房地产开发如何拿地.ppt

20072007年年0606月月2525日日 地地产发产发展部展部 如何拿地如何拿地总计总计总计总计：78787878页页页页 时间时间时间时间：100100100100分分分分钟钟钟钟2/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地基本知基本知识识信息来源信息来源获获取途径取途径拿地步拿地步骤总结骤总结心得分享心得分享 认识认识土地土地目目 录录3/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地n n 意意义义n n 土地土地储备储备附加附加值值n n 战战略略发发展需求展需求拿地工作的重要性4/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地意意义义在房地产环节中土地是第一拿地拿地找找钱钱建房建房卖卖房房管房管房n 土地是做土地是做项项目的基目的基础础 是根本是根本n 吃着碗里吃着碗里 做着做着锅锅里里 种着田里种着田里 开着山里开着山里5/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地的属性土地的属性 总总量确定性量确定性 不可再生性不可再生性 高附加高附加值值性性 多种不多种不对对称性称性 高政策高政策导导向性向性 竞竞争非理性争非理性6/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地拿地原拿地原则则 前瞻性前瞻性 合法性合法性 灵活性灵活性 合理性合理性7/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地认识认识土地土地 土地分土地分类类（建（建设设用地用地 农农用地用地 未利用土地）未利用土地）会会查查地地类类表表 会会查规查规划用地性划用地性质质表表8/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地基本基本农农田田 一般一般农农田田 集体建集体建设设用地用地国有国有农农用地用地 国有林地国有林地 国有建国有建设设用地用地土地概念土地概念这这些概念和相关政策些概念和相关政策规规定定要搞清楚并熟悉其要搞清楚并熟悉其对应对应的征地的征地审审批程序批程序 9/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地农农民民补补助、拆迁助、拆迁费费用、土地出用、土地出让让金、税金、税费费（注：（注：土地土地评评估的价格构成中估的价格构成中农农民民补补助、拆迁助、拆迁费费用是用是刚刚性的，而所有土地出性的，而所有土地出让让金的事情都可以金的事情都可以缓缓一一下）。下）。清楚土地最清楚土地最终终的价格、付款方式、整体的操作程序的价格、付款方式、整体的操作程序等，等，这样这样我我们们就可以和开就可以和开发发区、土地部区、土地部门门等等进进行充行充分的沟通。分的沟通。把所要了解的情况弄清楚，然后根据天明的把所要了解的情况弄清楚，然后根据天明的实际实际情情况，找到一个中心的点。况，找到一个中心的点。土地土地评评估构成估构成10/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地宗地要素宗地要素 容容积积率率 限高限高 建筑密度建筑密度 绿绿地率地率11/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地看看图图 道路交通道路交通图图 航航测图测图 地界地界图图 宗地宗地图图 控制性控制性规规划划图图 红线图红线图（地（地块块、建筑、建筑)12/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地n周边要去找各个区的土地所所长n街道办事处土地管理所n土地稽查等的主要负责人了解土地信息n市区内部队用地的转让n房管局熟人介绍n因资金、证件不到位的暂停项目n地市土地推介会（关注18个地市）土地信息来源土地信息来源13/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地n资产管理中心处理的不良资产n储备有土地而缺少开发资金的房地产公司n上网 报纸等公开处理信息查询等途径 n公司高层获取的信息n法院查封 拍卖的公开信息n烂尾楼收购土地信息来源土地信息来源14/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地省域化省域化战战略略15/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地重点城市重点城市战战略略 郑郑 州（中牟）州（中牟）信信 阳阳商商 丘丘漯漯 河河新新 乡乡 16/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地土地获获取路径取路径总结总结n国有土地出让n协议转让n行政划拨 n租赁n作价出资或入股n股权拆分资产剥离 土地获取途径流线图17/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地获取基本模型见见流程流程组组合合18/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地城中村改造模型基基础础工作：工作：列入改造列入改造计计划划土地土地确确权权用地控用地控规规设计设计拆迁拆迁项项目可行目可行性研究性研究办办理国有划理国有划拨拨土地土地证证工作模型工作模型1 