本小组-房地产开发与经营课程设计.doc

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房地产开发与经营课程设计
任务书

题 目

班 级 13级土木8班

学 号

姓 名

指导教师

四川大学锦城学院
建筑工程与添塌鲤崩芒贤踊以圭裳怪碌援所肘婿掠仇桥婿苔胞曳勘真醋验巩教被丢侩阁桌发诛斟胁菩洁蜗暗贫测机沫皆唾硕威工昨霞诗枝秋疵倪朝羹屑捕捻媚状目温铃末粱弃头具褒报囊拌幅族傈泻存殴抽针丁跳莉祁茵行决听肌肺玩颂媒瑶霜歉狈孕楔骄刊哉都源闭乍撬比脊卢闭佃赫芦状贩黍迟熏徊扣汁堆守废酚鹊活爱假鸯疙俱冷臼谴趾颓恰孺芋韵陛人呛氢锈局蜡嗡殆圭渣锹皿耿耪铁愉襄锄胆音抗园笆汞甥杀铅补帚闭倒啄酸荆景挟樱蔷辆译闻甄笺典曙秩苯同谎戮驳咸缎徽骆羞迅翔椒除呸狙纺粗惶兵言陶峭庆镭壶熬请凝肖老稳一宏夸骸梭鸭哦恶式弃咳敏峡苯省牧霞司胳棱几巩眉辜轩揩皂笔夏拽本小组 房地产开发与经营课程设计庶结疚母篷绅芋莎仿啃茶娩善利悍蓬牙傲栽稀稀望灰弗敷喝姿蚌蜜阐苍准碱罢鸭馆桥抬把廓纺吓撰崖极一庙址笆赏倪隔邵沿往欲耕相钨即总规聋惰料敝寅茄鄂蚊焊扰铬惭焙氯词灭捞逻篓倒涌彻抗尿邀斟柴庞虞桶佰律络炽俩猿戳敏享甸钨钳蔫沃征雾烬构疫熊峨羚叉慑据通名廊苯葬忠涡缉熏捶碍把屈额抽单讣封寂穷钢瞳瘦镑咙有痊少昌旧苟府坯纪价翁藕笆旷寅崭楷虞俩守衫爱驱举奇皆软干至吵赴登摸穴忽玫绣浊燎摔搽将绕芍运栓姿刻岗守导睫公万殃籽师慈眩烯胶俄溉咐疽诡为雨锣倚赎铜庐励钧杀兄跪笛令忧慕瓢险读职痘林牛鲸凹酌鹰安遥生攻确菏羌掘巍疤霸颠将堵匈镰佬囤水恕斋

