产业资源专题.pptx
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1、产业资源专题2024/5/8 周三1 为应对政策与市场形势变化,推动金科集团“有质量经营,跨越式发展”,我们在住宅地产基础上,重点关注了商业、文化、产业、养老地产等各细分市场,并着重从政策机会、土地机会、市场机会以及企业价值、能力匹配、面临风险、关联模式等角度进行对比和判断。2024/5/8 周三2对政府的价值贡献(政策机会)从满足政府核心诉求来看,房地产细分市场中,商业地产与文化地产对政府的价值贡献较广,因此交易获得支持;类型城市形象名片拔高土地价值税收与就业居住环境城镇化其他住宅地产商业地产产业地产文化地产养老地产2024/5/8 周三3对企业的价值贡献(企业转型机会)类型土地溢价 企业品
2、牌 销售利润 经营利润现金流政府资源 资产沉淀 战略驱动住宅地产商业地产产业地产文化地产养老地产从满足企业核心诉求来看,房地产细分市场中,商业地产、文化地产对企业的价值贡献及战略驱动最强;2024/5/8 周三4对市场的价值贡献(消费市场机会)类型居住需求便利生活生活方式商务需求精神需求住宅地产商业地产产业地产文化地产养老地产从满足市场需求来看,房地产细分市场中,商业地产、文化地产对市场的影响面和作用最强;2024/5/8 周三5土地可得性(土地市场机会)类型城市中心城市副中心社区新市镇住宅地产商业地产产业地产文化地产养老地产从地级以上城市看,房地产细分市场中,商业地产的土地可得性较好、地块适
3、应性最强,机会较多;2024/5/8 周三6从地块看,中国的城市化进程中,需重点关注潜在城市副中心(含潜在)、新市镇中心、区域中心(含潜在)、邻里中心存在的 JininInner MongoliaXinjiangNingxiaShanxiBeijingHebeiLiaoningGansuShandongJiangsuZhejiangXMNKMGGuizhouHunanJiangxiAnhuiHenanHainanTibetQinghaiTaiwanShanxiCANSZXCTUCKG东北地区西北地区西南地区华南地区华中地区华东地区华北地区中型城市:1个中型城市:2个巨型城市大型城市中型城市城市
4、副中心地块有机会有机会可得性较高城市中心地块稀缺稀缺有机会新市镇中心地块可得性较高可得性较高可得性较高邻里中心地块区域中心地块可得性排名12345可得性最高可得性最高可得性最高可得性很高可得性很高可得性很高2024/5/8 周三7对企业的资源与能力要求类型战略管控投资融资产品规划资源招商开发管理资产运营客户服务住宅地产商业地产产业地产文化地产养老地产房地产各细分市场对企业资源和能力要求有所不同,商业地产、文化地产、产业地产产品规划、资源招商和资产运营能力至关重要;而这正是金科过去缺乏,需要集团重点考虑的。2024/5/8 周三8面临风险与挑战类型宏观调控 地方政策 土地成本 同业竞争 销售利润
5、现金流资产运营 品牌形象住宅地产商业地产产业地产文化地产养老地产在政策、市场、品牌及运营维度看,房地产各细分市场中面临的风险与挑战各有不同,商业、文化、产业地产主要在资产运营方面需要投入并需一定培养周期。2024/5/8 周三9模式对照类型盈利模式取地模式投资模式开发模式运营模式核心驱动住宅地产现金流滚动获取开发利润招拍挂或土地一级开发自建或合作开发分期或整体开发,快速去化全销售商业地产较低价获取优质地块,销售溢价+经营利润+资产增值勾地,设条件挂牌自建或合作开发、并购物业分期或整体开发,快速去化酒店与部分商业自持运营自持物业产品产业地产低价获地,大规模滚动开发获取利润+资产勾地,设条件挂牌自
6、建或合作开发分期开发,逐步去化酒店与部分产业自持运营产业招商文化地产低价获地,大规模滚动开发,获取利润+资产勾地,设条件挂牌自建或合作开发分期开发,逐步去化酒店与部分资产自持运营文化运营养老地产现金流滚动获取开发利润勾地,设条件挂牌自建或合作开发分期或整体开发,快速去化全销售或部分自持运营养老产业运营房地产各细分市场中,模式有所不同,但复合开发已成为提升企业竞争优势的必然趋势;2024/5/8 周三10复合开发模式:集团以综合开发为主体,以商业地产和文化地产为杠杆,撬动住宅地产、形成综合开发为主的市场竞争方式文化地产商业地产住宅地产现金流融资现金流低成本土地现金流低成本土地利润贡献资产增值开发
7、利润开发利润经营利润产品增值与溢价文化地产大规模开发获得文化地产大规模开发获得相对较低成本的土地相对较低成本的土地资源资源住宅地产以高周转提供现金流住宅地产以高周转提供现金流持有型商业持有型商业地产是长期增值业务地产是长期增值业务开发与后期运营利润现金流产品增值与品牌溢价2024/5/8 周三11 在房地产及各细分市场中,金科究竟应如何取舍?仅希望以概念获取低价土地?在该问题未能形成决策之前,至少以下诉求应是企业想要的:1.降低宏观调控风险,提高土地获取机会与能力;2.降低土地成本,提升销售价值,提高项目整体利润水平;3.形成差异化的产品优势,提升现金流和销售规模4.铸造企业新的增长点及竞争优
8、势,驱动跨越式发展;5.提升企业品牌的社会影响力2024/5/8 周三122024/5/8 周三13 那么,近期接洽的部分优势资源或许能满足金科上述诉求,这些资源现状特点:1、产品概念受到政府积极欢迎,其中迪斯尼概念已低价获得大规模土地;2、产品在行业中暂无同业竞争;3、产品概念方案正在构思或待优化;4、资源方缺乏房地产投资开发能力和资金,但有产品资源和运营能力;5、实力企业(万达、华润等)正积极邀请产品方洽谈合作;2024/5/8 周三14优势资源一览表产品名称产品概述市场表现合作方式接洽进展迪斯尼小镇集结迪斯尼、hello killy、变形金刚等国际卡通品牌及其合法授权,打造娱乐体验为核心
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