房地产开发建设管理.ppt
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1、房地产开发与营销房地产开发与营销项目项目8 8 房地产开发项目的建设管房地产开发项目的建设管理理8-1房地产项目建设管理概述房地产项目建设管理概述v随着建筑的市场经济化,建筑工程管理逐步形成了房地随着建筑的市场经济化,建筑工程管理逐步形成了房地产企业(即建设单位产企业(即建设单位)、施工企业和监理单位三方管理的体、施工企业和监理单位三方管理的体制。三方相互协调与约束,确保了工程施工的顺利进行。充制。三方相互协调与约束,确保了工程施工的顺利进行。充分发挥房地产企业在建筑工程施工管理中的作用,对于加快分发挥房地产企业在建筑工程施工管理中的作用,对于加快施工进度、保证工程质量、降低工程造价、尽早完成
2、工程建施工进度、保证工程质量、降低工程造价、尽早完成工程建设是很有意义的。设是很有意义的。8-1房地产项目建设管理概述房地产项目建设管理概述v一、房地产开发项目建设管理的内容v包括项目的招标管理、合同管理、进度管理、质量管理、成本管理、施工安全管理。v三大管理核心既对立又统一项目管理的目标项目管理的目标质量质量 QUALITT成本成本 KOSTEN进度进度 ZEIT 8-1房地产项目建设管理概述房地产项目建设管理概述二、二、房地产开发项目建设管理的方式 组织方式:组织方式:1)自建2)委托施工管理方式:管理方式:1)自行管理2)委托管理8-2 房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理1 1
3、 1 1、房地产开发项目质量的特点、房地产开发项目质量的特点、房地产开发项目质量的特点、房地产开发项目质量的特点2 2 2 2、房地产开发项目工程质量的影响因素、房地产开发项目工程质量的影响因素、房地产开发项目工程质量的影响因素、房地产开发项目工程质量的影响因素3 3 3 3、房地产开发项目工程质量管理的原则、房地产开发项目工程质量管理的原则、房地产开发项目工程质量管理的原则、房地产开发项目工程质量管理的原则4 4 4 4、房地产开发项目施工过程质量控制的手段、房地产开发项目施工过程质量控制的手段、房地产开发项目施工过程质量控制的手段、房地产开发项目施工过程质量控制的手段建建设设单单位位的的质
4、质量量责责任任和和义义务务施工图设计文件未经审查批准的,建设单位不得使用施工图设计文件未经审查批准的,建设单位不得使用建设单位的质量责任和义务建设单位的质量责任和义务建设单位的质量责任和义务建设单位的质量责任和义务建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位,不得将建设单位应当将工程发包给具有相应资质等级的单位,不得将工程肢解发包工程肢解发包建设单位应按照国家有关规定组织竣工验收,建设工程验收合建设单位应按照国家有关规定组织竣工验收,建设工程验收合格的,方可交付使用格的,方可交付使用建设单位在领取施工许可证或者开工报告之前,应当按照国家建设单位在领取施工许可证或者开工报告之前,应当按照国家有
5、关规定办理工程质量监督手续有关规定办理工程质量监督手续建设单位不得对承包单位的建设活动进行不合理干预建设单位不得对承包单位的建设活动进行不合理干预建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理建设单位应当依法对工程建设项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标以及与工程建设有关的重要设备、材料等采购进行招标对必须衽监理的工程,建设单位应当委托具有相应资质等级的对必须衽监理的工程,建设单位应当委托具有相应资质等级的工程监理单位进行监理工程监理单位进行监理涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程,建设单位要有设计涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程,建设单位要
6、有设计方案方案勘察、设计单位的质量责任和义务勘察、设计单位的质量责任和义务勘察、设计单位的质量责任和义务勘察、设计单位的质量责任和义务勘察、勘察、设计设计单位单位的质的质量责量责任和任和义务义务勘察、设计单位应当依法取得相应资质等级的证书,并勘察、设计单位应当依法取得相应资质等级的证书,并在其资质等级许可范围内承揽工程,不得转包或违法分在其资质等级许可范围内承揽工程,不得转包或违法分包所承揽的工程包所承揽的工程除有特殊要求的建筑材料、专用设备、工艺生产线外,除有特殊要求的建筑材料、专用设备、工艺生产线外,设计单位不得指定生产厂、供应商设计单位不得指定生产厂、供应商勘察、设计单位必须按照工程建设