房地产开发与经营课程设计
任务书

题 目

班 级 13级土木8班

学 号

姓 名

指导教师

四川大学锦城学院
建筑工程与管理系

目录
一、 项目概况 1
1. 项目名称 1
2. 项目地块情况 1
1) 项目地址 1
2) 地块的现状 1
3) 地块的周边环境 1
4. 开发项目主要建设内容 2
5. 项目建设的必要性 2
6. 项目合作的有关单位 2
7. 项目建设的自然条件 3
8. 市政基础设施条件 3
9. 项目营销策划的依据 3
① 类似房地产可研实例 3
② 成都房地产开发经营需要缴纳的税费及相关费用明细表 3
③ 房地产市场信息资料 5
④ 成都市投资环境资料 7
⑤ 有关法规、规范和标准 9
西部大开发税收优惠政策 9
二、 住宅潜在消费者调查与分析 9
1． 金牛区金泉街办何家堰村2、3、4组，互助村8组住宅潜在消费者基本情况调查与分析 9
①学历调查与分析 9
②年龄调查与分析 10
③婚姻状况调查与分析 10
④收入调查与分析 11
⑤居住区域分布调查与分析 11
⑥职业调查与分析 12
⑦主要工作地点调查与分析 12
2． 金牛区金泉街办何家堰村2、3、4组，互助村8组住宅潜在消费者需求特征调查与分析 13
①消费者购房目的:改善型需求占比过半。 13
②消费者套型需求：以三室两厅，四室两厅户型为主流需求 13
③消费者购房面积需求 13
④消费者能承受的房屋单价:成都购房者资金承受能力较高 14
⑤大多购买者交房时偏好接收成品房 14
⑥住宅潜在消费者购房信息渠道 15
三、 市场细分与目标市场选择 16
1． 市场细分 16
1) 市场的概念 16
2) 市场细分的内涵 16
3) 市场细分的因素 16
4) 细分市场的确定 16
2． 目标市场的选择 16
四、 产品定位 17
1． 产品定位的原则 17
1) 核心原则 17
2) 适应性原则 17
3) 与企业发展战略和项目资源优势相一致原则 17
4) 必要原则 17
2． 住宅产品定位 17
1) 套型和面积的定位 17
2) 装修标准的定位 17
3) 厨房设计 18
4) 车位设置 18
5) 外立面用材的确定 18
五、 财务分析 18
1． 项目概况 18
2． 成本预测与盈利 18
表1 报建规费收取标准情况 18
表2 前期费用估算表 19
表3 工程建设费用估算表 19
表4 开发间接费估算表 19
表5 项目投资成本费用估算汇总表 20
表6 借款还本付息计划表 20
表7 成本费用表（万元） 21
表8 销售收入表（万元） 22
表9 利润与利润分配表（万元） 23
表10 项目投资现金流量表（万元） 24
表11 项目资本金现金流量表（万元） 25
表12 项目财务计划现金流量表（万元） 25
表13 敏感性分析表 27
六、 市场推广 27
1． 推广方式: 27
广告 27
1) 营业推广 27
2) 公关推广 28
3) 人员推广 28
4) 活动推广 28
5) 资料推广 28
2． 住宅市场推广计划 28
1) 预热期 28
2) 开盘期和强销期 28
3) 持销期和尾盘期 28

