现代房地产项目的规划设计价值.doc

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现代房地产项目的规划设计价值
主 讲 人：陶滔：
时 间：2008年11月28日上午
地 点：北京锡华商务酒店第一会议室
速记提供：创世德速记（010—89525068）

主持人：
今天的主讲人是来自五合国际的陶滔先生，陶滔先生是中国城市规划学会居住区规划委员会秘书长，五合国际建筑设计集团中国区总经理。二十年城市规划经验，师从建设部住宅专家吕俊华教授，加拿大麦吉尔大学访问学者。主要作品有：国家时间住宅工程川府新村规划设计；西城区控制性详细规划；奥运会运动员村规划研究；国家康居示范工程昌吉世纪花园规划设计、银川世纪小区规划设计。

陶滔：
大家上午好，刚才听到各自介绍，我觉得这个课还是很不好讲的，因为以前大多都是直接从事开发企业的一些朋友，今天还有我的同行，设计规划界的一些朋友，所以我想在讲的过程中，也是希望大家能够共同有一些互动讨论，有问题可以及时提出来。
今天我的题目是房地产项目的规划设计价值，这也是这几年在从事为开发商提供规划服务设计过程中的一些个人体会，因为上一次是百年建筑找我要了一个提纲，我准备了一个一天的提纲，后来给我的反馈意见是理论性太多，所以，今天主要是围绕具体的案例来讲。
房地产项目的规划设计概述，我接触过很多的开发商朋友，可能没有从事过设计和规划的朋友，往往容易把设计和规划搞混，其实这里面有很强的区别。这个问题主要涉及到我们工作的阶段性，以及前期的工作计划建立的时候，设计的一些阶段目标。如果这个搞不清楚，可能在项目的前期规划设计过程中，往往容易走很多的回头路。其实我个人体会在很多项目中，很多开发商不是因为他不重视规划设计，重要的是他很重视这个，但是他不知道这里面每个阶段的目标，所以就导致在规划设计过程中，几乎都是折腾时间，往往浪费了至少三分之二的时间。所以有时候阶段性工作不清晰，会容易造成一些时间上的成本。
今天主要讲四个内容：一是规划与设计到底是什么？二是项目规划是什么？三是项目设计是什么？四就是复合地产综合规划与设计。

一、规划与设计——不同的思考方法和工作目标

1、项目规划——计划、策划与系统
从概念上来说，项目规划主要是解决什么问题呢？是解决计划、策划与系统建立的问题。很多的开发商拿到项目以后，脑子里想的更多的是形象，我的项目要做成什么北欧简约的形式，或者是东方古典的形式，很快进入到形式的东西，但是实际上一个项目的规划跟开发公司内部的工作计划是一样的，本身要对这块地这个项目做一些合理性的评估，尤其是现状、环境以及相应的政府规划条例，还有一些市场上的行为做一些判断。那么，只有通过这样一些前期的工作，才能确定出我们的项目在建设过程中，如何一步一步去建设。

2、项目设计——定位、布局与形态
项目设计更多倾向于定位、布局与形态，包括我们大家通常喜欢考虑到的风格、形式等等这样的一些内容。
所以，二者在关注点上有很大的区别。

二、项目规划——着眼于过程的工作方法

1、项目规划—计划、策划与系统
①项目准备书
项目准备书涉及到项目本身的计划关系，以及最终的产品目标，在这样一个过程中，需要提供出如何从你的初期的目标确定，延续到最终的目标实现，这是一个全程的规划过程。
②项目策划书
这和规划的前端—市场策划有很密切的关系，因为现在我们所接触的开发项目，尤其我们在座很多都是从事商业开发的开发商，它是由市场决定你产品的内容，所以它和我们以前的规划，和我们现在制定的大型的城市规划不一样，项目规划基本完全是依托于市场策划。市场策划就涉及到我们对一个产品的判断，实际上还是围绕着我们工作的最终目标进行考量。
③系统框架
在上面两个工作准备好以后，规划的真正具体工作就是建立一个系统的框架，就是我们在这块土地里面应该有什么样的交通系统、什么样的管网系统、供应配置设施系统等等。这些系统建成以后，就可以推进到单体设计里面每一期产品的设计，所以往往我们在规划层面上，最终的目标是构架系统框架。要注意产品定位、基地上的产品布置及产品形象，