7、强制性标准进行勘察、勘察、设计单位必须按照工程建设强制性标准进行勘察、设计,注册执业人员应当在设计文件上签字,对设计文设计,注册执业人员应当在设计文件上签字,对设计文件负责件负责设计单位应当根据勘察成果文件进行建设工程设计设计单位应当根据勘察成果文件进行建设工程设计施施工工单单位位的的质质量量责责任任和和义义务务施工单位应当依法取得相应资质等级的证书,并在其资质等级施工单位应当依法取得相应资质等级的证书,并在其资质等级许可的范围内承揽工程许可的范围内承揽工程施工单位的质量责任和义务施工单位的质量责任和义务施工单位的质量责任和义务施工单位的质量责任和义务施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准
8、施工,不得擅施工单位必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工,不得擅自修改工程设计,不得偷工减料自修改工程设计,不得偷工减料施工单位不得转包或违法分包工程施工单位不得转包或违法分包工程建设工程实行质量保修制度,承包单位应履行保修义务建设工程实行质量保修制度,承包单位应履行保修义务总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料,应在建施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料,应在建设单位或工程监理单位监督下现场取样,并送具有相应资质等设单位或工程监理单位监督下现场取样,并送具有相应资质等级的质量检
9、测单位进行检测级的质量检测单位进行检测施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定,施工单位必须按照工程设计要求、施工技术标准和合同约定,对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验,未经对建筑材料、建筑构配件、设备和商品混凝土进行检验,未经检验或检验不合格的,不得使用检验或检验不合格的,不得使用建设工程监理企业的质量责任和义务建设工程监理企业的质量责任和义务建设工程监理企业的质量责任和义务建设工程监理企业的质量责任和义务建设建设工程工程监理监理企业企业的质的质量责量责任和任和义务义务工程监理单位应当依法取得相应资质等级的证工程监理单位应当依法取得相应资质等级的证书,并在其资质等级
10、许可的范围内承担工程监书,并在其资质等级许可的范围内承担工程监理业务,不得转让工程监理业务理业务,不得转让工程监理业务工程监理单位不得与被监理工程的施工承包单工程监理单位不得与被监理工程的施工承包单位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位位以及建筑材料、建筑构配件和设备供应单位有隶属关系或者其他利害关系有隶属关系或者其他利害关系工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标工程监理单位应当依照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同,代表建设单位准、设计文件和建设工程承包合同,代表建设单位对施工质量实施监理,并对施工质量承担监理责任对施工质量实施监理,并对施工质量承担监理责任8.2
11、.8.2.1 1 房地产项目质量管理房地产项目质量管理房地产项目质量有广义和狭义之分:房地产项目质量有广义和狭义之分:房地产项目质量有广义和狭义之分:房地产项目质量有广义和狭义之分:广义广义广义广义 -从建设方的角度来看,房地产从建设方的角度来看,房地产从建设方的角度来看,房地产从建设方的角度来看,房地产开发项目质量包括项目开发项目质量包括项目开发项目质量包括项目开发项目质量包括项目每一个环节的质每一个环节的质每一个环节的质每一个环节的质量量量量,如地段选择质量、投资决策质量、,如地段选择质量、投资决策质量、,如地段选择质量、投资决策质量、,如地段选择质量、投资决策质量、前期策划质量、规划设计
12、质量、施工质前期策划质量、规划设计质量、施工质前期策划质量、规划设计质量、施工质前期策划质量、规划设计质量、施工质量、市场推广质量、物业管理质量等;量、市场推广质量、物业管理质量等;量、市场推广质量、物业管理质量等;量、市场推广质量、物业管理质量等;狭义狭义狭义狭义-狭义的房地产开发项目质量主要狭义的房地产开发项目质量主要狭义的房地产开发项目质量主要狭义的房地产开发项目质量主要是指国家和地方性法规、技术标准、设是指国家和地方性法规、技术标准、设是指国家和地方性法规、技术标准、设是指国家和地方性法规、技术标准、设计文件及合同中对工程的安全、使用、计文件及合同中对工程的安全、使用、计文件及合同中对
