前期物业服务合同1.doc

前期物业管理服务合同

甲方：十堰市东正房地产开发有限公司
法定代表人： 董正
地 址： 江苏路28号东正国际1号楼4楼
联系电话： 8671066
乙方：十堰市东正物业管理有限公司
法定代表人： 王莹
资质等级： 三级
证书编号： 十物管[2005]3008号
地 址：江苏路28号东正国际2号楼1楼
联系电话： 8690609   
    根据《物业管理条例》及有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对 （物业名称）提供前期物业管理服务事宜，订立本合同。

    第一条 本合同标的物：物业名称：_东正国际社区_ 物业类型： 住宅小区 座落位置：十堰 市 茅箭 区 江苏路 （街道） 28 号。四至：东至北京北路 ，南至江苏路 ， 西至阳光花园 ，北至阳光硒谷 。 占地面积：约_54000_平方米；建筑面积：约301000_平方米，其中住宅约228900平方米，商场约12600平方米，停车场约 49700 平方米，其他配套公建面积 16800平方米 。 具体物业类型见附件规划总平面图。

    第一章 物业管理服务期限

    第二条　乙方早期介入服务期限自 2006 年 11 月 3 日起至本物业开始交付使用之日止。前期物业管理服务期限自本物业开始交付使用之日起，为期三年。但期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，本合同终止。

    第二章 物业服务事项、要求与标准
 根据<普通住宅小区物业管理服务等级标准>一级执行
项 目内 容 与 标 准
（一）基本要求
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。
2、承接项目时，对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
6、设有服务接待中心，公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有完整的报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。
7、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
（四）协助维护公共秩序
1、小区主出入口24小时站岗值勤。
2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。
3、对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。
（五）保洁服务
1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次。垃圾袋装化，保持垃圾桶清洁、无异味。
2、合理设置果壳箱或者垃圾桶，每日清运2次。
3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道每日清扫2次，每周拖洗1次；一层共用大厅每日拖洗1次；楼梯扶手每日擦洗1次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清掏1次，发现异常及时清掏。
5、二次供水水箱按规定清洗，定时巡查，水质符合卫生要求。
6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
（六）绿化养护管理
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，无杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
5、定期喷洒药物，预防病虫害。

    第三条 乙方提供的物业管理服务的范围为：
    1、标的物之物业的共用部分（含约定共用部分、法定共用部分）的日常维修养护管理；
    2、标的物之物业的共用部分（含约定共用部分、法定共用部分）的专项维修资金的收取、使用及管理；
    3、物业管理区域内业主渉及物业管理之共同事务。
    第四条 早期介入服务事项详见附件三。
    第五条 前期物业管理服务事项与标准：
    1、共同事务管理的要求与标准详见附件四；
    2、房屋建筑共用部位的日常维修、养护和管理的要求与标准详见附件五；
    3、属于业主共用的设施设备的日常维修、养护、运行和管理的其要求与标准详见附件六；
    4、物业管理区域内的环境卫生、保洁服务的其要求与标准详见附件七；
    5、物业管理区域内的绿化服务的要求与标准详见附件八；
    6、物业管理区域内的安全防范服务要求与标准详见附件九；
    7、协助业主大会开展社区文化活动，其要求与标准详见附件十。
    第六条 自 2006年 11月3日起，乙方按 一级 质量标准实施管理。
    第七条 管理服务期第一年内，物业管理服务达到 二级 标准；管理服务期第二年内，物业管理服务达到 一级 标准；管理服务期第三年内，物业管理服务达到 一级 标准。对达标有异议的，由双方共同聘请的第三方予以评定。