2、项目规划——着眼于过程的工作方法
我们以前经常讲规划规划，墙上挂挂，因为我们的形势变化太快了，规划作为一门预测学科，永远是在修订修编，我们知道城市整体规划，按《城市规划法》，一般制定20年的城市总体发展规划，实际《城市规划法》里面要求五年一修编，在各城市市长那里基本是两年一修编，要随时调整整个城市总体规划和城市经济发展的关系，以及城市社会化的关系。所以在这点上我们一直把规划定位为一种过程，而不是一种结果。

（1）项目前期工作：系统方法的建立
这里面涉及三个层面的判断：
①技术路线：我们知道房地产开发是一个非常复杂的过程，但作为规划设计在这个里面，我们应该制定什么样的技术路线？技术路线不同，导致我们规划的整个程序上不一样，或者最终引导的结果不一样，所以这是一个路线问题。
②指标体系：如何建立指标体系？涉及到我们《城市管理条例》的要求，招拍挂拿到土地以后，土地管理方面给你的指标要求，以及你通过市场的计算、经济的运作，导致你对这个项目经济回报判断上不同的考量。
③供应体系：要建立一个供应体系，就是地上、地下的一些设施，应该如何考量。
在前期我们我们认为都应该有一个比较好的框架工作，来指引我们整个的项目实施。
从技术路线的角度来说，我们通常用框图来表示我们在整个工作方法上的制定，我提供的这张框图（PPT）是我们在城市规划过程中，对于局部地块进行的一个基本研究。前期一般来说我们要充分的研究我们在项目所在地周边的情况、内部的情况以及它的空间位置的价值判断，还有政策条件的程度等等，这一系列的内容要做一些考量。
通过这些考量，结果是什么呢？是梳理出我们需要解决的问题，比如说具体到开发商拿到一块地以后，如果我们的设计人员、规划人员不对这一块地的周边情况、内部情况进行判断，而只是根据开发商打电话做方案，一般是做不成的，所以我们做项目前期工作过程中，大致应该有1—3周的时间，对土地进行充分的考虑，在考虑的过程中就是形成方案的过程，就是找出它的主要问题，不管开发也好、城市建设也好，都是在解决各种问题，只要我们提出合理的解决方案，这个项目就可以开发成功。在此基础上确定我们要做的工作，把它进行分化。
（PPT）这是另外一种规划模式，我们在一些大盘的规划过程中，尤其是几千亩、上万亩的规划中，我们往往要充分考量上位规划，包括城市的总体规划、控制详细规划，包括一些专项的规划、管网的规划、包括道路系统的建设计划等等。因为我们做大盘的过程中，着眼点不是在近期市场，而是五年、十年的开发周期，我们就要考量政府尚未投资或者有更大的投资关系进来以后，会对我们整个区域的影响，到底是什么样的？需要有一个判断，通过这种判断来制定我们本身项目的一个规划方向。所以往往对于上位规划的研究，更慎于对本身规划的研究，因为在这个过程中我们才能准确地预估到五年以后的情况，我们这块土地跟城市发展的过程应该是平衡发展的，这样才能获得预估的价值。
指标体系无外乎就是三大体系：一是土地利用的指标，这点在开发项目上少一些，尤其是一些具体的开发项目，在土地的招拍挂的时候，这个土地已经定性了，所以在土地利用上，往往是少一些这方面的指标内容。但是对于一些大盘，对于一些在协助政府进行的土地一级开发，土地利用指标就非常重要。昨天我正好是在成都做他们新城的发展研究研讨会上，遇到我们成都的一级土地开发商——新城公司，希望我们对他们的土地进行指导。在这里面非常明确，一级开发商的目标要进行财务的预算，因为他要预估五年后土地的增值情况，很重要的一点就是要协调这几万亩土地里面的各项用地之间的比例关系。因为这里面在上万亩的土地里面，必然有城市的公共绿地、城市道路，也有我们可以直接销售的住宅开发用地等等。所以需要有一个合理的调整，把它的比例关系调整好，这样实现真正的土地价值。
所以规划有很重要的一点，就是如何把各项用地指标进行一个合理的分配。因为一块城市土地，没有道路是不行的，但是道路多了也不行，因为道路多了就浪费，到底是多少？针对这个在土地价值上要做一些分析。在比较过程中，又涉及到我们规划的另一个层面的工作，功能的组织、结构的组织，是一个相互重合的关系。所以土地指标往往是在城市层面上，或者是我们开发商投资的大型土地层面上，一级土地开发的层面上比较多。
