贺国永讲解房地产基础知识之置业顾问须知.ppt

贺国永讲解房地产基础知识之置业顾问须知 1前言一个好的置业顾问不仅仅是销售更是体现企业形象的窗口，所以要求具备专业的知识、高超的销售技巧、强烈的服务意识、顽强的意志力、行业要求的职业精神等。其中具备专业的知识是排在第一位的，可见专业知识的重要性。我们只有比客户更加专业，才会让我们的客户更加信服我们，才会成功的迈出我们走向这个行业的第一步。2培训提纲o房地产基本概念o房地产权属o建筑规划基本概念o销售相关基本概念3房地产含义房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括：a)土地b)建筑物及地上附着物c)房地产物权注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。4o地产 土地和固着其上不可分割的部分所共同形成的物质实体以及依托于物质实体的权益。o房产 个人或团体保有所有权的房屋连同保有使用权的地基以及依托于物质实体的权益。5房地产所有权 房地产权属所有人依照法律、法规对其所有房地产享有占有、使用、收益、处分的权利。6房地产使用权 依照法律法规对土地加以利用和对房屋依法 占有、使用、收益和有限处分的权利。7o物业 指正在使用中和已经可以投入使用的各类建筑物及附属设施、配套设施、相关场地等组成单宗房地产实体以及依托于该实体的权益o物业管理 指产权人对物业负责区域内共同利益进行维护的行为。8o房地产开发 依照城市建设总体规划和社会经济发展要求，在国有土地上进行基础设施建设、房屋建设，并转让房地产项目或者销售出租商品房的行为。o房地产市场 全社会房地产商品交换关系的总和。o房地产交易 土地出让、房地产转让、抵押、租赁、典当等房地产市场行为9o房地产中介 房地产咨询、房地产评估、房地产经纪的总和。o房地产金融 为房地产开发聚集、融通资金、提供资金结算、信贷、信托和咨询的金融活动。10房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。11房地产类型按用途划分 a)居住房地产 b)商业房地产 c)旅游房地产 d)工业房地产 e)农业房地产12 房地产权属13房地产权属登记o房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权、土地使用权，已经有上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权进行登记，并依法确认产权归属关系的行为。其可用图、档、卡、册等形式表现。14基本术语o房地房地产产权产产权 以房地产为标的物的产权。o房地房地产权产权利人利人 拥有土地的使用权及其上得房屋所有权的产权人。o房地房地产权产权管理管理 房地产行政管理部门为保障产权人合法权益，对房地产产权的取得、灭失及合法变动行为的确认所实施的管理行为。o房地房地产产产产籍籍 房地产的产权档案、图纸以及账册、表卡等其他反应产权现状和历史情况的资料。15o房地房地产权产权属登属登记记 土地使用权登记发证和房屋权属登记发证制度的总称o房地房地产权产权属属总总登登记记 县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房地产进行一次性的、同意的、全面的房屋权属登记。总登记是静态登记o房屋所有房屋所有权权初始登初始登记记 在依法取得的土地上，新建成的房屋权利人持有关证明文件，到县级以上的房产管理部门申请权属登记。16o房地房地产转产转移登移登记记 房地产因买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、判决等愿意你致使其权属发生转移的当事人，应当申请房地产权属情况变化后的转移登记。o房地房地产变产变更登更登记记 房地产权利人法定名称改变或房地产现状、用途变更时，当事人申请权属情况变化后的登记。o房地房地产产他他项权项权利登利登记记 设定房地产抵押权等他项权利时，权利人申请的权利登记。17o房地房地产产注注销销登登记记 因房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等原因导致房地产权利丧失时，原权利人申请的注销登记。o房地房地产产相相对灭对灭失失 某一特定的产权人失去了房地产产权，但其他人仍可取得其产权。o房地房地产绝对灭产绝对灭失失 房地产作为物质形态的丧失。o土地登土地登记记 县以上人民政府依法将土地的权属、面积、用途等情况登记在专门的簿册上，同时向土地的所有者、土地使用者确认，办法有关土地权属证书的一种法制制度。18o土地使用土地使用权总权总登登记记 在一定时间你，对一个市或一个县行政区域内全部城镇土地进行的普遍登记。o土地使用土地使用权权初始登初始登记记 以出让或划拨方式取得土地使用权的权利人，持有关文件，向县级以上人民政府土地管理部门申请的土地使用权属登记。o地籍地籍 记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途（地类）等基本状况的籍册。19o地籍地籍测测量量 对宗地权属界线的界址点坐标进行精确测定，并把宗地及其附着物的位置、面积、权属关系和利用状况等要素准确地绘制在图纸上和记录在专门的表册中的测绘工作。o地籍地籍测测量量图图 表明每宗地块的位置、行政境界、权属经界、面积块编号、地点、地类等的平面图。