前期物业管理服务协议100(与业主签订)最终稿.doc

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新兴小区前期物业管理服务协议

甲方: 新兴房地产开发有限公司
乙方： 身份证号码：
乙方所购买（租赁）物业基本情况：
房号： 房屋建筑面积： 平方米。
房屋性质:

根据《物业管理条例》及有关法律、法规和《新兴房地产开发公司 小区前期物业管理委托合同》（以下简称“委托合同”）的有关约定，甲乙双方达成以下前期物业服务协议（以下简称“本协议”）。
第一条 双方的权利和义务
（一）甲方的权利和义务
1、按照《委托合同》约定，结合实际情况，制订本物业管理方案，开展物业管理活动。
2、按服务标准向业主或使用人提供物业管理服务。
3、根据有关法规和政策，结合实际情况，制订本物业的物业管理制度等。
4、负责建立健全本物业的物业管理档案资料。
5、依据本协议向乙方收取物业管理服务费、冬季取暖费，并代收水、电费等费用。
6、每年向业主公布一次物业管理服务费的收支情况。
7、制止违反本物业的物业管理制度、本协议及《业主临时公约》等行为。
8、甲方可选聘专业公司承担本物业专项管理业务。
9、听取业主合理的意见与建议，不断提升服务水平，提高服务质量。
10、甲方不负责乙方人身安全及家庭财产的保管。若发生人身伤害或财产损失，由公安机关出具书面证明界定责任的归属，若对公安机关界定不服，可诉至法院。
11、接受物业主管部门的管理和指导，并接受乙方的监督。
（二）乙方的权利和义务
1、监督甲方的物业服务行为，就物业管理的有关问题书面向甲方提出意见和建议。
2、遵守本物业的管理制度、本协议及《业主临时公约》。
3、依据本协议按时交纳物业管理服务费及冬季取暖费等其它费用。
4、装饰装修房屋时，签订并遵守《房屋装饰装修管理协议》及有关规定，乙方在装修前3天到甲方处填写《装修登记表》并提交装修方案且经甲方批准，需报相关部门审批的，由乙方办理报批手续。
为确保小区楼房顶不受损害及外墙整齐美观，小区内禁止安装室外防盗网，需要安装太阳能热水器、空调等室外设施的，到甲方处登记。
5、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知甲方且经甲方或有关主管部门批准，并在约定的期限内恢复原状，造成损失的，应给予赔偿。
6、乙方对使用人及访客等违反本物业的物业管理制度、《业主临时公约》及本协议而造成的损失、损害承担连带责任。
7、接受甲方的管理和服务。
8、乙方应积极参加人身保险及家庭财产保险，应对自己财产采取有效安全防护措施。非甲方责任所造成的乙方损害或损失，甲方免责。
9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。在处理诸如维修等事宜时应给予其他业主或使用人方便。
为维护小区的安全和秩序，乙方未经甲方的批准，不得私自在住宅区内摆摊设点，不得将所购住房出租及用于经营性活动。
10、乙方在规定的时间内按照和欣家园物业处的统一要求，在对选购住房进行检查验收、签字确认、交纳装修保证金2000元（门面房3000元）及12月物业管理费并签订本协议后，领取住房钥匙、使用说明书、质量保证书及其他管理规定文件。
11、在政府出台新的法规、政策时，应遵守相应的规定。
第二条 甲方向乙方提供下列物业管理服务：
（一）制订物业管理制度，制止违反物业管理制度、《业主临时公约》及本协议的行为；
（二）为乙方办理入住手续；
（三）当乙方装修物业时，按装饰装修的相关规定办理手续；
（四）公共绿地、花木的养护；
(五)公共环境卫生管理；
（六）协助公安等部门维护小区公共秩序。包括：门岗24小时值班、定时定点巡视。发生刑事案件依照法律规定报公安部门处理；
（七）物业共用部位、共用设施设备的运行及日常养护；