    第三章 物业管理服务费用的收取

    第八条 甲方应于物业交付开始使用之日起 一 月内，向乙方支付物业开办费 元。
    第九条 物业管理费，由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：住宅： 1.50 元/月·平方米，商 业：_5.00_元/月·平方米，其 他：
    第十条 物业管理费于本物业开始交付使用之日起按月计收。物业开始交付使用后，甲方未交付给业主的物业，由甲方依照本合同第九条约定的标准交纳物业管理费。
    第十一条 甲方、业主或物业使用人应于每月 15 日前向乙方交纳当月物业管理费，逾期交纳的，每逾期一日，应交纳欠费总额的万分之 三 作为滞纳金。
    第十二条 停车场服务费用
1、 停车场属甲方所有并自营或业主个人购置车位的，甲方或业主应按照下列标准向乙方交纳车位管理服务费：（1）露天车位： 240元/位·月 （2）车库车位： 240 元/位·月（3） 按照车位管理服务费标准收费的，不承担车辆及车内物品的保管责任。业主自购车位要求提供车辆保管服务的，按照本条第1项中车辆保管服务费标准收费。甲方有权根据市场行情调整收费标准。
    2、停车场属于甲方所有，由甲方与乙方共同经营或交由乙方经营管理的，双方约定按照上述第1项标准收费：
    3、临时车位、车辆的管理服务费根据不同情况按照本条前1项约定标准计收。
    第十三条 会所属于业主共有的，由乙方经营管理，按照如下收费标准明码标价：
    1、 健身房： 元/小时； 元/天； 元/月
    2、 棋牌室： 元/小时； 元/天； 元/月
    3、 乒乓球： 元/小时； 元/天； 元/月
    4、 网球场： 元/小时； 元/天； 元/月
    5、 篮球场： 元/小时； 元/天； 元/月
    6、 游泳池： 元/小时； 元/天； 元/月
    7、 其他： 会所属于甲方所有并自营的，应按照建筑面积 2.80 元/平方·月向乙方支付管理费。
    第十四条 下列情况，乙方应将提取的管理成本纳入物业管理费中，统筹使用： 1、停车场属于甲方所有，由甲方与乙方共同经营或由乙方经营的，提取乙方管理成本。 2、会所属于甲方所有，由甲方与乙方共同经营或由乙方经营的，提取乙方管理成本。
    第十五条 共用部分（包括共用照明、电梯、中央空调、供暖 ） 运行发生的费用，应独立计量核算，根据实际消耗由乙方向业主分摊计收。
    第十六条 物业需要装修的，业主或物业使用人应在装修前，与乙方签订《装修管理协议书》，并向乙方交纳 2000元的装修保证金。
    第十七条 业主在办理入住手续时，应根据《业主临时公约》的约定一次性向乙方交纳6个月的物业管理服务费作为物业管理储备金。物业管理储备金用于： 1、作为业主或物业使用人拖欠物业管理服务费时的周转金； 2、作为物业管理服务年度亏损时的周转金； 3、作为全体业主承担经济责任的赔偿金或在责任未确定时的周转金。乙方将储备金用于周转后，应及时向业主公布并接受业主监督。垫支的周转金应由责任人事后补足，无法补足的，提交业主大会决定处理。
    第十八条 物业管理费年终节余或亏损的处理方式：
    1、物业管理服务费采取包干制，物业公司独立核算，自负盈亏。
    2、物业管理服务费发生年度亏损的，按以下方式处理：（1）用物业管理储备金周转，并由下年度物业管理费补足物业管理储备金；（2）经业主大会决定后，由业主追加补足。

    第四章 乙方服务报酬

    第十九条 在早期介入服务期间，甲方应按月向乙方支付早期介入服务佣金 。
    第二十条 乙方根据年度物业管理费收费总额的 %计提当年佣金。
    第二十一条 停车场收入分配：
    1、停车场属于全体业主共有的，车位使用服务费、车辆保管服务费收入统一纳入物业管理费中统筹使用，归全体业主所有。收取车辆保管服务费的，全体业主承担保管赔偿责任。
    2、停车场属于甲方所有，并交乙方经营的，其收入在提取管理成本后，车位使用服务费收入 20% 归乙方所有，其余归甲方所有；车辆保管服务费收入 %归乙方所有，其余归甲方所有，甲乙双方按相应比例共同承担保管赔偿责任。
    第二十二条 属于甲方所有的会所，并交乙方经营的，其经营收入在提取管理成本后， 20% 归乙方所有，其余归甲方所有。发生亏损的，甲乙双方按相应比例承担。
    第二十三条 专有部分（包括自用设备、毗连部位等）的维修、养护由业主自行承担，业主、物业使用人要求乙方提供服务的，服务报酬由双方另行约定。

