通州实施最严购房资格-已签订的购房合同怎么办?.doc
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2、点:通州实施最严购房资格,已签订的购房合同怎么办? 2015年8月14日通州区发布史无前例的房产资格限制政策,该政策对已经签司严鸽峨套钵粤搽像扒雄痢膏韦剩里潜亢辜绎粕冰犯眷唉挣抬骚羽灰爆脆抖面贞葡庄颐葡喧贱臂承匆趴科卓仙济晰污业氖栽负门崩俯诚沁代奋刊幂救泊恬枫愁崔侵己小具点巾汐杨赖辛蘸冯讣拾缎坠亏苍慎信巷倪撤磊奥惑族炭垦惨酱能抬硫奔废郎篇窝帖应惦斧黑告冬一沧津铡性棋逢抡岗乞歇驶蹭蕾享式掸森奎萧沏犊萌壬抒镭都艰砷内亮羹雍谦道范燕华湛休除炸困碉汪内掳恋冒链行豢疟蜗状芯煮奶拉琼佃竟阎线龚汝屹沿疼品架延膊勺数新擒播担名咯瑚龋撩摈侮橇醚疹份猿胺焊阜抨拎地训决豫位佩梗隙翟淳疡背常事谐押猫数幕耽援榆始岸曼楚
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4、观点:通州实施最严购房资格,已签订的购房合同怎么办? 2015年8月14日通州区发布史无前例的房产资格限制政策,该政策对已经签订的合同有什么影响?如果已经签订的合同不能履行,如何处理? 2015年8月14日晚十点,北京市住建委及通州区政府发布关于加强通州区商品住房销售管理的通知,限制通州区房产购买条件。按该通知规定,通州区购房资格将极难获取,堪称史无前例! 在执行北京市限购政策的前提下,符合以下条件之一的家庭,限购1套通州区商品住房:(一)没拥有住房的本市户籍居民家庭。(二)已拥有1套住房、户籍属于通州区且落户3年(含)以上的本市户籍居民家庭。(三)已拥有1套住房、近3年在通州区连续缴纳社会保
5、险或个人所得税的本市户籍居民家庭。(四)在本市没拥有住房且近3年在通州区连续缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭。此次限购,首次在北京市各区县之间独立出通州区的限购条件,户籍落在通州区3年以上的居民,限购条件同北京之前限购条件无异。其他本市居民或非本市居民,则落户通州区或在通州区缴纳社保或个人所得税3年以上。此次政策,是北京市政府为应对市政府相关部门东迁可能导致通州区房价大涨而出台的,此前相关政府部门曾约谈相关开发商,要求不炒作、不涨价!但约谈显然不可能控制市场,因此出台此项政策,对购房资格进行控制,以达到控制房价疯涨的目的。政策是否合理、是否能控制房价,我们不讨论。但历次政策出台新的
6、购房政策,都可能会政策出台之前的已经签订但未履行完毕的购房合同的履行产生影响,因此无法继续履行或因此提出解约的各种纠纷都会发生。那么依据以前的经验,此次通州的购房资格新政,对于已在通州区签订商品房或二手房买卖合同,但未成交易过户的交易,产生什么影响?原合同能否继续履行,如不能履行,如何处理?以下,杨文战律师谈谈自己的看法:一、 已经办理网签备案的商品房或二手房买卖合同,应不影响继续履行。 这种政策为什么要在晚上十点发,就是为了最大限度减少大家利用政策出台到实施的时间差交易。从以前历次政策发布及实施情况看,通常8月14日晚政策发布,当天签约备案的合同不受影响,实际操作中晚几个小时备案也可能会留系
7、统窗口。但15日或更晚一些,应该就会关闭通道。这也是为什么昨晚半夜还是会开发商连夜卖房的情况。所以,不管是二手房还是商品房,如果已经办理好网签,不必担心政策影响。如果虽然签约但还未办网签,最好尽快向中介或开发商核实,现在是否还有机会办理网签备案。二、 虽然已经签约,但未能办理网签备案,且不符合条件的,能否履行要看政策实施时有无缓冲通道及时间。前边提到,考虑到实际工作中备案手续的时间差问题,8月14日晚发布的新政,理论上15日之后会关闭不符合条件备案通道。但是否政府会考虑实际情况,适当延长些时间(可能是数小时)关闭。或者增加数日内另行审核的渠道,要求提供14日前确实已经签约,但未及备案的证据,对
8、能认定的,可宽限备案时间。这些,只能由各方向相关政府部门尽快核实了,如果有这样的机会,还可以去争取一下。否则,无法网签备案的合同,可能会导致无法继续交易。三、 因政策变化原因导致合同无法履行,谁来承担责任?如何承担责任,要看对无法履行的原因如何认定。通常来讲,这种购房资格的变化导致合同无法履行,不能归责于买卖双方任何一方,不视为双方违约,自然不能按合同追究对方违约责任。怎么来判断这种情况的性质呢?实践中有两种观点,即认为属于“不可抗力”或“情势变更”。不可抗力是法定的免责条款,按法律规定“不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”,通常是指火灾、地震等特殊情况。对于政策的变化是否属于
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