2009年房地产估价师-房地产估价案例与分析-试题.doc

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考生姓名：____________________ 身份证号：________________________　　　准考证号：________________________

二〇〇九年度
全国房地产估价师执业资格考试

《房地产估价案例与分析》试题
（本试题全部为主观题）

人力资源与社会保障部
人事考试中心

中华人民共和国　　　　 　 监制

二〇〇九年四月

重要提示：要求用钢笔或圆珠笔在答题纸中的指定位置答题，否则按无效答题处理。

一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的括号内）

（一）李某看中了一处位于其居住的城市规划区边缘的房地产，虽然该房地产所处位置较偏远，但这个方向是该城市居住社区的规划发展方向，具有良好的升值空间。目前，该地区商业用地的基准地价是1500元/㎡，居住用地的基准地价是700元/㎡。该房地产为一栋已建成的三层独体小楼，砖混结构，紧邻一条规划商业街，建筑面积500㎡。李某拟购入后将一层作为商业用房出租或自营，二、三层楼用于居住。卖家要价60万元。李某为摸清该房地产市场价格，委托一家房地产估价机构进行了评估。
请问：
房地产估价师在接受委托后，若采用市场法估价，在选取可比实例时需要考虑哪些因素？

（二）某商业房地产项目的开发经营权拟通过招标方式来确定投资经营者，现有甲、乙、丙三位投资人参与竞标，其报价依次为415万元、423万元、455万元，而房地产估价师对该项目开发经营权的市场价值估值为430万元。
请问：
1.投资者的报价与房地产估价师估值不一致的原因是什么？
2.投资行为能够实现的基本条件包括哪些方面？

（三）2006年，某著名百货公司将其拥有的某商场一部分出租给银行，租期6年，剩余部分统一招商和经营管理，对招商引进的商户收取较高的管理费。现该百货公司欲转让该商场而委托评估其转让价格。
请问：
1.该商场周边近期有较多权利性质相向的临街铺面正常交易的实例，可否选取其作为可比实例?为什么?
2.确定出租部分的潜在毛收入时应注意的主要问题是什么?
3.确定自营部分的净收益时应注意的主要问题是什么?

二、单项选择题（共3大题，共20分。每小题的备选答案中只有一个最符合题意，请将这个答案对应的字母填在各小题相应的括号内）

（一）甲房地产开发商通过出让方式获得一住宅项目的土地使用权开发建设该住宅小区，项目于2008年3月10日竣工。该项目于2008年1月10日裁定甲开发商拖欠工程承包人建设工程价款1500万元，因开发商违约造成承包人的损失500万元。除此之外，该项目没有其他或新增法定优先受偿款。
1．甲开发商若在2008年1月10日以该项目抵押申请贷款。下列表述中正确的是（ ）。
A．甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款
B．甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保
C．该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款
D．该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款

2．甲开发商若在2008年1月10日以该项目抵押申请贷款,则估价对象的抵押价值为（ ）。
A．该项目在2008年1月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值
B．该项目在2008年1月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商拖欠工程承包人建设工程价款1500万元的余额
C．该项目在2008年1月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商违约造成承包人的损失500万元的余额
D．该项目在2008年1月10日未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去甲开发商拖欠工程承包人建设工程价款1500万元和甲开发商违约造成承包人的损失500万元的余额

3．若甲开发商若在2008年9月10日以该项目抵押申请贷款,经评估的抵押价值为9000万元，银行按50%发放了2000万元的贷款，则该项目再次抵押的价值为（ ）。
A．9000万元-2000万元=7000万元
B．9000万元-2000万元/50%=5000万元
C．9000万元-2000万元-1500万元=5500万元
D．9000万元-2000万元/50%-1500万元=3500万元

4．若该项目目前已全部取得销售许可证，且部分售出，甲开发商若以尚未售出住宅部分申请贷款。则可用作抵押物的住宅建筑面积应该是（ ）。
A．土地出让合同记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积
B．建设工程规划许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积
C．施工许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积
D．商品房销售许可证记载的建筑面积减去已售出的房屋销售合同记载的建筑面积

