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产业资源专题2024/5/8 周三1 为应对政策与市场形势变化，推动金科集团“有质量经营，跨越式发展”，我们在住宅地产基础上，重点关注了商业、文化、产业、养老地产等各细分市场，并着重从政策机会、土地机会、市场机会以及企业价值、能力匹配、面临风险、关联模式等角度进行对比和判断。2024/5/8 周三2对政府的价值贡献（政策机会）从满足政府核心诉求来看，房地产细分市场中，商业地产与文化地产对政府的价值贡献较广，因此交易获得支持；类型城市形象名片拔高土地价值税收与就业居住环境城镇化其他住宅地产商业地产产业地产文化地产养老地产2024/5/8 周三3对企业的价值贡献（企业转型机会）类型土地溢价 企业品牌 销售利润 经营利润现金流政府资源 资产沉淀 战略驱动住宅地产商业地产产业地产文化地产养老地产从满足企业核心诉求来看，房地产细分市场中，商业地产、文化地产对企业的价值贡献及战略驱动最强；2024/5/8 周三4对市场的价值贡献（消费市场机会）类型居住需求便利生活生活方式商务需求精神需求住宅地产商业地产产业地产文化地产养老地产从满足市场需求来看，房地产细分市场中，商业地产、文化地产对市场的影响面和作用最强；2024/5/8 周三5土地可得性（土地市场机会）类型城市中心城市副中心社区新市镇住宅地产商业地产产业地产文化地产养老地产从地级以上城市看，房地产细分市场中，商业地产的土地可得性较好、地块适应性最强，机会较多；2024/5/8 周三6从地块看，中国的城市化进程中，需重点关注潜在城市副中心（含潜在）、新市镇中心、区域中心（含潜在）、邻里中心存在的 JininInner MongoliaXinjiangNingxiaShanxiBeijingHebeiLiaoningGansuShandongJiangsuZhejiangXMNKMGGuizhouHunanJiangxiAnhuiHenanHainanTibetQinghaiTaiwanShanxiCANSZXCTUCKG东北地区西北地区西南地区华南地区华中地区华东地区华北地区中型城市：1个中型城市：2个巨型城市大型城市中型城市城市副中心地块有机会有机会可得性较高城市中心地块稀缺稀缺有机会新市镇中心地块可得性较高可得性较高可得性较高邻里中心地块区域中心地块可得性排名12345可得性最高可得性最高可得性最高可得性很高可得性很高可得性很高2024/5/8 周三7对企业的资源与能力要求类型战略管控投资融资产品规划资源招商开发管理资产运营客户服务住宅地产商业地产产业地产文化地产养老地产房地产各细分市场对企业资源和能力要求有所不同，商业地产、文化地产、产业地产产品规划、资源招商和资产运营能力至关重要；而这正是金科过去缺乏，需要集团重点考虑的。2024/5/8 周三8面临风险与挑战类型宏观调控 地方政策 土地成本 同业竞争 销售利润现金流资产运营 品牌形象住宅地产商业地产产业地产文化地产养老地产在政策、市场、品牌及运营维度看，房地产各细分市场中面临的风险与挑战各有不同，商业、文化、产业地产主要在资产运营方面需要投入并需一定培养周期。2024/5/8 周三9模式对照类型盈利模式取地模式投资模式开发模式运营模式核心驱动住宅地产现金流滚动获取开发利润招拍挂或土地一级开发自建或合作开发分期或整体开发，快速去化全销售商业地产较低价获取优质地块，销售溢价+经营利润+资产增值勾地，设条件挂牌自建或合作开发、并购物业分期或整体开发，快速去化酒店与部分商业自持运营自持物业产品产业地产低价获地，大规模滚动开发获取利润+资产勾地，设条件挂牌自建或合作开发分期开发，逐步去化酒店与部分产业自持运营产业招商文化地产低价获地，大规模滚动开发，获取利润+资产勾地，设条件挂牌自建或合作开发分期开发，逐步去化酒店与部分资产自持运营文化运营养老地产现金流滚动获取开发利润勾地，设条件挂牌自建或合作开发分期或整体开发，快速去化全销售或部分自持运营养老产业运营房地产各细分市场中，模式有所不同，但复合开发已成为提升企业竞争优势的必然趋势；2024/5/8 