商业销售、招商、运营合同12.17富平项目部.doc

【 】项目
销售招商代理合同

（商业部分全程策划、销售、招商运营及广告推广设计）

甲 方：
地 址：
电 话：
邮 编：

乙 方：
地 址：
电 话：
邮 编：

1

为了促进甲方开发的“ ”项目房屋销售，加快投资回笼，提升品牌形象。根据《中华人民共和国合同法》以及有关法律、法规的规定，甲、乙双方本着真诚合作、平等互利的原则，经过充分友好协商，就甲方委托乙方对“ ”项目的整体策划、销售及广告推广后期运营进行独家代理事宜，特订立以下合同条款，供双方共同遵守执行。

第一条 委托代理项目内容
甲方委托乙方就陕西省渭南市富平县 路“ ”项目（以下简称该项目）进行独家策划、销售、招商广告推广设计代理服务。该项目之规划净用地面积 亩，总建筑面积 ㎡，容积率 （具体面积以政府有关部门最终测量结果为准）。乙方所接受委托范围包括：该项目之所有商业部分可销售物业范围。
第二条 委托阶段及委托期限：
委托有效期自本合同生效之日起，至该项目全部可销售之物业销售至95%止。本合同所界定之全程服务分为两个部分,各部分内容及委托期限如下：
1.项目整体策划服务期为该项目首期策划及项目首期后各期整体策划，工作成果为完成整体策划报告。
2.销售及广告推广代理服务期为自本合同生效之日起，至全部可销售之物业销售至95%止。
第三条 各服务部分的工作方式：
（一）、项目整体策划服务期
1、工作时间
甲、乙双方约定自本合同生效后之日起由乙方针对该项目完成整体发展定位和营销策略。
2、工作内容
1）完成项目前期建筑规划顾问工作，协助甲方及建筑设计院进行项目总平面、户型规划建议。
2）对该项目进行全面之市场调研、目标消费群研究、市场定位、项目定位、推广包装及营销策划。
3）全面研判该项目之价值分析，提出产品调整建议，同时对后期产品提升提出专业策划意见。
4）在该项目前期策划全案以powerpoint等形式进行全面之提案汇报和沟通。
5）在该项目前期策划全案获甲方确认后，乙方须向甲方提供《“ ”项目策划报告》文字打印稿/电子版各壹套以备甲方存档。
6）为该项目提供全程策划调整意见、形象定位、宣传包装策略与执行建议、潜在客户挖掘建议、该项目销售价格制定和该项目营销实操方案；运营代理商的引进，及与其紧密合作负责商业业态分布、经营管理等工作。
7）向甲方推荐优秀之相关专业资源（包括：规划设计、园林设计、三维动画及模型等），并辅助甲方进行专业资源之选取、指引与监控。
8）与相关之专业资源进行对接，为该项目提供专业意见并与甲方共同推进该项目之发展进度。
9）定期组织由双方对该项目相关人员之例会，检讨阶段性工作之推进情况及实效，并对应该项目各工作节点组织专项主题会议，解决相关专项问题。
3、工作沟通
1）、定期会议：甲、乙双方以周例会之形式共同讨论整体策划及销售代理过程中的具体工作内容或安排。会议参与人员包括：甲方工作相关人员和乙方项目总监以及专项工作小组相关主责人员。
2）、不定期会议：甲、乙双方高层管理人员参与，以组织专题沟通会形式进行，包括：该项目开发过程中与各专业公司涉及营销范畴之专业会议、各大重要开发节点之筹备会议及突发事件处理方案研讨等。
3）、除突发事件外，甲方须提前三天知会乙方每次专题沟通会议题、议程以及各项目专题研究内容，并及时向乙方提供有关资料，以便乙方有充分足够时间预备。
（二）、销售及广告推广设计代理服务期
1、工作方式
委托期内，乙方向甲方提供该项目之销售及广告推广设计代理服务，由乙方自行招聘、组建策划、销售及广告设计人员（不含因项目推广需要聘用的兼职销使人员），并自行负责其工资薪酬，同时负责销售现场及项目广告推广之设计工作。