20o房地房地产测绘产测绘 通过吧房地产要素图示化，绘制符合规范要求的图、表，准确地反映房地产权属状况和自然资源状况，为核实房地产权属提供依据的活动。o房地房地产图产图 将每幢房屋，每宗地块的形状、位置以及有关市政设施，缩绘成一定比例的相似图形。o房地房地产产分幅平面分幅平面图图 全面反映房屋、土地的位置、形状和权属等状况的基本图。21o房地房地产产丘平面丘平面图图 房地产分幅平面图的局部图。以门牌、户院、产别及所占的土地范围，分丘绘制成图，每丘一张。o房屋分房屋分层层分分户户平面平面图图 在房地产分丘平面图的基础上，以一户房屋所有权为单位，绘制成德房屋全属范围的细部图。o房屋房屋产别产别 房屋财产按其所有权归属和管理形式不同而划分的类别。o房屋房屋产权产权面面积积 房屋产权人依法拥有房屋的建筑面积。22o公有房屋公有房屋 所有权归国家或者集体所有的建筑面积。o异异产产毗毗邻邻 不同归属的房产，其结构相连或具有共同部位，共有或共用设施、设备和附属建筑的房屋。o专专有所有有所有权权 一幢建筑物，有多个房屋产权人共同拥有时，各房屋产权人对建筑物在构造上能明确区分的专有部分享有的所有权。23o房地房地产产共有共有权权 两个或两个以上的权利主体共有一宗房地产或一宗房地产某一部分的权益。o共有面共有面积积 为多个房屋产权人所共同拥有的建筑物面积，不分份额。o房地房地产产抵押人抵押人 在房地产抵押合同依法成立时，房地产权利人以不转移房地产占有的方式，向相对人提供债务担保的债务人。o房地房地产产抵押抵押权权人人 在房地产抵押合同依法成立时相对于房地产权利人的债权人。24房地房地产产住宅的住宅的层层数划分的数划分的规规定定低层住宅：为1-3层（且建筑高度不大于11米）多层住宅：为4-6层（且建筑高度不大于24米）中高层住宅：为7-9层（且建筑高度不大于30米）（不含6跃7）10层及10层以上为高层住宅超高层：建筑高度大于100米的民用建筑为超高层。习惯称呼：7-11层为小高层住宅16层以上为高层住宅40层以上为超高层25物业管理相关知识 o居住小区居住小区 以住宅楼房为主体并配有商业网点、文化教育、娱乐、绿化、共用和公共设施等而形成的居民生活区。o房屋房屋设备设备 房屋建筑内部附属设备的简称。它是房屋建筑实体的一部分。o用途用途转变转变 将某种用途的物业改变为另一种用途。o住宅共用部位住宅共用部位 住宅楼由多个所有权人共同拥有时，其主体承重结构部位和公用面积所构成的部位。26o住宅共用住宅共用设设施施设备设备 住宅楼由多个所用人共同拥有时，其共用的房屋的设施设备。o共用建筑面共用建筑面积积 商品房销售时，不能由各购房业主独自使用，而为全体业主共用的部分o前期物前期物业业管理管理 房屋自出售之日起至物业管理委员会与物业管理企业签订的物业管理合同生效时止的物业管理。27o物物业业管理委管理委员员会会 经物业产权人大会选产生，由产权人和使用人代表组成，代表和维护房地产产权人、使用人合法权益的房屋管理自治组织。o物物业业管理管理单单位位 依法定程序设立，以物业管理为主业，独立核算、自主经营、自负盈亏的，具有独立法人资格的经济组织。o物物业业管理接管管理接管验验收收 物业所有人将物业管理权委托给物业管理单位时，双方就物业的现状进行清点、检验、验收、记录和交接工作。28o物物业业管理收管理收费费 物业管理单位接收产权人、使用人委托，对物业进行管理、维护和提供其他相关的服务所收取的费用。o物物业业管理收入管理收入 物业管理企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收费、公众代办性服务收入和特约服务收入。o维维修基金修基金 商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共有部位、公有设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。o业业主公主公约约 业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为准则。29房地房地产产土地的使用年限是如何确定的？土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。30一、基本一、基本规规划划术语术语住宅用地：住宅建筑基底及其四周合理间距内用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。配建设施：与住宅规模或与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。建筑间距：前后两排房屋之间，为保证后排房屋在规定的时日获得所需日照量而保持的一定间隔距离。（成都市规定：主要朝向大于或等于27米；次要朝向不低于13米）公建用地：是与居住人口规模相对应配建的，为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。如托儿所、幼儿园、小学、中学、粮店、菜店、副食店、服务站、储蓄所、邮局、居委会、派出所等用地。31二、住宅的二、住宅的组组成部分成部分 各种不同功能的房屋，一般都是由基础、墙、柱、梁、楼板层、地面、楼梯、屋顶、门、窗等基本部分所组成；此外，还有阳台、雨篷、台阶、窗台、雨水管、明沟或散水，以及其它一些构配件。1.基础：位于墙或柱的最下部，是房屋与地基接触的部分，起支承建筑物的作用，并把建筑物的全部荷载传递给地基2.