公共服务设施的综合指标，这个往往会在开发过程中遇到，但是在一般项目上，可能规划局或者我们土地局已经把这些项目限定死了，比如这块地里面有一个学校，你必须做一个学校，但是往往在一些中小城市里面，对于土地招拍挂不是很严谨的地方，往往城市希望你给他做点贡献，配置一个学校等等，这会有一些公共配套服务设施的指标研究，需要和人口关系、周边的资源情况进行整合。
我们最近在做合肥的一个项目，其中30多公顷的用地，当时区政府要求开发商在里面建一个五星级酒店，我们就需要做大量的论证，开发商肯定不愿意做星级酒店，愿意做成住宅卖掉。那怎么可以让这个五星级酒店不要建起来？我们就要通过周边酒店业的配套、客源来论证，我们这个酒店可能不用建那么大的规模，或者根本不要建那么大的项目。另外要在这里面建一个中学、小学，这是控规规定的，这个控规可能是两年前做的，我们根据这个项目的分析以及周边学校资源的情况，通过服务人口的计算，我们可以决定这个学校可以不建或者缩小规模建。所以这都是可以在城市规划层面进行考虑和考量的，但是就看你是不是有一定的论证来解决这样的问题。
所以公共服务涉及的综合指标不仅仅是我们这里面的一个配套要求，而更多的是我们在项目前期分析过程中，如何确定这样一个指标。因为最终这些指标是要跟我们的规划管理部门协调下来的。
技术经济指标，因为从事开发的朋友都是算得很细的，直接算每一块地的价值，在这里面有三个很重要的指标：容积率、建筑密度、绿地率。这三个指标是一个内在关系的，是相互制约的，容积率做到多高合适？建筑密度达到多少合适？绿地率要达到多少？北京在旧城改造中绿地率要求达到30%，但是很难达到这个指标。要是在广州、成都，可能绿地就会更小，因为建筑密度大，日照间距没有像北京那么大，就会导致建筑密度增加，它的绿地率就会更小。现在全国规划口这块基本是一刀切，大家都是35%左右这样的要求，但是实际上我从事了很多评审以后，核算下来，基本绿地率基本都达不到各地城市管理的要求，因为没有办法达到。所以严格地计算绿地率，很难说哪个项目能达到政府的要求。但是，容积率也存在一些判断，就是我们如何实现高容积率？比如成都市规划局有一段时间把建筑高度放开了，你修得多高不管你，我们北京有控高的要求，成都市管理局就把高度放开了，最重要的指标是控制建筑密度，建筑密度代表有多少空地可以算出来，空地可以停车、老年人、小孩活动空间，所以要求有一个合理的建筑密度。容积率的口子放得也比较宽，所以最后导致在容积率的判断上，很多开发商觉得这是一个好条件，但是真正做的时候，做不上去，大家都知道，我们住宅的建筑高度做到33层就不错了，你再往上做，所有的规范、条例都有新的要求，你的建安成本就高了。所以并不是越高越好，你即使做出那么多面积，你的成本也增加了。
容积率也是一样，给你很高的容积率，你也做不出来，北京有一段时间，大概1997年前后的时候，我们没办法对容积率进行很严格的控制，因为那时候还不像现在土地是招拍挂，在招拍挂对土地定价的过程中，容积率已经定下来了，楼板价也定下来了，在1997年以前，北京的土地都是协议出让，规划局无法对容积率严格管制，当时他们只管三条：第一条是建筑高度，根据北京历史文化名城保护条例要严格控制；第二条是日照间距；第三条是道路红线。后来因为整个旧城改造的项目过程中，很多要实现经济平衡的关系，高度也突破了，最终规划局能守的底线就是道路红线和日照间距。为什么这两个能守得住呢？日照间距老百姓可以拿来打官司，建设部有一个投诉部，老百姓可以打电话投诉日照间距不足的问题。所以现在日照间距都是由计算机软件来做，在法庭说服力很强。道路红线控制在中国规划管理中50年没有变过，这一条线几乎没有突破的，领导干部职位再高，都不敢突破红线，因为道路红线涉及到道路的地下设施，你想突破你也突破不起，你可能往外突破一米就把下面的煤气管线搞坏了，这是谁也承担不起的责任。这两条底线定死以后，你的容积率往往也很清楚。