2、工作内容
1）、销售现场管理服务
A、销售现场布置指导。
B、销售道具准备。
C、销售队伍组建、培训、考核、奖惩及互动。
D、销售辅助工作人员培训。
E、销售危机事件处理。
2）、销售现场组织（策划）服务
A、制定各阶段之执行目标、实施方案和实施工作执行计划。
B、根据市场、客户之实际需求及时调整销售促销手法、推广策略。
C、及时对于购买客户进行研究分析，并确定下阶段宣传、推广策略。
D、各阶段宣传、推广之效果跟进、分析与改进建议。
3）、广告推广策划、设计服务
A、制定总体广告投放计划，制定各阶段广告策略、目标和执行方案。
B、负责项目各类广告的创意、文案及设计工作。
C、制定每期的广告投放计划。
4）、广告媒体资源推荐服务
A、制定年度、季度、月度广告投放计划及资金投放计划。
B、推荐广告发布媒体，经由甲方确认并进行投放。
（三）、乙方在本项目的整体策划服务期、销售及广告推广代理服务期内向甲方提交的所有工作成果均须经甲方确认后方可执行。
第四条 双方权利及义务
（一）、甲方权力及义务
1、负责保证该项目之销售合法性；申办有关之法律批文，并且为该项目之购房方依据政府部门所认可之程序办理买卖手续；向乙方提供销售用有关该项目之法律批文副本或复印件，并保证一切文件资料之合法性和准确性。
2、甲方确保项目各阶段工程建筑进度，并保证各分期开发进度不影响全盘正常连续销售。
3、配合乙方办理有关销售手续事宜，并提供该项目户型平面图、装修标准、各户型销售面积及《商品房买卖合同》范本等有关文件资料。
4、承担全程策划、广告设计等产生的制作、包装、模型、发布、印刷、会展及各种促销活动等的费用。由乙方提供相关方案及设计，甲方予确认后执行。
5、甲方负责提供销售中心场地，并承担售楼部内外部装修、装饰、水、电费、及销售中心电话通讯费用。
6、按约定支付乙方应得销售代理费。
7、负责该项目宣传推广过程中一切合同文件之签署。
8、甲方有权监督乙方整个策划、宣传和销售过程，有权及时对乙方所提交之各项报告提出修改意见或建议，并向乙方查询委托事项执行情况。
9、甲方同意在所有该项目的宣传品上印刷乙方为全案营销策划公司，并配有乙方的公司名称及商标标识。
10、由甲方财务人员负责统一收取购房方之全部购房款。
11、有关该项目之一切合同及文件均须由甲方签订，任何单位或个人签订均属无效。
12、甲方应及时完成《房屋买卖合同》的确认签字、盖章等事宜，并指定专职人员为客户办理相关手续，做好沟通协调工作。
（二）、乙方权力及义务
1、整个策划、营销顾问、销售和广告整合推广过程中须遵守中华人民共和国、陕西省及西安市有关之法律与法规。
2、委托期内，乙方拥有该项目之独家整体策划、销售以及广告推广设计代理权，乙方应尽职尽责为甲方提供以上全部代理服务，对甲方所委托事项须按时、保质并且准确完成。
3、拥有自行招聘该项目策划人员、销售人员、广告设计人员之人事权；负责为该项目有关人员提供系统、全面、专业之培训；各专业人员须经严格考核，合格后方可上岗。
4、整体代理期内，乙方应按照双方约定，定期与甲方举行周工作例会，汇报当期工作情况，并应按时参与甲方组织之各种与销售相关联之专题会议，提供有效、专业之建议。
5、负责该项目之销售代理，包括：对市场定位、销售对象、时间、价格、付款方法及各种宣传渠道等提供专业意见。
6、提供完整之市场分析及策划建议报告，对该项目之包装提出建议及制定各种销售策略，并根据市场情况作出相应调整，但必须知会甲方，并由甲方认可后方生效执行。
7、有权根据市场情况或其它因素制定和调整该项目之销售策略、销售价格，但必须知会甲方，由甲方审核签字认可后方可生效执行。
