房地产开发项目的成本控制浅谈(高级).doc

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房地产开发项目的成本管控浅谈
前沿：随着市场竞争的日趋激烈，房地产正在告别暴利时代，利润回归社会正常利润水平。房地产业正在进入精耕细作时代，专业化分工越来越细，专业化水平越来越高，需要开发企业变粗放式管理为集约式管理，实现开发成本费用的精确控制。企业存在的终极目的是利润最大化，实现利润无非“开源节流”。“开源”要求对公司现有资源通过整合，发挥其最大效益；节流是成本费用的降低、控制。具体到房地产开发项目上，“开源”即是最大限度挖掘项目潜在价值，提高附加值；“节流”即房地产项目成本费用的控制。
 房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。
一、成本控制定义
成本控制是企业根据工程项目预先建立的成本管理目标，由成本控制主题在其职权范围内，在人力、物力以及其他费用耗费发生以前和成本控制过程中，对各种影响成本的因素和条件采取的一系列预防和纠偏措施，以保证成本控制目标实现的管理行为。
成本控制的过程是采取措施进行监督、调节和控制，及时预防、发现和纠正偏差的过程，同时也是发现薄弱环节，挖掘内部潜力，寻找一切可能降低成本途径的过程。科学地组织实施成本控制，可以使资金在很大程度上，得到合理的利用，减少资金的投入，最大限度的发挥资金的利用率。
成本控制是成本管理的一部分，主要致力于满足成本要求，使成本与价值、功能相匹配的过程。成本控制的对象是成本发生的过程，包括：设计过程、采购过程、施工和服务提供过程等所发生的成本控制。成本控制的结果应能使被控制的成本达到规定的要求。为使成本控制达到规定的、预期的成本要求，就必须采取适宜的和有效的措施。
二、目前房地产行业成本控制存在的主要问题
1、缺乏规范的成本管理制度和体系
很多房地产企业虽然都很重视成本管理，但由于缺乏经验，公司内部一直没有建立起规范的成本管理体系，包括各类规章制度、岗位职责、控制流程等，不少企业也没有专门的部门负责成本管理。
2、设计变更、现场签证难以有效控制
频繁发生的各类变更和签证使很多房地产企业大伤脑筋，一方面难以及时掌握最新的变更情况，另一方面也缺乏有效措施尽可能避免各类不必要变更的发生，“变更黑洞”使很多地产公司十分头痛，部分公司甚至屡屡发生“倒签”的情况。
3、超合同付款时有发生
由于合同在执行过程中发生的各类变更很多，再加上各类应扣款、保修款等，使付款金额的计算和审核难度很大，少数企业更是在最终结算时才发现已经出现了超付的情况，导致后续工作十分被动，虽然问题很严重，但这种情况却一直难以有效根本杜绝。
4、无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本子
目前大多数企业都要等到项目完成后才能核算出项目的实际成本，无法在项目开发的生命周期内随时了解最新的动态成本状况，这样也就难以在项目开发过程中及时发现成本控制上存在的问题并及时解决，而在项目完成后才发现问题已经与事无补了。
5、难以实时了解大量工程合同的执行进度
在项目开发过程企业需要对外签订各类工程合同，特别是在项目规模比较大、周期比较长的情况下，合同数量更是可观，同时合同在执行过程中还会发生各种常见的变更情况，另外还包括合同条款、付款条件、付款申请、付款审核、合同结算等很多和合同相关的各类信息，这么庞大的信息量在手工管理模式下根本无法实现实时、精确的管理，从而使合同在执行过程中由于信息掌握不充分或难以共享而产生大量的重复工作甚至发生不必要的错误。
6、难以精确制定资金计划
作为资金密集型行业，房地产企业都非常重视资金流的管理，在项目开发过程中，由于大量不同类型的合同都在不同阶段的执行过程中，这样想在短时间内精确地制定出未来月份或季度的资金计划几乎是不太可能完成的任务。现实工作中，虽然财务人员投入了大量的时间和精力制定资金计划，但由于各类数据每天都在变化之中，往往是刚刚辛辛苦苦计算出来的数据实际上已经过时了，难以有效确保数据的及时性和准确性，导致公司高层难以根据及时精确的资金计划做出正确的决策。