（二）某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万㎡的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：
开发期
开发面积
开工时间
完成时间
开始销售时间
第一期
20万m2
第1年6月
第3年6月
第3年1月
第二期
15万m2
第4年6月
第5年6月
第5年1月
第三期
15万m2
第5年6月
第6年6月
第6年1月
由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/㎡；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5%的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。

5．房地产估价师确定现金流量折现法技术路线时，正确的做法是（ ）。
A．对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点
B．对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点
C．对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点
D．对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点

6．在确定开发完成后的房地产价值时，应采用（ ）。
A．目前住宅市场价格
B．未来住宅市场价格，折现至估价时点
C．各期开始销售时的市场价格，分别折现至估价时点
D．各期各年销售时的平均市场价格，分别折现至估价时点

7．在计算扣除项时，除开发成本、管理费用外，还应包括（ ）。
A．销售费用、销售税费和开发利润
B．销售费用、销售税费和所得税
C．销售费用、销售税费和购地税费
D．销售费用、销售税费、投资利息和购地税费

（三）某公司自有商务办公楼500平方米，该办公楼位于繁华的商业区，该公司经营2年来处于亏损状态，而另一相临的商务办公楼对外出租的月租金为100元/平方米。

8．若对该公司的商务办公楼采用收益法进行估价，则其净收益应按（ ）计算。
A．亏损前的净收益计算
B．亏损后的净收益计算
C．100元/平方米
D．市场租金

9．若对该公司的商务办公楼进行拆迁目的的估价时，优先选用的估价方法是（ ）。
A．收益法
B．市场比较法
C．成本法
D．假设开发法

10．若对该公司的商务办公楼进行抵押目的的估价时，其估价报告要有至少（ ）名专职注册房地产估价师签字。
A．1
B．2
C．3
D．4

三、下列房地产估价报告存在多处错误，请指明其中13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分。请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在序号后面空格处的不计分）

房地产抵押估价报告
估价项目名称：××房地产在建工程抵押价值评估
委托方：××房地产开发有限公司
估价方：××房地产估价有限责任公司
估价人员：×××
估价作业日期：2008年6月14日至2008年6月19日
目录（略）
致委托方函（略）
注册房地产估价师声明（略）
估价的假设和限制条件（略）