容积率还有一个指标，进深越大，容积率越高，我们中国最大进深的住宅，就是翠微小区，当时的建设部部长做的设计，里面是回廊式的，一个回廊里面做20多户，进深是三、四十米，居住条件很差，但是容积率很高。当时是八十年代后期的事情，当时作为分配住房时还可以接受，但是现在拿到市场就没法做了。所以进深是有一定幅度的，不可能无限扩大，实际上就制约你容积率不太可能无限度提高，提高以后必然造成这样那样的问题，你是在容积率上获得效益，但是你要用另外的方法解决容积率的问题。就像鸟巢，前两天在北京参加奥运工程的评优，评到鸟巢的时候，几个专家一起说，鸟巢应该怎么办？是优秀工程？还是不是优秀工程？从专家的眼里，从结构工程师的角度来说，鸟巢就不是一个优秀的设计，但是从它现在的社会效果及影响力来说，它一定应该算是一个优秀的项目。所以这里面就有很大的问题，当时北京院陈茂昆说了一句话，他说我就不选它当优秀建筑，为什么呢？所有先进的科技解决的这些问题，都是它自己制造出来的麻烦，本来可以不做这么大钢结构的东西，因为没有任何意义，但是它设计的是钢结构，又通过高科技把这个问题解决了，包括我们的电焊工焊得多么好，所有的这些东西都是建在很无用的层面。大家做开发项目的时候，也可以想想很多事情都是为了容积率0.1、0.5往上攀升做了很多的无用功。因为我本人做开发项目的时候，就折腾这个容积率，折腾到最后，大家还是要退回到原来的容积率，做规划要讲综合方面。
支撑体系包括：建筑外维护体系、信息控制体系、能源供应体系、健康保证体系、环境保护体系、房地产开发项目中，我们除了基础的管网设施以外，其实很重要的就是我们的房子想建成什么样的？往往很多朋友讨论说我这块地位置很好，包括我有一个朋友在成都收购了很多二环线的宾馆，收购下来以后要搞二次开发，这么好的地段要做高档的住宅，也希望卖一个好价钱，量也不大，一个地块可以建出五万平米、七万平米，对市场还是很有诱惑力的，也是很好作的。
但是，如何做出高档来？他们昨天提出几个概念很清楚，要看起来像公建，户型要做大，还要送多少面积，一个阳台大概有20平米，送给他，一改就改成一个客厅，好多这种方法，但是评判一个东西的档次，不是简单说你有多大，或者你有多新，更重要的是你的系统是如何建的？在六、七十年代，我们大庆石油工人住在打井的房子里面，住得也挺好，比没房子好得多，或者比住在窝棚里面要好，里面也可以遮风避雨。到了七、八十年代，我们住单元房，每家有一套房子，当时也是感觉很好，有独立卫生间、有厨房。到现在 ..我们实际上建住宅万变不离其中，就那么几种。那么如何体现你的高档性呢？就是你如何配置你的系统，用现代高科技的手段真正解决我们一家人吃喝拉撒睡的问题，如果这个系统建好了，感觉使用方便了，住宅的价值就体现出来了。所以支撑体系很追求一点就是体现真正住宅品质的重要核心。
我们把现代住宅的科技系统分成这样五大类：一是建筑外维护体系，建筑外维护的保温水平怎么样？现在国家提倡节能，保温意味着要保温、保冷，使里面的温度很舒适。如何把这个能源保留下来，就涉及到外维护体系，你这件棉衣怎么穿？你的围巾扣子领带怎么配？包括门窗问题、阳台问题，断桥构造问题。这就是在建筑外维护体系上如何建立这套系统？不是我做保温，实现各地方要求的二度节能的目标，在上一个节能目标上再节省30%，达到这个目标。但是你墙体达到了，窗户或者阳台没有达到，因为我们说阳台悬飘以后有冷桥效应，这些地方没有达到，你仍然达不到真正的节能。
二是信息控制体系：比如我们说3G牌照要发了，你就可以在办公室里遥控你家里的空调，甚至煤气炉都可以进行远程遥控。这样的情况下，我们说我们要做高档次的住宅，是不是要配远程控制系统？也就是说我们要买一辆高档的汽车，如果车门钥匙还不是遥控的话，就没有人说这个车是高档的。但是这个远程系统同时是花钱的，又要花一部分成本。上海的世贸花园装这一套系统，软件30万，硬件30万，总的设备远程控制系统60万，达到的目标就是你在世界各地可以用你的计算机控制你家里所有的安防、电器设备，可以全程控制，包括你在纽约可以看你在上海家里的情况，可以达到这样的程度。当然这个房子卖得更贵，这60万成本就不算什么了。而我们普通的住宅显然就装不起。所以定档次的时候，什么样的档次配什么样的东西很重要。