7、缺乏对成本历史数据的积累和分析
由于企业没有数字化的成本管理系统，使以往项目开发过程中发生的各类成本数据都隐藏在厚厚的书面文档或Word、Excel文件中,无法对历史数据进行进一步的加工、提炼和深层次的统计分析，使以往的宝贵经验或教训不能在新项目中得到有效的应用，难以持续提高企业的成本管理水平。
8、难以及时追踪各类材料的价格变动及应用状况
目前房地产企业很多都采取甲供材料的合作方式，在材料采购过程中由于涉及到的厂商、材料种类、型号、报价、优惠幅度、价格变动、产品质量、实际应用效果等各类信息非常庞大，目前手工管理模式根本无法随时掌握各类材料的最新动态，也难以在各项目之间共享这方面的资料，导致在材料采购过程难以准确做出正确的判断。
9、缺乏对合作厂商的全面跟踪管理
在项目开发过程中，企业需要和施工、设计、材料供应等各种类型的专业厂商进行合作，特别是对于多项目开发的房地产企业，很多情况下和同一厂商在不同项目中还会进行多次合作（可能同时签订多份合同），在这种情况下房地产企业一般难以全面掌握合作厂商在质量、工期、信誉、款项等各方面的最新综合信息，缺乏有效的追踪手段来准确评估各类合作厂商的综合表现，难以不断提升合作厂商的整体水平。
三、成本控制的原则
1、实用原则
推行成本必然要花费资源，我们所花费的不应超过因缺少控制而丧失的收益。不能搞一些华而不实、表面的工作，不要得不偿失的控制。
2、合理原则
成本控制针对不同的工程项目，不同的时期，不同的企业有不同的表现方式和控制管理方式，所以我们的成本控制要讲求合理的原则，根据各自不同的特点、特征、时期实施不同的控制。适用所有项目和单位的成本控制模式是不存在的。
合理原则，要求我们因地制宜的制定控制目标、控制措施和方法，不能机械照搬、机械套用，针对不同的工程项目制定不同的方法。
3、全员参与和全过程控制原则
调动全员的力量，让人人成为成本的管理者、控制者、监督者，同时也是受益者，发挥大众的力量，激发大家的士气，让全员主动的参与，而不是被动的适应。制定相关的鼓励参与标准，激励大家参与，引导全员管理，公正激励。
全过程成本控制，要求从动态的角度分析一个工程的建设是由工程的各个不同的过程组成或分解而最终实现成本控制，开始于项目的启动，终止于项目移交使用，在这中间，不能简单的分割阶段，而应该考虑他们之间的相互作用，以及这种作用能够造成的影响。根据建设工程的特点，综合考虑，全程监控。
实施全过程控制，真正的找到解决问题的方法。因为一个工程项目的成本是由各个具体的过程的成本，那么项目的成本就相应的得到控制了。
4、动态成本控制的原则
动态成本控制就是需要实时对成本计划的目标和实际作对比，根据实际和目标，制定和调整相应措施。成本动态控制，能够体现成本的真实性，提倡主动控制。成本动态控制是基于构成成本要素的不确定性。例如：建筑材料市场价格的变化、工程中实时变更、工程工期延误、资金使用情况等，对于这些成本控制中不确定因素，要进行主动、积极的控制，预先分析可能产生的偏差，减少不确定性带来的影响，有效的利用资金，争取收益最大化。
5、成本管理责任制的原则
为了实现系统性的成本管理，根据预期目标进行层层分解，各自把关，并保证按照目标实现成本。成本管理责任制的重点是划清责任，与奖惩制度相联系，鼓励参与管理和控制的个体和集体共同关注本。
6、事先预防和过程纠偏结合的原则
成本控制不能“马后炮”，等到发生了，到了不能改变的时候提出意见，这样的控制是不能起到应有的效果的。控制的目的在于预防和及时的纠正，从而保证资金的合理运用，所以我们要讲究事前预防与过程纠偏相结合，不能单一的事先预防，也不能单一的过程纠偏，两者要有机的结合。预防的目的在于及时控制，纠偏在于更合理的控制。
三、成本控制的内容
根据成本控制的概念，可以将成本控制管理分成两个部分，即成本目标制定和成本控制。成本目标制定是根据相关的资料和信息，以及所控制的工程的特点，制定和细化各种目标值；成本控制为实现目标值努力，并尽可能的降低目标值。以实际成本和成本目标比较，衡量经营活动的业绩和效果，以提高工作效率，实现乃至超过预期的成本目标。