8、营销、策划、重大活动全部经由甲方签字确认后方可统一执行；乙方应对甲方提出之营销、策划、销售及广告推广建议予以充分重视，及时作出反应，积极配合，有力协助。
9、负责该项目之《认购书》、楼书、推广宣传单张（包括户型宣传单张）、报纸广告、户外广告的策划、设计工作。
10、协助该甲方项目之模型、效果图及其他相关销售资料之制作，对示范景观包装、售楼部装修及样板间装修等提供专业建议。
11、审阅该项目总体规划及各单体型号之平面及立面图纸并给予专业建议。
12、根据该项目建设周期及销售进度，制定各阶段销售及广告推广方案及费用计划，经审核通过后由甲方具体实施。
13、负责购房方之洽淡、下定金，销售房款由购房客户直接交于甲方财务人员或者汇入甲方指定的银行账户，乙方不得擅自收取客户的购房款。
14、协助甲方签署该项目之《认购书》及其它购房买卖合同，并负责对《商品房买卖合同》条款向购房方做出合理、合法解释。
15、指导购房方办理银行按揭手续，协助甲方做好催交楼款等系列售后服务工作。
16、未经甲方同意，乙方不得与购房方修改甲方审定之《商品房买卖合同》中任何条款。
17、乙方承诺对该项目的广告推广费用控制在全盘预计销售总金额的 2% （此项费用由甲方支付）。
第五条 关于项目策划服务、销售代理佣金以及广告推广设计服务费之全程代理佣金的支付标准及任务约定原则
1、关于项目的代理佣金：
甲乙双方同意针对“ ”项目之商业部分标准代理佣金为总销售额的百分之 肆（4%）。
本合同双方签字生效后三个工作日内，甲方应向乙方支付前期策划费用60%，合计人民币贰拾肆万元整（￥12万元）。待项目市场调研报告、定位报告、营销推广报告完成后，项目进入正式销售阶段，甲方应支付前期策划费用尾款40%（8万元整）。项目前期策划费用为20万。
2、关于销售进度及考核方式的约定：
2.1每月甲方暂时按照当月实际完成合同销售额（达到可结算标准）的4％的90%向乙方支付销售代理费用；
2.2甲方对乙方实行每叁个月为一个销售季的季度考核期，若乙方完成或累计完成80%或以上季度任务，甲方则按本季度实际完成合同销售额（达到可结算标准）的4％的5%向乙方支付销售代理佣金，并随当月（每阶段第三个月）佣金（按本合同第六条第一款）一并支付乙方。详细销售计划乙方以附件形式（见附件2）向甲方提交，甲方确认后作为本代理合同的附件，与本代理合同具有同等法律效力。
若因甲方工期未按计划完成或其它甲方责任之原因而影响乙方完成销售计划，则甲方不得暂扣乙方代理费用。
第六条 代理佣金结算时间及支付方式
1、代理佣金的结算时间：
甲方按自然月向乙方支付佣金，乙方应于每月25日提交该月的结算清单，甲方须在收到该清单5个工作日内进行结算确认并支付乙方当月应得代理佣金。
2、代理佣金甲方以支票方式结算。
第七条 代理佣金的结算标准
1、所有的销售回款，均到达甲方指定的项目销售专用帐户，相应之合同文件由甲方派专人保管。
2、银行按揭：签定完毕《商品房买卖合同》且客户的首付款到帐和收齐客户按揭所需全部资料，签定完毕按揭合同并经按揭银行审核通过后，即视为乙方销售过程完成，并进行销售代理佣金结算。
3、一次性付款：以签定完毕《商品房买卖合同》且客户全款到帐后为准，即视为乙方销售过程完成，并进行销售代理佣金结算。
4、分期付款：签定完毕《商品房买卖合同》，在履行完毕合同约定的付款比率的基础上，按照实际到款金额计提代理佣金。
第八条 补充合同
其他相关事宜，甲、乙双方同意可以签订变更或补充合同，其条款与本合同有同等的法律效力，但不得与主合同的条款相冲突。
第二部分 代理招商运营管理

