承租商铺上贴了封条-租赁合同就解除了吗？.doc

承租商铺上贴了封条，租赁合同就解除了吗？
一、案情简介
申请人：广州市某市场管理有限公司
被申请人：谢某
2011年6月21日，申请人与被申请人签订《合同》，约定被申请人承租申请人的涉案商铺。合同第二条约定：商铺租赁期限为2011年6月21日至2017年5月31日止。《合同》第四条约定：被申请人应于每月5日前向申请人支付当月租金、物业管理费、水电费、卫生费、空调费及其他一切费用，2011年6月21日至2012年5月31日，月租金为0元，月管理费为568元；2012年6月1日至2013年5月31日，月租金为5303元，月管理费为568元。该条同时约定了2013年6月1日至2017年5月31日的月租金和月管理费。申请人于2011年6月21日前（包括本日）将商铺交付给被申请人使用。租金及其他费用按法定自然月计缴，其中计租期限不足一个月的，按计租天数除以三十再乘以当月月租金计缴。租金不包括商铺的管理费、空调费、水电费、通讯费、公共卫生费、设备维修保养及被申请人因使用商铺而应缴付的其他各项费用。国家应缴税费由各方承担。《合同》第十三条约定：因被申请人违约导致本合同解除的，本合同自被申请人接到申请人的解除合同通知之日起或申请人发出通知3日后解除。本合同解除、终止之日起3日内，被申请人应腾空商铺并将商铺交还申请人，否则视为被申请人放弃商铺内一切物品的所有权，由申请人进行处理。《合同》第十五条约定：被申请人拖欠租金、管理费或其他应缴费用的，每逾期1日，被申请人应按所欠的租金或费用金额的百分之二向申请人支付违约金。《合同》第十六条约定：被申请人有下列任何一项的违约行为，申请人有权单方解除合同，收回商铺，申请人收取被申请人的所有保证金、租金及其他费用不予退还，被申请人应赔偿申请人损失：1.租赁期内，被申请人连续3日没有开门营业，或在任一租赁年度内累计没有开门营业超过15日的；2.被申请人连续15日拖欠租金、管理费、水电费、空调费以及相关的违约金、赔偿金、滞纳金等任何一项，或拖欠上述款项每个年度累计超过30日。《合同》第十八条约定：有关申请人通知被申请人的方式，申请人可选择当面送达、手机通知（包含短信）、按本合同指定联系地址(或被申请人日后书面通知申请人的通信地址)邮寄送达、或留置送达（即将信函置于该商铺恰当位置后满7日）等任一方式，均视为有效送达。被申请人所租的商铺内营业人员有权代为被申请人签收，出具文件。
《合同》签订当日，申请人将涉案商铺交付被申请人使用，双方办理涉案商铺的交接手续。
2012年12月7日，申请人向被申请人发送《律师函》，告知被申请人涉案商铺开业后已歇业142天，要求被申请人支付租金、管理费、公摊水电费以及相应的违约金，并称逾期交纳将追究被申请人的法律责任。该函件于2012年12月9日妥投至被申请人处。
2013年1月21日，申请人通过广州公证处向被申请人发送《解除合同通知书》，要求解除《合同》，并要求被申请人在该通知书发出之日起5日内缴清拖欠的租金、管理费等费用，将涉案商铺腾空后交还申请人，否则申请人有权根据《合同》第十三条约定处理商铺内所有的物品。该通知书于2013年1月22日妥投至被申请人处。广州公证处于2013年2月19日作出第某号《公证书》，证实申请人邮寄的上述文件的复印件与原件相符。
另查明，（一）2012年6月以前为涉案商铺免租期。被申请人自2012年5月起未再交纳涉案商铺管理费，自2012年6月起未交纳涉案商铺租金。（二）申请人在被申请人收到《解除合同通知书》后，更换了涉案商铺的门锁。（三）涉案商铺内至今仍存有被申请人的货品。（四）申请人为办理本案而聘请律师，并支出律师费2000元。
申请人的仲裁请求为：1.裁决确认申请人与被申请人签订的《合同》于2013年1月22日解除，并裁决申请人收回涉案商铺；2.裁决被申请人向申请人支付涉案商铺自2012年6月至2013年1月的租金42424元，2012年5月至12月的管理费及公摊水电费7168元；3.裁决被申请人向申请人支付因拖欠上述费用产生的违约金49592元（暂计至2013年1月5日）；4.裁决被申请人补偿申请人律师费2000元；5.裁决被申请人向申请人支付查封费1020元；6.裁决本案仲裁费由被申请人承担。
二、争议焦点