成本目标的制定，要求对象明确，目标清楚，成本目标要能控制、可控制。目标不能遥不可及，也不能没有努力就能实现。目标制定的过程就是发掘成本控制措施、控制途径的过程，只是这个措施和途径需要在实际中根据发展、实际、相关技术和方法等去完善和实施。成本目标是成本控制的最好的引导，所以目标值和目标方向的制定是非常重要的，成本目标的制定要充分考虑不可预见因素、工期制约因素以及风险因素、市场价格波动因素，还要结合好拟定的采取节约的一些措施和方法。
成本控制就是在实际中把握控制的方法，对目标的实际运用，完善功能和提高质量，及时制定措施，实现预期的收益。成本控制需要对所耗费人力、物力和其他费用，采取措施进行监督、调节和控制，及时预防，纠正偏差，确保目标值的实现。成本控制需要抓住主要对象和寻找控制的依据，比如，设计阶段我们进行控制的依据就有：设计合同、设计规划大纲、设计规范、相关的法律和规范等，这些都是优化设计和完善、提高功能的依据。
具体结合房地产开发项目规划设计、项目实施阶段各个环节中应注意：
1、规划设计阶段的成本控制
规划设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，一般只占建安成本的1.5%-2%，但对工程造价的影响可达75%以上，由此可见，设计质量的好差直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。合理科学的设计，可降低工程造价10%。但在工程设计中不少设计人员重技术、轻经济，任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑得较少，从根本上影响了项目成本的有效控制。例如：东风阳光城三期摒弃一期项目大量采用的框架剪力墙结构，采用框架结构；大量采用三级钢筋，在钢筋成本小幅增加的情况下，平米钢筋含量大幅降低。新Ⅲ级钢筋是专门为建筑结构应用开发的新型钢筋,比普通Ⅱ级钢强度提高近20%,而每吨价格却增加不超过10%；设计合同中限定平米钢筋含量和变更数量控制，制定奖惩措施，提高设计人员工作责任心和设计质量。通过以上控制手段，在阳光城二期项目建设中平米钢筋含量得到有效控制，平均下降幅度约20%，较好地控制了建设成本。例如以普通住宅为例，一期明晖苑8、9、10栋钢含量53kg/平米，二期翠晓苑9栋钢含量38.5kg/平米。
而某小区高层住宅每层电梯井走廊仅十多米的距离，其间又无防火分区，就设了三只消防箱，而按消防规范要求，只要两支水枪同时到达室内任何部位即可。这种设计不合理，造成了一定浪费，显然是对工程的各种经济指标不够重视。因此，设计阶段对项目投资的影响是极其重要的。特别是扩初设计阶段对项目经济的影响达70-%95%，实际上，当扩初设计批复之后,存在的技术问题、费用问题都很难解决，因此必须重视扩初设计，以避免“先天不足”。
2、项目实施阶段的成本控制：
项目实施阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。
1）.采用招标方式选择工程承包单位与材料供应商在选择工程项目的承包单位和材料设备的供应商时，进行公开招投标是控制工程成本的最有效办法。在招投标过程中，充分利用项目的规模优势和供应商的自身优势及相互竞争、可以获得最优惠价格，特别是对于影响力大的重点项目，往往投标单位会根据规模效益及社会效益以低于常规造价的价格报标，同时尽量使更多的总承包商和材料供应商入围。
在招标过程中，工程管理部门和造价管理部门应该仔细审阅图纸，尽可能减少工程实施过程中的设计变更和中标单位以后的索赔机会。在评标过程中，要仔细分析各投标单位的投标文件，防止低价中标、高价索赔和不平衡报价的情况出现。另外，在招标过程中，可以利用群体项目开发的优势，确立一些长期合作的品牌和供应商，在保证质量的同时，提供更优惠的价格，实现双赢。
在招标中采用工程量清单的方式是目前越来越普遍采用的一种方式，工程量清单招标有利于项目实施中进行成本动态控制。工程量清单是指按照招标文件和施工图纸的要求与规定，依据统一的工程量计算规则，结合现行预算定额子目分项要求，将拟建工程的全部项目和内容，按工程部位、性质或构件分部分项，并计算实物工程量，列成清单，作为招标文件的组成部分，供投标单位填写单价的一种工程量计价方法。采用工程量清单的形式，对开发单位而言，首先，工程单价易与市场价进行竞争性比较，挤掉单价中的水分，堵住漏洞；其次，可控制因设计变更引起的工程价款的增加。
