全程营销策划及销售代理合同.docx

全程营销策划及销售代理合同
甲方：
地址：
电话： 传真：
乙方：
地址：
电话： 传真：
为提高 项目的投资效益，在平等互利、协商一致的基础上，经甲乙双方协商，就 项目的全程营销策划及销售代理达成以下条款，签订本合同。
第一条：标的
一、 乙方独家代理 项目的全程营销策划及销售代理。
二、 项目经济指标：占地面积约 平米，总建筑面积约 平米（具体面积由甲方确认）。
三、 项目地址： 江西省上饶市凤凰大道与广信大道交叉口、市政府东南
第二条：合同期限
一、自本合同签订之日起至本项目最后一批房源正式开盘九个月止，并且合同期内乙方应完成已开盘的各类可售房源总销售面积（含）90%以上销售指标。
第三条：开盘条件
一、甲方取得项目预售许可证，将预售许可证的复印件交乙方对外公示。
二、乙方收到甲方已确认的销售价格明细表，并已按乙方的销售要求落实了按揭银行。
三、甲方至少应在开盘前2个月提供装修好的售楼处交付乙方使用。
四、甲乙双方同意，售楼处的装修方案由甲乙双方共同确定。
五、本项目正式对外销售时，甲方须保证相关行政审批手续均已办理完毕，符合销售条件。如甲方在未达到销售条件情况下，仍要求乙方对外进行销售的，则由此产生的责任及给乙方带来的损失，均由甲方承担。
第四条：报酬标准
1、代理费：以总销售金额的 1.2 %为标准；
2、甲方介绍成交或甲方团购及甲方自行洽谈并成交的销售房屋（包括甲方用工程款、材料款抵扣所成交的房屋）应由乙方办理签订认购书及《商品房买卖合同》事宜，并计入乙方的销售业绩和销售进度，甲方仍应按本合同的约定，支付乙方代理费和溢价分成（代理费按销售金额的0.6%计算，溢价分成为销售金额超出底价部分的 10 %）；但每批推出的各类物业（住宅，车位，商业，写字楼和公寓等）中该类房源不得超过每批各类物业面积的5%。
3、溢价分成：标准为销售金额超出底价部分的 %。
第五条：销售指标：
一、销售价格：本项目各类产品销售平均底( 均)价在项目每期正式开盘前15日内，甲方根据市场情况另行确定。
二、按上述平均底价编制的《每套销售单位销售底价明细表》及价格优惠策略，作为本合同补充附件存档。
A、该明细表及优惠策略作为乙方销售的价格依据，并作为双方结算代理费及溢价分成的依据。
B、甲乙双方未经对方同意，均不得变更上述销售价格。
三、销售进度：乙方在代理期限（自本合同签订之日起至本项目最后一批房源正式开盘九个月止）内，完成各类可售房源总销售面积的90%以上。
1、在项目每期开盘后三个月内，完成项目每期所推房源总销售面积的50%（含）以上。
2、在项目每期开盘后六个月内，完成项目每期所推房源总销售面积的70%（含）以上。
3、在项目每期开盘后九个月内，完成项目每期所推房源总销售面积的90%（含）以上。
备注：项目每期所推售房源在开盘后三个月内总体销售率（按销售面积计）若低于60％，甲方有权随时解除合同。
四、销售款项：乙方工作人员不得经手客户缴纳的购房款项，所有的销售款项必须由甲方指派的财务人员收取，并由甲方出据收据或商品房销售专用发票。
五、未经甲方书面同意的情况下，乙方以低于底价销售的，该部分销售面积不计提佣金，乙方除补足实际销售价与底价的差额外还需赔偿由此给甲方造成的损失。
第六条 ：代理费及溢价分成的支付方式