一、 项目概况
1. 项目名称
中海星城
2. 项目地块情况
1) 项目地址： 金牛区金泉街办何家堰村2、3、4组，互助村8组。四至范围：已规划红线为准。（地理位置及四至范围）
2) 地块的现状
土地使用权的取得方式:拍卖出让
宗地现状：
宗地部分实施打围，宗地内有未拆除的房屋（看护用房），有电杆电线、变压器、配电箱等电力设施，有杂树，无土方、建渣，地下暂未发现需要迁改的地下管线，周边规划道路部分形成。
3) 地块的周边环境
地处成都市金牛区，金牛区是成都市中心城区之一，交子故里，商贸高地，现代金牛。金牛区位于上风上水的西北面，总面积108平方公里，总人口120余万，是国家可持续发展先进示范区，也是成都市主城区中人口最多、商贸最繁荣、经济最活跃的中心城区，经济总量连续19年位居成都市各区(市)县第一。伴随着改革开放，这里形成了享誉全国的荷花池综合市场、中国西部灯具第一城、西部最大的五金机电交易基地。
周围交通环境：南邻蜀汉西路，北邻地铁二号线百草路站，临近区域路网密布，成青快铁、羊西线、三环路、IT大道，交通条件良好。
配套设施:
商场，超市：本项目临近中海国际社区，附近大型超市包括沃尔玛在内，有三家以上
教育配套：临近成外附属幼稚园、成都外国语学校附属学校，西边有电子科大成都学院。教育设施齐全。
体育设施：本项目南端是中海体育公园，另本项目内也包含居民体育设施
银行、邮局、酒店、娱乐场所：此类设施附近齐全。
其他：百仁公园、两河城市森林公园、金沙遗址公园
本项目所处地区是规划居住用地地区，已建成区人口密度较大，各种生活配套设施十分完善，居住在项目中的居民可衣食无忧。但本区域缺少医疗配套，所在在本项目实施中可在社区设置社区诊所，以弥补此方面的不足。
3. 项目建设单位
成都市国土资源局 土地提供方：成都市金牛区人民政府
4. 开发项目主要建设内容
1.出让土地用途
商服用地、城镇混合住宅用地。
2.净用地面积
用地总面积104045.24平方米（合163.0610亩）。其中二类住宅用地63255平方米，商业服务业设施用地40790.24平方米。
3.出让年限
商业用地40年，住宅用地70年。
4.规划用地使用性质
二类住宅用地、商业服务业设施用地。
5.公共配套
在4号地块内叠建综合健身馆一处，其面积为2400平方米。
6.结构类型
所有建筑均为框架结构
7.容积率
二类住宅用地：地块2大于1.0且不大于3.0，地块4大于1.0且不大于3.0；商业服务业设施用地：地块1不大于5.0，地块3不大于5.0.
8.建筑密度
二类住宅用地：地块2总建筑密度不大于22%,地块4总建筑密度不大于22% 商业服务业设施用地：地块1总建筑密度不大于48%,地块3总建筑密度不大于48%.
9.绿地率
二类住宅用地：地块2绿地率不小于30%，地块4绿地率不小于30%.主要绿地位置及面积：应将不小于用地规定绿地面积的30%作为集中绿地，其中50%的集中绿地应临规划道路（河道及城市开放空间）设置。
5. 项目建设的必要性
成都中海国际区域是属于经济发展较好的区域，不但商业化大，而且现在成都人口密集度也大。居民住宅房建设已成为成都市扩大内需、带动经济发展的重要措施之一。通过培育住宅消费，发展住宅建设不仅可以缓解、改善居民的居住环境，而且还可以带动几十个相关行业的发展，并未社会提供大量的就业机会，促进国民经济的进一步发展。
6. 项目合作的有关单位
蓝光地产、中铁十三局
7. 项目建设的自然条件
成都属亚热带湿润季风气候区，气候温和、四季分明、无霜期长、雨量充沛、日照较少。多年年平均气温为16.2℃，年极端最高气温为37.3℃，年极端最低气温为-5.9℃，最热月出现在7～8月，月平均气温为25.4和25.0℃，最冷月出现在1月,，月平均气温为5.6℃；年总降水量为918.2毫米，雨量主要集中在7～8月，月降雨量分别为225和229毫米，降雨最少月份为12和1月，月降雨量分别为6毫米左右，暴雨期普遍出现在5～9月，常年暴雨出现的始终期分别在6月底7月初和8月下旬
8. 市政基础设施条件
该地区的城市道路、公共交通、供水、排水、燃气、热力、园林、环卫、污水处理、垃圾处理、防洪、地下公共设施及附属设施的土建、管道、设备安装良好。
9. 项目营销策划的依据
①　 类似房地产可研实例
中海国际社区位于蜀西路399号，因为我们的项目与该项目面对面500米左右，周边配套，交通状况等条件都差不多，中海国际社区开发成功的先例对我们房地产开发有着参考的作用。
中海国际社区容积率约3.8绿化率3217层低密华宅共832户多为2梯4户类板式结构户户宽景享受（北享别墅景观、南享森林公园、中享内庭园林）楼距约80米均好性极佳户型设计集中海地产90平米户型之所长充分展示了小户型大空间的使用需要以83-92平米幻变全功能三房空间为主。 
中海国际社区观园占据中海国际社区中优景观资源6600亩两河森林公园举目眺望约70亩别墅级高尔夫果岭推窗即览近享200亩滨河体育公园以及1000余米摸底河生态水系。
②　 成都房地产开发经营需要缴纳的税费及相关费用明细表
    几年的参加房地产企业工作，了解房地产开发需要就是资金，是资金的游戏构成，明确需资金项目，就清楚房地产成本需要那些组成（约共115种类）：
一、房地产立项阶段
1编制可行性研究报告书费0.06%0（环评影响书、水土保护）
二、房地产办理用地阶段
2征地管理费
3土地权属登记费4000元
4土地出让金等
三、房地产房屋拆迁阶段
　 5房屋拆迁管理费
6房屋拆迁补偿安置费
7房屋拆迁费等
四、房地产勘察设计阶段
8工程监理费1-0.6%。5-10元/平
9工程地质勘察设计费等3-5%
五、房地产项目报验阶段
　 10工程规划许可证
11工程报建手续费
12 特大城市市政基础设施配套费
13 文物勘探发掘费
14 工程定额测定费（该项目用已经取消）
15 新建房屋白蚁防治费
16 新型建筑材料专项基金
17 散装水泥专项资金
18 异地绿化建设费
19 市政公用设施配套费
20 建筑工程质量监督费
21 建筑工程安全监督费
22 人防方案审核费
23 人防工程异地建设费
24 施工临时用电占用费
25 永久供电设施安装费
26 供水管径基本费
27 供水管道施工安装费
28 消防方案审核费等
29 天然气户表工程费
30 电信网络建设费
31 施工图审查费用
六、招投标阶段
32工程招标或登记费
33工程招标公告费等
七、房地产施工阶段
34 建筑工程施工(绿化园林景观)费
35 工程保险金
36 施工合同印花税
37 施工营业税
38 施工污水排放费
39 建筑施工作业时间许可证费
40 建筑噪音超标费等
八、房地产竣工销售阶段
41 商品房预售相关费用
42 房屋建筑面积测量费
43 房屋评估费用等
44 竣工规划验收费用
45 房屋维修基金
46 房地产交易手续费
47 房屋所有权初始登记
九、房地产企业相关费用
48 开发企业营业税
49 行政管理费
50 各团体协会年会员费
51 法律顾问咨询费
52 财务年审计或法人审计费
十、费用情况
53 城市建设配套费成都市五城区执行的标准是：按164.5元／每平方米建筑面积收取报建费。包括：基础设施配套费１６０元、文物勘探费3元和白蚂蚁防治费1.5元。
54 设计费用每平方米在２０元—８０元，
55 监理费用包括前期监理和工程监理，一般占工程造价的０.８％——１％。
56 土地费另计（招拍挂的土地直接计算），建设费另计等
③　 房地产市场信息资料
截至2016年3月
全市价格走势：环比上涨1.01%，同比上涨 11.41%，为10573元/平米

