对房地产企业是否有延迟确认收入的检查.doc
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4、准则收入规定,销售商品收入同时满足下列条件的,才能予以确认: (1)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(2)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权,也没有对已售出的商品实施有效控制;(3)收入的金额能够可靠地计量;(4)相关的经济利益很可能流入企业;(5)相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。通常房地产企业会计确认收入的条件是:1.办理了商品房实物移交手续。2.取得了买方付款证明。也就是说,房地产企业确认收入的时间一般是在交楼时。但是,税法对房地产企业确认收入比会计规定要提前:1、2008年前:国税发200631号文件第二条第(二)项规定,发产品完工后,开发企业应根据
5、收入的性质和销售方式,按照收入确认的原则,合理地将预售收入确认为实际销售收入,同时按规定结转其对应的计税成本,计算出该项开发产品实际销售收入的毛利额。该项开发产品实际销售收入毛利额与其预售收入毛利额之间的差额,计入完工年度的应纳税所得额。2008年前,税法规定开发产品完工后就要确认收入,而不是交楼时才确认收入。2、2008年后:国税发200931号文第六条规定,企业通过正式签订房地产销售合同或房地产预售合同所取得的收入,应确认为销售收入的实现。国税发200931号文件,将会计上的“预收账款”提前确认为收入。也就是说,2008年后,从企业所得税的角度,不再存在“预收帐款”的概念,只要签订了房地产
6、销售合同、房地产预售合同并收取款项,税法不再考虑开发产品是否完工,一律确认为收入。这样一来,税法比会计确认收入的时间更为提前了。因此,税务机关对房地产企业收入的检查重点是,“预收账款”有没有按税法的规定提前确认为收入缴税。收入交税的方式是:收入在完工前取得时,按预计毛利率征税;收入在完工后取得时,按实际的毛利率征税。国税发200931号文第十二条规定,企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。也就是说,房地产企业预售房按照预计毛利率计算的预计毛利额并入当年的应纳税所得额,期间费用以及与此有关的税金和附加统统允许在税前扣除。预售房收入可作为计算业务招
7、待费和广告费支出的基数,但在会计处理时,将预售房收入转为销售收入的年度,不可以重复计算业务招待费和广告费支出的基数。另外,这里要特别提醒房地产企业注意的是,国税发200931号文第九条规定,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。“计入当期应纳税所得额”应理解为“实际征收”,不是预征税款的概念,不是预征税款就没有多退少补的过程,房地产企业不按税法的规定申报
8、预收账款的收入就属于虚假申报,属于偷税行为。 附件:1.房地产行业税务稽查技巧房地产业收入的确定一、收入核算范围房地产开发企业的收入分为营业收入(包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房收入及其他业务收入)和营业外收入。二、房地产业收入确认原则房地产开发企业开发、建造的以后用于出售的住宅、商业用房,以及其他建筑物、附着物、配套设施等应按以下原则确认收入:1、采取一次性全额收款方式销售的,应于实际收讫价款或取得索取价款凭据时确认收入。2、采取分期付款方式销售开发产品的,应按销售合同或协议约定付款日确定收入的实现,付款提前的按实际付款日确认收入实现。3、采取银行
9、按揭销售产品的以首付款实际收到确认收入,余款在银行办理转账之日确认收入。4、采取委托方式销售开发产品的按下面原则确认:(1)以支付手续费方式委托销售,应按实际销售额于收到代销清单时确认收入。此时代销清单应载明售出开发产品的名称、地理位置、编号、数量、单价、金额、手续费等。(2)以视同买断方式委托销售的,按合同和协议规定的价格于收到代销清单时确认收入。(3)以包销方式委托销售的,按包销合同或协议约定的价格在付款日确定收入,提前付款的,在实际付款日确定。(4)以基价并实行超过基价双方分成方式委托销售的,按基价加分成于收到代销清单时确认收入。5、待售产品临时出租的,租赁期间取得的价款应按租金确认收入