（一）涉案《合同》解除的时间点。
庭审中，双方当事人都确认《合同》已经解除，但是对解除时间存在分歧。申请人认为，《合同》签订后，其于2011年6月21日将涉案商铺交付被申请人使用，而免租期满后，被申请人仍未交纳租金。根据《合同》第十六条的约定，申请人有权单方解除《合同》，收回涉案商铺。被申请人于2013年1月22日收到申请人发送的《解除合同通知书》，自该日起，合同已解除。被申请人则抗辩称，申请人于2012年6月19日贴封条封住涉案商铺，该行为应视为终止合同的表现。因此，合同于2012年6月19日解除。
（二）申请人可否要求被申请人支付违约金？
申请人主张，被申请人本应于每月5日前向申请人支付租金、管理费等相关费用，现被申请人逾期交纳构成违约，故应根据《合同》第十五条约定向其支付违约金。被申请人抗辩称，第一，申请人主动提出的月租金减半收取的承诺没有兑现，被申请人拒绝支付租金和管理费不构成违约。
三、裁决结果
1.确认申请人与被申请人签订的《商铺租赁合同》已于2013年1月22日解除；
2.被申请人向申请人支付2012年6月1日至2013年1月21日的租金40833.1元、2012年5月1日至2012年12月31日的物业管理费4544元及拖欠上述两笔费用的违约金（违约金按照中国人民银行公布的金融机构计收同期贷款利率的标准，逾期支付2012年6月至2012年12月租金的违约金以当月拖欠的租金5303元为基数，逾期支付2013年1月租金的违约金以当月拖欠的租金3712.1元为基数，从该月6日起计至实际付清之日止；逾期支付2012年5月1日至2012年12月31日物业管理费的违约金以568元为基数，从该月6日起计至实际付清之日止。违约金总额以本金总额为限）；
四、裁决理由
（一）涉案合同于2013年1月22日解除。
关于本案合同解除的时间点，仲裁庭认为，根据庭审查明的事实，被申请人于2012年5月起未再交纳物业管理费，自2012年6月起未交纳租金。据此，申请人根据《合同》第十六条关于“租赁期内被申请人连续15日拖欠租金、管理费等任何一项……申请人有权单方解除合同，收回商铺”的约定，于2013年1月21日按照《合同》约定的地址向被申请人公证送达《解除合同通知书》，要求解除合同，收回商铺的行为符合《合同》约定。该《解除合同通知书》于2013年1月22日投妥至被申请人处。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，本案《合同》于2013年1月22日解除。
被申请人认为，申请人于2012年6月19日贴封条封住涉案商铺，并提供了封条照片予以佐证。但仲裁庭注意到，被申请人提交的封条照片既未显示铺位号，也未显示照片的拍摄时间，照片上显示的封条也未加盖申请人公章。并且，庭审时申请人对被申请人的上述主张也不予确认。因此，仅凭封条照片这一证据难以证明申请人于2012年6月19日贴封条封住涉案商铺的事实。被申请人主张涉案商铺于该日被封住，《合同》于该日解除的主张缺乏依据，仲裁庭不予采纳。综上，仲裁庭认为，申请人与被申请人签订的《合同》已于2013年1月22日解除。
从查看涉案商铺现场的情况看，申请人在被申请人收到《解除合同通知书》后更换了涉案商铺的门锁，实际占有了涉案商铺。因此，申请人仍要求收回涉案商铺已无必要。被申请人可自行取回涉案商铺内存放的归其所有的物品。
（二）申请人可以要求被申请人支付租金、管理费，但不可以要求被申请人支付公摊水电费。
关于租金的仲裁请求。如前所述，《合同》于2013年1月22日解除，而《合同》解除前，被申请人自2012年6月1日起未交纳租金。庭审时，被申请人也对这一事实予以确认。因此，根据《合同》第四条关于“被申请人应于每月5日前向申请人支付当月租金，2011年6月21日至2012年5月31日，月租金0元，月管理费568元；2012年6月1日至2013年5月31日，月租金5303元，月管理费568元”的约定，被申请人应向申请人支付2012年6月1日至2013年1月21日期间的租金。由于2013年1月租赁期限未满一个月，根据《合同》第四条关于租金及其他费用按法定自然月计缴，其中计租期限不足一个月的，按计租天数除以三十再乘以当月月租金计缴的约定，2013年1月份的租金金额为3712.1元（21天÷30天×5303元/月）。自2012年6月1日至2013年1月21日，租金合计 40833.1元（5303元/月×7月+3712.1元）。至于被申请人抗辩称，申请人主动提出从2012年6月19日起的月租金按原租金50%收取，现在整个商场的承租者都是按原租金的50%向申请人交付租金的主张，由于申请人对此不予确认，被申请人又不能提供证据证明。因此，对于被申请人上述抗辩，仲裁庭不予采信。