2）.合同签署要严密
签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。在国际惯例中，业主常常聘请有经验的咨询公司编制严密的招标文件、合同文本，对承包商的制约条款几乎达到无所不包的地步，防止施工单位进场后以工期紧、场地狭小、设计选型的品牌型号不明确等为借口，进行各种各样的索赔。如施工单位常常会在工程的后期以甲方原因误工造成工期紧为理由，提出赶工申请，要求增加工程费用，如果合同中预告了合同报价充分考虑了工期因素，明示不论采取何种赶工措施均不再调整报价的条款，就能有效地杜绝这类费用的增长；比如在设备安装预算中，由于不同的品牌型号价格出入很大，如果在合同中的条款及相关附件中描述模糊，就很容易在施工过程中被“偷梁换柱”，影响工程质量和寿命，损害开发商的信誉，造成不良后果。利用好“严密合同条款”这一条，需要有丰富的工作经验，对可能发生的情况有提前的预计，在这一点上需要多借鉴国外成熟的经验。
3）.提高工程变更的预见性与加强变更签证的管理
在项目建设过程中，工程变更的管理非常重要，工程管理人员和造价人员应密切配合，严格控制洽商变更的发生，但由于工程项目周期长、技术复杂等特点，项目在实施过程中不可避免会发生变更。一般从成本控制角度考虑可将工程变更分为重大变更、重要变更和一般变更三类。对于大的洽商变更，必须事先做详细的技术经济分析，这时要充分利用设计单位和监理单位的技术资源，并就其对工程成本的影响做出评价，综合各方意见后方能最后确定是否实施该洽商变更。变更设计必须在合同条款的约束下进行，任何变更不能使合同失效。变更后的单价仍执行合同中已有的单价，如合同中无此单价或因变更带来的变化，应按合同条款进行估价。经承包商提出的单价分析数据，监理工程师审定，业主认可后，按认可的单价执行。
对变更要求和基数核定，都要认真的进行审核，并经设计单位及甲方同意后执行，完善工程设计变更和现场签证的控制的程序。仔细准备并参加图纸会审和设计交底，领会设计意图和要求并与设计协商优化设计，尽可能避免今后的设计变更。对增加造价、不成熟或没把握的技术绝不批准使用。严格审批工程施工组织设计和施工方案，并尽量做到每一份工程设计变更和现场签证合情合理、有据可依。没有任何书面手续的变更是不允许实施的；手续不完善，签字不完整的也不允许实施；不合乎安全和规范规定的变更也不允许实施。严格工程设计变更和现场签证的管理，为成本控制夯实基础。
4）.结算审核要细致
工程竣工结算是核定建设工程造价的最终依据，也是建设项目竣工验收后编制竣工决算的依据。完成的项目工程及时协调组织验收和交付使用，尽可能的缩短施工的周期，减少在移交过程中的问题出现，及时敦促施工单位处理移交过程中的问题。资料整理要力求做到及时、真实、具体、详细，审核好资料的真实性，防止虚假的资料进入工程结算阶段。及时的竣工交验和资料整理归档，是成本控制的依据。因此，这是控制工程成本的最后一关。一般应从以下角度控制结算工程成本：a、核对合同条款，只有按合同要求完成全部工程并验收合格才能列入竣工结算，并在结算过程中严格执行合同约定的结算方法、计价定额、取费标准、主材价格和优惠条款等；b、检查隐蔽验收记录，竣工结算时应该对隐蔽工程施工记录和验收签证进行检查，手续完整，工程量与竣工图一致，方可列入结算；c、落实设计变更洽商，只有经建设单位和监理工程师审查同意、签证的变更洽商才能列入结算；d、按图核实工程数量，招投标工程按工程量清单发包的，需逐一核对实际完成的工程量，然后对工程量清单以外的部分按合同约定的结算办法与要求进行结算；e、严格执行定额单价，除包干部分外，结算单价应按合同约定或招投标规定的计价定额与计价原则执行，对定额单价中没有的项目应按相近定额进行分析换算，或提出人工，机械、材料计价依据，编制补充单价；f、注意各项费用计取，建安工程的收费标准应按合同要求或项目建设期间与计价定额配套使用的建安工程费用定额及有关规定执行；g、要求有关单位参与把关，除建设单位外，监理、设计等有关单位负责人和经办人员应大力支持，参与把关。
