房地产策划代理合同.doc

项目策划及销售代理服务合同

委 托 人： （以下简称甲方）
地 址：
电 话： 传 真：

受 托 人： （以下简称乙方）
地 址：
电 话： 传 真：

甲方为“ ”项目之发展商，并同意乙方为本合同约定的标的物业提供销售策划及销售代理服务。双方经友好协商，达成如下协议，以资共同遵守：

第一条 标的物业
1.1 项目名称： 项目（以下称本项目）；
1.2 项目位置：位于 。总占地面积： ㎡。项目地块编号为：
1.3 项目类型：住宅；
1.4 销售策划及销售代理服务范围：标的物业为本项目预售许可证经批准的部分可售住宅，建筑面积共约40000平方米，具体销售服务区域、单位、面积由甲方在项目正式公开发售前书面确定。
1.5 甲方可直接向自身关系客户销售标的物业。甲方关系客户购买标的物业可售单位（以下简称“关系成交单位”）的：（1）在不超出全部标的物业总面积5% 的范围内，甲方无需就这些关系成交单位（以下简称“免佣成交单位”）向乙方支付销售代理服务费；（2）在全部标的物业总面积5%以外的关系成交单位，甲方仍需向乙方支付销售代理服务费。甲方应在客户签署认购书的同时或之前，以书面形式确认该成交单位是否为关系成交单位。免佣成交单位的物业面积仅在计算乙方销售率的情况下计入乙方可服务销售之总面积/总套数，不参与代理销售服务费用的结算。乙方须对甲方所有关系客户进行全程接待，不得怠于履行相关客户服务及推售之义务，不得提供低于接待其他客户的服务标准，否则影响甲方销售的，甲方有权要求乙方赔偿所有损失。
1.6 除本合同另有约定或乙方存在违法、违约行为外，甲方不得采取其他方式自行销售或委托其它公司在本合同销售代理服务期限内为标的物业提供销售代理服务。

第二条 本合同服务期限
由签订本合同之日起至项目首次正式公开发售后三个月止。
合同期满，后续合作事宜由甲乙双方另行协商确认。在甲乙双方未以书面方式明确终止服务合同之前，乙方有权继续为本项目提供销售代理服务，甲乙双方仍需按本合同所约定之权利和义务继续履行合同直至甲乙双方签署补充协议或甲方另行书面指定的终止履行合同之日止，此期间销售代理服务费率按双方已结算的最高销售代理服务费率计算。

第三条 工作內容
本合同订立后，乙方组成专项工作小组参加甲方的营销工作，提供前期策划服务，指导整个销售工作。
3.1 前期策划工作包括但不限于：
3.1.1完成市场调研、物业定位、营销推广；
3.1.2提供竞争项目案例分析及推荐意见书，根据甲方需要按时派遣相关工作人员配合甲方与设计单位进行工作沟通和交流；
3.1.3向甲方提供项目区域市场调研、市场动态及分析，当出现突发的政策调整及市场急速激变的情况，及时提供专业分析及对策建议；
3.1.4 根据甲方需要推荐物业管理、设计单位等相关专业公司；
3.2 销售服务工作包括但不限于：
3.2.1项目公开发售准备期内（以甲、乙双方书面确认的公开发售计划时间为准）完成标的物业销售的各项筹备工作，包括标的物业的销售管理制度、销售团队的组建、完善公开销售期各种销售情况应对预案等，并获得甲方的确认；
3.2.2标的物业销售期内定期提交销售报告及下阶段销售对策分析，严格做好客户资料的保密，协助督促回笼销售资金，杜绝内部的各类炒筹、炒楼行为，配合做好楼盘销售各项的后期服务工作。

