中国房地产中介市场发展现状和趋势.doc

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中国房地产中介市场发展现状和趋势
随着中国房地产使用制度改革在各个地区的强力推进，中国房地产业取得了巨大的成就，尤其是住房福利制度的终止和货币化分房制度的起动，对全国房地产市场产生了深远的影响。二手房市场在各地开始兴起。于此同时，中国房地产中介市场也经历了从无到有，进入了飞速的发展时期。房产中介从小到大，从无到有，在短短几年内迅速崛起，主要得益于我国房地产市场的发育、成长和壮大，得益于房地产市场从计划经济走向市场经济的转变过程。由于福利分房的终止，货币分房的开始，使得广大百姓拥有一套住房的梦想成为现实。不断完善的房地产市场运作规则、政府对房改力度的加大，以及我国老百姓对拥有自己房屋的强烈渴望，给房地产市场创造了无限商机，使得房产中介成为房地产市场中不容忽视的新兴行业。
我国房产中介的成长，首先是由于房地产市场发展的需要。纵观10多年来房地产市场的发展历程，经历3个历史阶段的发展，使得众百姓已经从无房户、困难户过渡到了有房户、富裕户，并逐步向追求居住条件、提高居住质量方向发展。第一阶段，80年代初到80年代末，改革开放后房地产市场蓬勃发展，各地大兴土木，许多城市将改善百姓居住条件作为政府头等大事。这一阶段的发展，使得城市住宅群逐步出现，百姓住房明显改观。第二阶段为80年代末到90年代中，这一时期出现了商品房概念，房地产市场运作逐步向市场经济转变，大多数百姓都改善了居住条件，由于同时期全国开工的住宅商品房过量，逐渐出现了商品房空置积压的现象。第三阶段为1995年到1999年。随着福利分房的取消，货币分房的出现，大多数百姓开始追求居住质量，房地产运作完全市场化，百姓由于自己掏钱买房，追求居住条件和居住质量已成为大众的首选目标。房地产市场经历了此3个阶段后，已完全从计划经济过渡到市场经济运作，因此，原有的一系列售房体系已经土崩瓦解或不适应目前市场化运作而被淘汰，房产中介应运而生。
房地产中介业成为房地产市场发展的重要组成部分， 由于 房地产业的发展对我国国民经济的发展起着相当重要的作用，尤其是在启动房地产市场，带动上百个相关行业的生存和发展，及解决几千万人的就业问题方面意义重大。而面对房地产业从集团购房到现在个人购房这一历史性的转变，我们不得不承认，单靠过去计划经济下老的运作方式，已不可能打开市场。其中房产中介行业的发展，从某种意义上说，架起市场与消费者之间的桥梁，对带动房地产市场转动将起到很好的润滑剂作用。广大百姓从过去的要住房找单位、找领导转向要住房找市场、找中介。各级政府通过搞活二级市场、放宽信贷政策、上市房改房等一系列手段，启动一级市场，减少了空置存量房，促进了房地产市场的发展。中介公司的运作对搞活二级市场，消化百姓手中的空房、旧房，促进新房的销售起到的作用十分明显，如上海市房地产中介市场的发展较快，二三级市场连动成绩显著，2000年二手房交易量达到500万平方米，与新楼盘销售持平。事实表明，哪个地方中介市场活跃，哪个地方的房地产市场发展就快。房地产中介在经济发展中的作用越来越重要，各级政府都十分重视这一产业的发展。
房地产中介整体发展主要有以下几方面的特点：
1． 特别是沿海开放城市发展较快，内陆城市发展较慢。如：上海已有4000多家中介商在从事从涉外房屋租赁买卖、新楼盘代理到二手房买卖租赁等多个领域的中介服务，北京也有近2000家中介商。
2． 形成了包含房地产楼盘代理、评估、策划、二手房出租买卖、抵押担保等领域的相对完整的产业。
3． 房地产中介的外部制度环境正在积极地建立，人才流动在加速，户籍制度在逐步放松，房地产产权管理在规范，住房抵押业务在不断地增长，等等，这一切都预示着房地产市场和中介业务发展的外部环境正在逐步走向成熟。