三是能源供应体系，这块实际是一个社会性的东西，我们更关注社会化的内容，比如采用绿色能源、可再生能源，雨水搜集等等，这块在中国其实是很难推行的，我们经常说节能也好、做什么也好，像我们公司大概做了三年的节能住宅，我们号称高科技住宅，实际建成的项目没有几个，这里面并不是说政府不支持，或者开发商没有钱建这个，而是市场没认识到节能的重要性。为什么呢？比如在德国，德国政府对你采用绿色能源进行能源补给，比如你用太阳能发电，你家里发的电可以并网，享受用电的同样指标，比如我发一度电，电网给我的一度电是不要钱的，因为我供应电网的电是绿色能源发的电，还要求电力公司给我钱，收购绿色能源的电，所以就有效益，对于社会来说是有效益的。现在绿色能源也好、节能也好，对我们社会的个体是没有效益的，所以我们现在就很难做。我们要做节能住宅，实际上无外乎就是两个方法：一方面要做市场的噱头，我是节能住宅，销售上可能会好一些；第二无非就是上面领导布置下来的工作，因为市建委或者市政府有指标，每年要建成住宅多少，这是政府安排的，但是真正市场是不是接受？这里面我们中国还有一个很大的过程，这块不解决，我们什么绿色能源根本做不了，因为这个都是比较昂贵的东西，你的一次成本是比较高的，但是你怎么去计算20年、30年的利益？我们一般的老百姓是不会这样算的。
四是健康保证体系，这是非常重要，也是大家都看得到的，我们做节能，国家的要求越来越高，做节能的关键是密封，但是密封以后，就会产生里面空气质量问题，这个问题怎么办？就是我们的系统还要保证有新风进来，而新风的进出又不把能源带走，所以我们一直在研究健康保证体系，我们健康保证体系的保证性越高，你的楼盘的档次越高。比如说室内温度的控制，通常16—26摄氏度是人体适宜的温度，采暖是16度采暖，制冷是26度，这10度的空间是幅度很大的。但是最舒适的就是19—22摄氏度之间。我们如何接近最舒适指标？越接近它，代价也就越大，我保证2、3度的区间和保证10度的区间，代价完全不一样。
五是环境保护体系，现在环保都是在对工厂这些企业管得严，对我们开发商没有太大的制约，但是环保在西方的制约是很厉害的，甚至影响到政府的决策，环保的意识增强以后，政府会制定更多的环保政策来限制我们的建设活动，我们的建设活动过程中，如何关注环保的概念，就是顺利通过政府管理条例的内容。所以往往我这里排了四条出来，比如垃圾处理、垃圾分装系统，北京大概搞了十年了，北京有几个NGO组织在搞垃圾分装系统，但是搞到现在北京老百姓还是没有分装的习惯，比如我女儿把废电池分装出来，但是装到最后也不知道装给谁。所以现在还不完善，完善以后垃圾就有更好的处理方式。比如说植物，这两年开发楼盘有钱以后，植物的配置也很昂贵，一百万一棵树的楼盘也不在少数。但是从植物学的角度来讲，在景观配置中，第一要求是本地树种，第二要保持多样性。以前北京种槐树种多了，“吊死鬼”的那种虫子就多。所以植物多样性和地方物种的利用是我们现在景观设计的核心。我们现在景观设计都是洋人设计，他不知道北京的槐树怎么样，只好从美国搞一些树种过来。

（2）规划工作的基本观点：过程与统筹
①城市规划是社会经济发展的继续和具体化
我们在做一个项目过程中，如何进行统筹安排的考量，包括一些近期项目、远期项目，有可能的轨道线。
（PPT）这个项目是在2003年做的，当时就考虑应该有一个轻轨线，其实那时候良乡政府自己都没有底气，因为这条线在北京列不上日程，但是从规划角度就必须要考虑，考虑完以后，这条线今年已经开工了，2010年就可以建成，投资是大兴和良乡政府和外资进行联合运作的，所以规划阶段就要考虑有这样的路线，实现以后就是重大利好。我们昨天在成都讨论川西公路设计的时候，就在讨论成都地铁三号线什么时候建，大家通常估计是够呛了，又地震、又经济危机，再建一条新线至少是十年以后了，但是这个线建的时序完全决定了在川西两侧所有土地的价值，如果早建，这条轨道线的价值就会充分体现出来，这都是城市规划的统筹考量的问题。