13、工程的安全、使用、计文件及合同中对工程的安全、使用、经济、美观等特性的综合要求,有时甚经济、美观等特性的综合要求,有时甚经济、美观等特性的综合要求,有时甚经济、美观等特性的综合要求,有时甚至专指施工质量。至专指施工质量。至专指施工质量。至专指施工质量。8.2.18.2.1 房地产开发项目质量管理的涵义和特点房地产开发项目质量管理的涵义和特点8.2.8.2.1 1 房地产项目质量管理房地产项目质量管理 房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理房地产开发项目质量管理是指房是指房是指房是指房地产开发企业及其委托的监理单位,对地产开发企业及其委托的监理单位,对地产开发企业及其
14、委托的监理单位,对地产开发企业及其委托的监理单位,对项目的设计、施工和竣工验收等各个阶项目的设计、施工和竣工验收等各个阶项目的设计、施工和竣工验收等各个阶项目的设计、施工和竣工验收等各个阶段的质量进行全面管理,通过贯彻执行段的质量进行全面管理,通过贯彻执行段的质量进行全面管理,通过贯彻执行段的质量进行全面管理,通过贯彻执行建设工程质量法规和强制性规范、标准,建设工程质量法规和强制性规范、标准,建设工程质量法规和强制性规范、标准,建设工程质量法规和强制性规范、标准,保证项目质量总体目标的实现。保证项目质量总体目标的实现。保证项目质量总体目标的实现。保证项目质量总体目标的实现。8.2.18.2.1
15、 房地产开发项目质量管理的涵义和特点房地产开发项目质量管理的涵义和特点8.2.8.2.1 1 房地产项目质量管理房地产项目质量管理房地产开发项目质量的特点:房地产开发项目质量的特点:房地产开发项目质量的特点:房地产开发项目质量的特点:质量形成过程复杂,影响因素多质量形成过程复杂,影响因素多质量形成过程复杂,影响因素多质量形成过程复杂,影响因素多 质量波动大质量波动大质量波动大质量波动大 质量的隐蔽性强质量的隐蔽性强质量的隐蔽性强质量的隐蔽性强竣工检验局限大竣工检验局限大竣工检验局限大竣工检验局限大 对社会环境影响较大对社会环境影响较大对社会环境影响较大对社会环境影响较大8.2.18.2.1 房
16、地产开发项目质量管理的涵义和特点房地产开发项目质量管理的涵义和特点8.28.2房地产项目质量管理房地产项目质量管理8.2.28.2.2 房地产开发项目质量控制目标房地产开发项目质量控制目标 房房地地产产开开发发项项目目质质量量控控制制的的总总体体目目标标:项项目目建建设设必必须须符符合合国国家家及及地地方方性性法法规规、技技术术标标准准和和規規范范以及工程建设合同要求。以及工程建设合同要求。房地产开发项目房地产开发项目质量控制总体目标质量控制总体目标分分解解8.28.2房地产项目质量管理房地产项目质量管理8.2.28.2.2 房地产开发项目质量控制目标房地产开发项目质量控制目标 房房地地产产开
17、开发发项项目目质质量量控控制制的的总总体体目目标标:项项目目建建设设必必须须符符合合国国家家及及地地方方性性法法规规、技技术术标标准准和和規規范范以及工程建设合同要求。以及工程建设合同要求。房地产开发项目房地产开发项目质量控制总体目标质量控制总体目标设计质量子系统设计质量子系统设计质量子系统设计质量子系统分分解解 一一一一般般般般在在在在设设设设计计计计任任任任务务务务书书书书中中中中反反反反映映映映,是是是是用用用用户户户户(建建建建设设设设单单单单位位位位、开开开开发发发发商商商商)基基基基本本本本质质质质量量量量要要要要求求求求、建建建建筑筑筑筑设计规范和有关法规、标准的综合反映。设计规
18、范和有关法规、标准的综合反映。设计规范和有关法规、标准的综合反映。设计规范和有关法规、标准的综合反映。8.28.2 房地产项目质量管理房地产项目质量管理8.2.28.2.2 房地产开发项目质量控制目标房地产开发项目质量控制目标 房房地地产产开开发发项项目目质质量量控控制制的的总总体体目目标标:项项目目建建设设必必须须符符合合国国家家及及地地方方性性法法规规、技技术术标标准准和和規規范范以及工程建设合同要求。以及工程建设合同要求。房地产开发项目房地产开发项目质量控制总体目标质量控制总体目标设计质量子系统设计质量子系统设计质量子系统设计质量子系统材料设备质量子系统材料设备质量子系统材料设备质量子系
19、统材料设备质量子系统分分解解 材材材材料料料料及及及及设设设设备备备备质质质质量量量量是是是是项项项项目目目目的的的的质质质质量量量量基基基基础础础础。用用用用户户户户直直直直接接接接提提提提出出出出质质质质量量量量标标标标准准准准或或或或控控控控制制制制技技技技术术术术参参参参数数数数或或或或者者者者用用用用户户户户提提提提出出出出基基基基本本本本条条条条件件件件后后后后,由由由由设设设设计计计计人人人人员员员员确确确确定定定定质量标准。质量标准。质量标准。质量标准。8.28.2 房地产项目质量管理房地产项目质量管理8.2.28.2.2 房地产开发项目质量控制目标房地产开发项目质量控制目标