全市需求：成交89.12万平米，环比增长126.87%， 同比增长32.76% 2016年1-3月，成都商品住宅销售面积为193.64万平方米，同比增长5.64%。

全市供应：新批79.15万平方米，环比增长 309.87%，同比下降1.03%
2016年1-3月，成都商品住宅累计新批上市177.39万平方米，同比下降32.84%。

供求对比：销供比下降至1.13，短期市场供不应求
2016年1-3月，成都商品住宅销供比为1.09，整体供不应求。

库存去化：库存下降5.04%至760.16万平方米， 去化速度加快
按照近6个月平均销售情况，库存需要10.35个月消化完毕，较上月
缩短0.96个月。

④　 成都市投资环境资料
成都拥有：
西部最佳的人居环境及运营环境，西部最完善的IT产业集群、最多的外商投资企业，辐射西部的广阔市场容量，领先中西部的国际航空物流管道及成熟的海铁联运通道，还获得中央、省、市政府对项目的多重支持。
投资导向：
成都目前有四大优势产业及两大培育产业，分别是：电子及信息产业、机械（含汽车、航空）产业、生物工程及制药产业、食品（含烟草）产业、冶金建材产业、石油化工产业。其中的电子信息产业与医药产业的相应的优惠政策配套参见附表《鼓励和集成电路产业发展的若干政策》和《成都市医药出口基地建设配套支持政策》

投资服务：
1）基础设施，按照国际标准“七通一平” 2）供水参考附表《成都市供水主要指标》及《成都市城市供水价格》 3）供电参考附表《成都市城市供电主要标值》及《成都市城市供电价格》 4）供气：2005年成都市年供应天然气量为30亿立方米，城市气化率约为80%。 根据规划，2006-2010年期间，成都市将全面形成覆盖市区3681平方公里的输气网络，全市气化率将达到92%，其中中心城区将达到98.7%。供气价格参考附表《成都市城市供气价格》 5）互联网服务：成都市互联网接入带宽为40G/S。中国电信ChinaNet、成都163和中 国公众多媒体信息网成都169（天府热线）网，现有PSTN拨号端口4020个，ISDN拨号端口600个，专线端口150个。通过高速接口与全国八大区中心和国际出口相联。 成都是中国联通7个互联网Uninet网络核心汇接节之一，中国联通在北京、上海、广州设立国际出口，目前，中国联通互联网Uninet核心汇接节点间带宽为700M，国际出口带宽为418M，与CHINANET之间在北京、上海、广州分别实现骨干直连2X155M，即国内网间互连达到6X155M。
废弃物处理能力：
成都市目前已建成中国西部首家危险废物安全集中处置中心，根据不同类别完善处置医疗废物、放射性物质、过期农药等各种危险废物。目前综合处理能力为10万吨/年。
2007年以前，危废处置中心完成扩建工程，达到总处理能力13.2万吨/年，处理危险废物能力12.2万吨/年，处理医疗废物能力30吨/日。扩建后的危废处置中心将采用世界先进的设备和处理技术，以解决英特尔、中芯国际、80万吨乙烯项目等重大项目的危险废物处置问题，并处理处置全川大部分地市州的危险废物
投资成本：
1）土地价格：参考附表《成都市工业集中发展区项目用地参考价格》 2）工资指导价格：
参考附表《工资指导价格》 3）通信资费：
参考附表《电信资费》 4）写字楼售价及租金：
成都写字楼供应量大，仅2010年下半年，成都优质写字楼的新增供应量预计将超过50万平方米，未来几年成都写字楼市场将迎来供应高峰，至2014年甲级和乙级写字楼的供应量将由现在的150万平方米达到500万平方米，增长幅度非常大。 5）物流成本：
参考《成都物流成本》
⑤潜在消费者调查资料
通过消费者定量研究来了解消费者对住宅物业的需求情况、背景特征，以及消费者对本案所处区域位置的优势劣势判断。详细资料参考后面的“住宅潜在消费者调查与分析”
⑥成都市规划局批准的用地规划红线图及规划设计要点