10、,出售时再确认销售收入。6、以非货币性资产分成形式取得收入,应于分得开发产品时确认收入。三、开发产品预售收入的确认开发企业采取预售方式销售开发产品,其当期取得的预售收入先按规定的利润率(15%)计算预计营业利润,并入当期应纳税所得额计算交纳企业所得税。预计营业利润=预售收入利润率待预售开发产品完工后,及时结转销售收入和销售成本、计算出已实现的利润,与预计利润的差额并入当期应纳税所得额。四、开发产品视同销售收入的确认1、下列行为应视同销售确认收入(1)将开发产品用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等;(2)开发产品转作经营性资产;(3)将开发产品对外投资及分配给股东或投资者;(
11、4)以开发产品抵偿债务;(5)以开发产品换取其他单位和个人的非货币性资产。2、收入确认时限在开发产品所有权或使用权转移或于实际取得利益时确认。3、收入确认方法和顺序(1)按本企业最近或本年度最近月份同类开发产品价格;(2)同类开发产品公允价值;(3)按成本利润率确定(15%)。五、代建工程和提供劳务收入确定1、一个纳税年度的按合同约定结算日或合同完工日确认;2、不在一个纳税年度采用完工百分比法按季确认;3、节省的材料、下脚料等按合同归开发单位所有的,于实际取得时按市场价确认。六、营业税的纳税义务发生时间纳税人应纳营业税纳税义务发生时间为纳税人收讫营业收入款项或取得索取营业收入款项凭据当天;采取
12、预收款的为收到预收款的当天。 房地产行业成本的核算一、确定成本核算对象和成本项目房地产业成本以项目作为核算对象,一般以独立编制的设计概预算或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程作为一个项目;同一地点、结构相近的群开发项目,开工时间相近,又由同一施工队伍施工,也可合并为一个成本核算对象;规模大、工期长的,可按一定的区域或部位划分。房地产业成本按用途又分为土地开发成本、房屋开发成本、(商品房、出租房、周转房等)、配套设施开发成本(指能有偿转让的配套设施)及代建工程成本。二、成本核算项目房地产业的成本核算项目包括:1、土地拆迁及补偿费:包括征地费、安置费及原建筑物的拆迁补偿费。2、前期工程费:开发
13、前的规划、设计、场地平整等费用。3、基础设施费:供排水、电、照明、通讯、道路等基础设施建造费用。4、建筑安装工程费:房屋建设施工过程中的各项费用。5、配套设施费:能分摊计入开发产品成本的不能有偿转让的公共配套设施如锅炉房、车棚、居委会、派出所水塔等;另一类为能够有偿转让的大配套设施如商店、邮局、银行等。6、开发间接费:为开发现场发生的各项费用如现场管理人员工资、福利费、水电费、周转房摊销等。三、房屋开发成本的核算方法1、土地征用及拆迁补偿费(1)如能分清项目则直接计入开发成本借:开发成本房屋开发成本 贷:银行存款(应付账款)(2)不能分清成本项目的,其支出应先归集整理,随后在各项目之间按一定标
14、准分配(一般按建筑面积)借:开发成本土地开发成本 贷:银行存款等科目借:开发成本房屋开发成本 贷:开发成本土地开发成本2、前期工程费能分清核算对象的直接计入开发成本,不能分清的按标准分摊,然后计入开发成本。借:开发成本房屋开发成本 贷:银行存款等科目3、基础设施费4、建筑安装工程费(1)自营工程,工程量较小的直接进入工程开发成本借:开发成本房屋开发成本 贷:库存材料(应付账款等)工程量较大、建设规模较大的,应经过“工程施工”进行核算借:工程施工 贷:银行存款(库存材料、应付账款等)然后,根据下列顺序和方法进行分配:开工报告确定工程成本核算对象;按核算对象和成本项目分配材料、人工、折旧等费用;分
15、配间接 费、机械使用费等;按月计算施工实际成本;根据完工报告结算实际成本。账务处理为:借:开发成本房屋开发成本 贷:工程施工(2)发包工程及价款结算的核算:一般采用“招标、议标”方式,通过工程招标确定施工企业,应按工程标价,采取按月、一次性和按工程形象进度进行结算。5、配套设施费(1)对能够有偿转让的配套设施和能分清核算对象的不能转让的配套设施,可直接计入有关开发成本。账务处理为:借:开发成本房屋开发成本 贷:银行存款、库存材料等科目(2)对不能直接计入房屋开发成本的配套设施,应先进行归集,然后按可销售面积进行分摊。账务处理为:借:开发成本配套设施成本 贷:应付账款(库存材料、预付账款等)借:
16、开发成本房屋开发成本 贷:开发成本-配套设施成本6、开发间接费用(1)对能分清开发项目和不能有偿转让的配套设施的间接费用可直接计入房屋开发成本,账务处理为:借:开发成本房屋开发成本 贷:应付工资(累计折旧、银行存款等)(2)如有多个开发项目应先归集费用再进行分摊借:开发间接费用 贷:应付工资、周转房摊销等(3)如开发企业不设置现场管理机构,除周转房摊销外,其他间接费用可只接进入期间费用管理费用。最后将间接费用分摊入房屋开发成本。四、开发成本转入开发产品待开发产品完工之后,将开发成本结转入开发产品:借:开发产品 贷:开发成本五、将开发产品转入经营成本(或销售成本)根据开发产品的销售情况结转经营成
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