119/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地经济适用房工作模型房管局（发改委）指标申请发改委立项批复规划局选址意见发改委立可研批复土地部门征地申请用地规划土地证方案审查建设规模批复建设工程规划许可证施工许可证销售许可证工作模型工作模型2 220/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地协议拿地模型项目建议 项目建议批复 签定进区框架协议递交可研报告 可研批复 颁发选址意见书颁发建设用地规划许可证 签定国有土地出让协议项目报审 建设工程规划许可证申请 工程报建 施工图审查 招标备案 报建审批质检、安检审批核发施工许可证 核发预售许可证工作模型工作模型3 321/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地招拍挂拿地模型获取土地使用权拍卖公告信息 报名竞买并买取拍卖文件报送竞买资料 领取竞买号牌在规定时间、地点参加现场拍卖 确定竞得人签订拍卖成交确认书 签定土地使用权出让合同交纳土地使用权出让金 取得国有土地使用权证工作模型工作模型4 422/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地了解土地政策和法了解土地政策和法规规的背景的背景对对政策要有政策要有预见预见性性了解新了解新闻闻背后的新背后的新闻闻 拿地前期准备 23/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地了解土地政策和法了解土地政策和法规规的背景的背景对对政策要有政策要有预见预见性性了解新了解新闻闻背后的新背后的新闻闻 准准备备1 1研究政策 发现机会24/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地是宝土地是宝 稍稍纵纵即逝即逝尽可能避开通尽可能避开通过过招拍挂方式招拍挂方式寻寻找找协议协议拿地的途径和拿地的途径和办办法法 准准备备2 2争分夺秒 储备土地25/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地要考要考虑长虑长 中中 短期短期项项目的目的配比与配比与结结合合准准备备3 326/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地建立考察建立考察评评估地估地块块的指的指标标体系体系建立投建立投资资分析模具分析模具形成征地形成征地报报告模板告模板 准准备备4 4建立评估体系27/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地拿地实战n n 收集土地信息收集土地信息n n 关注市关注市场场 研究政策研究政策n n 设计获设计获取路径取路径n n 获获取土地取土地 取得土地取得土地证证28/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地搜集土地信息n重点集中郑州土地市场n关注河南其他地区优质土地n建立土地交易信息库步步骤骤1 129/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地政策研究土地政策研究n跟踪国家及地方土地政策最新跟踪国家及地方土地政策最新动态动态n定期察看国土定期察看国土资资源部相关网站源部相关网站n根据地根据地块块的性的性质质，提供，提供对应对应政策法政策法规规支持支持n对对目目标标地地块块的的获获取方式，提供建取方式，提供建议议步步骤骤2 230/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地设计获设计获取路径取路径n研究地研究地块块相关相关资资料料设计设计最佳土地最佳土地获获取路径取路径n研究有关政策研究有关政策规规定定设计设计最佳土地最佳土地获获取路径取路径步步骤骤3 331/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地获获取土地取土地取得土地取得土地证证进进行土地行土地储备储备步步骤骤4 432/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地加加强强基基础础工作工作步步骤骤5 533/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地初判模型按照获取的信息填写定性分析表多方面了解详细信息初步设定土地的获取的途径步步骤骤6 634/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地投资测算模型n实地勘测地块，了解地块周边情况n了解周边项目和土地价格n买航测图，了解项目规划n了解规划设计要求或预设规划设计要求n结合区域市场，进行物业发展建议设想n预估土地价及产品进行成本概算工作模型工作模型3 335/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地 了解征地的了解征地的审审批程序批程序步步骤骤7 736/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地不管是耕地不管是耕地还还是荒地或者其它的是荒地或者其它的土地性土地性质质一定要搞清楚一定要搞清楚弄明白弄明白审审批程序批程序2 2只有把只有把这这些事情都清楚之后些事情都清楚之后相相应应政策才会比政策才会比较较清楚清楚 37/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地哪种土地哪一哪种土地哪一级级部部门门授授权权有哪些有哪些权权力力 