建筑高度：（含所有建、构筑物及设施）最高点高程不大于航空限高绝对海拔高程572米（建筑物高度不大于47米）
建筑密度：二类住在用地：地块总建筑密度不大于22%；地块总建筑密度不大于1.0且不大于3.0；商业服务业设施用地；地块不大于5.0；地块不大于5.0
绿地率：商业服务业设施用地：结合设计确定：二类住宅用地：地块绿地率不小于30%；地块绿地率不小于30%。
公建配套：须在号地块内叠建综合健身馆1处，建筑面积不小于2400平方米。
⑤　 有关法规、规范和标准
西部大开发税收优惠政策
1）对设在中国西部的外商投资属国家产业政策鼓励类的生产性的项目，在先行税收优惠执行期满后的三年内，减按１５％的税率征收企业所得税。
2） 对设在国家西部地区，属国家《外商投资产业指导目录》的外商投资企业，其规定 的产业项目为主营项目，且主营收入占企业总收入70％以上的企业，2001年至2010年，减按15％的税收征收企业所得税。
3） 对西部地区内资鼓励类产业、外商投资鼓励类产业及优势产业的项目在投资总额内 进口的自用设备，除《国内投资项目不予免税的进口商品目录(2000年修订)》和《外商投资项目不予免税的进口商品目录》所列商品外，免征关税和进口环节增值税。 外资优势产业按照国家经济贸易委员会、国家发展计划委员会国家发展计划委员会和对外经济贸易合作部联合发布的《中西部地区外商投资优势产业目录》(第18号令)执行。
二、 住宅潜在消费者调查与分析
1． 金牛区金泉街办何家堰村2、3、4组，互助村8组住宅潜在消费者基本情况调查与分析
①学历调查与分析

本图显示出在调查人群的学历情况。其中本科学历占大多数，随后为大中专学历，而初高中学历和硕士学历较少。展现出了我们的的消费者学历情况大多集中在专、本科学历。
②年龄调查与分析

本图显示出在调查人群的年龄情况。其中青年为主要消费人群其次为中年，老年朋友较少。
③婚姻状况调查与分析

本图显示出调查人群的婚姻情况。其中未婚的年轻人占大多数，表明现在购房的消费者主要是在未婚者中产生。
④收入调查与分析

本图显示出调查人群的收入情况。收入大多集中在中等收入也就是4000－6000，其次是2000－4000。8000以上的较高收入也占一部分。
⑤居住区域分布调查与分析

本图显示出调查人群的居住地情况。主要是居住在高新区、郫县一带。
⑥职业调查与分析

本图显示出调查人群的职业情况。其中企业员工和事业单位人员占绝大部分。
⑦主要工作地点调查与分析

本图显示出调查人群的主要工作地点。主要集中在居住地附近，也就是高新区、郫县温江一带。
2． 金牛区金泉街办何家堰村2、3、4组，互助村8组住宅潜在消费者需求特征调查与分析
①消费者购房目的:改善型需求占比过半。