    第五章 专项维修资金的筹集、管理与使用

    第二十四条 物业专项维修资金按以下第 种方式筹集：
    1、每月按建筑面积每平方米收取 元用作专项维修资金；
    2、物业管理服务费结余留作专项维修资金；
第二十五条 专项维修资金实行专款专用，用于房屋共用部位、共用设备、设施、属业主共用的公共设施、附属建筑物、构筑物及设施除日常维修保养以外的大中修、更新费用开支。
    第二十六条 乙方按有关规定，编制专项维修资金使用方案，经业主大会批准后实施，未经业主大会批准，乙方不得动用。 业主大会不批准乙方所编制的专项维修资金使用方案，或资金不够所引致的经济损失及法律责任，由业主承担。 经业主大会批准后，乙方未及时按专项资金使用方案实施的，所引致的经济损失及法律责任由乙方承担。

    第六章　　双方权利义务

    第二十七条　甲方的权利义务
    1、在物业销售前，制定《业主临时公约》并向物业买受人明示、说明，要求物业买受人书面承诺。
    2、与物业买受人签订物业买卖合同时，应包含本合同的主要内容，要求物业买受人承诺在本物业具备入住条件后承继本合同的相关权利、义务。
    3、《业主临时公约》中应包含业主入住时向乙方交纳物业管理储备金及装修保证金的义务，并明确物业管理储备金和装修保证金的返还条件及时间。
    4、督促业主、物业使用人遵守《业主临时公约》，劝阻、制止违反《业主临时公约》的行为。
    5、甲方授权乙方对业主和物业使用人违反《业主临时公约》的行为，采取批评、劝阻、警告、制止、要求赔偿经济损失、报告有关行政管理部门、诉讼等方式进行处理。
    6、保证物业产品质量，保证交付使用的物业竣工验收合格，依法承担物业的保修责任。
    7、完善本物业管理区域内的配套设施和配套工程，包括物业的标识系统、公共垃圾桶、垃圾中转站、垃圾房等。
    8、在本物业首位业主入住前 15 日内，甲方应按有关规定向乙方提供能够直接投入使用的物业管理用房建筑面积 900 平方米（其中办公用房 500 平方米，住宿用房 200 平方米，其他用房 200 平方米），并提供相应的办公设备、设施。 管理用房和甲方所提供的相应办公设备、设施的产权属全体业主所有，由乙方在物业管理服务期内无偿使用。
    9、甲方不得擅自处分业主依法享有的物业共用部分（含共用部位、共用设施设备）的所有权或使用权。
    10、甲方可以对物业管理服务内容作出合理承诺，但不得损害业主、物业使用人和乙方的合法权益。
    11、与乙方协商确定物业管理方案、年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告。监督检查乙方各项方案和计划的实施。
    12、在物业入住前 15 日内，向乙方提供和移交下列物业资料：（1）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；（3）物业质量保证文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必需的其他资料。
    13、物业入住前 30 日，甲方应会同乙方对物业的共用部分（含共用部位、共用设施设备）进行检查验收，并向乙方办理移交手续。
    14、督促业主、物业使用人按时交纳物业管理服务费用。
    15、可组织专业审计机构对本合同标的物的物业管理费、物业专项维修资金进行年度审计或合同期末审计。
    16、不干涉乙方自主的物业管理服务和经营活动。
    17、依照物业买卖合同，甲方所保留的会所、屋面、外墙、广告位、停车场等约定专有部分，由甲方自行承担维修、保养的费用和责任，并按时交纳物业管理费。
    18、告之业主、物业使用人正确处理通风、采光、给排水、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。
    19、要求业主、物业使用人对异产毗连部位的维修提供通行和维修的便利，因此造成的损害，由责任人承担。
    20、因搬迁、装饰装修需要合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先通知乙方，并在约定期限内恢复原状，造成损失的，应承担相应的赔偿责任。
    第二十八条　乙方的权利义务
    1、在本物业管理区域内设立专门机构负责本物业的日常管理工作，履行本合同的有关权利、义务。
    2、根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，自主开展各项物业管理经营活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益。
    3、明示物业管理服务费用的收费项目和标准以及特约服务项目的收费标准。
    4、根据有关法律、法规的规定和本合同的约定向业主或物业使用人收取物业服务费用，对于拖欠物业服务费的行为通过合法手段催收、催缴。
    5、及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项。
    6、建立物业管理档案，及时记载变更情况。
    7、结合本物业的实际情况，编制物业管理方案，年度管理计划、年度维修养护计划、年度费用概预算、决算报告。 8、编制房屋、设施设备大中修方案报业主大会批准后实施。
    9、依照甲方、业主大会授权的内容与要求，代表本物业全体业主，维护业主、物业使用人的共同权益。
    10、对本物业的共用部分（含共用部位、共用设施设备）进行年度安全检查，发现安全隐患及时整改。
    11、可选聘专业企业承担本物业的专项服务，但不得将全部物业管理服务一并转让给他人。
    12、应业主、物业使用人的要求，协调、调解相邻关系纠纷，协调、调解不成的，业主、物业使用人应自行请求主管部门或司法部门处理。
    13、协助维护物业管理区域公共秩序，做好安全防范工作，发生安全事故可采取应急措施，并应及时向有关部门报告，协助做好救助工作。
    14、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装饰装修物业时，订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督。
    15、本合同终止，乙方退出本物业时向业主委员会移交全部物业管理用房、物业档案资料，办理交接手续。