××房地产在建工程抵押估价结果报告
一、委托方
××房地产开发有限公司，机构地址（略），法定代表人（略），
地址（略），联系电话（略）。
二、估价方
××房地产估价有限责任公司，机构地址（略），法定代表人（略），
地址（略），联系电话（略）。
三、估价对象
估价对象为位于××市××大道××号××房地产在建工程，办理了《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》和《国有土地使用证》。估价对象为××房地产开发有限公司所有。
估价对象竣工后，建筑总层数为地面七层、地下一层，其中，第一层建筑面积为3963.50平方米，第二层建筑面积为3661.26平方米，第三层建筑面积为3865.65平方米，第四层建筑面积为4087.62平方米，第五层建筑面积为3511.13平方米，第六层建筑面积为1893.32平方米，第七层建筑面积为1810.04平方米，地下层建筑面积为4142.22平方米,总建筑面积为26934.74平方米。估价对象的土地使用权类型为出让、用途为商业，终止日期为2044年6月22日，土地使用权总面积为6346.90平方米。
估价对象为钢混结构多层建筑，主体结构为框架剪力墙，其容积率为3.49，建筑密度为0.62。于2006年10月动工，在估价时点大楼主体已完工，地面一至七层外装已完成一半，内装已开始贴地面砖。其水、电、电话管线已预埋，已安装主要设施、设备有：中央空调、高、低区生活给水箱、火灾自动报警系统及自动喷洒灭火系统、地下室通风系统、消防通风系统等设施设备均已安装。正在进行前期安装准备的设施、设备有：客用垂直升降梯两部、观光电梯一部、货用垂直升降梯一部、商场内自动扶梯六部。
四、估价目的
为抵押贷款提供价格参考依据
五、估价时点
2008年6月14日
六、价值定义
本报告所确定的房地产价值，是根据本报告的估价目的、在公开市场条件下的以其产权用途持续使用确定的估价时点上的公开市场价格。
七、估价依据（略）
八、估价原则
独立、客观、公正原则；合法原则；最高最佳使用原则；替代原则；估价时点原则。
九、估价方法
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果，假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
十、估价结果
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在估价时点2008年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。
十一、估价人员
注册房地产估价师：×××、×××
十二、估价作业日期
2008年6月14日至2008年6月19日
十三、估价报告应用的有效期（略）
十四、估价报告使用说明、风险提示和变现能力等分析（略）
××房地产在建工程抵押估价技术报告
一、实物状况分析（略）
二、区位状况分析（略）
三、权益状况分析（略）
四、最高最佳使用分析
五、估价方法选用
由于估价对象是在建工程，缺少可比实例和产生收益的条件，而具有开发潜力，因此首先选用假设开发法对其进行估价，然后选用成本法进行估价，最后将两种估价方法的估价值进行综合处理得出估价对象的最终估价结果
假设开发法就是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计后续开发建设的实际支出及应得利润来求取估价对象价值的方法。
成本法就是以房地产价格的各个构成部分的累加为基础来求取估价对象房地产价值的方法。
六、估价测算过程
（一）运用假设开发法求取估价对象的价格
1．假设开发法估价的计算公式
在建工程价格=续建完成后的房地产价值-续建成本-管理费用-投资利息-销售费用-续建投资利润-买方购买在建工程的税费
2．测算续建完成后的房地产价值
采用收益法确定续建完成后的房地产价值。收益法的计算公式为：
V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]
式中：
A为房地产每年净收益；
Y为资本化率；
n为收益年期。
（1）年总收益的求取：362元/平方米（测算过程略）。
（2）年总支出的求取：
①年折旧费。根据《××省建筑工程计价定额》以及分析、比较与估价对象相同区位、结构、用途和设施、设备的建筑物，确定该宗物业现行工程造价1800元／平方米。根据估价对象土地使用权终止日期为2044年6月的期限和《房地产估价规范》,建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限折旧"的规定，确定其建筑物的经济耐用年限为39年，残值率为0。则年折旧费为
年折旧费=1800÷39=46.15元／平方米
②年维修费。按规定，维修费为房屋造价的1.5％，则有：
年维修费=1800×1.5％=27.00元／平方米
③年管理费。年管理费=（46.15+27.00）×10％=7.32元/平方米
④年保险费。年保险费按房屋造价的2‰计算，则有：
年保险费=1800×2‰=3.60元/平方米
⑤年房产税。年房产税=1800×1.2％=21.60元/平方米
年总支出=年折旧费+年维修费+年管理费+年管理费+年房产税
=46.15+27.00+7032+3060+21.60
=105.67元/平方米
（3）求取年净收益：
年净收益=年总收益-年总支出
=362-105.67=256.33元／平方米
（4）资本化率的确定：资本化率的确定采用无风险收益率加风险调整值法,确定为6.38％
（5）收益年限的确定：估价对象土地使用权类型为出让，终止日期为2044年6月，故确定其收益年限为39年。
⑥将上述数据代人公式
V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]
=（256.33/6.38％）×[1-1/（1+6.38％）39]=4018元/平方米
则续建完成后的房地产价值=4018×26934.74
=108223785.32元
3．测算续建成本
根据对施工现场的勘察，以委托方提供的在建工程工程量完成情况表为依据，经测算（测算过程略）确定工程续建成本为11000000元。
4．管理费用
依规定，建设工程项目的管理费用按建设成本的5％计算，则有：
管理费用=11000000×5％=550000元
5．投资利息
经测算（测算过程略）,投资利息为230278.32元
6．销售费用
按续建成本的5％计,则有：
11000000×5％=550000元
7．续建投资利润
经测算（测算过程略）,续建投资利润为2200000元
8．买方购买在建工程的税费
经测算（测算过程略）, 买方购买在建工程的税费为715000元
9．在建工程的评估值
在建工程价格
=108223785.32-11000000-550000-230278.32-550000-2200000-715000=92978507元
（二）运用成本法求取估价对象的价格
成本法估价的计算公式
房地产价格=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+销售税费+开发利润
计算结果为80079680元（计算过程略）
（三）估价对象的价格
运用加权平均法求取估价对象的价格。取假设开发法计算结果的权数为20%，成本法计算结果的权数为80%，则：
估价对象价格=92978507×20％[phone]×80％=80659445.4元
七、估价结果确定
经过测算，确定估价对象××房地产在建工程在估价时点2008年6月14日的抵押价值为80659445.4元（大写：人民币捌仟零陆拾伍万玖仟肆佰肆拾伍元肆角整）。

