二手房买卖合同纠纷办桉小结.doc

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二手房买卖合同纠纷办案小结
二手房买卖合同纠纷办案小结

作者：陈召利 主页：www.law-

最近接连处理多起二手房买卖合同纠纷案件，笔者发现，房地产经纪机构的不规范操作和房屋交易双方的法律风险意识淡薄是纠纷发生的主要原因，令人深思。本文将重点分析其中几个较为普遍发生的法律问题，希望对广大房屋交易双方有所借鉴和启迪。
一、 房屋中介机构操作不规范
1．委托合同签订不规范
一般来说，房地产经纪机构应当与房屋买卖交易双方分别签订委托合同，但是，在实践中，房地产经纪机构往往与房屋买卖双方一同签订一份合同，多称为“房屋买卖委托合同”或“‘房地产买卖契约’补充协议”，将房屋买卖合同与房屋买卖委托合同的内容混在一起，内容约定多含糊不清、“缺斤少两”。
2．逃避居间义务
房地产经纪机构在南京市房产交易市场办理产权证时不在《南京市房地产买卖契约》（现变更为《南京市存量房买卖合同》）上签字盖章，不如实将双方的权利义务反映在合同上，逃避居间义务。这样一旦发生纠纷，买卖双方经常会就房屋买卖合同是否成立以及如何履行发生争议。
根据市政府办公室2007年7月12日转发市房产局《南京市存量房网上交易管理办法》规定，从2007年9月1日起，本市主城区存量房实行网上交易管理，存量房交易资金监管也一同实行。存量房实行网上交易，买卖双方签订《南京市存量房买卖合同》后，如需贷款的要先将贷款资料提交银行初审，其他交易程序基本没有变化，只是将原来手工填写的（《南京市房屋权属登记申请书》存量房交易类）改为从网上打印。由房地产经纪机构促成交易的，由经纪机构提供打印服务。如房地产经纪机构无法提供上述打印服务，则不具备合法的房地产经纪资质。
在此，提醒广大房屋买卖双方对房地产经纪机构的不规范操作提高警惕，选择正规的房地产经纪机构，以免自己的权利被非法侵害。
二、 房屋买卖合同的内容不完整
如上所述，房地产经纪机构通常没有以居间人的身份协助房屋买卖双方签订房屋买卖合同，而是与房屋买卖双方一同签订一份房屋买卖中介合同，对中介费用（即报酬）的计算方式和支付方式作了明确约定，而对房屋买卖合同的具体内容语蔫不详。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定和目前的实践操作，一般来说，二手房买卖合同应当包括当事人的名称或姓名住所、标的、价款、履行期限、地点、方式、违约责任和解决争议的方式、合同生效、中止、终止或解除条款、合同的变更与转让和附件等8项内容。
房屋买卖合同中应明确房屋的位置、产权归属、面积、结构、格局、装修、质量及附属设施等；房屋的物业管理费用及其他交费状况和房屋相关文书资料的移交。其次，价款是合同中最重要的条款，合同中应主要写明总价款、付款方式、付款条件、如何申请按揭贷款、定金、尾款等。双方还要明确按国家规定缴交各自应当缴交的税费和杂费；如果双方另有约定，则应当在合同中明确这一约定。再次，合同中应写明合同签订的期限、支付价款的期限、交付房屋的期限等。交房时间、条件、办理相关手续的过程亦应在合同中明确写明。支付价款的方式，应明确以现金还是支票支付，付款是一次付清或分期交付以及缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间和数额等。
在此提醒购房者，房款的支付时间应当与房屋的交付步骤相协调，有效地控制风险，避免出现房款已经全部支付但售房人尚未履行全部义务的情形，否则，一旦售房者违约，购房者将难以得到救济。笔者曾碰到房屋买卖双方约定总房价包括装修和附属设施，但是在房屋交付前买卖者较房款全部交付给售房者，待交房时发现房屋内的装修和附属设施被一洗而空，此时售房人早已“失踪”。
三、 房屋买卖合同补充协议的效力不确定
在房屋买卖过程中，经常发生合同签订后一方反悔不愿买房或者购房的情形。但是，买卖双方常常对是否解约不签订书面的协议。这样一旦发生纠纷，买卖双方是否解约以及哪一方存在过错较难认定。这样，房屋中介人员的证言就起到较大的决定性作用，但是房屋中介人员很难保持中立的状态，而且是否愿意作证也存在疑问。
在此，笔者建议，房屋买卖双方应当在房屋买卖合同中对补充协议的效力作出限制，明确约定只有签订书面的补充协议，才具有法律效力，从而减少争议的发生。

二手房买卖合同纠纷 (一)
作者:徐轶   编辑:仲奕律师   发布日期:2006-06-01
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    案例：2005年4月22日，A经过第三人C房产中介公司居间介绍，A与B、C签订了《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议），即经C居间介绍，A购买B的房屋一套。该居间协议约定：A为表示购买诚意应支付意向金人民币五万元整然后A在签订协议后两日内向被告补足定金人民币十万元整。B同意A提出的购买条件后，上述意向金作为定金与A补足的定金合计十万元由第三人C转交B，并且A、B应在居间协议生效后的十五个工作日内至第三人处签订房地产买卖合同。

