贺国永讲解房地产基础知识之置业顾问须知.ppt
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1、 贺国永讲解房地产基础知识之置业顾问须知 1前言一个好的置业顾问不仅仅是销售更是体现企业形象的窗口,所以要求具备专业的知识、高超的销售技巧、强烈的服务意识、顽强的意志力、行业要求的职业精神等。其中具备专业的知识是排在第一位的,可见专业知识的重要性。我们只有比客户更加专业,才会让我们的客户更加信服我们,才会成功的迈出我们走向这个行业的第一步。2培训提纲o房地产基本概念o房地产权属o建筑规划基本概念o销售相关基本概念3房地产含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物,包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产,是房产和地产的总称,两者具有整体性和不可分割性。包括:a)土地b)建筑物及地上
2、附着物c)房地产物权注:房地产物权除所有权外,还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。4o地产 土地和固着其上不可分割的部分所共同形成的物质实体以及依托于物质实体的权益。o房产 个人或团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以及依托于物质实体的权益。5房地产所有权 房地产权属所有人依照法律、法规对其所有房地产享有占有、使用、收益、处分的权利。6房地产使用权 依照法律法规对土地加以利用和对房屋依法 占有、使用、收益和有限处分的权利。7o物业 指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设施、配套设施、相关场地等组成单宗房地产实体以及依托于该实体的权益o物业管理 指产权人
3、对物业负责区域内共同利益进行维护的行为。8o房地产开发 依照城市建设总体规划和社会经济发展要求,在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设,并转让房地产项目或者销售出租商品房的行为。o房地产市场 全社会房地产商品交换关系的总和。o房地产交易 土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为9o房地产中介 房地产咨询、房地产评估、房地产经纪的总和。o房地产金融 为房地产开发聚集、融通资金、提供资金结算、信贷、信托和咨询的金融活动。10房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业,它与建筑业既有联系,又有区别。建筑业从事
4、勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程,它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方,建筑业是承包方,房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业,建筑业归属对初级产品进行再加工的部门,属第二产业。11房地产类型按用途划分 a)居住房地产 b)商业房地产 c)旅游房地产 d)工业房地产 e)农业房地产12 房地产权属13房地产权属登记o房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权、土地使用权,已经有上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权进行登记,并依法确认产权归属关系的行为。其可用图、档、卡、册等形式表现。14基本术语o房地房地产产权产产权 以房地产为标的物的产权。o房地房地产权产权利人利人 拥
5、有土地的使用权及其上得房屋所有权的产权人。o房地房地产权产权管理管理 房地产行政管理部门为保障产权人合法权益,对房地产产权的取得、灭失及合法变动行为的确认所实施的管理行为。o房地房地产产产产籍籍 房地产的产权档案、图纸以及账册、表卡等其他反应产权现状和历史情况的资料。15o房地房地产权产权属登属登记记 土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度的总称o房地房地产权产权属属总总登登记记 县级以上人民政府根据需要,在一定期限内对本行政区域内的房地产进行一次性的、同意的、全面的房屋权属登记。总登记是静态登记o房屋所有房屋所有权权初始登初始登记记 在依法取得的土地上,新建成的房屋权利人持有关证明文件,到
6、县级以上的房产管理部门申请权属登记。16o房地房地产转产转移登移登记记 房地产因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、判决等愿意你致使其权属发生转移的当事人,应当申请房地产权属情况变化后的转移登记。o房地房地产变产变更登更登记记 房地产权利人法定名称改变或房地产现状、用途变更时,当事人申请权属情况变化后的登记。o房地房地产产他他项权项权利登利登记记 设定房地产抵押权等他项权利时,权利人申请的权利登记。17o房地房地产产注注销销登登记记 因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等原因导致房地产权利丧失时,原权利人申请的注销登记。o房地房地产产相相对灭对灭失失 某一特定的产权人失去了房
7、地产产权,但其他人仍可取得其产权。o房地房地产绝对灭产绝对灭失失 房地产作为物质形态的丧失。o土地登土地登记记 县以上人民政府依法将土地的权属、面积、用途等情况登记在专门的簿册上,同时向土地的所有者、土地使用者确认,办法有关土地权属证书的一种法制制度。18o土地使用土地使用权总权总登登记记 在一定时间你,对一个市或一个县行政区域内全部城镇土地进行的普遍登记。o土地使用土地使用权权初始登初始登记记 以出让或划拨方式取得土地使用权的权利人,持有关文件,向县级以上人民政府土地管理部门申请的土地使用权属登记。o地籍地籍 记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途(地类)等基本状况的籍册。19o地籍地