第四条 双方声明和保证
4.1 甲方向乙方保证，在签署本合同时及本合同有效期限内：
4.1.1 甲方系在中国正式成立和登记的法人，有依其章程规定、在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的法律能力；
4.1.2 甲方有签署和执行本合同一切条款的权利和权力。
4.1.3 甲方保证甲方是本项目预售许可证中载明的唯一权利人，对本项目享有完全所有权。如本项目预售许可证中载明有其它权利人，则甲方应当保证于预售许可证经批准之日起五个工作日内向乙方提交其它权利人认可本合同并同意甲方将预售许可证经批准的标的物业交由乙方提供销售代理服务的书面文件。甲方保证本项目不存在与合作方、出资方、土地权益分享方等主体的任何纠纷，并保证上述主体不会就本合同约定之任何事项提出任何异议。甲方承诺，将严格按照本合同约定之销售代理服务费率由甲方向乙方支付乙方标的物业之销售代理服务费及本合同约定的其他费用，并不得因本项目存在其它合作方而对销售代理服务费及本合同约定的其他费用之给付义务提出任何异议。如因甲方保证之事项不能实现，导致本合同无法履行、乙方未能为标的物业提供销售代理服务的或乙方其它主体享有权利的物业提供了销售代理服务而无法收取销售代理服务费及本合同约定的其他费用，则甲方应向乙方赔偿相应的损失。
4.1.4 甲方对因标的物业本身之权属或资格之瑕疵而引致的纠纷承担全部责任。
4.2 乙方向甲方保证，在签署本合同时及本合同有效期限内：
4.2.1 乙方系在中国正式成立和登记的法人、有依其章程规定、在其企业法人营业执照规定的经营范围内行事的法律能力；
4.2.2 乙方有签署和执行本合同一切条款的权利和权力。