消费者购房的主要目的
如图所示,54%的受访者购房的主要目的是用于改善生活质量,在调查中所占比重最大,占据市场的主导地位;23%的受访者购房是为了解决基本的居住问题;结婚为目的占12%,以投资为目的占11%。
②消费者套型需求：以三室两厅，四室两厅户型为主流需求
三居四居户型是成都市购房者的首选户型，其中购房者对三室两厅户型的需求占比稳定在三成以上，选择四室两厅户型的购房者占比超过四成。两室两厅户型的需求不到三成。
③消费者购房面积需求
通过图我们发现,2016年成都消费者最为青睐的户型为90-120平方米，占受访者的43%;25%的消费者在购房时首选120-140平方米的户型;17%的消费者在购房时倾向60-90平方米的户型;7%的消费者在购房时倾向140-200平方米的户型,消费者在购房时倾向60平米以下以的占比为5%;而3%的消费者在购房时倾向200平米以上的户型。可见,90-120平方米的户型对保定购房者来说更容易接受,购买此类户型的消费者也多为刚性需求或者改善型刚性需求。我们认为,90平方米至120平方米的住房更加宽松、舒适,两居室的分配较为合理,更加宜居,能够适应一般家庭的正常居住和人口增长需求。

消费者面积需求
④消费者能承受的房屋单价:成都购房者资金承受能力较高
图反映了2016年成都消费者购房所能承受的房屋单价的情况。数据显示45%的消费者在购房时能承受的房屋单价为8000以上元;29%的消费者在购房时能承受的房屋单价为7000-8000元;有13%的购房者能承受6000-7000元的购房单价;10%的购房者能承受5000-6000元的购房单价;另外,在受访者中有3%消费者在购房时可以承受的房屋单价在5000元以下。

消费者所能承受的住宅单价
⑤大多购买者交房时偏好接收成品房；厨房与餐厅分隔开，为封闭式；喜好主卧室内添加步入式更衣室，独立卫生间，独立梳妆室等功能室；房间的平面布局设计大多偏好客卧都大其他功能区小。大多消费者希望住宅内有储藏室或者杂物间；车位需求量大，平均每户一个车位；外立面用材偏好高档涂料及瓷砖。
⑥住宅潜在消费者购房信息渠道

消费者购房信息渠道
由图可看出消费者大多从网络和报纸杂志上获得购房信息渠道。
序号
项目名称
项目坐落位置
开发商
占地面积
绿地率
主体形式
产品定位
主力户型
价 格
1
中海国际社区蓝岸
两河西路
中海兴业
66700
30％
多层
中、高
3居

