商品房建设-可行性研究报告.doc
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1、目 录第一章 前言一、报告编制目的二、报告编制依据三、项目概况第二章 项目开发经营环境分析一、经济地理影响因素二、市政配套条件及发展规划第三章项目周边物业市场调查分析一、未来供应二、同类项目产品特征分析第四章 项目定位一、目标市场定位二、产品定位三、客户定位第五章 项目开发建设建议一、项目总体规划建议二、项目建筑设计建议三、项目配套设施建议四、户型配置建议五、环境艺术设计建议第六章 项目开发经营策略及投资估算一、项目开发经营策略二、项目投资估算第七章 项目开发经营状况分析一、项目价格定位二、项目销售收入估算三、项目利润估算第八章 项目开发经营风险分析第九章 结论与建议 第一章 前 言一、报告编
2、制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上,结合项目所处的区位环境,对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见,并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。3、结合公司的状况和项目的特点,探索项目开发经营的可行方式。4、对项目进行投资分析和风险分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。二、报告编制依据1、北京市规划局规划方案;2、国家建设部及北京市颁布的与房地产相关法律与政策;3、北京市2005房地产年鉴;4、现场勘察和实地调研所得资料。三、项目概况1位置与范围: 东小口镇位于天通中苑,毗邻地铁五号线以及地铁十三号线。2交通条件:
3、 30多条公交线路构成四通八达的交通网络,为居民的出行提供了快速,充分,便捷的交通条件。公车有858、849、758、358、 417、422、522。3环境:目前本项目东南紧临某设计院,东侧未来规划为工业预留地,北侧规划为住宅,西侧将有建筑高度达60米的住宅开发。本项目南侧现状路两侧建筑均将保留现状,主要是xx学院和xx大学的园区和宿舍楼。目前周边环境较差,居住素质参差不齐。周边自然环境较差,未来环境主要依靠自身造景。项目南侧路路状一般,作为未来进行本项目销售现场的主要道路,设计时需要进行重点考虑。4规划要求(1)规划用地使用性质:一般居住用地、商业金融用地。(2)规划建设用地面积:1017
4、00平方米(3)建筑规划要求:容积率:2.5建筑密度:一般居住用地19%建筑控制高度:80米。建筑退让距离:退让规划用地边界线距离:原则上相邻单位就互退一半建筑间距。退让规划道路红线距离:住宅5米(4)绿化环境规划要求:绿地率:33%。(5)交通规划要求:主要出入口方位:住宅:西、北;商业:西。第二章 项目开发经营环境分析一、经济地理影响因素1自然环境本项目位于昌平区东南部,与朝阳区、海淀区交界,毗邻奥运公园。小清河流经镇域东南部边缘,半截塔河由西北向东南流经境内,立汤路纵贯地域东部,回南路、中东路横贯北部和南部。地域面积32.8平方公里,人口总数超过39万。地处首都绿化隔离带内,林木总面积9
5、47.32公顷,林木覆盖率24.9%。位于地域东部的天通苑居住区是北京市乃至全亚洲最大的大型经济适用房项目,回龙观文化居住区(东区项目)扩展入地域西北部,正在兴建。 东小口作为典型的近郊城乡结合部地区,承担着消纳城市人口,扩展城市、美化城市、服务城市和对远郊经济的连接与辐射作用,在北京市新的城市总体规划中,东小口地区已经被列入城区建设规划之中2交通条件现有市政路网:项目西邻京昌高速公路,南依北五环。距13号线轻轨2公里,项目周边公交线路达35条。远景交通规划:地块东侧约300米有一条上下六车道的马路扩建工程正在进行,规划中将有一座横跨大桥,向南与林翠路相接直达大屯路,向北到回龙观,东接立水桥与
6、地铁5号线交汇。全部规划工程预计2013年第二季度竣工。3区域经济东小口作为典型的近郊城乡结合部地区,承担着消纳城市人口,扩展城市、美化城市、服务城市和对远郊经济的连接与辐射作用,在北京市新的城市总体规划中,东小口地区已经被列入城区建设规划之中4人文环境昌平区沙河卫星城北部建设北京沙河高教园区,并被列沙河高教新城作为北京市2002年2005年的60大重点工程之一,被写入了北京市第九届党代表会和第十一届人代会报告。园区规划总用地面积799.72万平方米,总投资突破100亿人民币,建筑面积近500万平方米,总容积率约0.62。经教育部和北京市政府批准,园区入驻北京航空航天大学、北京邮电大学、北京师
7、范大学、中央财经大学和外交学院等五所中央直属大学。以后将会不断的输出高素质的人才配套的中小学也将进行建设,所以新兴的科技园区将是发展趋势。二、市政配套条件及发展规划1目前周边市政配套条件(1)购物场所:天通苑社区现已成为生活氛围成熟,配套完善的大型生活社区。周边拥有龙德广场、北方明珠、天通尾货、联盟天地广 场、京粮广场等诸多大型商城;超市发、物美、西单购物中心、翠微百货、家乐福等大型购物中心。购物集市齐全,包括小区内部的商店和地下的小超市,都给居民的生活带来很多的便利。龙德广场是综 合性的大型商业广场:翠微百货,家乐福、百安居、万达影城、国美电器、屈臣氏、中国银行、建设银行、肯德基、麦当劳、辛