（八）物业档案管理；
（九）负责向乙方收取物业管理服务费等费用；
（十）处理小区内的查询、投诉及函件，积极开展多种便民服务；
（十一）对车位进行管理并按规定收取看管费；
（十二）提供规范、高标准的客服服务。
第三条 甲方以下列标准向乙方提供物业管理服务。具体内容如下：
竣工综合验收前的管理服务标准按甲方与和欣家园约定标准执行。竣工综合验收后的物业管理服务标准，参照“全国物业管理示范小区”有关标准要求，严格按照山东省《物业管理服务质量规范》（DB37／T523—2005，山东省质量技术监督局2005—2—5发布，以下简称《规范》）规定的一级物业管理服务的各项具体规定执行。对上述《规范》中涉及但本物业不具备的物业内容（如中央空调等），经甲、乙双方共同确认，不作为本合同的约定内容。
同时，前期物业管理服务要求达到的标准还包括以下内容：
1、 房屋外观完好、整洁，空调、太阳能热水器外安装统一有序、整洁美观，房屋立面无吊栏等悬挂物。
2、 房屋完好率98％以上。
3、 所有房屋（包括多层和小高层住宅、公建房）的各楼层均不安装外置防盗窗棂（网），为创建全国物业管理示范小区和提升本物业的层次和品位奠定基础。
4、 严格遵守供暖各项规章制度，供暖期间居室内温度一般应为18℃+2℃，特殊情况不低于16℃。
5、 小区内无乱摆乱设摊点、市场；无违章临时建筑；无擅自将住房用于以营利为目的的商业经营等活动的现象；公共服务网点牌匾美观整齐、管理有序，无占道经营等不良现象；小区内无乱堆、乱放、乱贴、乱画、乱刻和乱挂现象。
6、 小区大门外50米范围内无摊点，禁停无合法手续的客运、货运车辆。
7、 对欲进入小区的外来人员进行询问，阻止闲杂人员进入；对来访者，须在征得被访者同意后放行。
8、 乙方委托甲方管理的停车场，车辆停放有序，场地清洁卫生无污染、无破损，车辆管理制度完善。
乙方装修房屋时，除按《装饰装修管理规定》及《房屋装饰装修管理协议》等实施装修外，甲方敬告乙方应遵守以下事项：
1、禁止拆改梁、板、柱、承重墙等房屋承重结构构件；
2、禁止随意增加房屋荷载，尤其是楼面装修不得使用超重材料等，地面非木饰材（贴面）厚度不得超过10毫米；
3、禁止不经批准拆改水电管线、采暖管线、煤气管线、有线电视线路等附属设施，如确需改动须向甲方及有关主管部门提出申请并经批准；
4、经甲方及有关部门批准，同意乙方拆改水电管线、采暖管线、煤气管线、有线电视线路等附属设施时，乙方应保证线路及管道畅通，不得影响原有设施的整体功能及相邻住户的正常生活；
5、禁止使用超过环保规定的高噪声电动工具；
6、房屋室外设备如空调、太阳能热水器等须按第一条第（二）款第4项约定执行，严禁安装广告牌等其他未经批准的室外设施设备；
7、施工期间不得违反消防规定进行操作，否则引起的一切后果由乙方承担；消防通道保持畅通；
8、公共场所、公共配套设施的装修应经过有关部门的审批同意后方可施工；外墙不得安装天线、凉衣架等个人设施；
9、不得改变阳台、外窗等的原有形状、规格及玻璃颜色；
10、观景阳台不得封闭，不得改变其外观、形状及使用功能；
11、只能安装内置式防护网；
12、不得破坏或擅自拆改厨房、卫生间等的地面防水层；
13、不得使用易燃装饰材料等；
14、国家法律法规禁止或限制的其他行为。
第四条 物业管理服务费等费用由甲方按下述标准向乙方收取。
1、物业管理费 [物业管理费=房屋建筑面积×收费标准]
（1）收费标准：建筑面积每月每平方米0.5元（高层住宅物业）。
（2）在办理入住手续时，预交12个月的物业管理服务费。
（3）以后上述费用每6个月收取一次，每半年第二个月的月初开始收取本季费用。
（4）本协议有效期内，若政府调整物业管理服务费等费用收费标准或新增收费项目，从批准之日起，由甲方按调整标准或新增收费项目标准向乙方收取。