    第七章 违约责任

    第二十九条 双方约定因下列事由所致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿之责：
    1、天灾地震等不可抗力的事由所致的损害；
    2、暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所致的损害，但因乙方故意或过失所致者，不在此限。
    3、因本合同标的物本身固有瑕疵所致的损害。
    4、因甲方或第三者之故意、过失所致的损害。
    5、甲方或业主、物业使用人专有部分的火灾、盗窃等所致的损害。
    6、因乙方书面建议甲方改善共用部分（含共用部位、共用设备设施）或改进管理措施，而甲方未采纳所致的损害。
    7、因延迟交付物业管理服务费用所致的损害。
    8、因甲方、业主大会或业主委员会指挥调派乙方工作人员所致的损害。
    9、本合同标的物之共用部分（含共用部位、共用设备设施）自然或人为的任何损坏。但因乙方故意或重大过失所致的，不在此限。
    10、停车场内，车辆被窃、被破坏或车内财物被窃的损害。构成保管合同关系的，不在此限。
    11、除上述各款外，其它不可归责于乙方之事由者。
    第三十条　为避免乙方员工窃取乙方物业管理方案、规章制度，以及其他知识产权等恶意竞争承接甲方物业管理服务业务，双方约定于本合同期满后一年内甲方不得留任乙方之工作人员，否则应向乙方赔偿 50 万元。
    第三十一条　乙方违反本合同第三章的约定，擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，甲方、业主大会有权要求乙方双倍返还。
    第三十二条　甲方违反本合同第二十七条、第二十八条约定的义务，导致乙方不能完成本合同第七条约定的管理目标，责任由甲方承担，造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。同时，乙方有权解除本合同。
    第三十三条　乙方违反本合同第二十七条、第二十八条约定的义务，导致不能完成本合同第七条约定的管理目标，责任由乙方承担，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。同时，甲方有权解除本合同。
    第三十四条 双方协商一致，可解除本合同，并在一个月内办理交接手续。

    第八章　　附则

    第三十五条 下列词语在本合同中，所赋予的定义是：
    1、物业交付使用是指业主收到甲方书面入住通知并办理完结相应手续；业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。
    2、专有部分是指在建筑物中依法取得独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为上述空间和区域内专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设施设备。
    3、共用部分是指物业管理区域以内，专有部分以外的，属于包括全体业主或两个以上业主共同所有，共同使用的场所、空间、设施、设备。
    第三十六条　双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有同等效力。　　
    第三十七条　本合同之附件均为合同有效组成部分。　　本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。　　
    第三十八条　本合同正本连同附件 页，一式 份，甲乙双方及物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。　　
    第三十九条　本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
    第四十条　本合同在履行中如发生争议，双方可以通过协商和解、向有关行政部门依法申请调解、或选择按照以下方式解决：
    1、向十堰市仲裁委员会申请仲裁。
    2、向人民法院提起诉讼。　　
    第四十一条 本合同自 双方签字之日 起生效。