第五条 双方权责
5.1 甲方权责：
5.1.1 合同签订后，甲方应向乙方提供书面项目营销策划和销售服务所需要的有关规划设计的图纸、数据等，以及项目运作的整体计划、方案及甲方要求等；在本项目公开发售日前，甲方必须提供本项目公开销售所需的各项文件数据：《土地使用权出让合同书》和补充协议书、《国有土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》、《建设施工许可证》以及经甲方书面盖章确定的可售单位清单及价格表，尽可能提供房屋总平面图及标准层平面图、房屋结构、房屋装修、建材配套、设备标准的说明书、所有绿化环境的设计施工、小区智能化设计施工标准的说明书、工程进度计划、对外《销售服务证明》资料或文件等，以确保本项目策划和销售服务工作的顺利展开。甲方保证上述数据真实并承担上述数据所产生的法律责任。若本项目甲方须提交的相关文件资料分期分批取得，则甲方应分别提交。
5.1.1.1甲方须在每个客户签署《认购书》当日，将甲方加盖公章的该《认购书》原件一份交给乙方，作为乙方服务工作的确认。
5.1.1.2标的物业之销售代理服务权具有排他性，甲方在未征得乙方书面认可的前提下不得就标的物业自行销售，也不得另行让其它主体提供销售代理服务。
5.1.2 甲方享有如下合同权利:
5.1.2.1甲方根据乙方在各阶段提供的分析报告及相关建议，最终确定本项目在不同阶段的营销实施方案，乙方需根据甲方书面盖章确认的实施方案完成方案中应当由乙方完成之工作。
5.1.2.2甲方有权对乙方派出的项目小组提出项目策划、销售的相关工作要求，并对乙方工作表现提出意见。甲方可要求乙方对销售人员的不当行为进行处理并对不符合甲方要求的策划及销售人员进行更换。
5.1.2.3甲方指定专门人员参与乙方策划项目小组，配合乙方工作。
5.1.2.4甲方有权随时向乙方工作人员了解项目进展情况，如遇突发事件，乙方应在第一时间内以包括但不限于电话、书面文字、向甲方现场负责人口头通知等方式告知甲方。
5.1.2.5甲方对与购房客户签订的《认购书》、《房地产买卖合同（预售）》、补充协议及相关文件的起草、变更、终止享有决定权。
5.1.2.6甲方有权对购房客户给予折扣优惠，甲方享有对违约客户的定金没收权。
5.1.2.7甲方有权对乙方的服务质量进行监督和提出意见。
5.1.2.8如因乙方原因导致不能履行或不能按时履行合同义务或出现乙方的行为严重影响甲方的商业利益的情况，甲方可单方解除合同并另行签约。
5.1.3 甲方在项目营销各阶段与广告公司、制作公司、装修公司及媒体等签订合同，承担有关策划、宣传推广、广告、售楼资料及售楼处的电话初装费、水电费、固定电话通讯费、网络费及电脑购置、保洁、保安等费用。根据乙方的建议，甲方委托上述相关单位制作物业模型、透视图、售楼书、售楼处、样板房等销售物料供乙方在售楼时使用，甲方为客户提供看楼的必要交通工具。负责现场甲、乙双方需要协调的各类工作事宜。
5.1.4 甲方按时向乙方支付报酬，包括销售代理服务费[包括但不限于基本销售代理服务费及超标销售代理服务费]及本合同提及的其它相关费用。若逾期支付，则按拖欠金额每日万分之三的标准支付违约金，甲方履行完付款义务后有权要求乙方继续履行合同。甲方收取乙方提供发票同时有义务进行签收确认。如甲方拒绝签收，则乙方有权在收到全额款项后再向甲方提供发票，且甲方不可因未收到乙方发票而拒绝支付乙方应收之款项，否则甲方应按本条之约定向乙方支付违约金。
5.1.5 甲方委派专人负责收取客户定金、购房款、与客户签订房地产买卖合同并办理相关的各项购房手续，乙方提供相应的帮助。
5.1.6 在本合同期内，本项目所有营销宣传数据，包括售楼物料、媒体广告、有关本项目网页、展销会宣传品、各种载体广告牌等，均需注明乙方公司名称及标识（乙方作为甲方销售代理服务商），甲方有特殊要求的除外；允许乙方在售楼现场放置相关标志的宣传资料。
5.1.7 合同期限内，仅由甲方原因引起的争议，由甲方负责处理和承担责任。
5.1.8 若甲方对乙方表现优秀的项目组全体或单个成员给予额外报酬，均应当先行支付给乙方，再由乙方通过其内部薪酬管理体系统一发放。
5.1.9 本合同项下乙方完成的、以任何载体所体现的工作报告、图表的知识产权均由甲乙双方共有。
5.2 乙方权责：
5.2.1 乙方的服务内容：
为本项目全程提供包括但不限于本合同第三条所包含的策划及销售代理服务。
5.2.1.1 营销策划、市场调研服务
5.2.1.1.1在项目前期策划阶段，乙方成立专门工作组全面跟进项目规划及设计工作，参与项目方案讨论及设计评标等工作。根据项目进度及甲方工作计划，形成例会制度，乙方项目工作组参加本项目例会及工作讨论，提供专业意见及市场反馈，也可应甲方需要参加本项目相关的不定期的讨论。