20、房房地地产产开开发发项项目目质质量量控控制制的的总总体体目目标标:项项目目建建设设必必须须符符合合国国家家及及地地方方性性法法规规、技技术术标标准准和和規規范范以及工程建设合同要求。以及工程建设合同要求。房地产开发项目房地产开发项目质量控制总体目标质量控制总体目标设计质量子系统设计质量子系统设计质量子系统设计质量子系统材料设备质量子系统材料设备质量子系统材料设备质量子系统材料设备质量子系统土建施工和设备土建施工和设备土建施工和设备土建施工和设备安装质量子系统安装质量子系统安装质量子系统安装质量子系统分分解解 土建施工和设备安装质量控制指标土建施工和设备安装质量控制指标土建施工和设备安装质量控制
21、指标土建施工和设备安装质量控制指标是设计意图、施工及安装合同要求、施工是设计意图、施工及安装合同要求、施工是设计意图、施工及安装合同要求、施工是设计意图、施工及安装合同要求、施工规范及操作规程、质量标准等的综合体现。规范及操作规程、质量标准等的综合体现。规范及操作规程、质量标准等的综合体现。规范及操作规程、质量标准等的综合体现。8.28.2 房地产项目质量管理房地产项目质量管理8.2.28.2.2房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施事前控制事前控制事中控制事中控制事后控制事后控制工程项目质量控制过程工程项目质量控制过程工程项目质量控制过程工程项目质量控制过程8.28.2 房
22、地产项目质量管理房地产项目质量管理8.2.28.2.2 房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施 设计阶段质量控制(事前控制)设计阶段质量控制(事前控制)施工阶段质量控制(事中控制)施工阶段质量控制(事中控制)竣工验收阶段质量控制(事后控制)竣工验收阶段质量控制(事后控制)9 9.3.1.3.1 房地产项目质量管理房地产项目质量管理9.3.1.3 9.3.1.3 房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施 设计阶段质量控制(事前控制)设计阶段质量控制(事前控制)先天不足必将带来后患无穷先天不足必将带来后患无穷 在在在在现现现现代代代代工工工工程程程程中中中中,要要
23、要要求求求求设设设设计计计计提提提提供供供供的的的的信信信信息息息息越越越越来来来来越越越越多多多多,设设设设计计计计中中中中的的的的任任任任何何何何错错错错误误误误都都都都可可可可能能能能会会会会被被被被放大,引起更大的失误。放大,引起更大的失误。放大,引起更大的失误。放大,引起更大的失误。有统计资料表明,工程产生质量问题有统计资料表明,工程产生质量问题的影响因素,其重要程度依次为:的影响因素,其重要程度依次为:设计的问题设计的问题 40.140.1施工责任施工责任 29.329.3材料问题材料问题 14.514.5使用责任使用责任 9.09.0其其 它它 8-9.18-9.1 因因因因此此
24、此此,设设设设计计计计阶阶阶阶段段段段是是是是影影影影响响响响工工工工程程程程项项项项目目目目质质质质量量量量的决定性环节。的决定性环节。的决定性环节。的决定性环节。设计阶段质量控制实施:设计阶段质量控制实施:设计阶段质量控制实施:设计阶段质量控制实施:初步设计阶段:初步设计阶段:初步设计阶段:初步设计阶段:优选设计单位优选设计单位优选设计单位优选设计单位 优选设计方案优选设计方案优选设计方案优选设计方案施工图设计阶段施工图设计阶段施工图设计阶段施工图设计阶段 建立设计经理质量责任制建立设计经理质量责任制建立设计经理质量责任制建立设计经理质量责任制 设计质量设计质量设计质量设计质量跟踪跟踪跟踪
25、跟踪8.28.2 房地产项目质量管理房地产项目质量管理8.2.28.2.2 房地产开发项目质量控制的实施房地产开发项目质量控制的实施 设计阶段质量控制(事前控制)设计阶段质量控制(事前控制)设计阶段质量控制实施:设计阶段质量控制实施:设计阶段质量控制实施:设计阶段质量控制实施:初步设计阶段:初步设计阶段:初步设计阶段:初步设计阶段:优选设计单位优选设计单位优选设计单位优选设计单位 优选设计方案优选设计方案优选设计方案优选设计方案施工图设计阶段施工图设计阶段施工图设计阶段施工图设计阶段 建立设计经理质量责任制建立设计经理质量责任制建立设计经理质量责任制建立设计经理质量责任制 设计质量设计质量设计
- 配套讲稿:
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