    2005年4月23日，B在同意A的购房条件的情况下接受了A支付的全部定金共计人民币十万元整并托管于第三人C处。2005年 4月30日，A与B在进一步明确购房条件后约定在第三人处签订房屋买卖合同。但A在买卖合同上签字盖章后，B因顾及到即将推出的房屋交易新政策会影响交易带来的利益，故仅在合同上盖章却不肯签字导致当日该合同未能签成。2005年5月12日，A担心在自己不在场的情况下由B单独签署合同对自己不利并且无法接受B的房屋过户条件，于是到C处将合同最后一页的签字页打叉作废。2005年4月30日到2005年5月18日，B都以A无支付能力为由造成双方无法成功签约。2005年5月20日，B委托律师向A发出律师函，单方通知解除居间协议并将房屋转让给他人。A收到B委托律师发来的律师函后亦委托律师对B提起了诉讼，要求B双倍返还定金并解除合同以及承担诉讼费用。

    本案的争议焦点是：A、B未能按期签订房屋买卖合同，且B不肯签订合同的理由是认为A没有支付能力，B是否有权要求A在买卖合同未成立的情况下要求A先行支付房款；A是否有权要求B双倍返还定金并解除合同。

    一、被告B是否有权行使不安抗辩权，要求原告A先行支付房款？
    首先，我们从A与B签订的居间合同谈起。2005年4月23日，A经本案第三人C居间介绍与B签订了居间协议，该居间协议中还包括了A与B之间的房屋订购协议，因为在此居间协议中列明了房屋的购买条款，并约定了双方签订房屋购买合同的期限等具体的条款，所以该居间协议既包括了居间的条款亦包含了房屋订购协议的条款，在法理上属于混合合同，而该房屋订购协议在法理上属于预约合同。此预约合同是以A与B双方在指定的期限内去约定的地点签署本合同即《上海市房地产买卖合同》（以下简称房屋买卖合同）为履行内容的合同。而将要签署的合同在法理上属于本合同。根据民法理论，两者之间系预约与本约的关系。预约是约定将来订立一定内容合同的合同，将来应订立的合同称为本约。预约合同最突出的特征在于，它约定的是当事人为将来订立本合同而谈判的义务，约定的是当事人为特定行为的义务，而不是对行为结果的直接确认。具体到本案中居间合同中的订购协议的目的在于确定双方去签署购房合同的义务，购房合同则是对购房行为的直接确认。也就是说，订购协议约定的是双方在约定的将来时间签署本合同的义务，只要双方到期前来签署，就已经正确地履行了订购协议约定的义务。在本案的房屋订购的合同中，原告A已向被告B支付了10万元定金，该定金的作用是担保原告A履行房屋订购协议的，被告B接受原告A 的定金即表示A与B双方就购房条款达成合意，若A不履行房屋订购协议拒不签署房屋买卖合同，B可以没收A的定金。而该定金性质在法理上则属于立约定金。在本案例中，A已如约于2005年4月30日前去第三人处签署房屋买卖合同，A已履行了订购协议的义务，而B，由于担心政策的变化，只肯在签字页上盖章而不肯签字，导致当日合同未能签成。

    其次，B多次声称担心A没有履约能力，不能支付房款，要求A先一次性支付房款90万元再与之签约，以此行使其不安抗辩权。而在这样的情况下，B是否有权行使不安抗辩权呢？我们认为，B是无权行使不安抗辩权的。B混淆了预约合同与本合同的区别，即本案中B混淆了房屋订购协议与房屋买卖合同之间的区别。在房屋买卖合同未成立前，A与B双方依据房屋订购合同须履行的义务是签署房屋买卖合同而不是支付房款或交付房屋。只有在房屋买卖合同签订之后，双方的合同义务才是支付房款或交付房屋。行使不安抗辩权的依据是要由有效的合同关系成立，而由于B的原因导致当日合同未能签成，双方之间根本没有合同关系成立，也就没有B行使不安抗辩权的依据，B更不能依据没有成立的合同要求A履行支付房款的义务。所以，B要求A先行支付房款，以此来行使不安抗辩权的行为是没有法律依据的，不应得到支持，同时B还应承担预约合同的违约责任。

    二、A主张解除合同并主张双倍返还定金的法律依据。
    在本案中，A与B双方唯一成功签订的合同只有包含了房屋订购条款的《居间协议》，根据该协议中房屋订购条款的规定以及A支付定金、B收受定金的事实，A与B需要履行的订购协议的内容即为双方需在约定的时间到约定的地点签署房屋买卖合同。原告A已按约定履行了订购协议的签约义务，但因为B的原因合同无法签订，B未履行签约的义务。根据《担保法解释》第一百一十五条当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的乙方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的乙方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。在本案中，B拒绝订立主合同，所以A有权向B主张双倍返还定金。

    在约定的签约期限内，B一直以A没有支付能力为由不履行签约义务，也不肯将委托书原件或复印件提供给第三人和A，在签约期限届满的次日向A发出要求签约的告知函，同时又在发出告知函后将房屋转让给案外的第三人并向A发出解除合同的律师函。B在此以自己的行为表示其将不再履行签约的义务，致使双方的预约合同目的不能实现，A当然可以行使合同解除权要求解除居间合同，并在解除合同之前追究B的违约责任。

    综上所述，当事人通过房产中介公司居间签订的二手房买卖合同多属既有居间条款又有房屋订购条款的混合合同。当事人一定要分清所签署的合同的性质以及在合同签订之后自身所处的法律地位、承担的义务和取得的权利。以免作出侵犯合同相对人权利的违约行为带来不必要的麻烦和损失。

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