5.2.1.1.2从策划和销售角度为甲方提供专业意见和建议:进行市场及客户调研、销售推广研究，向甲方提报项目市场、客户调研报告，产品定位及建议，项目销售及推广策略。
5.2.1.1.3在公开发售日的筹备阶段，乙方负责制定项目的整体营销推广策略、销售节奏安排、价格策略，开盘方案，推广活动及项目包装方案等重要策略，各相关报告经甲方认可后由乙方负责执行和实施，并及时向甲方汇报；
5.2.1.1.4在项目销售过程中，乙方负责制定阶段性的推广和销售计划、促销活动计划、推广活动计划等营销方案，并负责落实、执行各项推广计划，并对广告和推广的效果进行监测和反馈，根据反馈实际情况及时对营销推广策略进行调整和提报。
5.2.1.1.5乙方指定专职策划人员，在项目销售过程中，负责推广计划和营销活动的落实和执行，对推广中的广告设计、活动创意等策划事务提报建议并协助甲方进行过程质量监督和管理；
5.2.2 销售服务服务。
5.2.2.1.1在正式驻场前一个月，乙方组建本项目的销售团队，统筹标的物业营销工作。销售经理常驻销售现场，并从乙方现有销售队伍中抽调具有与本项目同类物业销售经验的优秀销售人员组成标的物业销售团队，销售团队常驻销售现场，专门负责标的物业销售工作，乙方根据销售各阶段的实际调配资源，保证每日有一定数量的销售人员在售楼现场从事销售工作。
5.2.2.1.2在乙方正式进场销售之前，乙方负责完成对本项目销售团队的培训，并建立项目销售管理制度。甲方对乙方销售团队成员进行考核，对不合格的销售人员，甲方有权要求更换。
5.2.2.1.3销售现场管理：乙方负责项目销售现场的管理。
5.2.2.1.4客户接洽：乙方接洽客户、市调人员以及交流参观人员。
5.2.2.1.5客户信息管理：乙方负责收集来电来访客户信息、成交客户信息及相关统计，录入甲方指定的销售系统及中原CCES销售系统（甲方予以配合CCES系统安装），建立来电来访客户档案，向甲方反馈客户意见。
5.2.2.1.6前期客户积累：项目正式开盘前，乙方进行项目推广及客户积累，在不违反国家及地方法律、法规、政策的情况下，完成客户登记的相关工作。
5.2.2.1.7签订认购书：项目正式开盘后，乙方协助甲方与客户签订《认购书》、客户签订《认购书》的同时交纳定金，认购行为按照事先制订的认购流程严格执行。
5.2.2.1.8签订正式的房地产买卖合同：催促购房客户在《认购书》约定的期限内签约，协助甲方与客户签订《房地产买卖合同（预售）》、补充协议及相关文件，督促购房客户交纳楼款，负责协助客户在签约时办理贷款相关手续。签约行为按照事先制订的签约流程严格执行。
5.2.2.1.9乙方负责管理房号销控表，在自有销售渠道范围内组织好楼盘的销售工作。
5.2.3 乙方履行如下合同义务:
5.2.3.1 向甲方提供其营业执照副本及房地产经纪机构资质证书的复印件，并保证上述文件真实有效。
5.2.3.2 乙方须按照甲方书面确认的售楼方案进行销售，不得擅自改变计划，任意放盘，不得对甲方提供的《房地产买卖合同（预售）》、补充协议及其它相关数据进行任何修改。
5.2.3.3 销售价格由甲方在开盘前书面确认。乙方不得以低于甲方认可的价格销售本项目。如有必要变更价格，则须甲方另行书面制定，乙方不得自行调整价格。乙方不得擅自给客户任何形式的折扣，不得向客户收取未经甲方同意的任何费用。
5.2.3.4 乙方需委派经验丰富并具有相应资历的销售经理负责本项目的销售执行工作，若因工作需要更换项目经理，乙方须提前通知甲方（当出现员工辞职的情形，乙方应通知甲方并及时安排接替人选）。若乙方委派的销售经理不能胜任项目的销售工作或产生重大工作失误，甲方有权要求更换销售经理，乙方应予以配合。
5.2.3.5 乙方须根据甲方提供的文件进行如实的宣传和销售。售楼过程中如有因乙方对客户的误导、欺骗等行为引起的法律诉讼或索赔要求时，由乙方承担赔偿责任，并负责处理有关的纠纷或诉讼。
5.2.3.6 乙方承接甲方项目销售服务业务，应尽职尽责为甲方服务，乙方的营销策划权及服务权不得转让给非中原集团成员的第三方经纪机构。
5.2.3.7 乙方应对甲方提供的所有数据及双方确认的推广销售数据保密。未经甲方同意，乙方不得将甲方提供的项目数据提供给本项目合作单位以外的第三方。
5.2.3.8 乙方负责本公司工作人员的工资、佣金、社会保险及相应的福利。
5.2.3.9 乙方须严格遵守商业道德，做好保密工作，一切未经公开发表的甲方资料均不得外传，未征得甲方同意，乙方不得将该项目的运作模式作为案例对外公布和讲解。