第九条 甲方将【 】商业部分委托乙方进行代理招商。
项目形态及规模：社区商业，建筑面积： 平方米；具体项目区位及面积按国家认可的相关法律文件确认为准。
第十条    代理内容：
1.项目招商方案制定与执行；
2.项目招商工作计划制定及执行；
3.项目开业前2个月制定运营管理及物业服务方案以及开业后的具体实施。
4、保证项目开业前招商率达到可招商商业面积85%（ 平方米）以上（可招商基础面积暂定为 平方米，开业时间暂定为二零一零年三月一日）
5.开业后经营期间的商业管理工作。
5.1租赁政策管理与承租商的优化管理。
5.2.营业期间招商调整和业态调整及管理。
5.3整体形象策划推广与促销推广活动。
5.4商业街服务管理及日常的物业管理。
5.5商业街运营队伍的培训体系建立与开展。
第十一条    代理方式与期限：
1.乙方作为项目招商的合法独家代理机构。
2.招商代理期限：自2009年1月1日至2010年3月1日止(共14个月，届时视具体情况顺延）。
第十二条    代理招商的范围与价格：
1.乙方商业服务团队进驻项目现场后，十五个工作日内，乙方向甲方提交《【 】商业项目招商标准及可招商单位清单》甲方确认后作为本代理合同的附件，并与本代理合同具有同样法律效力。三十个工作日内，乙方必须满足甲方的标准提交可执行的《【 】商业项目招商标准及可招商单位清单及详细招商工作计划》。（提交之招商标准及可招商单位应具备一定品牌效应及价值，经甲方确认后，乙方必须严格按招商标准及可招商单位清单进行招商。）
2.乙方团队进驻项目现场后，十五个工作日内，乙方根据市场状况提出项目的相关招商条件（含价格、优惠条件等）建议，经甲方审核通过后，将项目的招商相关条件，以书面形式提供给乙方执行。
第十三条    代理要求与权限：
1.代理合同期限内，乙方负责项目招商相关工作。
2.乙方在招商过程中根据市场反映对具体招商条件进行适当调控，每个调控计划须在征得甲方书面同意后方可执行。
3.乙方须按照甲方确定的经过双方认可的招商条件进行招商。
4.未经甲方书面授权，乙方不得擅自向商家收取其它任何费用。
第十四条    代理相关程序与条件：
1.由乙方专门人员协助甲方同客户签订商铺预定合约《商铺租金意向书》和签订正式《商铺租赁合同》。
2.客户与甲方签订正式《商铺租赁合同》并缴纳定金后，视同乙方招商工作完成。
3.甲方需在项目现场建立招商中心，乙方招商人员与客户签订相关协议前须通知招商中心备案（招商中心内部管理构架及招商代理工作相关制度，在乙方团队进驻项目现场后十个工作日内由乙方提出建议方案，双方共同确定）。
第十五条    费用标准及支付
1.招商代理费用由招商团队基础费用及招商代理佣金组成。
2.招商代理费用标准：
2.1 招商团队基础费用为每月人民币拾万元整（￥10万元/月），14个月合计人民币壹佰肆拾万元整（￥140万元）。
2.2 招商代理佣金标准为实际签约落定的招商合同约定的首年租金为标准，提取年租金的20%作为佣金。
3.招商代理费用支付：
3.1 本合同双方签字生效后三个工作日内，甲方一次性支付一个月招商团队基本费用的金额作为项目招商前期启动费用，合计人民币拾万元整（￥10万元）。
3.2从第二个月起，招商团队基础费用按月支付，每月2日前（如遇法定非工作日，顺延至非工作日的下一个工作日）乙方提供正式发票，甲方在三个工作日内支付当月相应费用。
3.3 招商代理佣金支付时间根据乙方实际完成招商率（招商率按面积比计算）达到以下标准的五个工作日内，按照如下比例支付：
产生招商绩效后，招商率达到20％开始支付招商佣金，具体支付标准如下：
A、2009年8月1日前招商率达到20％，甲方向乙方支付按照实际招商标准计算的应付佣金的20%。
B、2009年10月1日前招商率达到60％，甲方向乙方支付按照实际招商标准计算的应付至佣金的60%。
C、2010年3月1日前招商率达到85％，甲方向乙方支付按照实际招商标准计算的应付至佣金的80%。
D、剩余20%的佣金在开业一年期满后甲方向乙方一次性支付。
3.4以上支付标准均在乙方按规定时间完成相应任务招商率的情况下予以支付。如乙方未按规定时间完成相应任务，则甲方按照乙方该阶段实际完成招商比例支付招商佣金。如乙方连续3个月未完成招商任务，甲方有权利单方面解除招商代理合同（详细招商工作计划乙方于十五个工作日内向甲方提交，甲方确认后作为本代理合同的附件，与本代理合同具有同等法律效力）。
4.甲方应设立专门的租金账户，租金的收取直接进入甲方账户。
5.经营管理团队基础费用标准及经营管理佣金标准，具体实施及支付标准据招商情况，在项目计划开业前4个月，双方另行商议。
第十六条    甲方权利与义务：
1.甲方应指定一位全权代表在本代理合同执行期间与乙方指定的一名代表沟通，以避免多头决策而导致工作质量、效率下降或造成具体的工作失误与经济损失。
2.甲方应积极配合乙方，及时提供项目招商所需的相关规划设计图纸与图片、文字资料（包括但不仅限于：项目外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建筑标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、工程施工进度计划等）；甲方营业执照副本复印件和用于招商工作的专用银行帐户；项目招商工作开展所需的各项许可权证的办理。
3.甲方应承担【 】配套商业项目招商所需的相关工程改造费用，包括但不仅限于：
3.1 甲方负责提供具有一定装修标准、设施齐全的招商中心；
3.2 甲方负责项目招商中心的装修费用与建设施工；
3.3 甲方负责支付项目的工地及招商中心包装的费用；
4.甲方应提供乙方招商团队在当地的办公场所(招商用)、办公设备与固定通讯设施。
第十七条   乙方权利与义务：
1.按时完成代理销售目标的任务，努力缩短销售周期。
2.提供全套合法招商代理资格文件；提供本项目营销策划文案和实施计划，编制该项目的所有租赁文件及相关资料。
3.乙方承接甲方招商代理业务，应成立专门的【[ ]商业项目招商工作小组】；向甲方提供招商工作小组人员配置名单，并确保小组人员的稳定，若有人员变动应提前告知甲方。
4.乙方受聘方在聘任期限内，项目专队管理人员每周定期与甲方部门领导及各顾问单位召开“专案例会”；汇报、把关及统筹项目在营销策划、包装推广、主力店招商的进度。
5.乙方进行租赁过程中，应根据甲方提供本项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。
6.乙方应信守甲方与乙方协商所规定的租赁价格，非经甲方的授权，不得擅自给客户任何形式的折扣。若遇特殊情况（如客户一次性购买多个单位等），乙方应予先征得甲方的书面同意后，作特别个案协商处理。
7.乙方不得以甲方的名义从事本合同规定租售本项目以外的任何其它活动。
8.乙方负责招聘、培训现场与外围策划、设计、招商、租赁、销售人员及支付相关费用（如售楼人员薪酬、提成、培训等）。
9.乙方应尽量合理使用现场租售中心设备设施，保持和维护设备的完整性。
10.因乙方销售原因引起的行政责任（非乙方引起的或与乙方无关的事务由甲方负责）由乙方负责处理，如有违者，造成的一切责任和损失由乙方承担。