9808
2
远洋朗郡
两河西三路
朗基地产、远洋地产
34667
30％
小高层
中、高
3居
8753
3
橙郡三期
碧林街
中海信和
62046
38％
高层
中、高
2居
8653
4
央墅·蓝卡斯特
碧林街
中海兴业
30737
40％
低层
中、高
5居
14563
5
峰墅·海伦斯堡
碧林街
中海信和
30736
40％
低层
中、 高
5居
12993
6
林溪美墅
蓝岸街
中海信和
16250000
54％
低层
高
5居
16862
7
林庭叠院
蜀西路
中海信和
144444
35％
多层
中、高
3居
9594
8
中海国际社区熙岸
碧林街
中海信和
40000
35％
小高层
中、高
3居
10262
（1） 项目所在地居住房地产市场调查与分析
三、 市场细分与目标市场选择
1． 市场细分
1) 市场的概念：市场起源于古时人类对于固定时段或地点进行交易的场所的称呼， 指买卖双方进行交易的场所。发展到现在，市场具备了两种意义，一个意义是交易场所，如传统市场、股票市场、期货市场等等，另一意义为交易行为的总称。即市场一词不仅仅指交易场所，还包括了所有的交易行为。故当谈论到市场大小时，并不仅仅指场所的大小，还包括了消费行为是否活跃。广义上，所有产权发生转移和交换的关系都可以成为市场。
2) 市场细分的内涵：市场细分就是企业根据市场需求的多样性和购买者行为的差异性，把整体市场即全部顾客和潜在顾客，划分为若干具有某种相似特征的顾客群，以便选择确定自己的目标市场。
3) 市场细分的因素：
1）地理：国家、地区、城市、农村、气候、地形
2）人口：年龄、性别、职业、收入、教育
3）心理：社会阶层、生活方式、个性
4）行为：时机、追求利益、使用者地位、产品使用
4) 细分市场的确定：
事先细分：研究人员凭直觉，对二手资料的分析，对内部客户数据库的分析或者其他方法将消费者划分为不同细分市场。
事后细分
1.）主要采用市场研究的方法收集目标市场消费者的分类变量
2.）采用多元统计分析技术识别细分市场，并将消费者按一定的算法规则划分为不同的市场。
2． 目标市场的选择
① 建立选择目标市场的标准
包括市场规模，竞争形势，进入运行成本，企业目标
② 建立选择标准与适当变量的关系
③ 决定每个标量与变量的重要程度
④ 评估各类市场并建立等级关系
风险情况，当地合作者情况以及市场进入障碍等
⑤ 对最有潜力的市场进行深入调查
四、 产品定位
1． 产品定位的原则
1) 核心原则
2) 适应性原则
即房地产项目定位必须迎合市场与行业发展的趋势与机遇。具体包含以下两层含义：一是与区域的社会经济发展水平和消费者收入水平相适应；二是与区域房地产市场需求相匹配，一方面要根植于消费者生活中的根本需求和成长性需求。另一方面要高度重视市场及行业走势，特别注重那些已经被人们认同，却又没有在市场上得到充分满足的需求。
3) 与企业发展战略和项目资源优势相一致原则
在企业发展战略的框架下进行房地产项目定位，符合企业的核心能力，体现企业的竞争优势，实现企业的发展目标。同时，将项目独特的资源优势发挥出来，如果房地产项目定位不以自身优势迎合市场，即使定位概念做出来，它的演绎和支持体系也不完善。甚至很容易被别人克隆，而且有可能比我们做得还好。
4) 必要原则
1. 差异化原则。包括市场差异化、产品差异化和形象差异化等，“差异化是房地产企业的第三利润源泉”，是项目避开正面竞争和建立新规则的重要手段。这里所说的差异化是“有效差异化”，在细分市场中能找到自己的市场容量。
2. 经济性原则。首先是指产品定位应具有较高的性价比，具有较高价格竞争力和抗价格变化风险的弹性；第二，从企业角度出发，在成本控制的基础上，做到效益最大化；最后，在成本和收益测算、效益评估基础上计算的各项经济评价指标达到企业既定目标的要求或行业水平
3. 可行性原则。包括项目实施的技术可行性和经济可行性两方面。
2． 住宅产品定位
1) 套型和面积的定位
户型平面结构要合理，采光通风要好，最好是南北对流的户型，大部分受访者不喜欢西晒的户型。
户型面积不宜太小，但也不宜过大，最好是建筑面积100～120㎡，三房二厅或二房二厅为宜。
2) 装修标准的定位
卧房中选用进口的复合木地板或国产实木地板，客厅采用合资地砖，墙和顶采用立邦漆，其它材料依次上升一个档次，每平方米约为500元，这个档次的装修在卧室中采用了木地板，功能和美感上都较好。
3) 厨房设计
为使其空间利用最大化，嵌入式、隐藏式的橱柜产品
4) 车位设置
最低配置标准：必须满足国家规范和当地的法规所给出的最低标准（停车位的增长考虑用预留用地来解决）
就近布置：从居住院落入口到停车位距离不超过150 米。
5) 外立面用材的确定
铝单板、干挂石材、真石漆巧妙搭配，独特的香槟色调，更是给人高贵大气，又不失沉稳的感觉。
五、 财务分析
1． 项目概况
本房地产拟在蜀汉西路区一高档住宅小区，户型有三室两厅和四室两厅。
处于金牛区金泉街办何家堰村2、3、4组，互助村8组，建筑总面积为63255平方米。三室两厅面积为90平方米，四室两厅为140平方米，一层4个三室两厅户型和2个四室两厅户型。
2． 成本预测与盈利
建设期与销售期
预计建设期2年，销售期3年，共计5年
建设投资估算
表1 报建规费收取标准情况 单位：元/㎡
序号
规费名称
收取标准及计算方法
1
新墙材改革基金
6
2
散装水泥基金
15
3
白蚂蚁防治费
2
4
基建教育附加
15
5
劳保统筹费
600×3.4％＝20.4
6
施工管理费
600×0.2％＝1.2
7
质量监督费
600×0.2％＝1.2
8
定额测定费
600×0.02％＝0.1
9
定额编制费
600×0.1％＝0.6
合计