8、籍测测量量 对宗地权属界线的界址点坐标进行精确测定,并把宗地及其附着物的位置、面积、权属关系和利用状况等要素准确地绘制在图纸上和记录在专门的表册中的测绘工作。o地籍地籍测测量量图图 表明每宗地块的位置、行政境界、权属经界、面积块编号、地点、地类等的平面图。20o房地房地产测绘产测绘 通过吧房地产要素图示化,绘制符合规范要求的图、表,准确地反映房地产权属状况和自然资源状况,为核实房地产权属提供依据的活动。o房地房地产图产图 将每幢房屋,每宗地块的形状、位置以及有关市政设施,缩绘成一定比例的相似图形。o房地房地产产分幅平面分幅平面图图 全面反映房屋、土地的位置、形状和权属等状况的基本图。21o房地
9、房地产产丘平面丘平面图图 房地产分幅平面图的局部图。以门牌、户院、产别及所占的土地范围,分丘绘制成图,每丘一张。o房屋分房屋分层层分分户户平面平面图图 在房地产分丘平面图的基础上,以一户房屋所有权为单位,绘制成德房屋全属范围的细部图。o房屋房屋产别产别 房屋财产按其所有权归属和管理形式不同而划分的类别。o房屋房屋产权产权面面积积 房屋产权人依法拥有房屋的建筑面积。22o公有房屋公有房屋 所有权归国家或者集体所有的建筑面积。o异异产产毗毗邻邻 不同归属的房产,其结构相连或具有共同部位,共有或共用设施、设备和附属建筑的房屋。o专专有所有有所有权权 一幢建筑物,有多个房屋产权人共同拥有时,各房屋产权
10、人对建筑物在构造上能明确区分的专有部分享有的所有权。23o房地房地产产共有共有权权 两个或两个以上的权利主体共有一宗房地产或一宗房地产某一部分的权益。o共有面共有面积积 为多个房屋产权人所共同拥有的建筑物面积,不分份额。o房地房地产产抵押人抵押人 在房地产抵押合同依法成立时,房地产权利人以不转移房地产占有的方式,向相对人提供债务担保的债务人。o房地房地产产抵押抵押权权人人 在房地产抵押合同依法成立时相对于房地产权利人的债权人。24房地房地产产住宅的住宅的层层数划分的数划分的规规定定低层住宅:为1-3层(且建筑高度不大于11米)多层住宅:为4-6层(且建筑高度不大于24米)中高层住宅:为7-9层
11、(且建筑高度不大于30米)(不含6跃7)10层及10层以上为高层住宅超高层:建筑高度大于100米的民用建筑为超高层。习惯称呼:7-11层为小高层住宅16层以上为高层住宅40层以上为超高层25物业管理相关知识 o居住小区居住小区 以住宅楼房为主体并配有商业网点、文化教育、娱乐、绿化、共用和公共设施等而形成的居民生活区。o房屋房屋设备设备 房屋建筑内部附属设备的简称。它是房屋建筑实体的一部分。o用途用途转变转变 将某种用途的物业改变为另一种用途。o住宅共用部位住宅共用部位 住宅楼由多个所有权人共同拥有时,其主体承重结构部位和公用面积所构成的部位。26o住宅共用住宅共用设设施施设备设备 住宅楼由多个
12、所用人共同拥有时,其共用的房屋的设施设备。o共用建筑面共用建筑面积积 商品房销售时,不能由各购房业主独自使用,而为全体业主共用的部分o前期物前期物业业管理管理 房屋自出售之日起至物业管理委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理。27o物物业业管理委管理委员员会会 经物业产权人大会选产生,由产权人和使用人代表组成,代表和维护房地产产权人、使用人合法权益的房屋管理自治组织。o物物业业管理管理单单位位 依法定程序设立,以物业管理为主业,独立核算、自主经营、自负盈亏的,具有独立法人资格的经济组织。o物物业业管理接管管理接管验验收收 物业所有人将物业管理权委托给物业管理单位时,双方就物业
13、的现状进行清点、检验、验收、记录和交接工作。28o物物业业管理收管理收费费 物业管理单位接收产权人、使用人委托,对物业进行管理、维护和提供其他相关的服务所收取的费用。o物物业业管理收入管理收入 物业管理企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收费、公众代办性服务收入和特约服务收入。o维维修基金修基金 商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共有部位、公有设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。o业业主公主公约约 业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为准则。29房地房地产产土地的使用年限是如何确定的?土地的使用年限是如何确定的?凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地,其土
14、地使用年限按国家规定执行。即:居住用地七十年;工业用地五十年;教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;商业、旅游、娱乐用地四十年;综合用地或者其他用地五十年。30一、基本一、基本规规划划术语术语住宅用地:住宅建筑基底及其四周合理间距内用地(含宅间绿地和宅间小路)的总称。配建设施:与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。建筑间距:前后两排房屋之间,为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。(成都市规定:主要朝向大于或等于27米;次要朝向不低于13米)公建用地:是与居住人口规模相对应配建的,为居民服务和使用的各类设施的用地,应包括建筑基底占地及
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