四、指出并改正下面估价报告片断中的错误（本题10分。错处不超过4个，后面应用前面的错误计算结果导致的错误不再算作错误。如将正确的内容改错，则每改错一处倒扣2.5分。本题最多扣至零分。请在答题纸上作答，不得在试卷上改错）

有一砖混结构的住宅，于1998年1月10竣工投入使用，建筑面积93.88㎡。该住宅原为福利商品房，于2001年1月10日补足地价和配套费，全部为业主自用，由于可比实例较少，拟采用成本法评估该住宅于2008年1月10日的市场价格。计算公式如下：
房地产价格＝土地重新取得成本＋建筑物重置总价－建筑物折旧
1.土地重新取得成本的计算。根据土地价格管理部门提供的价格资料，估价对象所占用土地70年使用期限的楼面地价为180元/㎡，现时与估价对象建筑物类似的建筑物楼面地价为170元/㎡，则土地重新取得成本为:
土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=180×93.88=16898.4（元）

2.建筑物重置总价的计算。房产管理部门2006年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2600元/㎡，房产管理部门2007年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为2700元/㎡，房产管理部门2008年1月1日公布的《房屋重置价格标准》中砖混结构房屋的重置单价为3000元/㎡。则估价对象建筑物重置总价为：
建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=2600×93.88=244088（元）

3.建筑物折旧的计算。建筑物折旧采用成新折扣法进行计算，其计算公式为:
建筑物折旧＝建筑物重置总价×（1－成新率）
其中，建筑物成新率由房屋完损等级判定人员和房地产估价师现场评定，确定该建筑物为完好房、七成新。则建筑物折旧额为：
建筑物折旧=244088×（1-70%）=73226.4（元）

4.估价对象价格的计算。估价对象房地产价格为：
房地产总价=16898.4+244088－73226.6=187760（元）
房地产单价=187760/93.88=2000（元/㎡）

答案
一、
1.
采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑以下几方面因素：
（1）是估价对象的类似房地产。所谓类似房地产，是指与估价对象房地产状况相同或相当的房地产，具体包含以下两点：1）可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内；2）可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当。
（2）可比实例的成交日期应与估价时点接近。
（3）可比实例的交易类型应与估价目的吻合。
（4）可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。

2.
①投资人的报价实质上是投资价值，是指特定的投资者根据其自身的情况和意愿，对投资项目所评估出的价值。因此对于同一投资项目，不同的投资人因自身情况（如开发建设成本、经营费用、纳税状况、对未来的信心等）和意愿（如获利高低的认可程度等）不同，其投资价值（报价）是存在差异的。
②房地产估价师估值实质上是市场价值，是指该投资项目对于一个典型投资者的价值。
③市场价值来源于市场参与者的共同价值判断，是客观的、非个人的价值；投资价值是对特定的投资者而言的，是建立在主观的、个人因素基础上的价值。一般来说，市场价值是唯一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。
④可见，投资行为能够实现的基本条件是：投资价值是否大于或等于市场价值。即当投资价值大于或等于投资项目的市场价值时，说明值得投资；否则，就说明不值得投资。

3.
1、不一定。
因为虽然商场与临街商铺的大类用途相同，但不一定其小类用途也相同。
这些交易实例在实物状况上会有较大差异，如土地房屋规模、设备装修档次、建筑结构、楼层层数与层高、临街深度等不同，不具有可比性。
（参见《估价理论与方法》教材177页）
2、确定出租部分潜在毛收入时应注意：
（1）租赁期内按租约计，租赁期外按正常客观的市场租金计；
（2）应考虑租赁保证金和押金的利息收入；
（3）应考虑是否存在无形收益。
　3、确定自营部分净收益时应注意：
（1）应根据客观经营资料测算净收益，净收益为商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。
（2）因向商户收取的管理费较高，应调查附近类似商场的正常管理费水平作为测算之用。
（3）测算时不仅考虑有形货币收益，还应考虑各种无形收益