目前房地产中介业发展面临的主要问题 ：
1．   缺乏专业的人才，影响产业的提升。
房地产中介服务工作涉及面广，具有综合性、广泛性的特点，是多学科知识的综合能力体现。因此，从事房地产中介服务工作的人员不仅需要精通房地产业务、房地产法律等方面知识，而且还要掌握现代化信息设备的操作技巧，同时，还要具备沟通沟通能力和敬业精神。因而，世界上房地产业比较成熟的国家对中介行业人员从业都有专门规定，如美国规定至少要有2年以上从事房地产工作的经历，并修完与房地产有关的8门学科方具有获得房地产经纪人执照的资格。但目前，由于房地产中介服务业在我国是近几年才兴起的一个行业，不少房地产中介服务机构缺乏一支经过专门训练、严格资质审查的专家队伍。 市场呼唤素质综合化的房地产中介人才，这种人才具有较高学历、较深的专业知识、较强的业务能力和较高的道德水准。他们是中介行业的骨干力量，是当前亟需的人才。随着房地产市场不断向纵深发展，综合素质差的人便难以对市场信息作出正确的处理和预见性的分析，这势必影响他们的中介活动。专业人员的缺乏是影响房地产中介业发展和提升的瓶颈之一。
2．房地产中介缺乏消费者的普遍认同。
目前中介服务人员资格认证制度尚不规范，从而造成房地产中介机构从业人员来源复杂的现状：既有与房地产专业相关的如工民建、经济管理、法律、贸易、会计等专业的人员，也有与房地产完全无关的如文史类，理工农医类等专业的人员；既有部分高等学历的从业人员，更有大量“半路出家”，根本不懂房地产知识，缺乏专门训练，中等学历的从业人员，而且许多从业人员缺乏应有的敬业精神和职业道德，唯利是图，利用各种手段竭尽欺诈之能事，严重影响了中介机构的形象，损害了客户利益，扰乱了房地产市场的正常秩序。近几年遭到严厉的口诛笔伐，客户对房地产中介的有关投诉连续几年列于中国消协十大投诉热点之一，有些人向房地产中介举起了“免谈”的牌子。如何重新塑造中介的信任是整个行业发展所面临的另外一个问题。
3． 房地产中介市场竞争激烈，中介商生存率低。
虽然社会对房地产中介的需求在逐步放大，但是房地产中介市场发展的内外环境并非十分理想，不确定因素佷多，充满风险。房地产中介尤其是普通中介市场，由于投资成本低，管理不太规范，市场准入制度不完善，进入门槛较低，操作不规范，信誉较低，竞争手段和方式落后，市场竞争十分激烈，许多中小房地产中介商面临着竞争和生存的压力。导致当年房地产中介商的生存率很低，如：郑州市仅仅只有30%，上海和北京市场相对成熟，生存率也只有40%。一方面由于政府推行的住房制度和土地使用制度在不断地向纵深发展，房地产市场的潜力在不断地释放，中介业务成倍上升，有许多投资人看好这一潜在巨大的市场，不断地涌入这一市场，另一面，大量的中介公司竞争无力，而退出这一市场。

中国即将加入WTO的事实预示着外商将给中介商带来更多的市场机会，同时行业管理也将与国际接轨，竞争势必会更加激烈，尤其是国外的各大房地产中介机构已经看好中国这一潜力巨大的市场，开始进入中国房地产中介市场。如：全球最大的房地产中介机构美国21世纪不动产利用其品牌优势和体系优势，采用特许经营的手段进入中国房地产中介市场，已经在北京、上海、郑州、厦门、温州等地开展业务，并取得了成功，此外还有来自美国的COLL BANK、ERA等国际知名房地产中介体系在拓展业务，再加上国内的上房置换、北京的我爱我家，以及台湾的太平洋等中介机构，都在争夺市场份额，面对新的形势，中介商尤其是大量的中小中介商在机会和挑战共存的这一市场中如何防范风险，如何建立自身的竞争优势求得生存和发展，将是各个房地产中介商所要考虑的首要问题。可以相信未来的五年将是中介市场不断整合除清的时期。
以下几方面将是房地产中介商适应市场竞争的努力方向，同时也是房地产中介市场发展的大趋势。