关于物业管理费的仲裁请求。申请人主张，被申请人从2012年5月1日起未再交纳物业管理费。被申请人虽称其从2012年7月起未再交纳，但未提供发票证明其已缴清2012年5月及6月的物业管理费。因此，对被申请人的该项抗辩，仲裁庭不予采纳。被申请人应根据《合同》第四条的约定，向申请人交纳2012年5月1日至2013年1月21日的物业管理费。庭审时，申请人仅要求被申请人支付2012年5月至12月的物业管理费，这是申请人对自身权利的处分，没有加重被申请人负担，仲裁庭予以尊重。因此，被申请人应向申请人支付2012年5月1日至12月31日的物业管理费4544元（568元/月×8个月）。
关于申请人要求被申请人支付2012年5月至12月的公摊水电费2624元（7168–4544）的仲裁请求。仲裁庭认为，虽然《合同》第四条约定公摊水电费由被申请人承担，但申请人未能提供证据证明被申请人承租涉案商铺期间的公共电量、建筑物总面积以及申请人已实际支出上述费用，故对于该项请求，仲裁庭不予支持。
（三）申请人可以向被申请人主张违约金。
对此，仲裁庭认为，如前所述，在申请人不确认其曾承诺过月租金按原租金50%收取，被申请人又没有提供证据证明自己主张的情况下，被申请人应承担举证不能的不利后果。因此，被申请人不能以此为由拒交租金。第二，申请人于2012年6月19日贴封条封住涉案商铺，单方终止了《合同》。《合同》终止后，被申请人不再具有缴交租金及管理费等费用的义务。对此，仲裁庭认为，如前所述，根据现有证据难以证明申请人于2012年6月19日贴封条封住涉案商铺的事实。被申请人认为《合同》于2012年6月19日解除的主张缺乏依据，仲裁庭确认《合同》于2013年1月22日解除。在合同解除前，被申请人应当依约交纳租金及管理费。第三，申请人擅自将涉案商铺内被申请人的货物转移处理，并将涉案商铺出租给第三人，导致被申请人损失惨重，基于申请人构成违约，故被申请人不交租金及管理费的行为合理合法，不构成违约。对此，仲裁庭认为，《合同》第十三条约定，本合同解除、终止之日起3日内，被申请人应腾空商铺并将商铺交还申请人，否则视为被申请人放弃商铺内一切物品的所有权，由申请人进行处理。从查明的事实看，涉案商铺内还存放有被申请人的物品。申请人在《解除合同通知书》中要求被申请人自该通知书发出之日起5日内将商铺腾空后交还申请人，否则申请人有权根据《合同》第十三条约定处理商铺内的所有物品。在被申请人既没有按上述要求缴清拖欠的租金、管理费，也没有腾空涉案商铺的情况下，即使是申请人将涉案商铺内的物品转移处理，也没有违反《合同》约定，只能表明申请人处理问题的方式方法欠妥而已。《合同》解除后，申请人更换了涉案商铺的门锁，实际收回了商铺。之后，即便是申请人将涉案商铺重新出租给案外第三人也并无不妥。因此，被申请人主张申请人构成严重违约而不缴交租金及管理费的理由不能成立。综上，被申请人从2012年5月起没有支付管理费，从2012年6月起没有支付租金的行为构成违约，应承担违约责任，向申请人支付违约金。但考虑到被申请人拖欠租金及管理费给申请人造成的损失主要是所欠费用的利息损失，同时也考虑到《合同》约定的“每逾期一日，按所欠费用百分之二”支付违约金的标准确实过高。因此，仲裁庭认为违约金应当调整为按照中国人民银行公布的金融机构计收同期贷款利率的标准计算较为合理。根据《合同》第四条约定，被申请人应于每月5日前支付当月租金及物业管理费，故逾期支付每月物业管理费的违约金应以当月拖欠的物业管理费数额为基数，从该月6日起计至实际付清之日止；逾期支付每月租金的违约金应以当月拖欠的租金为基数，从该月6日起计至实际付清之日止。上述两笔费用的违约金均应按照中国人民银行公布的金融机构计收同期贷款利率的标准计算。根据公平合理的原则，违约金总额应以拖欠的本金总额为限。