统商商业圈,以中正街圈,以中正
6、街为核心,向相核心,向相临城隍商城隍商业街和鑫街和鑫顺商商业步行街、南街步行街、南街辐射。射。11.商圈的商圈的业态分布分布商圈名称商圈名称主力主力业态中正街以二、三线男女服装品牌为主城隍商业街以服装为主鑫顺商业步行街一楼主营男女装服饰,二楼经营美容院、茶楼、网吧等休闲业态雅风小区以餐饮为主洪雅商洪雅商业以以传统临街商街商铺形形态为主,主,现阶段段仅有少量小型两有少量小型两层集中商集中商业;集中商集中商业物物业极少极少。12.1、日常、日常购物常去的地方物常去的地方中正街、雅康世纪广场、雅风小区2、购买服服饰常去的地方常去的地方中正街、城隍街、鑫顺街3、朋友聚会、聚餐常去的地方、朋友聚会、聚餐
7、常去的地方雅风小区、城隍街、北街当地人消当地人消费习惯本本项目距离市目距离市级商商业中心路程中心路程约1.1公里,无法公里,无法与商与商业中心融合,但是又很中心融合,但是又很难避免与避免与传统中心的中心的竞争,劣争,劣势较大。大。13.城市商城市商业发展展现状状三个缺乏点三个缺乏点缺乏一个城市商缺乏一个城市商业中心中心缺乏代表城市的缺乏代表城市的会客会客厅项目目缺乏一个城市的缺乏一个城市的地地标性性项目目1.要要为洪雅打造城市会客洪雅打造城市会客厅2.提升周提升周边商商业价价值,形成洪雅城市新商,形成洪雅城市新商业中心中心3.形成洪雅的地表形成洪雅的地表项目目14.区位交通体量&竞争本本项目成
8、目成为新的城新的城市市级商商业中心的可中心的可能性非常小能性非常小洪雅呈单核发展,在一定时期内很难形成新的城市核心项目不在城市的主要发展方向上项目不处于城市商业规划中的商业区无法与商业中心融合,但是又很难避免与传统中心的竞争本项目商业比较分散,而且商业体量还远不足以与城市核心的中正街的商业体量竞争本项目周边的路网并不发达,道路状况也较差,影响了其交通通达性本本项目成目成为新的城市新的城市级商商业中心的可能性非常小中心的可能性非常小15.本本项目具有相当大目具有相当大规模的商模的商业体量,区域距离城市核心区体量,区域距离城市核心区较远,处于相于相对独立的位置,未来周独立的位置,未来周边有大量的居
9、住人口有大量的居住人口适合本适合本项目商目商业的的发展方向是展方向是:城市休城市休闲商商业中心中心相对城市核心区独立的区域未来大规模的居住人口本项目2.5万平米的商业体量本本项目目发展展方方向向城市城市休休闲商商业中心中心16.为实现本本项目目目目标,我,我们的唯一出路就是:跳出与的唯一出路就是:跳出与传统核核心商圈的心商圈的竞争,打造争,打造差异化差异化的城市休的城市休闲商商业中心中心如何通如何通过创新的模式来新的模式来实现本本项目的差异化目的差异化竞争争,富于,富于竞争力?争力?与城市核心区商业差异化核心区商业的补缺者主动中心化立足本区域、辐射全城17.案例分析案例分析耍都的全名叫“耍都文
10、化广场”,是成都一个很有名的集美食、娱乐、休闲于一体的地方,建筑古色古香,很有特色,而且交通便利,离武侯祠和锦里都很近。好友相聚或是开怀畅饮,或是享受麻辣诱惑,耍都都是一个相当不错的地方。而且一个“耍耍”字更是道出了成都人那种从容自在的形神之色。成都耍都成都耍都是成都休是成都休闲生活的典型代表生活的典型代表18.耍都就是一个用建筑围起来的坝子,里面有耍的有吃的。吃的有很多花样,烧烤、火锅、中餐、干锅、夜啤酒,当然,酒吧、咖啡厅、茶馆是肯定少不了的,里面也有很多娱乐场所,酒吧、慢摇吧、KTV等等。总之,耍都就是成都生活的一个浓缩,代表了成都人的生活方式生活方式。案例分析案例分析19.通通过案例案
11、例启示,启示,找到了本找到了本项目的成功之道目的成功之道 以以“耍都模式耍都模式”来打造来打造“洪雅都市洪雅都市生活另一极生活另一极”相对独立于核心城区之外,自成体系,形成独有的特色与城市联系紧密,是城市核心区的一部分与城市的关系与城市的关系 对公共交通的依赖较弱对公共交通和生活配套依赖性强,要求高 对公共交通的依公共交通的依赖 与核心区商业差异化,以独有的商业功能和特色吸引消费者大规模、商业聚集、一站式购物、公共交通便利核心核心竞争要素争要素满足对生活要求更高的人、实现生活方式的转换体现传统型商业生活方式生活方式生活方式远离都市喧嚣、享受健康的休闲生活城市的繁华、热闹形象定位形象定位主要满足
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