1． 塑造客户对自身服务的信任和忠诚，树立中介品牌。
客户对中介商的不信任是目前中介商发展主要障碍，谁能够通过对客户的优质服务赢得客户的信任和忠诚，谁就赢得了市场。
品牌的竞争是企业取得竞争优势的主要途径，只有通过优质服务，塑造强有利的企业品牌形象，使消费者对品牌产生信任和忠诚，才能够在未来的竞争中占有一席之地。随着中国加入WTO，以及市场化改革的推进，消费者的品牌意识在逐步的加强。服务品牌是促进房地产中介企业与客户沟通的有效手段，是在市场竞争中主动出击获取制胜权的有效武器。当前，房地产产品众多，房地产经纪企业众多，市场竞争日趋白热化，一批具有实力、规模、运作规范的房地产经纪企业为巩固市场，提高市场占有率，注重增强企业竞争力，通过各种手段，塑造服务品牌，建立起独特的服务机制，真正视客户为上帝，以真诚的服务，在客户心中树立起威信，在竞争中脱颖而出，成为名牌企业。而一些专业水平差、人员素质低、操作不规范的经纪企业将被市场无情淘汰。谁拥有品牌，谁就拥有客户，拥有市场占有率。房地产经纪业的发展过程，就是一个成长的过程，就是其自身形象及服务品牌不断塑造、不断锤炼的过程。品牌是一种无形资产，其价值是不可低估的，在房地产中介企业的资本扩张中越来越受到重视。国内许多中介商已经开始采取这一策略开拓中介市场，如：上海的上房置换，北京的我爱我家等。上房置换在上海已经有200家连锁店，品牌宣传已向长春、昆明、四川等地扩展；我爱我家也有47 家，其品牌宣传已经进入江苏等地。并已经取得了一定的业绩。将来的房地产中介业更重视品牌，品牌作用越来越突出。知名从业人员和机构将占有越来越多的市场份额，中介人员个人的知名度对中介机构的影响也越来越大。
2． 不断地培训经纪人，提供专业而规范的服务。
消费者要买房租房，之所以找中介商代理，是相信中介可以提供最专业的服务，两方面的含义：一是从业人员要有专业基础知识，二是其要有专业化操作水平，消费者不仅要求经纪人能够提供房源和客源的信息，而且还需要提供房地产政策、房地产投资、房地产建筑、房地产价格、房地产手续办理等相关的专业咨询。 从业人员素质低，是目前我国大多数房地产经纪企业存在的一大问题，也是致使该行业自身形象难以树立以及难以普遍为社会所认同的一个重要原因。此外，我国对房地产经纪人的培训十分不完备，因此，经纪人提供的服务难以达到专业水准。随着我国房地产市场逐步发育、完善，对房地产经纪企业的服务内容、质量和水平提出了更高的要求，如开展房地产投资分析、房地产营销策划、法律咨询、营销顾问、房地产市场调查以及外立面、户型设计等等。谁能够不断地为经纪人提供专业培训，谁就能够在未来的中介服务中为客户提供专业化的服务，使客户高度满意，从而吸引客户和保留客户，确立自身的竞争优势。
3．不断地业务创新，与专业的其它服务企业联合，提供全面和增值的服务。
客户在房地产交易中需要包括政策咨询、价格评估、合同签订、手续办理、抵押贷款、抵押担保、装饰装修、绿化、建材、搬家等多方面的服务，目前的中介商能够提供的服务还很不全面，而谁能够在服务内容方面不断地创新，为客户提供全面的服务；同时不断地创新服务方式，贴近客户，从而降低消费者的交易成本，谁就能够吸引客户，赢得客户，提高知名度，从而确定自身的竞争优势。房地产中介作为一个信息窗口应该保证有足够的房源，但任何一个中介机构都不可能满足全部客户的需求，也不可能包揽千差万别的客户。这就在客观上要求房地产中介机构要走联合的道路，做到信息共享，优劣互补，尤其是中介企业与提供抵押贷款的银行、及进行律师见证的律师行等专业机构的合作，共同为消费者提供全面增值的服务，是中介机构发展的一个趋势。
4． 创新中介组织管理