1、 代理费及溢价分成业绩确认：当甲方与购房户签订正式《商品房买卖合同》，并按该合同之规定收到该购房款的首期付款时，乙方所售的面积计入销售进度及销售业绩。如只收取定金，则计入销售进度及销售业绩，但暂时不计提代理费和溢价分成；
2、 代理费及溢价分成计提方式：
1） 代理费：每月提取上月销售业绩的85%，10%余款至每批推售房源销售完成90%后一次性支付给乙方，最后的5%余款待每批推售交房并协助办理房产证后一次性结清。
2） 溢价分成：根据销售底价和实际销售价格测算每套溢价分成，每月提取上月销售业绩的所有销售房源的溢价分成。
3） 乙方应在每月的5日前将上个月的销售业绩确认交给甲方报备，甲方应于每月10日之前将上个月的代理费和溢价分成一次性支付给乙方。
3、甲方支付给乙方代理佣金前，乙方需提供等额的正式发票给甲方，甲方收到该发票后5个日历天内支付经甲乙双方确认的金额。如乙方未能提供发票，甲方有权顺延付款期限。
4、甲方将代理佣金通过银行转账方式支付给乙方，乙方指定账户为：
开户名：
开户行：
账号：
第七条:前期服务费及付款方式
1 、本项目签订当月至未开始向乙方支付代理费及溢价分成前，甲方每月5号前一次性支付人民币 万元整（¥ 元）给乙方；未扣回
2、 乙方按本合同约定开始计提代理费及溢价分成当月，甲方停止向乙方支付前期服务费。
第八条 ：退房处理原则
客户退房或换房所退换出的物业，经甲方书面确认可重新对外销售，乙方再次售出，可依本合同约定计提代理费及溢价分成。
第九条： 销售阶段性任务及人员要求
一、第一阶段 销售筹备期
1、本合同生效后20个工作日内乙方以书面形式向甲方提供《 整案销售计划书》（以下简称“整案计划书” ）初稿，甲方接到“整案计划书”后于5个工作日内提出修改意见。乙方接到修改意见后于3个工作日修改完毕并提供给甲方。如乙方连续三次提交的初稿未能达到甲方要求，乙方应承担相应的违约责任。“整案计划书”作为本合同附件。
2、乙方提交“整案计划书”终稿后5个工作日内成立本案前期工作组，负责本案一期销售的筹备工作，并提交销售策划团队构架、工作清单和经甲方书面确认的执行方案。
3、合同签订后15个工作日内须完成甲方的VI设计。
4、甲方将第一笔前期服务费支付给乙方后，20个工作日内，乙方组建项目运营专案团队，并保证该项目专案团队具备为甲方提供全程策划代理服务的专业能力：不仅限于项目总监一名，策划经理一名，销售经理一名，销售人员三名，销售团队定期组织培训和考核，保证销售团队能为客户提供专业、高水准的服务。
团队组成人员需得到甲方的认可；如甲方认为乙方到岗人员不适合相关工作岗位，可要求乙方调整工作人员，乙方接到甲方书面通知后于10个日历天内调整到位；下同。
5、在项目各推广重要节点将整合公司运营团队参与，确保项目成功运营。
二、第二阶段 销售蓄客期
1、 该阶段具体工作事宜由甲乙双方协商确定，乙方根据甲乙协商结果编制《销售蓄客期计划书》，该计划书经甲方书面确认后作为合同附件。
2、 该阶段，乙方组建项目运营专案团队，并保证该项目专案团队具备为甲方提供全程策划代理服务的专业能力：不仅限于项目总监一名，策划经理一名，销售经理一名，销售人员八名，销售团队定期组织培训和考核，保证销售团队能为客户提供专业、高水准的服务，在项目各推广重要节点将整合公司运营团队参与，确保项目成功运营。
三、第三阶段 销售强销期
1、该阶段具体工作事宜由甲乙双方协商确定，乙方根据甲乙协商结果编制《销售强销期计划书》，该计划书经甲方书面确认后作为合同附件。