周三10复合开发模式：集团以综合开发为主体，以商业地产和文化地产为杠杆，撬动住宅地产、形成综合开发为主的市场竞争方式文化地产商业地产住宅地产现金流融资现金流低成本土地现金流低成本土地利润贡献资产增值开发利润开发利润经营利润产品增值与溢价文化地产大规模开发获得文化地产大规模开发获得相对较低成本的土地相对较低成本的土地资源资源住宅地产以高周转提供现金流住宅地产以高周转提供现金流持有型商业持有型商业地产是长期增值业务地产是长期增值业务开发与后期运营利润现金流产品增值与品牌溢价2024/5/8 周三11 在房地产及各细分市场中，金科究竟应如何取舍？仅希望以概念获取低价土地？在该问题未能形成决策之前，至少以下诉求应是企业想要的：1.降低宏观调控风险，提高土地获取机会与能力；2.降低土地成本，提升销售价值，提高项目整体利润水平；3.形成差异化的产品优势，提升现金流和销售规模4.铸造企业新的增长点及竞争优势，驱动跨越式发展；5.提升企业品牌的社会影响力2024/5/8 周三122024/5/8 周三13 那么，近期接洽的部分优势资源或许能满足金科上述诉求，这些资源现状特点：1、产品概念受到政府积极欢迎，其中迪斯尼概念已低价获得大规模土地；2、产品在行业中暂无同业竞争；3、产品概念方案正在构思或待优化；4、资源方缺乏房地产投资开发能力和资金，但有产品资源和运营能力；5、实力企业（万达、华润等）正积极邀请产品方洽谈合作；2024/5/8 周三14优势资源一览表产品名称产品概述市场表现合作方式接洽进展迪斯尼小镇集结迪斯尼、hello killy、变形金刚等国际卡通品牌及其合法授权，打造娱乐体验为核心驱动的版权地产项目，包括娱乐体验组团、商业体验组团、住宅配套组团；签约项目：青岛莱西将打造迪趣欢乐小镇，2500亩地，地价20万/亩（周围地价100多万/亩），已签订勾地协议；合作拿地或开发，要求我方能支付40%土地款；多次商谈，有合作意向亲子小镇 通过资源整合与商业模式发掘，培育中国青少年儿童的潜在才华、创造力、探索能力、生存能力、交际能力，通过全新的业态及功能设置、活动设置弥补并完善当下应试教育条件下亲子关系的种种障碍，同时整合家庭生活、时尚风尚、娱乐游憩内容，辅以世界级教育资源、医护资源，在国内领先的娱乐公司、媒体平台推动下，共同打造国内首席亲子文化旅游产业基地。包括亲子互动乐园、妇幼医护、幼教名校、幼教产业、家庭度假、和谐社区六大功能组群；在谈项目：郑州“郑汴新区”，周边有3000亩的华强方特游乐园，2000亩地的绿博园以及800亩地的停车场。项目占地270亩，商业用地，容积率1.5-2，建筑面积约25万平方米，地价不超过50万/亩（周边商业用地土地价款不低于350万/亩）。合作拿地或开发多次商谈，方案修改意见对方已采纳，对方希望促进合作在谈项目：无锡154亩商业地，地价不超过45万/亩（周边不低于450万/亩）；星空音乐小镇系中国好声音栏目主办方星空传媒正在谋划的主题地产项目，包括音乐主题公园、V-house等产品；无锡政府、万达王健林亲自邀请该公司洽谈；合作拿地或开发已接洽，需制定产品方案及合作模式功夫小镇由中国好功夫栏目主办方星空传媒正在谋划，欲集结各门派武馆打造成主题地产项目；暂无在谈项目合作拿地或开发大话西游城由电影大话西游演变成的实景文化娱乐项目在谈项目：北京四环，楼面价9000元/（周边26000元/）。合作拿地或开发SEGA 未来城由日本著名电子娱乐公司SEGA研发，是人类史上第一个体验地球和大自然的娱乐馆。利用高科技全方位投影装置、震动装置、立体音响装置、冲击波装置相配合，营造出几乎与真实世界别无二致之效果。有数个园区，可体验包含非洲草原漫步、飞跃地球、极地体验、深海体验等多种普通人难以到达的场馆。所有场馆都结合影像（部分场馆为全息投影技术）、温度、气味、声场等构建足以模拟真实的体验感，在顾客参观过程中，SEGA同步记录游客的反应与体验过程并会在POST SHOW场馆中播出，也可制作成为纪念品供游客付费带走。