商品房预售合同(住宅).doc

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商品房预售合同
（住宅）

甲方（出卖人）：

乙方（买受人）：

【本合同由盈科律师研究院 张伶娟 律师提供】
甲方（卖方）：
注册地址： 　　　
营业执照号码： 　　；资质证书号码： 　
法定代表人： 　；国籍： 　　
证件类型：□身份证□护照□军官证□士兵证□通行证□其他
证件号码： 　　　
通讯电话： ；邮政编码： 　　　
通讯地址： 　　　
委托代理人： ；国籍： 　　　
证件类型：□身份证□护照□军官证□士兵证□通行证□其他
证件号码： 　　　
通讯电话： 　　；邮政编码： 　
通讯地址： 　　　
委托代理机构： 　　　
注册地址： 　　　
营业执照号码： 　　　；资质证书号码：
法定代表人： 　；国籍： 　　
证件类型：□身份证□护照□军官证□士兵证□通行证□其他
证件号码： 　　　
通讯电话： 　　　；邮政编码：
通讯地址： 　　　
乙方（买方）： 　　　
出生日期： ；国籍： 　 ；所占份额： 　
证件类型：□身份证□护照□户口簿□出生证□军官证□士兵证□通行证□企业法人营业执照□法人登记证书□组织机构代码证□社会团体登记证书□公司注册证□其他
证件号码： 　　　
户籍所在地： 　　　
注册地址： 　　　
通讯地址： 　　　
通讯电话： 　　；邮政编码： 　
电子邮箱：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
法定代表人： 　；国籍： 　　
证件类型：□身份证□护照□军官证□士兵证□通行证□其他
证件号码： 　　　
代理人： 　；国籍： 　　
证件类型：□身份证□护照□军官证□士兵证□通行证□其他
证件号码： 　　　
通讯电话： 　　　；邮政编码：
通讯地址： 　　　

【律师提示】：注意核对合同当事人的相关证照信息，确保签约主体不存在瑕疵。
本合同依据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规的规定，由买卖双方在平等、自愿、协商一致的基础上共同订立。
第一条  项目建设依据
甲方以 方式取得位于 编号为 的地块的土地使用权，面积 　平方米，规划用途为 　　，土地使用权年限从 年 　月 　日起计算，住宅用地70年，商业用地40年，工业用地50年，其他用地50年。
甲方经批准，在该地块上投资建设 商品房(填写《商品房预售许可证》记载的项目名称)。该项目的有关批文如下：
1.《建设用地规划许可证》
颁发机关： ；编号： ；
2.《建设工程规划许可证》
  颁发机关： ；编号： ；
3.《国有土地使用权证》
  颁发机关： ；编号： ；
4.《建设工程施工许可证》
颁发机关： ；编号： ；
5. 。

第二条  商品房销售依据
乙方购买的商品房为预售商品房。
  该商品房作为在建商品房，已具备《 省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，编号为 　；核发机关为 　　　。
【律师提示】：预售商品房是指正在建设中尚未竣工验收的商品房。

第三条  合同标的物基本情况
乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的　　层 房（下称该商品房），房屋地址： 　　　　　。
该商品房所在楼宇的主体结构为 结构；建筑物地上层数为 层，地下层数为 层。
该商品房的用途为 ，层高为 米。该商品房户型结构为 房 厅 厨 卫，封闭式阳台 个,非封闭式阳台 个。
该商品房合同约定建筑面积共 平方米，其中，套内建筑面积 平方米，共有分摊面积约 平方米。
【律师提示】：建筑面积、套内面积、共有分摊面积必须明确约定。

第四条 抵押情况
该商品房有关的抵押情况为： 。
与该商品房有关的抵押情况为： 。
1、该商品房所分摊的土地使用权及在建工程均未设定抵押。
2、该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为： ，抵押登记部门为： ，抵押登记日期为： 。
3、该商品房在建工程已经设定抵押，抵押权人为： ，抵押登记部门为： ，抵押登记日期为： 。（ 2 和 3 可以同时选择）
。
抵押权人同意该商品房预售的证明及关于抵押的相关约定另附。