（PPT）这是我们在克拉玛依做的项目，这不仅仅是考虑房子应该怎么摆？怎么有一个标志性的建筑，而是必须要考虑在这样的区域里面，这样的气侯条件下，我的街道应该怎样组织？比如我们住在新疆克拉玛依，根据当地人的习惯，街道不可以是南北向，都要调整一定的角度，有利于避开风直接灌进来，这是对严寒的考虑。我的绿化怎么考虑？戈壁滩上绿化代价很高的，新疆有新疆的做法，他们有一套形成的种植方法，我们怎么引到我们的规划体系里来。
（PPT）这是一个七万平米的新城，在规划层面研究基本就有这么多条，各个方面，包括竖向设计等考虑在内，最终做成这样一张总平面图，这样的总平面图并不是拿出来说这里有一个滨水建筑，最重要的是这个项目有一个很好的城市环境。

（3）不同规模项目的规划特点：投资与市场节奏
市场好，你没钱开发，没有用；你现在有钱，市场不好，也不敢投。所以项目的大小和自有资金是很有关系的，我遇到很多的项目最后流产，确实有空手套白狼之嫌，根本就没有资金，很难操作下去。我们往往把房地产开发的项目规模分为这样三个档次：
①大盘规划——1000亩以上。
五年内一般很难开发完，为什么这样考虑呢？我们往往说我这个项目很不错，一百多万平米，我也有钱马上盖出来，但是问题不在于你有没有钱，而在于市场能不能消化掉那一百万。所以往往一千亩以上的大盘，大致要五年左右的时间才能建完，也可能你有钱投近期，但是你没有效益。
②普通楼盘规划——300亩—500亩。
这种比较好做一些，就是一般小区的规模，建筑量在20万左右，一般两三年就搞定了，而且这种项目目标很清晰。
③街坊规划——150亩左右。
在300亩项目里面我们可能都是放标准户型，在150亩面积里，标准户型就放不进去了，肯定要专门设计，所以150亩项目都是整体设计建筑环境和室内关系。
所以，无论项目大小，都要有时间的考量。
大盘有三个方面要重点考虑：一是用地评估，二是系统构建，三是因地制宜。
在用地评估方面，我介绍一些例子，用地评估涉及到两个层面的工作，一个就是外部关系，项目所在的位置外部关系如何评估？第二就是内部关系，场地现状、地形地貌、水资源、树木资源、历史文化等等，然后才可以产生规划的内容。
（PPT）这是我们在济南做的一个项目，这个项目以游乐场为主体，将近有两百万平米的住宅开发量，范围很大，16平方公里。这个项目后来没有实现，因为涉及到济南的水资源保护，它在济南千佛山的南面。当时我们对它整个地区进行一个现状的调研，包括当地农村的情况，因为涉及到农村的改造，包括周边的一些建设的情况，已经有的一些项目是什么情况，还有城市设施，在这一代可能会产生的条件，包括城市主要道路的建设，因为这个都是政府投资的，政府是有计划的，在什么时间内要建成什么样的路，都要算清楚。
然后是对内部进行详细的分析，这个地块很复杂很大，就需要对各个界面进行评估，我们需要对山体的界面进行评估，我们知道济南很多山很漂亮，有的山已经采石采得乱七八糟，所以要进行修复、保护。所以在规划的评估阶段，就要做得很细。
然后是地形地貌的情况，水体的情况，如何保护？这个项目也正因为我们对水体做了详细的分析以后，我们后面就认为这个项目操作不下去，济南好不容易地下水位上升，趵突泉可以自流出来了，在南面影响到了济南市的水脉，这个项目可能很难通过上一级政府评估的，我们当时对水体评估以后，认为这个项目很难通过了，当然这个项目最后没有实施。
通过这些现场看到的，回到计算机里面进行GS分析，还有土地的适用性，用计算机计算它的坡向、坡度，因为我们工程设计上有一个标准，大于这个标准我们认为这个土地不可建，虽然你有什么办法也可以建房子，但是在总体评估上，这是不可建的，否则你要花更多的钱来整治。把它综合起来，形成我们对每个地块进行的评价，切分出每块土地适合建什么样的项目。这是我们在规划前期很重要的一个工作，就是对现状分析。这个时期你是看不出方案来的，但是通过这样的评估以后，规划方案自然就形成了。城市规划里面很重要的一个原则就是因地制宜，对现状的研究很重要。