墙：外墙起抵御风霜雨雪的作用 内墙起分隔房屋内部空间的作用 承重墙起传递荷载给基础的承重作用 非承重墙起分割作用32二、住宅的二、住宅的组组成部分成部分3.柱：将上部结构所承受的荷载传递给地基的承重构件 梁：将支承其上的结构所承受的荷载传递给墙或柱的承重构件4.楼板层、地面：将房屋的内部空间按垂直方向分隔成若干层，并承受作用在其上的荷载，连同自重一起传给墙或其它承重构件。5.楼梯：房屋的垂直交通设施6.屋顶：位于房屋的最上部，它是承重结构，也是围护结构，承受作用在其上的荷载，连同自重一起，传给墙或其它的承重构件，同时起抵御风霜雨雪和保温隔热等作用7.门窗：门的主要功能是交通和疏散；窗的主要功能是采光和通风，还可供眺望之用。33三、住宅的建筑三、住宅的建筑结结构构板楼板楼：在板楼的平面图上，长度要明显大于宽度，其外行为规则的条状，就像一个长方形，通常采用一梯两户布局，户户朝阳，南北通透，公摊小。特点：南北通透，便于通风采光；而且户型方正，平面布局合理；面积充裕，户型容易出精品；均好性强；面积使用率高。不足之处在于户型格局不宜改造。34塔楼塔楼：以电梯、楼梯为核心布局，通常为一梯六到八户，从塔楼平面图看，它楼的平面长度和宽度大致相同。特点：节约土地资源空间结构灵活，宜于改造结构强度高，抗震性好均好性差，居住密度高，通风采光不能保证面积使用率不高，存在“灰色空间”351、框架结构框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁和柱，再用轻质板材填充物（膨胀珍珠岩、浮石等）隔墙分户装配而成的住宅。优点：可自由分割，组成灵活的使用空间缺点：抗震性能差，不宜家具布置和装修362、剪力墙结构剪力墙结构：用钢筋混凝土墙板来代替框架结构中的梁柱，以钢筋混凝土墙板来承受来自竖向和水平力的结构。特点：刚度大、空间整体性好，房间内不外露梁、柱楞角，便于室内布置，方便使用。是高层住宅最为广泛采用的一种结构形式，具有良好的抗震性能，不足之处在于结构自重大373、框剪结构框剪结构：框架剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的需求，同时又有足够的剪力墙，有相当大的刚度。特点：一般楼梯间和电梯间是剪力墙，其余是框架结构，用于住宅楼较多，可以方便住户更改房间。现在一般二十几层的住宅楼都是框架剪力墙结构，相对于全剪力墙结构节约成本，又方便住户。不过如果楼层过高，或者当地有特殊抗震要求的话，就要用全剪力墙结构，或者钢结构。38四、商品房四、商品房销销售名售名词词解解释释楼花楼花：最早源于香港，是指未完工的在建物。期房期房：是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房产证为止，所出售商品房为期房。现现房房：消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已取得商品房竣工验收备案证明的商品房。标标准准层层：平面布置相同的住宅楼层。毛坯房毛坯房：指住宅在交房时未经装饰，仅是完成土建、水电等基本工程，地是粗糙的混凝土地面，房顶仅抹灰层，预留水、气管道。复式商品房复式商品房：是一种经济型房屋，在层高较高的一层楼中增建一个夹层，从而形成上下两层的楼房（1.2米的夹层）。39跃层跃层式商品房式商品房：由上、下两层（两层均为标准层高）楼面、卧室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房，并采用户内独用的小楼梯连接的房屋。错层错层式商品房式商品房：户内楼面高度不一致，错开处有楼梯连接。商住住宅商住住宅：是soho(小型家庭办公场所)住宅概念的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入了写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能发达，居住的同时又能办公的住宅形式。TOWNHOUSETOWNHOUSE:联排别墅，其原始意义上是乡村别墅，现指在城区联排而建的市民城区房屋。会所：会所：以所在业主为主要服务对象的综合性高级康体娱乐服务设施。（游泳池、网球场、高尔夫球馆、保龄球馆、健身房、餐厅、酒吧、咖啡厅等服务设施。以上一般都是对业主免费或少量收费开放）40外外飘飘窗窗：房屋窗子呈矩形或梯形向室外突起，窗子三面为玻璃，从而使人们拥有更广阔的视野，更大限度的感受自然；通常它的窗台较低甚至为落地窗。（面积计算方法）中空玻璃中空玻璃：传统单玻门窗的革新，它由两层甚至更多的玻璃密封组合，两层玻璃之间必须形成真空或气体（惰性气体）状态，故称“中空玻璃”。阳台阳台：供居住者进行室外活动、晾晒衣物、储存的空间。露台露台：住宅中的屋顶平台或由于建筑结构需求而在其他楼层中做出大阳台，由于它面积较大，非封闭结构或上面没有屋顶，所以称露台。玄关：玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。其作用为功能过渡或增加居室的私密性。41开开间间：在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离，因为是就一自然间宽度而言，故称开间。进进深深：住宅的长度即进深，指一间独立房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。层层高：高：下层地板面到上层楼板上表面之间的竖向尺寸。净净高：高：下层地板面到上层楼板下表面之间的垂线距离。