审审批的程序是什么批的程序是什么 都要特都要特别别清晰清晰 审审批程序批程序3 338/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地了解土地了解土地评评估价格及价格的构成估价格及价格的构成步步骤骤8 839/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地 了解重要的分析指了解重要的分析指标标步步骤骤9 940/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地征地征地时 需要需要对所所选城市城市 区域区域 地段地段进行了行了解和指解和指标分析分析选定意向地定意向地块后后 应对其有所其有所调查和了解和了解分析指分析指标标1 1具体考具体考虑虑指指标标如下如下n n当地人均年收入当地人均年收入(体体现现其生活其生活质质量量)n n城市化程度率城市化程度率n n人口数量人口数量(可分析潜在客可分析潜在客户户群群)41/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地n n当地房地当地房地产产开开发发状况状况n n腹地腹地(潜在外延潜在外延辐辐射力射力发发展展)n n地地块块周周边环边环境境:1000米以内有无米以内有无竞竞争争对对手、手、对对手手实实力如何、楼力如何、楼盘盘怎怎样样、附近交通状况、附近交通状况、有无学校、商有无学校、商务设务设施施分析指分析指标标2 242/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地n n位位 置置n n面面 积积n n价价 格：地价增格：地价增值值空空间间大大n n政政 策：可享受策：可享受优优惠政策惠政策n n合作方式合作方式分析指分析指标标3 343/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地n n土地性土地性质质及用途及用途 建建设设用地用地 房地房地产产开开发发用地用地 工工业业用地用地 其他其他n n办办到土地到土地证时间证时间n n办办理程序理程序n n现现金流金流n n收入和利收入和利润润分析指分析指标标3 344/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地n房地房地产产市市场场分析培分析培训总结训总结n土地政策的研究培土地政策的研究培训总结训总结n房地房地产产政策的研究培政策的研究培训总结训总结n土地小土地小组组各各项项分工的培分工的培训总结训总结n房地房地产产开开发发流程的培流程的培训总结训总结n经经典案例的学典案例的学习习步步骤骤10 10 培培训总结训总结制度制度45/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地n n 土地市土地市场场研究数据研究数据库库n n 土地政策数据土地政策数据库库n n 土地土地获获取取资资料准料准备备数据数据库库n n 公司土地公司土地储备储备数据数据库库建立拿地数据库46/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地郑郑州市土地成交信息州市土地成交信息汇总汇总表表区域位置用途出区域位置用途出让让方式方式面面积积成交价格年限受成交价格年限受让让人人土地市土地市场场研究数据研究数据库库数据数据库库1 147/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地 土地土地获获取概念取概念设计设计土地土地获获取路径取路径总结总结土地土地获获取来源取来源总结总结土地土地获获取准取准备备数据数据库库（待建）（待建）数据数据库库2 248/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地综合法律法规及政策政策信息政策信息1 1n中华人民共和国城市规划法n中华人民共和国土地管理法n中华人民共和国城市房地产管理法n中华人民共和国土地管理法实施条例n城市房地产转让管理规定n河南省实施土地管理法办法n河南省城市房地产开发经营管理条n河南省城市房地产交易管理办法 n郑州市国有土地有偿使用条例49/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地征收及农用地方面的法律法规及政策政策信息政策信息2 2n基本农田保护条例 n河南省基本农田保护条例n郑州市人大常委会关于修改郑州市基本农田保护条例的决定n农村集体土地使用权抵押登记的若干规定n建设用地审查报批管理办法征用土地公告办法50/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地征收及农用地方面的法律法规及政策政策信息政策信息2 2n关于完善农用地转用和土地征收审查报批工作的意见n关于完善征地补偿安置制度的指导意见n关于加快推进征地补偿安置争议协调裁决制度的通知n建设项目用地预审管理办法 n关于做好报国务院批准建设用地审查报批有关工作的通知51/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地征收及农用地方面的法律法规及政策政策信息政策信息2 2n关于调整报国务院批准城市建设用地审批方式的问题通知n关于加强农村宅基地管理的意见n关于调整国家建设征用土地补偿安置标准等若干问题通知52/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地征收及农用地方面的法律法规及政策政策信息政策信息2 