第六条 服务报酬
6.1 销售代理服务费
本项目之销售代理服务费计算方式甲乙双方必须遵守以下基本原则：
① 本项目受托范围物业的销售不划分阶段，并以全部标的物业面积为基数计算销售率。
② 销售代理服务费按累计补差方式每月结算上月售出单位（不含免佣成交单位）的销售代理服务费，即先按达标销售代理服务费率结算上月售出单位（不含免佣成交单位）之销售代理服务费，再补足差额，差额金额为：
差额 = 所有售出单位（不含免佣成交单位）累计合同总金额 ×达标服务费率 － 已支付销售代理服务费总额（以面积计算）
③ 销售率确定以客户签署《认购书》并足额交付定金为准，销售率 =已签订认购书并交足定金的单位总建筑面积 / 标的物业总面积。
④ 乙方销售代理服务费率点数以销售代理服务期限内销售率的高低，按标的物业总销售金额的0.35%-0.65%确定。销售代理服务费率按以下标准执行：
销售率
销售代理服务费率

⑤ 甲方另根据乙方的服务质量，给予乙方额外的服务奖励，奖励金额不超过标的物业总销售金额的0.05%，服务质量的标准由甲方制订（详见附件一）。甲方每月对乙方的服务质量进行考核评分，在支付本合同最后一笔销售代理服务费时根据综合评分确定奖励金额，并支付乙方。
6.2结算时间及程序：
6.2.1销售代理服务费每月结算一次，乙方需每月8日前向甲方提交上个月的结算清单，甲方需于5个工作日内盖章确认并支付销售代理服务费。结算标准：客户完成《房地产买卖合同（预售）》签订并支付全款（适用于一次性付款之情形），或客户完成《房地产买卖合同（预售）》签订且贷款银行放款，甲方收齐全款（适用于按揭付款之情形）。仅因甲方过错导致已签署《认购书》的客户不能在服务期届满前交房款、签订房地产买卖合同或者办理银行按揭手续致使交易无法进行的，则乙方之销售代理服务责任于客户签订认购书时结束，乙方收取该部分销售代理服务费的50%，甲方须于服务期限届满后1个月内向乙方支付该笔销售代理服务费。对于结算清单甲方逾期未确认的，乙方可根据合同第七条的约定书面送达甲方，送达后甲方未在7个工作日内提出书面异议，则视为甲方认可乙方书面送达的内容。甲乙双方每月就包括已签订《房地产买卖合同（预售）》的单位房号、合同价款、客户名称、销售代理服务费数额、销售代理服务费率等销售服务信息的每月确认清单进行书面确认；甲方如无书面确认，则乙方可根据合同第七条的约定书面送达甲方，送达后甲方未在7个工作日内提出书面异议，则视为甲方认可乙方书面送达的内容。
6.2.2 若客户签署认购书之后悔约，已收取的定金作为违约金而被甲方没收，乙方有权获得该违约金的20%作为服务费,所有服务费一次性与本合同项下最后一笔销售代理服务费同时结算。若遇客户对甲方就上述定金发生纠纷，甲方不得不退还客户全部或部分定金的，乙方应退还给甲方已收取部分的服务费，同时甲方应向乙方提供相应的材料证明该部分定金已退还客户。
6.2.3乙方应在甲方确认结算清单三个工作日内提供销售代理服务费发票,甲方应按照本合同约定时间将每期应付的销售代理服务费汇至如下乙方银行账户:
公司全称：
银行账号：
开户银行：
第七条 通知及送达
7.1 本合同规定的任何通知应采取书面形式，并以双方盖章或指定的授权委托人签字确认为准。
7.2甲方指定的授权委托签收人为 、 。（其中营销报告签收人为： ，每月确认清单签收人为： ，结佣确认表签收人为： ，发票签收人为： ）若在签署本合同时，甲方无法确认每月确认清单和结佣确认表的授权委托签收人，则甲方须于本项目正式公开发售前7日内以书面方式告知乙方。如甲方一直未书面告知乙方授权委托签收人，则与本合同有关的一切文件资料（包括但不限于营销报告、每月确认清单、结佣确认单，发票等），乙方均有权按照本合同双方确定的地址以邮寄方式送达，投递之日起第三日即视为有效送达。
7.3 本合同约定通知的送达，以专人亲自向收件方递送或以邮寄方式递送。递送地址以本合同约定的地址为准（地址发生变更时应及时书面通知对方）。
7.4 以专人递送时，签收日即为有效送达日；以邮寄方式递送时，以投递之日起第三日视为已送达，且视为受送达方已清楚、准确地知晓送达文书所包含的全部内容。