8、巴克、必胜客等,还有些时尚、运动 类的服装品牌。(2)文化教育:昌平区天通苑小学、昌平区天通苑学校、天通苑中山实验学校、昌平区中滩中学、北京市昌平区北七家中学。(3)医疗卫生:北京中医药大学天通苑医院、北京市昌平区天通苑中医医院、北京航空医院天通苑门诊部、北京天通仁和医院、北京天通汇仁医院(3)金融服务:项目南部300米有工商银行;西部200米有农村信用社;其他银行未见。(4)金融服务:银行:工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银 行、广东发展银行2发展规划东小口地区性商业中心对东小口的规划要注意消费人群的流向,作为北苑集团的重要组成部分,规划时应与北苑集团整体设计相适应,要将其放在北
9、苑集团内进行综合考虑。同时,因东小口处在奥运村经济圈范围内,规划时还要考虑到奥运村经济圈对当地商业、房地产业发展的辐射作用。东小口规划人口30-35万,是城市迁入人口的主要聚集地之一,是新兴的大型生活社区。应建有一定规模的地区性商业中心。第三章项目周边物业市场调查分析一、未来供应:本项目即将上市,最近已经在做产品预热。其住宅总量达25万平方米,住宅部分容积率必然在2以上。由其楼面价推算,其未来售价将不低于20000元/平方米。根据其项目目前估计产品定位不太可能走高端路线,从其透露的信息来看,其主力户型为100平方米左右的经济型。二、同类项目产品特征分析其周围的同类项目有天通苑东一区、天通苑西三
10、区、天通苑西二区、天通苑北一区、天通苑北二区、天通苑北三区等。房价大多在15000以上。由于奥运经济区的形成未来房价有进一步的升值空间。第五章 项目定位面对竞争激烈的房地产市场,公司要建立自己的品牌与形象,就必须长、短目标兼顾,为实施品牌战略,在本项目定位时,须将区域,交通环境、配套设施,人文文化等各种因素综合考虑。一、目标市场定位l目前市场经过长期的发展和数次的起伏跌宕已经十分成熟,市场的竞争也越来越激烈,大家都在对市场进行细分化基础上作产品,针对不同的客群,设计不同的产品,以达到在销售过程中尽量避免正面的直接冲突情况。因此,现在的产品可以说是百花齐放、各有千秋。通过对周边市场的分析,我们可
11、以更加坚信:适合有一定经济能力的三口之家住房才是最佳的选择。从客户需求和其它项目成交情况看,目前此类产品市场上成交量较大的户型集中在150平方米左右,总价在300万左右的舒适三居、四居。此类产品虽然定位较高,但仍属于中高档产品,更高层次的客户将会选择密度更低的别墅。不过,对叠拼类产品仍有竞争力,因为从居住功能角度讲,其舒适性并不低。目前,中产阶层购买力增加较快,高质产品需求潜力增加。二、产品定位根据对项目周边环境及物业市场的调查分析,将项目定位为中高档次,这是基于激烈竞争的市场状况以及项目所处的环境为前提而作出的明智决策。住宅的产品定位:住宅的产品规划为150平米左右,变换的建筑外观、空中的绿
12、色花园及屋顶的漂流形态成就了一个高端的、超前现代的、无可比拟的产品形式。商业的产品定位:以餐饮、休闲、酒店、会议、社区配套为主要商业业态的综合商业体,俱乐部。三、客户定位从同类项目的客户和区域内的目标客户两方面,对客群的个体特征及行为特征进行了调查,结果如下:1.目标客户个体特征:(1)年龄主要在3545岁之间,一般多为三口之家的结构。购买高档项目的人群年龄有明显的年轻化趋势,一些25岁以上的单身贵族或二人世界也颇为常见。(2)均有至少1部私家车。(3)工作范围以中关村、望京、上地、高校以及西部的政策机构、金融机构为主,职位普遍为企业中层以上管理人员,思维活跃,精力旺盛,见多识广。(4)普遍处
13、于“上有老、下有小”的发展阶段,繁忙的工作与享受家庭生活之间存在着强烈的矛盾冲突。(5)主要从事高新科技及其外围企业、发明或专利的技术持有人。大专院校的教授、院所的高级研究人员、本区域其他行业的企业主或高级领导人。2.目标客户的行为特征:(1)北京一向所谓“东富西贵”之说颇有道理,本项目所处区域客户带有明显的西部特征,与活跃、外向、超前的东部客户个体行为差异鲜明。比如,东部客户更重小资式的情调,酒店、咖啡店成为人们商务、情感交流的主要场所;西部则不同,知识型、技术型的管理人员,其消费更重实际内容,沟通场所多为办公室或网络。(2)工作多为“晚出晚归”型,加班至深夜是平常事。(3)知识型、技术型人
14、才更重家庭生活,普遍较为传统,在强调自我的同时,还有较强的家庭和社会责任感。(4)目标客户的血统感强烈,对于自己的教育出身有先天的归属感,并且在潜意识中会将周围的朋友、同事合作伙伴进行划分,同一所院校的校友有先天的亲切感。(5)用“才智”创造“财富”用“科技”创造“财富”(6)自认为站在最国际、最先进、最科技的前沿,对新的科技、技术、知识有浓厚的兴趣和好奇。求知欲望强烈。(7)强调自我,厌恶被束缚。是有知识、有文化、有品位、有个性的新一代年轻“智商”对自己有强烈的自信。3.目标客户群体对于项目的需求基本与我们的出发点相吻合:(1)对项目形象要求“三高”:即高尚、高档、高质量;“(2)个性化要求
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