2n郑州市人民政府关于调整国家建设征用土地补偿n安置标准有关问题的通知n郑州市商品交易市场建设管理条例n郑州市商品交易市场管理办法53/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地划拨土地相关法律法规及政策政策信息政策信息3 3n国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定n关于印发国土资源部关于加强土地资产管理促进国有 企业改革和发展的若干意见n中国人民解放军房地产管理条例通知 n划拨用地目录54/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地划拨土地相关法律法规及政策政策信息政策信息3 3n最高人民法院关于能否将国有土地使用权n折价抵偿给抵押权人问题的批复n最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否n列入破产财产等问题的批复n河南省人民政府办公厅转发省教育厅等部门关于切实n做好高等学校老校区土地置换工作意见的通知55/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地使用权出让、转让相关法律法规政策信息政策信息4 4n中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例n河南省城镇国有土地使用权出让和转让管理规定n国有土地使用权出让合同示范文本n关于发布国有土地使用权出让合同补充协议示范文本（试行）的通知n协议出让国有土地使用权规定56/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地使用权出让、转让相关法律法规政策信息政策信息4 4n协议出让国有土地使用权规范n河南省人民政府关于公布执行协议出让土地最低价标准的通知n郑州市人民政府关于协议出让国有土地使用权土地出让金征收标准有关问题的通知n郑州市人民政府关于公布执行郑州市协议出让土地最低价标准的通知n郑州市人民政府关于公布我市市区土地基准地价的通知57/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地使用权出让、转让相关法律法规政策信息政策信息4 4n招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定n招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范n河南省人民政府关于加强国有经营性土地使用权n招标拍卖挂牌出让管理的意见n郑州市国有土地使用权出让招标拍卖实施办法n规范国有土地租赁若干意见58/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地使用权出让、转让相关法律法规政策信息政策信息4 4n郑州市国有土地有偿使用条例n最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知n最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释n国土资源部对国有土地使用权挂牌出让有关问题的复函n关于军用土地转让有关问题的复函59/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地权属相关法律法规政策信息政策信息5 5n土地登记资料公开查询办法n闲置土地处置办法n确定土地所有权和使用权的若干规定n郑州市确定土地权属条例n郑州市土地储备实施办法60/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地税费相关法律法规及政策政策信息政策信息6 6n国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知n调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知n中华人民共和国耕地占用税暂行条例n中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例n国务院关于修改中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 的决定61/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地税费相关法律法规及政策政策信息政策信息6 6n财政部 国家税务总局关于贯彻落实国务院关于修改n中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例决定通知n中华人民共和国土地增值税暂行条例n中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则n财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知n国家税务总局关于房地产开发企业土地n增值税清算管理有关问题的通知62/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地土地税费相关法律法规及政策政策信息政策信息6 6n国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定n河南省地方税务局房地产开发企业城镇土地使用税征收管理办法n河南省房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知63/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地城中村改造有关法律法规政策信息政策信息7 