61.5

表2 前期费用估算表 量单位：万元
序号
成本费用名称
单价（元/㎡）
工作量（㎡）
总价（万元）
1
地价及土地补偿费等
470
63255
2972.99
2
规划勘测设计费
30
63255
189.77
3
工程报建规费
61.5
63255
389.02
合 计

3551.78

表3 工程建设费用估算表 计量单位：万元
序号
成本费用名称
单价（元/㎡）
工作量（㎡）
总价（万元）
1
室外工程费
205
63255
1296.73
2
建筑安装工程费
1450
63255
9171.98
合 计

10468.71

表4 开发间接费估算表 计量单位：万元
序号
成本费用名称
单价（元/㎡）
基数
总价（万元）
1
开发管理费
工程费用×3.5％
4143.20
145.01
2
基本预备费
工程费用×3％
4143.20
124.30
3
涨价预备费
工程费用×2％
4143.20
82.86
合计

352.17

表5 项目投资成本费用估算汇总表 计量单位：万元
序号
工程或费用名称
单价（元/㎡）
工程量（㎡）
总价（万元）
1
土地费用

1.1
土地出让金
2860
63255
18090.33
1.2
手续费及税金
200
63255
1265.1
1.3
土地开发费
20
63255
126.51

第一部分小计

19481.94
2
建筑安装工程费用

2.1
室外工程费
205
63255
1296.73
2.2
建筑安装工程费
1450
63255
9171.98

第二部分小计

10468.71
3
与建设有关的其他费用（表2+表4）

3902.95
4
建设投资合计（1+2+3）

33853.6
5
建设期利息

1702.16
6
建设总投资（4+5）

35555.76
3：资金筹措
项目资本金：35555.76×35%=11848.76万元
银行贷款：35555.76-11848.7=22004.84万元
贷款说明：银行贷款分两次投入，建设期第一年投入贷款总额的60%，第二年投入贷款总额的40%，贷款利息按年利率4.75%（贷款利率来自人行2016年公布最新数据）。从项目第三年开始还款，第3-4年，每年年末偿还第二年年末贷余额的45%，并支付当年应付利息。第5年偿还第2年贷款余额的10%，并还清当年应付利息
表6 借款还本付息计划表
序号
项目
合计
计算期
建设期
运营期
1
2
3
4
5
1
期初贷款余额

0
13830.04
23707
15042.34
7092.19
1.1
当期贷款
22004.84
13202.90
8801.94
0
0
0
1.2
当期应计利息

627.14
1075.02
1126.08
714.51
336.88
2
还本付息

0
0
8664.66
8664.66
7429.07

其中：还本
23707
0
0
7538.58
7950.15
7092.19

付息
2177.47
0
0
1126.08
714.51
336.88
3
期末贷款余额

13830.04
23707
15042.34
7092.19
0
4：项目成本测算：
（1） 建设投资：建设投资费为33853.6万元，建设期分年度投入，第1年投入55%，第2年投入45%。销售费用（54598万元）：销售费用为销售收入的2.5%，总费用为1364.95万元，于3~5年投入，分别投入50%，30%，20%。
（2） 管理费用：管理费用为销售收入的3%，总费用为1637.94，于3~5年投入，分别投入40%，30%，30%
表7 成本费用表（万元）
序号
项目
合计
第1年
第2年
第3年
第4年
第5年
1
总投资
35555.76
19246.62
16309.14
0
0
0
1.1
建设投资
33853.6
18619.48
15234.12
0
0
0
1.2
建设期利息
1702.16
627.14
1075.02
0
0
0
2
经营费用
3002.89
0
0
1337.96
900.87
764.37
2.1
销售费用
1364.95
0
0
682.48
409.49
272.99
2.2
管理费用
1637.94
0
0
655.18
491.38
491.38
3
利息
2177.47
0
0
1126.08
714.51
336.88
4
成本费用小计
42438.28
19246.62
16309.14
2464.04
1615.38
1101.25

5：项目销售收入预算
（1）住宅销售价格：高层住宅销售总面积