未来企业的竞争是管理的竞争。不断地提高中介服务的管理水平是中介商需要考虑的主要问题之一。中介商能否为客户提供简便的服务流程，快捷、规范化、专业化的优质服务有赖于中介商的管理水平；此外，经纪人是中介商的宝贵财富，是创造利润的关键。在目前有经验的经纪人较少、中介业经纪人的流失率较高的情况下，制定相应的佣金制度和管理制度，不断地激励经纪人努力工作，提高经纪人的业务能力并保留经纪人，是取得竞争优势的重要方式。二是经纪企业组织分工的专业化管理， 经纪企业组织分工的专业化，是指经纪企业要按照经纪业务操作流程，对内部员工进行合理分工，使其各司其职，如设立市场调查部、市场研究部、业务开发部、项目策划部、产品规划部、广告设计制作部等等，以提高其专业操作水平和服务效率，以满足客户对房地产中介服务的需求。这一切需要中介商不断地进行管理创新，以适应中介业务的发展。
5．计算机信息化和网络化管理
房地产中介行业作为一种信息密集型的行业，信息的准确性、时效性、及信息通畅是中介机构从事经营活动的基础，信息量的多少都直接影响着中介业务的成败。但在目前情况下，任何一家中介机构企图独揽搜集、整理、利用大量不断产生的房地产信息的全过程都是不现实的。目前，许多房地产中介服务机构对外联络不广，甚至处在信息阻塞、各自为政的状态中，不仅缺乏情报、信息源，而且缺乏必要的信息处理手段和电子通讯技术，对情报、信息的收集，主要成全部靠人工完成，开发利用缺乏深度，导致信息资源浪费，难以发挥行业优势。    计算机技术的应用，将使房地产咨询、估价中常常涉及到的大量数据处理工作变得容易，也使房地产中介信息的查询、配对变得迅捷方便。电脑的普及和INTERNET成本的降低，信息产品进入家庭的步伐加快，物业买卖信息将成为信息产业的主要承载内容，网络将成为入网的各中介行业发布楼宇信息提供最便捷的途径。买方不仅可以透过网络寻找中意的楼盘，而且可以在网上看到物业实景、图片等资料，甚至还可以进行物业比较，从而使房地产交易信息的展示变得有声有色。网络技术的推广，将给房地产信息的沟通、传播、展示带来全新的理念。事实说明，谁拥有广泛、准确、快捷的信息，谁就掌握了市场的主动权。通过采用房地产中介专用软件，进行快速房源查询等能够提高管理效率，为客户提供快速多途径的服务，甚至是跨区域的服务，从而提高成功率。可以说只要采用先进的计算机管理技术，就能够更快、更准确地掌握房屋信息和客户信息，并且通过有效利用高科技信息，从而建立自己的竞争优势。目前国内较大的中介连锁企业大都开始采用电子技术提高自身的竞争力。 
6．规模化连锁经营
由于房地产中介业的进入壁垒相对较低，从而使大多数的公司的规模小，实力弱。 据不完全统计，目前我国注册登记的房地产经纪企业机构已逾万家，从业人员的数量达几十万人之多。众多的房地产经纪企业大多数规模较小。有的只有几个人，租一间房，摆一张桌子，配一台电话，就干起了这个行当。与其规模小相对应的是企业的实力弱，信息量及信息的流通范围极其有限，因而导致成交效率低下。由此造成的信息量和信息流通的范围极其有限，成交率不高，经济效率低下。美国“21世纪不动产”、香港戴德梁测量行在内地的扩展，以及上海房屋置换股份有限公司的实践证明，扩大规模、连锁经营有诸多好处：二是可以统一安排人力、物力、财力，节省成本，优化资源配置，获取规模效益；二是统一领导，统一规范，统一服务标准，有利于提高服务质量，树立品牌，发挥品牌效应；三是可以扩大业务量，提高市场占有率，增强竞争力。加入WTO的中国将更加开放，中介商要想在日趋激烈的市场竞争中争得一席之地，必须降低服务成本，提高成交率。因此，规模化发展，连锁化经营，将是今后房地产中介企业发展的必然趋势。扩大规模、连锁经营，增强竞争力    针对目前房地产经纪、评估等中介服务企业“小而散”、竞争力弱的现状，必须实施资产重组，连锁经营，扩大规模，增强竞争力
7. 加入知名的房地产中介特许经营体系