第五条  计价方式和价款
  甲方与乙方约定按下列第 种方式计算该商品房价款：
  1.该商品房以【套】【整层】出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米（ 　币） 元，总金额（ 　币） 元（大写： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元）整。
2.该商品房以整幢出售，按建筑面积计算房价，单价为每平方米（ 　币） 元，总金额（ 　币） 元（大写: 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整）。
【律师提示】：计价方式必须在合同里做出明确约定，避免因计价方式发生纠纷。
第六条 付款方式
甲方同意乙方按下列第 种方式支付房款：
1.一次性付款
在 年 月 日支付全部房价款，总金额（ 币） 元（大写： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整）。
2.分期付款
（1）第一期：自本预售合同签订之日起 日内（不超过5日）支付全部房价款的 ％，金额（ 币） 元（大写： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整）。
（2）第二期：在 年 月 日前支付全部房价款的 ％，金额（ 币） 元（大写： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整）。
（3）第三期：在 年 月 日前支付全部房价款的 ％，金额（ 币） 元（大写： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整）。
（4）第四期：在 年 月 日前支付全部房价款的 ％，金额（ 币） 元（大写： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整）。
（5）第五期：在 年 月 日前支付全部房价款的 ％，金额（ 币） 元（大写： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元整）。
（6） 。
3.按揭贷款方式付款
  首期款：自本预售合同签订之日起 日内(不超过5日)支付全部房价款的 ％，金额（ 币）   元（大写: 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分整）。
  除首期款外，剩余房款金额（ 币） 元（大写： 亿 仟 佰 拾 万 仟 佰 拾 元 角 分整），应于 年 月 日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。
 按揭银行是 。
委托代理人： ；
注册地址： ；
营业执照号码： ；资质证书号码：    ；
法定代表人： ；联系电话： ；
通讯地址： ；
邮编： 。
（1）甲方代理乙方办理按揭贷款手续的
乙方应在签订本合同并支付首期款后 日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人。
（2）乙方自行办理按揭贷款手续的
甲方应在乙方支付首期款后 日内，将申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人。
4.其他付款方式：
。

第七条 逾期付款的违约责任
1.一次性付款的
如果乙方未能按照本合同第六条约定的期限将全部房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按总房款 ％的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过　日，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。
2.分期付款的
如果乙方未能按照本合同第六条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款 ％的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过 日仍未支付的，甲方有权解除合同。
3.按揭付款的
如果乙方未能按照本合同第六条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款 ％的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过 日仍未支付的，甲方有权解除合同。
甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户。
乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户。
甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起 日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。

【律师提示】：逾期付款的违约责任一般应与逾期交房的违约责任对等。
第八条　预售合同备案确认和预购商品房预告登记
甲方应当在本合同签订之日起 日内（不超过 日），为乙方办妥预售合同备案和预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方。乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。
甲方应如实告知乙方为办理预售合同备案确认和预购商品房预告登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。乙方不提供或延迟提供相关资料的，由乙方承担责任。
若甲方未在规定或者上述约定的期限内与乙方申请预告登记或者未依乙方委托代为申请预告登记的，乙方可以按照国家相关法律法规的规定，单方向登记机构申请办理预购商品房预告登记。
【律师提示】：预告登记后，未经预告登记的权利人（即买方）同意，预售人（即卖方）处分该不动产的，不发生物权效力。

第九条  房屋交付
  甲方应当在 　　年 　月 　日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。
  因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。
【律师提示】：房屋交付条款，关系到交付的期限、交付的责任、交付的质量等问题。

 第十条 逾期交房的违约责任
 甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第　种方式处理：
1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：
（1）逾期不超过 日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款 ％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。
（2）逾期超过 日后，乙方有权单方面解除合同。
乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起 日内（不超过 日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的 %向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。
乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款 ％的标准向乙方支付违约金。
【律师提示】：逾期交房的违约责任一般应与逾期付款的违约责任对等。

第十一条 交付时的验收
乙方应在接到收楼通知书之日起 日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起 日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。
乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在 日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。
【律师提示】：实践当中发生纠纷较多的一条，建议双方对验收标准做出明确具体的约定。
第十二条  面积确认及面积差异处理
合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准。
1.选择本合同第七条第一种方式计算该商品房价款的，按以下方式处理。
（1）套内建筑面积误差比绝对值在 ％以内（含 ％）的，按照合同约定的价格据实结算房价款。
（2）套内建筑面积误差比绝对值超过 ％的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同。
乙方要求单方面解除本合同的应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起 日内（不超过 日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算）。
乙方同意继续履行本合同的情况下：
房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在 ％以内（含 ％）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出 ％部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方。
2.选择本合同第七条第二种方式计算该商品房价款的，双方自行约定处理方式如下：
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　。
【律师提示】：建议双方以合同附件形式列出公摊面积的详细情况。
第十三条  规划、设计的变更
该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准。
甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。
乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起 日内（不超过 日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的 %向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。
乙方要求继续履行合同的，合同继续履行。因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。
第十四条  产权登记
甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起 日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。
双方同意选择以下第 种方式为乙方办理《房地产权证》：
1.甲乙双方共同办理
甲乙双方应当在该商品房交付之日起 个工作日内（不超过 个工作日）向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。
2.乙方委托甲方办理
甲方应当在该商品房交付之日起 个工作日内（不超过 个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。
在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后 个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。
甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。
若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照国家相关法律法规的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。
【律师提示】：买方必须办理了预购商品房预告登记，才可以单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。