（净高 层高楼板厚度）42五、房屋面五、房屋面积术语积术语房屋使用面房屋使用面积积（套内使用面（套内使用面积积）：住宅中以户为单位的分户门内全部可供使用的空间面积，住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算，包括卧室、客厅、厨房、卫生间、室内走道、地下室、夹层、阁楼等面积。房屋房屋产权产权面面积积：指产权者依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋房屋预测预测面面积积：主要依据施工图纸、实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为，是开发商进行合法销售的面积依据（合同约定面积）。房屋房屋实测实测面面积积：指商品房竣工验收后，开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋测绘机构对楼宇进行实地勘测、绘图、计算得出的面积，是开发商和业主的法律依据，使业主办理产权证、物业费的最终依据（产权登记面积）。43套内阳台建筑面套内阳台建筑面积积：指阳台地面底板外沿在水平面的投影；全封闭阳台100%计算面积，半封闭阳台50%计算面积。套内套内墙墙体面体面积积：商品房套内使用空间周围的维护或承重墙体的面积。套内建筑面套内建筑面积积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积分分摊摊公用面公用面积积=建筑面积套内建筑面积建筑面建筑面积积=商品房商品房销销售面售面积积=套内建筑面积+分摊公用建筑面积44六、建筑物的各六、建筑物的各项项比例比例建筑容建筑容积积率率总建筑面积总用地面积建筑密度（建筑覆盖率）建筑密度（建筑覆盖率）建筑基底总面积总用地面积100%绿绿化率化率各类绿地总面积总用地面积100%（住宅项目绿化率应不低于30%）面面积误积误差比差比（产权登记面积合同约定面积）100%合同约定面积分分摊摊系数系数：公用分摊面积之和套内建筑面积之和出房率（得房率）、出房率（得房率）、实实用率用率=套内建筑面积建筑面积100%使用率使用率=套内使用面积建筑面积100%45七、房地七、房地产产开开发发五五证证二二书书名名词词解解释释国有土地使用国有土地使用证证：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。建建设设用地用地规规划划许许可可证证：是建设单位在向土地管理局申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。建建设设工程工程规规划划许许可可证证：市有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。建建设设工程施工工程施工许许可可证证：是指项目开工前队伍招标到位，施工队伍具备施工资格，现场具备施工条件的凭证。商品房商品房销销售（售（预预售）售）许许可可证证：指开发商在投入方面达到国家要求，有条件对外销售房屋的凭证。住宅住宅质质量保量保证书证书：开发商对销售的商品房承担质量责任的法律文件。住宅使用住宅使用说说明明书书：对住宅的结构、性能和各部位的类型、性能、标准等加以说明，并提出使用注意事项。46商品房商品房预预售售应应符合什么条件？符合什么条件？已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书持有建设工程规划许可证和施工许可证按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，已经确定施工进度和竣工交付日期（现已调整为20%）47商品房商品房现现售售应应符合什么条件？符合什么条件？现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业 资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已落实；供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件；物业管理方案已落实。48办办理合同登理合同登记备记备案的案的时间时间是怎么是怎么规规定的？定的？我国房地产法规定，开发经营企业与承购人签定商品房 正式买卖合同后，应当在签约之日起30日内向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案手续。49对对于于产权办产权办理理时间时间国家有什么国家有什么规规定定？2001年6月1日颁布实施的商品房销售管理办法第三十四条规定；房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。50购买购买商品房，未成年人能否商品房，未成年人能否办办理理产权证产权证？目前，成都市房地产管理局房地产交易办证大厅能够为 未成年人办理房屋所有权证。但是，由于民法明确规 定：18周岁以下公民不具有完全民事行为能力，不能独立 进行民事行为或活动。并且房地产交易行为属于一项复杂 的民事行为，所以必须有监护人代为办理。同时规定，在 产权人未满18周岁之前，不允许出售所购房屋，但产权人 在重大疾病，出国等争需大量资金的情况下可以例外。（要办理交易必须是监护人办理）51办理产权国土证件相关知识o下个培训课题进行。o其他自学内容：1、房地产业基本术语标准2、住宅设计规划52谢谢大家！53