第八条 违约责任、合同生效及终止
8.1 本合同自甲乙双方盖章之日起生效；乙方销售代理服务期满且没有延期或者销售代理服务期未满服务工作已经结束，甲、乙双方之间结清一切费用并书面通知对方解除合约后，合同自然终止。
8.2 本合同履行过程中，所有条款双方均应严格遵照执行，否则违约方将赔偿因此给对方造成的一切经济损失。
8.3 在本合同履行过程中，发生不可抗力影响有关条款之执行的，受影响一方应当及时书面通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。因不可抗力而影响有关条款履行的不视为违约。
8.4 甲方如发现乙方于销售服务过程中有任何未经甲方许可之销售行为，甲方首先可书面告知乙方并给予乙方十四天的整改期，若期满乙方仍未修正，则甲方有权责令乙方停止继续代理销售标的物业，并书面通知乙方终止本合同；
8.5 如甲方未能完全履行其合同义务时，乙方首先可书面告知甲方并给予甲方十四天的整改期，若期满甲方仍未修正，则乙方可单方终止合同，并书面通知甲方；
8.6 终止合同时，甲方仍须支付乙方于销售代理服务期间已完成部分之条款6.1注明之销售代理服务费及6.2.2注明之服务费，且支付期限不得迟于书面通知终止合同后的七个工作日。甲方逾期不支付乙方应收销售代理服务费，将按逾期每天支付乙方应付销售代理服务费的万分之三作为违约金。
8.7 甲乙双方解除合同或合同到期时，在服务期内签署《认购书》客户在解除合同或合同到期后与甲方签订《房地产买卖合同（预售）》的，甲方须按本合同第六条规定支付乙方相应的销售代理服务费用。
8.8 销售代理服务期限内，甲方擅自将销售权转让给第三方或者无故提前终止本合同均构成根本违约，甲方应当向乙方支付违约金 20 万元，甲方支付违约金后仍需向乙方结清相关销售代理服务费。在甲方支付违约金并结清相关销售代理服务费和服务费后，乙方有权选择是否继续履行本合同。乙方无故提前终止本合同，应当向甲方支付违约金 20 万元，并赔偿甲方因此所受的损失。
8.9 在本合同执行期间，如有因股东变更，产权交易等原因导致本项目产权方改变的，本合同对新产权方继续生效，并保证受让方承认及继续履行本合同，三方就有关的权利义务转移和债权债务关系等事宜另外签订协议，甲方应按时支付乙方已售出部分的服务费。
8.10若因乙方原因导致甲方损失的，乙方应在责任范围内赔偿甲方所受的全部损失。

第九条 词语注解
9.1 公开发售日：是指本项目在深圳地区的公共媒体上第一次发布广告宣传的正式发售日，须符合开盘销售的基本条件，具体包括：取得房屋销售预售许可证，售楼处、样板房、部分园林以及部分工程主体外立面展示等条件均齐备。甲方有义务与乙方书面确认本项目具体的公开发售日期，在双方未对公开发售时间作书面确认的情况下，本项目的公开发售日为销售该批房号时收到购房客户支付的第一笔定金日。
9.2 “单位”：是指取得预售许可证后，该批核准房号表中列明的单个房号。
9.3 “售出单位”：是指已签订完《房地产买卖合同（预售）》的房屋单位并交足首期房款，售出面积以签订房地产买卖合同的建筑面积为准，售出时间以房地产买卖合同签订的时间为准。
9.4 “销售率”是指乙方在服务期内，本项目物业中，客户交足正式定金并签署了《认购书》单位的累计总建筑面积除以本项目甲方委托销售总建筑面积。

第十条 其它
10.1 本合同规定要提交的附件应及时提交确认，该附件及合同履行过程中的函件、会议纪要、通知经双方确认后成为本合同的组成部分。
10.2 本合同约定的内容应当严格遵守，任何一方无权擅自变更合同；对本合同的任何变更均应在双方协商同意后签订补充协议，补充协议在双方签字或盖章后生效，与本合同具有同等法律效力。
10.3 本合同未尽事宜，双方协商解决。若对本合同执行中产生的冲突双方协商不成的，向深圳市人民法院提起诉讼。
10.4 本合同一式肆份，双方各执贰份，具同等法律效力。

甲 方： 有限公司
法定代表人（授权委托人）：

乙 方： 地产代理 有限公司
法定代表人（授权委托人）：
签约时间： 年 月 日（由签章的最后一方填写）

.

12
第 12 页 共 12 页