加入知名的房地产中介特许经营体系，可以直接享受知名品牌带来的客户，利用成熟的有竞争力的运营操作系统为客户提供便捷、高效的服务，同时特许体系通过持续的支持，不断提高中介店的管理水平以及经纪人的服务水平，帮助中介店降低投资成本，规避市场风险，确定自身的竞争优势。这将是许多中介企业发展的大趋势。特许经营这一模式本身所具有的优势是传统经营的中介公司和直营连锁所难以具有的，无论是从授权商还是从加盟商的角度看，特许经营最大的特点为：低成本投入，高效益回报，真正实现品牌资源共享以及利用体系的规模效应隐藏低自身运营成本。试想在房地产中介行业，以较少的投入而能享有一个值得信赖的国际大品牌，拥有特许经营体系内丰富的房地产住房资源以及大量、集中的广告支持和来自体系的专业而长期的培训指导，这与一个中小型中介公司单独在竞争激烈的市场上苦苦奋争相比，其结果是不言而喻的。21世纪不动产是房地产特许特许经营的代表。凭借CENTURY21全球最知名的房地产中介品牌，21世纪不动产采用特许授权加盟方式，已经成功地在世界32个国家和地区发展了6600多家加盟店，拥有11万专业房地产经纪人，自1999年10月正式进入中国市场以来，已经成功发展了5个区域分部。21世纪不动产进入中国无疑为中国房地产业注入了新的活力，指引了新的发展方向。此外，来自美国的COLL BANK和台湾的太平洋也开始采取特许经营的方式开展业务。国内的上房置换、我爱我家等直营连锁品牌也尝试采取特许经营的方式来扩大市场份额，但由于其经验不足和转换成本较高，而推行成本较高。但是可以看出，特许经营的先进经营理念在中国房地产中介已经得到认可，并被广为传播。我们相信“特许经营”将在我国的房地产领域中扮演着越来越重要的角色。
除了以上房地产中介市场主体的发展变化外，随着WTO的临近，中介企业发展的外部环境也将会发生明显的变化， 由于房地产中介服务已成为影响中国房地产业与国际接轨的关键因素。入世谈判涉及房地产业的主要是服务贸易的内容，房地产中介几乎包括了与房地产业相关的商业服务的各项内容，诸如：建筑服务、工程服务、综合工程服务、城市规划与风景建筑服务、产权所有或租赁服务、基于收费或合同的房地产服务，以交费和合同为基础的服务、管理咨询服务、与咨询人员相关的服务等。入世后，必须遵守服务贸易的基本原则，即：最惠国待遇原则、透明度原则、发展中国家更多参与原则、市场准入原则、国民待遇原则、逐步自由化原则等。因此，政府会做更多的改革和制度调整， 规范房地产经纪企业行为，是使房地产经纪企业健康、有序、良性发展， 创造和规范整个市场环境。
首先，政府将进一步制定和完善房地产经纪业方面的法律、法规及有关规定，进一步加强对房地产经纪企业的监督力度；房地产经纪人员和估价人员资格需要经过培训、考核合格后取得，注册登记、上岗执业。经纪、评估、咨询业标准将更加严格，年检抽查制度也会建立，对达不到服务标准的限期整改，甚至撤消执业资格。目前北京，上海等主要城市都在加强这方面的力度。
其次，房地产经纪企业的行业协会将逐步成立，这对加强行业内部的自律，规范行业行为，加强行业联合、管理及监督，起到十分重要的作用。专业协会由从事房地产经纪活动的企业自愿组成的房地产经纪业的行业自律性社会团体，它是与政府之间沟通的桥梁，其宗旨是：“服务、促进、协调、提高、发展”，并参与行业规范的制定。随着政府职能的转变，其作用越来越大。
第三，政府将会更加努力地推进住房使用制度、土地使用制度、户籍制度、人事制度等的市场化改革。房地产中介运行的环境将会明显改变。
可以相信，随着房地产中介市场外部环境的改善，中国房地产中介将会进入一个整合资源，不断淘汰提升，飞速发展的时期。
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