目前华润、万达均在积极洽谈。输出产品技术，用于购物中心或主题地产项目已接洽，需制定产品方案及合作模式国际赛事版权地产由中国文化产业论坛联合北京大学文化体育资源，谋划的以国际体育赛事、文化体育活动为主题的策划咨询项目。暂无在谈项目对方以策划咨询决策，有偿提供策划方案及资源嫁接。2012年接洽，目前未启动2024/5/8 周三15迪斯尼（迪趣）欢乐小镇集结迪斯尼、hello killy、变形金刚等国际卡通品牌及其合法授权，打造娱乐体验为核心驱动的版权地产项目，包括娱乐体验组团、商业体验组团、住宅配套组团；2024/5/8 周三16迪斯尼（迪趣）欢乐小镇市场表现合作方式接洽进展签约项目：青岛莱西将打造迪趣欢乐小镇，2500亩地，地价20万/亩（周围地价100多万/亩），已签订勾地协议；合作拿地或开发，要求我方能支付40%土地款；多次商谈，有合作意向在谈项目：东莞约1900亩，亩价40多万，周围300多万，正在洽谈；2024/5/8 周三17亲子小镇 通过资源整合与商业模式发掘，培育中国青少年儿童的潜在才华、创造力、探索能力、生存能力、交际能力，通过全新的业态及功能设置、活动设置弥补并完善当下应试教育条件下亲子关系的种种障碍，同时整合家庭生活、时尚风尚、娱乐游憩内容，辅以世界级教育资源、医护资源，在国内领先的娱乐公司、媒体平台推动下，共同打造国内首席亲子文化旅游产业基地。2024/5/8 周三18亲子小镇市场表现合作方式接洽进展在谈项目：郑州“郑汴新区”，周边有3000亩的华强方特游乐园，2000亩地的绿博园以及800亩地的停车场。项目占地270亩，商业用地，容积率1.5-2，建筑面积约25万平方米，地价不超过50万/亩（周边商业用地土地价款不低于350万/亩）。合作拿地或开发多次商谈，方案修改意见对方已采纳，对方希望促进合作在谈项目：无锡154亩商业地，地价不超过45万/亩（周边不低于450万/亩）；2024/5/8 周三19SEGA 未来城由日本著名电子娱乐公司SEGA研发，是人类史上第一个体验地球和大自然的娱乐馆。利用高科技全方位投影装置、震动装置、立体音响装置、冲击波装置相配合，营造出几乎与真实世界别无二致之效果。有数个园区，可体验包含非洲草原漫步、飞跃地球、极地体验、深海体验等多种普通人难以到达的场馆。所有场馆都结合影像（部分场馆为全息投影技术）、温度、气味、声场等构建足以模拟真实的体验感，在顾客参观过程中，SEGA同步记录游客的反应与体验过程并会在POST SHOW场馆中播出，也可制作成为纪念品供游客付费带走。2024/5/8 周三20SEGA 未来城市场表现合作方式接洽进展目前华润、万达均在积极洽谈。输出产品技术，用于购物中心或主题地产项目已接洽，需制定产品方案及合作模式2024/5/8 周三21文旅公司产品概念方案产品名称产品概述倾城之恋爱情主题小镇大型爱情主题文化旅游综合体，规划包括婚恋主题公园、风情商业街区、主题酒店、养老公寓、人文社区五大板块；糖果主题“迪斯尼”乐园规划打造糖果乐园、霍比特村、小人国、甜蜜花园、悦水街、糖果主题酒店六大组团，形成以文化体验、美食购物、娱乐休闲、旅游度假、乐园游玩多功能于一体的糖果主题“迪斯尼”乐园；水乡项目水乡休闲区：形成文化水乡休闲旅游、及旅游配套街区；外滩休闲区：以滨江湿地为景观核心的生态休闲特色商业街区；老街风貌整治区：现状古镇老街区域，风貌改造后形成的古镇“仁爱、邻里”生活体验区；高尚人文住区：后期开发地块，旅游居住配套。长滩 国际休闲岛集休闲度假、观光旅游、艺术交流、商务接待、亲子娱乐和婚庆摄影等六大功能为一体的大型综合旅游地产项目，包括主题酒店群高端度假区、文化旅游区、主题公园都市休闲区、游客集散中心复合功能区、中国公馆高尚人文住区五大组团；2024/5/8 周三22大话西游城、音乐小镇、功夫小镇的产品概念方案，资源方正在筹划中。如有需要，可借助麦肯锡、罗兰贝格等机构，提供土地运作、资源集成、产品研发、战略咨询等支持服务。2024/5/8 周三232024/5/8 周三24