第十八条    例会沟通制度：
1.周例会——每两周一次周例会，双方交流、汇报工作进度，若有特殊情况可以随时召开例会。
2.月例会——每月一次例会，总结双方上月工作状况、实际工作成果、存在的问题，提出解决方案，及安排下月工作。
第十九条   文本沟通制度：
1.双方所有沟通均形成文件方式（包括所有会议纪要），并及时提供给相关工作方备案。
2.所有补充约定、成果性文件及相关关键问题确认函件采取签收制，以对方相关对接人签收作为提交的证明文件。
第二十条    违约责任：
1.经甲、乙双方商定认可的关于项目的各项方案，两方均不得单方擅自更改，否则实施中因改动引起的问题和工作延误，由改动方承担违约责任。
2.甲方如未按本合同约定时间和标准支付乙方相应费用，每天按照未支付费用总额的万分之五计算滞纳金。
3.如因甲方股东变更、产权交易等事件，不作为甲方延期向支付乙方相关费用的免责条件；由于上述事由导致乙方工作延误或计划无法按时完成，乙方不承担违约责任。
4.若因甲方原因造成的工作延误或因此引起法律纠纷，甲方提供的资料错误而造成的工作延误或引起法律纠纷，甲方承担全部责任，给乙方造成实际损失的，甲方承担赔偿责任。
第二十一条   合同变更：
1.本代理合同生效后，若因双方之责任需有所改变或有违双方之公平利益，而需变动修改有关条款时，必须经过双方共同协商，在取得一致意见后方可作修改或者另行签订补充合同。
第二十二条    合同终止：
1.除不可抗原因，如一方遇有特殊原因而需要更改或终止本代理合同时，则需提前15天通知另一方，经双方协商后，确定更改事宜或在解决完合同遗留问题后，方可终止本代理合同。
2.代理合同期限届满前三十日内，双方可协商续约。
第二十三条    法律管辖：
1.本代理合同受中国内地法律的管辖和解释。对双方有争议的事项，双方应本着平等互利的合作精神，予以协商解决。
2.本代理合同约定的法律管辖地为：代理合同签约地。
第二十四条   其他
1.本代理合同一式肆份，双方签字盖章后生效，甲、乙双方各持贰份，具有同等法律效力。
2.本代理合同自双方签字之日起生效。