（5）本款所称的“建筑面积”，在办理房产证前，以物业买卖合同中约定的不包含独立车库、储藏室的面积为准。在办理房产证后，如独立车
库、地下室不计入房产证建筑面积，以房产记载的建筑面积为准；如独立车库、地下室计入房产证建筑面积，则按照合同收费标准收取车库、地下室物业管理费。
（6）商业经营房的物业管理费为建筑面积每月每平方米2.00元。
2、物业管理服务费的构成：
1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费；
2）办公费；
3）公共区域清洁卫生费（含垃圾清运费）、绿化养护费；
4）公共区域秩序维护费；
5）共用部位、共用设施设备日常运行及维护费；
6）资产折旧费；
7）管理佣金；
8）法定税费。
3、业主需另行交纳的费用：
（1）租用车位或临时停车的，交纳看管费，看管费按政府规定标准的收取。
（2）冬季取暖费。
（3）有线电视等费用由相应主管单位收取。
（4）其他费用。
第五条 保修期内物业的维修养护按乙方与新兴房地产开发公司签订的购房合同执行。
保修期满后发生的房屋共用部位、共用设施设备的维修及更新、改造费用，按《济宁市住宅共用部位、共用设施设备维修基金管理办法》的规定执行；保修期满后，自用部位、自用设施设备的维修均属有偿服务维修。
第六条 受相关主管部门委托且经甲方同意，甲方提供电费、水费等代收服务；
第七条 乙方委托甲方对房屋自用部位、自用设备设施维修、养护及其他服务时，甲方可按商定标准向乙方收取费用；
第八条 违约责任
（一）乙方违反本合同，使甲方未达到约定的物业管理服务质量目标的，甲方有权要求乙方限期改正；逾期未改正或造成损失的，乙方应承担相应的违约及经济赔偿等责任。
（二）甲方违反本合同，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用及利息；甲方违反本合同，未按服务标准向业主提供优质服务的，乙方有权要求甲方限期15日内改正，逾期未改正或造成损失的，乙方应承担相应的违约及经济赔偿等责任。
（三）乙方违反本合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳物业管理费等有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按应交费用的1‰按日交纳滞纳金，逾期三个月不交纳物业管理服务费等费用的，甲方可向人民法院起诉。
第十条 本协议有效期内突发性紧急抢修排险工程，自用部位、自用设施设备维修费用由业主或使用人按拥有建筑面积比例分摊，如不缴纳，所造成的后果由拒交业主负责，甲方免责；共用部位、共用设施设备紧急排险工程费用按政府相关法律、法规及配套文件执行。
第十一条 甲方为维护乙方或者物业使用人的切身利益，在不可预见的突发情况下（如救助人命，协助公安机关执行紧急任务，发生火灾，发生严重漏电、水管破裂事故等），因采取有关法律认可的紧急合理措施造成乙方或物业使用人财产损失的，甲方免责。
第十二条 在协议执行期间，如遇不可抗力，致使本协议无法履行，本协议终止，甲乙双方不承担任何经济责任和法律责任。
第十三条 本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解；协商或调解无效的，可向人民法院起诉。
第十四条 本协议期限。自2012年1月1日至2012年12月31日止。此间，如甲方与新兴小区签定的《前期物业管理委托合同》终止，本协议同时失效。
第十五条 本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自签字或盖章之日起生效。

甲方：新兴房地产开发有限公司 乙方：
代表人：杜广丽

年 月 日 年 月 日

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