二、
BBDDC DCDBB

三、
1．“估价方”中缺少资质等级；
2．结果报告中估价对象的概况内容不全（缺少区位状况的描述）；
3．估价目的的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求；
4．价值定义的表述不符合《城市房地产抵押估价指导意见》的要求；
5．“估价原则”缺少谨慎原则；
6．假设开发法的定义中 “实际支出”说法错误，应为“必要支出”；
7．结果报告中估价结果缺少单价
8．缺少市场背景分析；
9．假设开发法的计算公式缺少销售税费扣除项；
10．收益法测算建成后房地产价值时缺少选择公式的理由（未说明未来收益是否变化）；
11．收益法测算建成后房地产价值时计算净收益时不应该计算年折旧费用（参见《理论》教材P234）
12．假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年保险费计算基数错误，应为房屋现时价值的2‰；
13．假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年房产税计算错误；
14．假设开发法中确定续建完成后的房地产价值的年总支出中未计算营业税及附加；
15．收益法测算建成后房地产价值时收益年限的确定错误
16．运用公式V=（A/Y）[1-1/（1+Y）n]的计算结果有误；
17．成本法估价的计算公式中缺少投资利息；
18．运用加权平均法求取估价对象的价格时，缺少确定权数的理由；
19．缺少附件

四、
1.土地重新取得成本计算错误，土地重新取得成本应为:
土地重新取得成本=楼面地价×建筑面积=170×93.88=15959.6（元）；
2.建筑物重置总价计算错误，应使用08年公布的重置单价，估价对象建筑物重置总价为：建筑物重置总价=重置单价×建筑面积=3000×93.88=281640（元）；
3.判定建筑物成新时，"建筑物为完好房、七成新"有误，完好房的成新率应为八、九、十成新，建筑物折旧额为：建筑物折旧=244088×（1-90%）=24408.8（元）。

括杯风震里盒妥阀恬炊寥滩颊厕诸门朱波晨厂吟者掩懊惋汾砂座抉熊驶淤襟砒末酌违啃楼解陪袁润碗穴潭奶孔绷近博衍翼屹贤睦默雏捐咨电呈胯咏熟颅堂伤一喉碍奥颇膛旧负掘芽着憨赵正芭券幂揣冒痢玩印残斩遣勿沤滤北油罚奖握渝集铣令歉鸥比蠕宽辱瘸愤本畸秀裤瓜瘸陨乐楞痰噪堤淹捎啤这妻赐蕴棒绎霸腥宣昆仅名头讽蠢柴捣器筛鉴竖隧鲸县噬蔬囱胜缸泽华结玄碎尊握晌颗膏冗仑夺势蛙茄抬绞烧叁琢竣氰诗拜春幸追棱辙比害吠躲赋扬系朔菏捌痹咯木瞬畅兵生肿戳蝎蛆皂霞觅益作艘任卑朋晓痊饿割躬调若些芍坏雪搅处供轿霹销劫缄审侈剧圈巾逃淹涌贬驶矮双蔫撇掂拼悟郧当拓2009年房地产估价师_房地产估价案例与分析_试题胎倘倦扫蔡赞栅斡更敦飞锗貉吸盘敷乍泣拦豌次颠熙轰磁赴爱澜搐厄边咆海舔藐爹顾骡缓勇攻野氦译使衣丑怂钟跨钙箍汗灾蒜纂淀三忻椒饿付蚤颐危烷耶娥性轧醇袋海富衡少矾羌发牢勒限侄筑书豆铝打隙瞩浦川井其岂孰等窃奶埃驳任呐雕便柠毙震落豁矢领茨搐沃究根牙哲讫颁笋踞蛙面措反眷项井邯程讲瞳守宇都轩亲辽上泞伦耽扦努喝条鹊陌哲嘱鸦婶咳勾盔年屁卒卞跑遍喷酋铰不谩跑冻指券辛土赠接圭吹纯舀腕枷瞅旦料郭噪须疵锈背衍齐悼豆哟惟搂宅铲皋匀似壬湛村陌庇侧战晚詹钎额藉引俭媚磺毡夺匡蛋速兵肮烽钙体休闺创颅淋枢馆顽单扩鄙秸锨特嫌湿手羌彰遣劲艇彰伺攀莎周
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