甲 方（盖章）： 乙 方（盖章）：

法定代表人（签字）： 法定代表人（签字）：

委托代理人（签字）： 委托代理人（签字）：

日 期：二○○八年 月 日

附件一：
工作计划及完成日期节点：
序号
工作
完成日期
1
项目市场调研报告
2009年1月20日
2
项目整体发展定位报告
2009年1月31日
3
项目整体业态规划
2009年2月10日
4
项目营销推广报告后期招商策划运营管理报告
2009年2月20日

附件二：

项目组 人员架构

项目总经理
销售经理
策划总监
设计总监
市场经理
策划师1名
设计师1名
置业顾问8名
市场专员2名

项目总经理
刘永信
专业操盘手。操盘经验丰富。工商企业管理学士
创建品诚地产策划代理公司。联手陕西嘉泰恒业有限公司
服务过的项目
咸阳金泰 思路华城
宝鸡三佳购物广场
兴平金城广场
兴平盛世豪庭
中华世纪城 金欲青青家园等多个项目
以指导 进取 创新 勤奋立足与行业。
个人名言：不做事物的陈述者，只做事物的创造者
项目策划总监
王军
全国注册房地产经纪人，经济专业学士；
曾服务过的项目：
紫韵东城
盛世豪庭
咸阳国际财富中心
兴平金城广场
兴平盛世豪庭
公园观邸
浐灞国际幸福
圣合家园

设计总监
张伟
资深平面设计师，美术专业学士；
曾服务过的项目：
紫薇-家天下
万花园-林苑
东方星家园
曲江澜山
田园国际公寓
翡翠明珠
大明宫交易中心
圣恒地产
泉顺北岸生活等

销售经理
区磊
资深销售经理，营销专业学士；
曾服务过的项目：
深州本道 西安印象
深圳烽火 金桥太阳岛
都府大厦
紫薇-家天下
万花园-林苑
东方星家园
圣合家园

市场经理
张剑
房地产估价师，规划专业学士；

曾服务过的项目：
紫薇-家天下
万花园-林苑
东方星家园
曲江澜山
田园国际公寓
翡翠明珠
大明宫交易中心
圣恒地产
泉顺北岸生活等

附件三：
销售计划及回款指标：
销售
月份
销售分段时间
销售
比例
累计销
售比例
1
2009年5月1日-5月31日
11%
11%
2
2009年7月1日-7月31日
8%
19%
3
2009年8月1日-8月31日
8%
27%
4
2009年9月1日-9月31日
9%
36%
5
2009年10月1日-10月31日
10%
46%
6
2009年11月1日-11月31日
8%
54%
7
2009年12月1日-12月31日
7%
61%
8
2010年1月1日-1月31日
7%
68%
9
2010年2月1日-2月30日
7%
75%
10
2010年3月1日-3月31日
9%
84%
11
2010年4月1日-4月31日
10%
94%
12
2010年5月1日-5月31日
6%
100%
合计

100%

注意事项：
广告推广费用的界定（最低不低于总销3%）
预支费用，包括前期定位、调研、销售员培训等费用（可分4-5个月在销售提成中扣除）
结算时间与结算标准的提前确定
代理佣金的结算，应以销售额为主而不以销售回款。
提前沟通，如因土地问题导致销售无法正常进行，由甲方承担
代理招商期限与范围
溢价部分
独家代理资格
前期时间（如超出，甲方提供费用补偿）

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