（PPT）这个图纸是符合现状条件的、符合发展条件的，你可能在墙上挂两三年没问题，但是以后条件变了，你还有修订。
（PPT）这是另外一个在重庆的项目，地形也是很复杂，这是一个住宅项目，这个项目大概有一平方公里，对所有的地形地块做研究，重庆的高差很大，是山地，这里面的高差情况、植被情况，对每一块地做出它的适应性评价，包括一类用地、二类用地。每一个类型的用地和坡度、坡向的关系，确定它最终的功能，最终是一平方公里核算下来只有70%可用，30%是根本没有办法用的。70%可用，再折回到容积率上，可能局部容积率就要做到4—5，我们就要跟开发商把这个事讲清楚了，4—5的容积率方案，就是有山有水还想做点别墅、花园洋房，想都不要想了，就得做高层。
然后把产品布局进去，在这样密度的情况下，全是二、三十层的高层，这一系列高层住宅的安排，同时也和你的山地关系有密切结合的关系。所以我们从规划一直梳理下来，比如这里是建筑与等高线平行的，它的一二层怎么处置？这是车库的处置情况。这是建筑与等高线垂直，它的车库如何处理。所以我们的研究非常细致，把每一块评估下来可以用的地，要尽量用充分。
所以在这种大盘规划过程中，重要的一点就是如何对这块土地进行评估，对土地使用想出一些基本策略，这些策略并不是马上要用、马上要建成。往往大盘第一期开发就是7—10万平米，不会开多，开多了卖不出去，所以头两年搞一个7万、10万，试一下市场，调整我们的定位，再继续搞下去。
第二种楼盘就是300—500亩的，市场定位、产品定位、效益指标都很明确，而且一般是两三年就可以运作下来。
这是我们在四川绵阳做的项目，这里有一个水库，这里是绿化带、景观带的组织，这里不是简单的建筑单体的事，而是从城市角度看，对它有什么要求，包括宏观的形态关系，公共建筑和住宅的关系组合。从设计的角度讲，设计的这个桥，开车没问题，走路也没问题，但是对城市的形象有影响，所以我们把桥的改造方案给他做出来，在这样的基础上，逐渐把这个项目调整到符合城市规划的原则。当时我们跟编制城市总体规划的规划院也进行了研究，从总体规划礼说，希望这块是一个绿地，是公共绿地还是生态绿地？我们在这个项目做的过程中，要保证政府的合约是合法有效的，又要保证总体规划的基本原则，比如要求这里面有相当的绿化，不能修得太密，像墙一样，也不能说搞得太破烂，所以在整个项目的规划层面上，更多考虑到上下衔接的关系，通过衔接把很多的东西明确地做出来，最后是皆大欢喜，城市市长、书记很满意，开发商也很满意。所以这种项目我们在规划层面上基本是解决不错的。
（PPT）这种150亩左右的项目往往设计性就很强，这是我们在安徽做的生态办公花园，大概是一百多亩地，里面要盖27栋办公楼，这个办公楼都希望是3000—5000平米，在这样的情况下，如何有效地对这块土地进行组织？我们就要考虑一系列的原则，从设计层面考虑原则，就不是前面讲的庞大的规划体系的原则了。
首先我们要建立它的网络，我们设计一个网格，在这个网格里面安排这20多栋办公楼的关系，要解决好这些个体和群体的衔接关系，要有很好的路，以及环形的景观空间，要有一些景观道，这都是很具体的规划设计。然后有一些基本的水系，通透的绿化，它的配套建筑要求都很明确，比如在什么位置上、多大规模。然后每栋办公楼相互之间是什么样的关系？是以水面相隔？还是以绿地相联？还是用其他的构筑物来遮挡？是在这个层面要考虑的问题。还有停车系统应该怎么做？相对平缓的地方，我们为它设计什么样的停车模式？是全地下的呢？还是半地下的？还是结合生态处理做附着式的？有很多的方式可以进行考虑。进一步建筑应该是什么样的形式？在建筑规划层面提出来，有一个基本的建筑模数，符合甲方提出来的3000—5000平米的办公单元，我们的设计师有一个基本模数的研究，我们在前面规划已经确定的基本网格，适合3000—5000平米的办公单位，使用这块土地，同时形成的建筑体量可以进行多种模式的划分，可以是L型的，也可以是U型的、T型的等等。这些结合以后，我们把它变成适应不同公司使用的空间模式。应该说这就是从规划的设计到单体的设计一体化做下来，从规划阶段到单体都是在严丝合缝地对接，形成这样一个项目。