    甲方签章： 乙方签章：

    法定代表人： 法定代表人：

    年 月 日 年 月 日

代理记帐业务约定书
甲方: (以下简称甲方)
乙方： (以下简称乙方)
经甲乙双方友好协商，自愿达成以下乙方为甲方提供会计代理服务相关事项的业务约定：
一、 乙方为甲方提供以下会计代理服务：建账、记账(总分类
账、二级明细账)、填制财务报表、税务报表、国税申报、地税申报(含网上申报)。甲方如有其他服务要求，需在约定书中注明，口头商定无效。
二、甲方在每月25日至次月15日前，按时将本单位所发生合法的经济业务票据传给乙方(乙方可上门取送票据，每月壹次)并提供纳税申报所需要的各种印章(公章、财务章、人名章等)。因甲方票据传递、提供各种印章及税务机关要求的其他资料不及时，造成乙方延误各种纳税申报的，责任由甲方自负。
三、在甲方按时传递经济业务票据及按时提供各种印章的情况下，乙方应按时为甲方代理纳税申报，造成延误各税种申报的, 责任由乙方负责。
四、乙方丢失票据，书写、计算错误而引起的税务罚款及滞纳金，责任由乙方负责；甲方账外逃税、提供的虚假票据、提供原始凭证不符合规定引起的税务责任，由甲方负责。
五、甲方的出纳每月应主动与乙方会计核对银行账及现金账余额。
六、甲方在签订业务约定书的同时付款，否则无效，到期后乙方接受甲方付款的视为约定延续，若到期后未续约付款的，约定终止，双方不再相互承担责任。
七、甲方在业务约定期间内如有地址、电话、开户银行及账号、税务登记、工商登记等发生变化应在非报税期内三天、报税期内(每月25日至次月15日)当天通知乙方，不能及时通知乙方由此而产生的后果，由甲方自负。
八、业务约定到期或终止时，如果甲方聘用乙方工作人员，乙方对业务约定期间的凭证、账目、税务出现的问题概不负责。
九、甲方为：1.纯地税户 2.国地税户3.一般纳税人，每月凭证不超过一本，无特殊核算要求(超出要求范围的，服务费另行协商)。
十、约定期限： 年 月至 年 月，付款方式：每 ，另每会计年度账本及报表资料费贰佰元，工商年检代理费贰佰元，残保金代理费贰佰元； 年 月 日合计收取 元。
十一、本业务约定书一式两份，双方各持一份，经双方签字盖章付款后生效。本约定书未尽事宜，甲乙双方应本着友好协商的态度进行协商解决。
十二、会计每月25日至次月1日联系取票据，以下列举部分单据：
1、企业本月开具的发票及与之相对应的收款凭证(进账单、现金送款单、现金收入凭单、出库单、发票领用存情况等)；
2、企业取得的购货发票及与之相对应的支出凭证(支票根、电汇单、现金支出凭单、入库单等)；
3、企业取得的费用发票(交通费、差旅费、通讯费、广告费、业务宣传费、房租、水电费、办公费、运费、汽油费、保险单据等)及与之相对应的支出凭证(支票根、电汇单、现金支出凭单等)；
4、银行缴税税票，利息单，进账单，支票存根，电汇单及其它各种银行票据；
5、企业自制原始凭单：工资单，折旧单等；
6、一般纳税人发票汇总表(一套)，作废发票(联次齐全)，抵扣票认证清单，金税卡；
7、其它需要的资料_____________________________________
8、凭证报表由乙方暂存，待工作完成后，年度终了时返还客户。
注意：月末取票后企业如开具收入发票须立即通知乙方。
甲方： 乙方：
联系人： 联系人：
联系电话： 联系电话：
电子邮件/ QQ: 地址：

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