房地产开发项目建设中招投标阶段的投资控制.doc

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房地产开发项目建设中招投标阶段的投资控制
1．合理拟定招标方案

　　招标方案的拟定主要包括开发项目标段的划分及承发包模式的选择、招标方式和计价方式的选择等。由于房地产开发项目可采用滚动开发、分阶段开发等形式，合理拟定招标方案，对开发项目的投资控制就显得尤其重要。

　　开发项目建设中承发包模式主要有平行发包、设计或施工总分包、项目总承包和项目总承包管理四种模式。项目标段的划分及承发包模式决定了与开发商签约的承包商数量、决定了一份合同包括的工作内容、决定了开发项目管理的组织结构和管理体制，从而影响了投资风险的分配，决定了开发商对投资控制的力度和可控范围。一般来说，平行发包模式有利于缩短工期和控制质量。但因其合同关系复杂，总合同价不易确定，投资控制难度较大；后三种模式合同关系相对简单，有利于投资控制，但总包报价可能较高。总之，不同的承发包模式各有其优缺点和适用条件，开发商应在综合考虑如下三方面的因素后再作决定：

　　(1)开发商因素——开发项目建设进度计划、资金投入、回收计划及资金流动计划，开发商的管理作风和打算对工程的介入程度；

　　(2)工程因素——开发项目规模及复杂程度、工程设计工作的深度、工程施工难易程度、工期要求等；

　　(3)市场、环境因素——建筑市场竞争激烈程度，社会、政治、经济、法律的稳定性，工程所在地的地质、气候条件及施工现场条件的确定性，招标时间的限制及对环境信息的掌握程度等。

　　上述三方面因素对标段的划分及承发包模式的选择有着重要的影响。开发商只有对上述因素有了充分，的认识，才能正确处理“三大控制”的关系，合理划分标段及选择承发包模式，、从而尽可能降低、规避、转移投资风险，有效控制投资。

　　招标方式有公开招标和邀请招标两种。因公开招标可以在较广范围内选择中标人，投标竞争激烈，有利于降低投资，因此，一般的房地产开发项目招标宜选用公开招标形式。

　　开发项目建设中招标投标的计价方式有工料单价法和综合单价法两种，一般情况下，综合单价法比工料单价法能更好地控制工程价格，使工程价格接近市场行情，有利于竞争。特别是随着工程量清单计价规范在全国的施行，工程量清单与综合单价计价相结合，为标底和报价的合理确定，工程进度款的支付、工程变更、索赔价款的确定、工程结算款的办理等提供良好的基础，从而对合理确定和有效控制开发项目的投资，提高项目投资经济效果起到了重要的作用。

　　2．科学进行合同策划

　　合同策划主要包括合同种类的选择和重要合同条款的拟订。合同种类和合同条款决定了合同双方的责任分配、风险分配和开发商对招标工程投资控制的程度。

　　我国建设工程承包合同的形式分为三类：固定价合同、可调价合同、成本加酬金合同。不同的合同形式会产生不同的投资控制效果，开发商应根据固定价格合同、可调价格合同和成本加酬金合同各自的优缺点和适用范围及开发商的管理作风、开发项目的特点及市场、环境因素等合理选择合同种类，这样才能更好地趋利避害，降低风险，使开发商的投资效益得到最大的体现。

　　为保证招标项目投资控制目标的实现，招标文件还应事先对付款方式、合同双方风险的分担，特别是主要建筑材料及设备供应方式及价格的确定、合同质量等级、合同工期、工程计量程序和方法、工程变更和索赔的处理等重要合同条款进行分析，才能合理确定合同双方的责任、权利与义务，保证合同实施阶段投资控制的顺利进行。