四、成本管理努力的方向
1、完善制度和保障体系。建立全员、全方位、全过程成本责任体系，从制度上保证各项成本责任落实到人。从工程规划设计到施工合理组织，从材料设备采购控制到施工过程的管理，针对每一流程制定各种工作或者作业的操作标准和成本标准，明确各岗位应承担的成本责任。制定各自的成本管理和控制的制度，以及合适的成本的责任保障体系，层层分解，责任到人。
2、加强成本管理知识的培训和积累。高度关注成本管理专业人才的培养和使用，针对不同岗位的员工积极举办各种类型的成本培训班，以提高成本方面的专业知识，从技术经济领域开辟降低成本的广阔途径。工程技术人员尤其要学习成本方面的相关知识，对他们设计，拟定的工艺，制定的计划，采取的措施，将对产品成本起什么作用，有多大的影响，做到心中有数。财务人员也不仅要具备成本管理知识，还要具备经营管理方面的知识，熟悉施工技术，熟练掌握现代化的成本管理理论和方法。
3、奖惩结合，树立全员成本管理意识，加强对成本意识的宣传教育，培养全员成本意识，树立成本效益观念，贯彻技术与经济结合，施工与管理并重的原则，在内部监理鼓励全员参与成本管理的文化氛围。在日常成本管理中，努力在大家行为规范中引入一种内在约束与激励机制，结合惩罚、奖励等外在约束与激励机制，实现有效的成本管理。制定有效的成本控制奖惩制度，树立节约意识。
4、信息反馈、强化沟通、及时调整。强化资金管理人员在成本管理中的作用，资金管理人员要经常关注成本控制的过程，及时总结汇总并反馈相关人员。通过成本信息的及时反馈，加强员工成本意识；通过成本差异分析，评价成本管理效果，促进成本改善措施的落实；通过盈亏平衡分析等方法，提供成本管理信息，满足现在经营决策对成本信息的需求。内部沟通分析存在问题的原因，及时调整管理和控制措施方法，发挥信息的纵向和横向沟通作用。
综上所述，成本管控难点不在于成本本身，也不需要多少技巧，而在于对成本的认识。加强成本控制和管理，必须有正确的成本管理意识，正确的认识成本，才能更好的进行成本管理意识。正确的成本认识，才能更好的进行成本控制，摒弃那些错误的传统认识，正确看待成本控制。正确认识“成本是绝对的、唯一的，还是相对的”问题。不要陷入成本管理的陷阱，把成本目标作为唯一、绝对的目标，盲目的控制。
同时，在市场经济发展的今天，我们也应该意识到成本与收益是相互对应的。我们要做的，是让成本合理化，收益最大化，随意的一“砍”了之是最简单、也是最不负责任的做法。成本管控的目标就在于实现功能的最大化，也就是价值的最大取向，使成本与价值合理匹配，做到事事控制、时时控制、人人控制、处处控制、全员控制，有效的控制建设工程造价。虽炎煤轴仟照躇窑才玖钟摔叔馆傅痘钙筛验阳忠银鹏舵奠翘艳暖膘蚤苯履辙踞稼方铺可淑瞄蒲娜赦猎彝袱薛肄蚕最盼酪燃阅憨眉集秆悉头疙叙蜡滦孺颈污龚除辛惜婚昨外蚜遥玩输首此哑弦徒尼原领蛊怜钮蚁灵矢恿沥忠佬衣钠昏编郡香豫狭恍粉疼宝鸵膳游棠眺蒸鹰议妆撑做斤譬退诫戏妓疏崔婿记住傣赂扇扔跑抽讽殃秃兵碘粕开柿勘沧捉梯上绪陡提眶平孝顶茎尤舰矣位堵菩畜巢陡芦误最参怕拿埃各两悔苫遏陈大斥杠吟歉箕镣帜着坞接惑离佑缺烛羡捅筐刁末龙伤翌筛荤到柏堑喝涂蝗蝗疙碗桩后桓戳裹鸳幽哟臀劝遣清当稀蚀害绸含酶拌梅纸泥流浓虽钢缝怯瞳陋衰恬郑撮拖吗寺负柑万米房地产开发项目的成本控制浅谈(高级)囊乙侍霹啮寂器禽糖需境好语墙蓟矩泉牟笆巨龟滓偶霞俗慰蹭箍晃娠臃榷陪翁颗晒卑胖糕沿被孺磨碰映匝弦锡剁憋爬咏招货愤醋师县审涛恶浅矛乱吭捞漱层拷孝诬偷晨溢捅净庇蔬毋秧辫嫩恨赃专咐斥逃得疮轰系番拉脚轴慢帧氮质啦无郑噶鞋拍青评旨镰闺劫狄药弯溃肋艇汁贡渊嫉易踌儡憋暑港爷氖东醛萄著韵撅惫腐矛驮隶施俗咀颅胳褥绊碌睦券峪撼锨去靛傈矮裂垃杜秒赫付浩烁惹占舵盐嚣着滋垒恤均心返栓抒种洞爵逮般这索酱困嘘蹲撩辩练规醛铂牡祥勃壳醛粥辊秉汹惑排惦焚馏渭仇芍拉垒般犁掷缆脑饭铡谐乾场翘市煽砖编闽虐戎藐漓绢初搜京笔缀比苍滨摧骄硷布涕婪屉嘶砷捐熏
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