所以，在这种小规模项目里，特别适合建筑师和规划师最密切的合作，把这个项目清清楚楚地做下来。所以不同规模的项目确实有不同的工作方法和工作目标。
（休息十分钟）

（4）不同性质项目的规划方法：公共与私有的关系
我们知道不同的项目有不同的开发方法，可以各个项目具体情况来讨论。我想有很重要的一点就是我们用什么样不同的理念来处理不同的问题，这个可能更大于我们具体项目的做法，在这个地方我想跟大家讨论到不同性质项目的规划方法，其中很重要一点就是我们在规划过程中，如何处理公共与私有的关系。
大家知道我们在从事规划的工作人员更多是关注公共空间的总体规划，在这里面核心考虑到一个问题的时候，公共空间与私有领域的划分，来决定住宅阶层的选择，这点非常重要，因为这也是我个人在很多项目中，包括我作为评委去评别人的项目，包括我作为项目设计人，别人评我的项目，平常发生一些见解上的冲突问题，我想今天也在这个地方提出来，跟大家做一些讨论。我们可以看到现在的住宅类型已经不同于20年前的住宅模式了，我们现在住宅的类型是越来越多样化，在这样的情况下，我们用一个住宅规范、用一个居住区规范进行管理，往往就会出现很多矛盾，这个地方打出来的这张图，大家可以看出是一个标准的别墅区平面图，我们往往遇到一些很重要的问题，争论中难以辨别清楚的问题，我们在做住宅区规划的时候，什么样的住宅区有大量公共区域的要求，什么样的住宅更强调私有领域的保护？所以我们针对不同的项目要做出不同方法的处理。比如我们在做别墅区或者低密度高档楼盘的过程中，我们一直在强调一点，大规模压缩公共空间，确保私有领域的最大化。这有两个方面的考虑：一方面就是我们在系统组织上，我们的别墅区需要进车，所以要求道路空间优化，甚至道路两侧的景观要进行最强化的设计；另一方面其他的公共设施是不是要配套进去？可能有很多朋友有别墅区开发的经验，如果别墅区里面做一些公共绿地，会有多少人去享受？从我们现在的经验来看，比如我们在北京，一到3月15号的植树节，每家的院子都在忙着种树，是私人投资，自己在种树。我们在现在别墅区里面，尽量的压缩公共区域，把这些空间压缩到个人的空间中去，他就会更好地去种植这些区域。
（PPT）这是一个标准的别墅区的小组团，要求把所有的用地尽量划归各个私有领域范围内，由各个住宅来管辖，我们就更多地体现出私有性的关系，因为住别墅是有天有地，希望周围的相互空间大一些，所以在别墅的规划设计过程中，强调了私有性领域的加强，而相对来说，降低公共性的空间和范围。
我们以高层、多层为结合住宅的区域，它的私有领域被局限为除了楼梯以外的入户门的领域里面，所以对外面的领域占有就不强，我们就更关注公共空间的设计，包括公园、活动场地、活动设施就会相应地增加比例。所以这样的情况下，我们说针对不同的楼盘，最重要的一点它属于什么样的客户群来使用？一定带有不同客户群使用的特性。我记得我曾经在长沙和很多的专家做过一次争论，比如说我们做很大一片别墅区，规划局也要求做多少公共绿地，后来我们在讨论过程中就明确认为，大量的公共绿地会导致以后管理费用的增加，导致使用率的下降，我们在整个规划过程中，尽量把大量的绿地划归到每一家院子里去，这样在销售上到后期的管理上，都会有很好的解决以后绿化的问题。在公共住宅上面，就要从另外一个角度考虑，就要强调公共空间。

（5）城市规划对项目规划的影响力：不可逾越的管理条例
①指标控制：容积率、绿地率、建筑高度、建筑密度。
项目规划只是一个小CASE，其实我们剥掉所有的要求，包括市长的概念，比如市长说这个要做亮点工程，要做标志性建筑，把这些都去掉，真正对你控制的是两个方面的控制，一个就是容积率，容积率对城市规划最重要的一点是什么概念？我们做城市规划的时候，我们是要算总量的，这个总量决定了我们对城市提供什么样的设施，包括从自来水厂到煤气站到地下铺设的管线，都是根据容积率反算过来的总量和人口的总量来计算的。所以往往容积率更大的意义在于我们在城市总体规划层面