7n郑州市人民政府关于印发郑州市城中村改造规定（试行）的通知n郑州市城中村改造规划、土地、拆迁管理实施办法（试行）n郑州市人民政府关于加快城中村改造的意见（讨论稿）n郑州市中心城区综合整治第十一次会议纪要n郑州市城中村改造规费和服务性收费减免项目一览表64/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地城中村改造有关法律法规政策信息政策信息7 7n关于加强城中村改造建设规划编制工作的通知n关于加强城中村改造建设土地确权的通知n关于加强城中村改造建设主要工作程序的通知n郑州市城中村改造有关规划管理问题的通知（讨论稿）n郑州市人民政府关于城中村改造土地管理有关问题意见n城中村改造工作简报（第二期）65/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地城中村改造有关法律法规政策信息政策信息7 7n金水区“十一五”期间城中村改造问题研究（讨论稿）n金水区城中村改造工作方案（提纲）n管城回族区人民政府城中村改造工作原则和程序（暂行）n郑州市管城回族区人民政府办公室文件n管城回族区城中村改造监管资金管理办法66/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地加强土地管理有关的通知政策信息政策信息8 8n国务院关于加强国有土地资产管理的通知n国务院关于深化改革严格土地管理的决定n国务院关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序紧急通知n国务院办公厅关于建立国家土地督察制度有关问题的通知n国务院关于加强土地调控有关问题的通知n关于整顿和规范土地市场秩序的通知n关于当前进一步从严土地管理的紧急通知67/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地加强土地管理有关的通知政策信息政策信息8 8n关于发布实施限制用地项目目录（2006年本）和禁止用地项目目录（2006年本）的通知n郑州市人民政府 关于严格土地管理加强土地储备工作的通知n郑州市人民政府关于加强企业土地资产处置管理有关问题的通知n郑州市人民政府关于进一步严格土地管理的决定n市委办公厅、市政府办公厅关于严格土地管理的意见68/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地规划类政策法规政策信息政策信息9 9n村庄和集镇规划建设管理条例n城市国有土地使用权出让转让规划管理办法n郑州市人大常委会关于修改郑州市城市规划管理条例的决定n郑州市商品交易市场建设发展规划纲要69/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地其他土地政策法规政策信息政策信息1010n国土资源部关于印发土地开发整理若干意见的通知n国土资源部关于印发试行土地分类的通知n关于发布和实施工业项目建设用地控制指标（试行）的通知n国土资源信访规定n土地登记规则（修正）n关于加强城市绿地和绿化种植保护的规定n郑州市城市绿线管理办法n实施细则 70/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地工业及开发区土地政策政策信息政策信息1111n国务院办公厅关于暂停审批各类开发区的通知n国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知n国家发展改革委、国土资源部、建设部关于印发n清理整顿开发区的审核原则和标准的通知n关于发布实施全国工业用地出让最低价标准的通知n国家发改委、国土资源部、建设部、商务部 关于清理整顿现有各类开发区的具体标准和政策界限通知个人心得72/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地做好基础工作是成功的关键天明文化博大精深，充分运用做好对外宣传模版，使合作者充分了解天明多方面数据分析，算好帐，心中有底注意市场增值潜力，充分预估未来价值通力合作全员战斗，充分展露天明气质心得心得心得心得1 173/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地充分借鉴别人成功经验积极向同行学习，积累成功经验积极研究政策，将别人的经验进一步发挥差异化进军，走别人没有走的路心得心得心得心得2 274/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地服从与探索的有机结合天明战略是第一服从要求探索拿地新路线，寻求新目标不放松谨慎开始，圆满结束心得心得心得心得3 375/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地拿地“五心”留心 学习与总结的基础 恒心 成功的基本素质自信心坚持自己正确的判断（决不是固执）责任心结果差别的根源平常心荣辱不惊无愧于心心得心得心得心得4 476/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地拿地“两品三味”人品合作的最低底线作品合作的认可基础品味合作双方彼此欣赏，拓展合作可能韵味让合作双方都有期待回味永远的纪念心得心得心得心得5 577/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地结束语打造天明地产核心竞争力！拿地需要全体天明人的支持！78/78如何拿地如何拿地如何拿地如何拿地谢谢！请指正