　　3．努力完善招标文件、规范编制工程量清单

　　招标文件是整个招标过程所遵循的法律性文件，是开发商对工程招标和工程实施中各种问题的规定，是开发商的期望，也是投标人报价和合同实施的基础。因此，招标文件是联系、沟通招标人与投标人的桥梁。能否编制出完整、严谨的招标文件，对开发投资的合理确定和合同履行阶段投资的有效控制有着重大影响。重视招标文件的编制，从招标文件编制着手控制开发投资，是开发商应做好的一项十分重要的工作。

　　工程量清单是开发项目招标文件的重要组成部分，是编制招标工程标底和投标报价的依据，也是支付工程进度款和竣工结算时调整工程量的依据。工程量清单作为开发建设各方计价的依据，为投标者提供了一个公开、公平、公正的竞争环境，是整个开发项目投资控制的基础。工程量清单的编制应遵守《建设工程工程量清单计价规范》(CB50500—2003)的有关规定，遵照统一的项目编码、项目划分、统一的计量单位和工程量计算规则的“四统一”原则，为有关各方信息沟通和今后实施网络平台的投资控制打好基础。此外，工程量清单作为招标文件的组成部分，还必须与招标文件的原则保持一致，与招标须知、合同条款、技术规范等相互照应，以较好地反映本工程的特点，体现项目意图；确保其编制的全面、准确性，为合理确定和有效控制开发项目投资打好基础。

　　4．科学确定评标标准及方法，重视评标、定标工作

　　评标标准和方法也是招标文件的重要组成部分，科学合理的评标指标和方法是维护招标公正性，合理确定合同价格，保证招标效果的前提和基础。我国目前采用的评标方法主要有综合评估法和经评审的最低投标价法。经评审的最低投标价法一般适用于具有通用技术、性能标准或招标人对其技术、性能没有特殊要求的招标项目。不宜采用经评审的最低投标价法的招标项目一般应当采用综合评估法进行评审。

　　工程评标的基本原则是报价合理、质量可靠、工期适当、信誉良好。因此，报价、质量、工期、承包商的社会信誉这四项指标构成了综合评估法评标体系的主要内容。综合评估法评标属于多目标决策问题，且评标决策者为一群体，为尽可能减少评委的主观因素影响，维护评标的公正性，开发商在拟订评标指标和方法时应充分利用现代科学技术发展的新成果，采用更为先进、合理的技术经济方法如群决策层次分析法、BP神经网络法等合理确定综合评估结果。

　　一般的房地产开发项目宜采用经评审的最低投标价法作为评标标准。工程评标定标以最低标价为基本选择，体现了投标竞争的公平、公正性，鼓励了企业加强管理，降低成本；简化了评标程序，节约了市场运作成本；消除了腐败的温床，是符合国际惯例的一项举措。成本是商品价格的最低界限，在正常情况下，投标人的报价应高于其企业项目成本。但因我国建筑市场是一个过剩的市场、不完善的市场，投标人为获取工程任务常常不惜成本降低报价，严重损害了承发包双方的利益，阻碍了建筑市场的健康发展。为防止投标人以低于成本中标后不能或不完全按合同约定履行义务，维护承发包双方的合法权益，工程招标评标委员会必须对其报价是否低于成本进行分析、评判，以确定合格的承包人。这里所称的“低于成本”是指经营者低于其所经营商品的合理成本的个别成本。但由于建筑产品生产、经营本身有其独特的技术经济特点，其个别成本的确定有许多不确定性因素的影响。在工程招标阶段，只能是以一个预测成本或经验成本来确定。显然，评标人员的经验越丰富、工作态度越认真，其对与工程成本有关的数据、资料处理的能力就越强，评判结果就越准确。因此，认真做好采用经评审的最低投标价法的评标、定标工作，是科学选择承包商，合理确定合同价格，降低合同履行阶段投资控制风险的重要保证。

房地产开发是一个系统，它需要科学地运用好资金杠杆，这样才会有很好的效益。一些品牌的开发企业，除了重视项目论证、方案策划以外，还十分重视项目建设中招投标阶段投资控制，这样使资金规避风险，效益得到最高。
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