第十五条  迟延办理产权登记的违约责任
1．甲乙双方共同办理产权登记的
如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款 ％的标准向乙方支付违约金；逾期时间达到 日的，乙方有权自该 日届满之日起半年内解除合同。
2.乙方委托甲方办理产权登记的
如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款 ％的标准向乙方支付违约金；逾期达到 日的，则乙方有权在该 日届满之日起半年内解除合同。
乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起 日内（不超过 日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额。
乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款 ％的标准向乙方支付违约金。

第十六条 商品房质量、装饰、设备标准的约定
（一）出卖人承诺该商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和本市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。
（二）出卖人和买受人约定如下：
1、该商品房地基基础和主体结构质量经检测不合格的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起 日内退还全部已付款，并按照 利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
买受人要求继续履行合同的，应当与出卖人另行签订补充协议。
。
2、该商品房室内空气质量经检测不符合国家标准的，自该商品房交付之日起 日内（该时限应当不低于 60 日），买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起 日内退还买受人全部已付款，并按照 利率付给利息，给买受人造成损失的由出卖人承担赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。
买受人不退房的或该商品房交付使用已超过 日的，应当与出卖人另行签订补充协议。
。
3、出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第 种方式处理：
（1）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；
（2） ；
（3） 。
具体装饰和设备标准的约定见附件六。
（三）出卖人和买受人对工程质量问题发生争议的，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测，双方均有协助并配合对方检测的义务。
。

第十七条 住宅专项维修资金
乙方应当按照有关规定交存住宅专项维修资金。住宅专项维修资金属于业主所有，乙方应当在办理房屋收楼手续前自行将首期住宅专项维修资金存入目前房地产行政主管部门委托银行的住宅专项维修资金专户。
乙方未按规定交存首期住宅专项维修资金的，甲方不得将房屋交付乙方。
 第十八条 前期物业管理
（一）物业管理区域划分四至为：
东至 ；
西至 ；
南至 ；
北至 ；
物业服务用房建筑面积为 平方米，其中地上建筑面积为 平方米，位于 【号楼】【幢】【座】 层 单元 号；地下建筑面积为 平方米，位于 【号楼】【幢】【座】 层 单元 号；其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为 平方米，位于 【号楼】【幢】【座】 层 单元 号。（注：物业服务用房为多处时，双方可自行增加以上内容）
（二）前期物业管理期间，本物业管理区域内的物业服务费标准为：【住宅】 元/平方米•月；【办公楼】： 元/平方米•月；【商业物业】： /平方米•月；【会所】： 元/平方米•月；【 】： 元/平方米•月。
（三）在交付房屋前，出卖人应当向买受人发放该套房屋的“业主一卡通”。买受人入住前，应当与银行、出卖人签订前期物业服务费托收协议，按照上述费用标准，在“业主一卡通”内预存 个月（不超过12个月）的物业服务费。
（四）物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，出卖人不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。
（五）买受人已详细阅读前期物业服务合同和临时管理规约，同意出卖人提供的前期物业服务，遵守临时管理规约。
（六） 出卖人应当按照前期物业服务合同的约定承担前期物业服务责任。前期物业服务合同、临时管理规约及其他约定另附。
第十九条  关于通知的约定
 本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。 
 第二十条 不可抗力
因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起 日内向另一方当事人提供证明。
第二十一条  争议解决方式
本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，按下列第 种方式解决：
1.提交 仲裁委员会仲裁。
2.依法向 人民法院起诉。
第二十二条  本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。  
第二十三条  本合同附件与正文具有同等法律效力。
第二十四条　本合同连同附件共 页，一式 份，合同持有情况：甲方 份，乙方 份，房地产登记机构 份。

甲方（签章）:           　　　　　　乙方（签章）:
【法定代表人】：          　　　　　【法定代表人】：
【委托代理人】：         　　【代 理 人】  
　（签章）            （签章）
  年  月  日       　　  年  月  日
签订于 　　　　
【律师提示】：以上签字、盖章的当事人一定要与合同首部的当事人一致。合同签订的时间、地点也具有法律意义，不能省略。 .

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