2、该阶段乙方组建项目运营专案团队，并保证该项目专案团队具备为甲方提供全程策划代理服务的专业能力：不仅限于项目总监一名，策划经理一名，销售经理一名，销售人员八名，销售团队定期组织培训和考核，保证销售团队能为客户提供专业、高水准的服务，在项目各推广重要节点将整合公司运营团队参与，确保项目成功运营。
四、第四阶段 销售尾盘期
1、该阶段具体工作事宜由甲乙双方协商确定，乙方根据甲乙协商结果编制《 销售尾盘期计划书》，该计划书经甲方书面确认后作为合同附件。
2、该阶段乙方项目运营专案团队人员不得少于5人；不仅限于项目总监一名，策划经理一名，销售经理一名，销售人员三名，销售团队定期组织培训和考核，保证销售团队能为客户提供专业、高水准的服务。
第十条：甲方责任
1、 甲方应协助乙方的代理销售工作。
2、 广告费用：广告、促销费（不含售楼处、样品屋、路牌的费用）为总销售金额的 1.2 %。甲方按照乙方提交的广告、促销费用开支计划表，及时支付该项目销售所必需的广告宣传费及促销费用。
3、 管理全部售楼款的帐务工作，保证售楼款由甲方收取并有效使用，同时负责对外开具发票。
4、 提供符合乙方要求的售楼接待场所，并提供日常办公用品及办公设备（桌、椅、电话、传真、空调、复印机、饮水机、电脑、打印机及打印耗材、音响、宽带等），并承担售楼处水、电、广告牌电费、电话费、宽带费、保安保洁费、物业管理费。
5、 《商品房买卖合同》、《认购书》的内容必须经甲方许可后印制，并经甲方复核认定加盖公章且签字后交于乙方，供乙方销售使用。如乙方在销售过程中须对有关条款进行改动时，须征得甲方书面认可。
6、 甲方有权监督乙方执行上述计划，并提出建议。双方如需面谈沟通，乙方应前往甲方办公所在地。
7、 双方约定本合同生效后，每10个工作日在甲方办公所在地召开一次工作例会，双方团队主要成员参加，该例会由乙方派专人记录并形成会议纪要，该会议纪要经甲方书面确认后作为合同附件。
第十一条：乙方责任
1、项目全程营销策划及销售代理服务内容（详见附件）。
2、协助甲方选定设计方案、策划模型。
3、制定并执行可行的行销方案，包括广告、宣传、促销及售楼进度，以及根据市场状况拟定的价格表等。
4、负责广告、促销方案的拟定及执行。
5、负责乙方销售人员及策划人员的工资奖金及福利。
6、乙方不得低于甲方确认的销售价格。低于的乙方应从代理费中减扣以补足差额（甲方特批的除外）；若由甲方特批低于销售的，乙方不承担低于销售的责任，甲方仍应将代理费结算给乙方。
7、乙方应根据项目销售的实际情况进行工作，乙方策划广告内容及方案需经甲方认可，确认后方可实施，否则产生的相应有关责任由乙方承担。
第十二条：合同终止与违约责任
一、 合同终止条件：
1、 楼盘售完、手续理清，合同自行终止；
2、乙方连续2个阶段未能按时完成销售任务，甲方可终止合同。乙方应于接到书面通知三日内办理完毕移交手续并撤离售楼处。
3、甲方由于不可抗力造成合同不能履行或不能全部履行合同，可不承担违约责任，且容许其提前终止合同。
4、乙方未能按时完成上述各阶段销售任务，甲方有权单方面解除本合同，甲方行使合同解除权时，根据乙方实际完成销售率确定计提代理费和策划分成系数与乙方结清代理费和策划分成。结清代理费和策划分成的期限为10个工作日内，从甲方向乙方发出解除合同的书面通知之日起计算。合同解除后，乙方无权再向甲方要求其它补偿，乙方在接到甲方解除合同通知后3个工作日内撤出甲方营销中心，并无条件退还所有客户资料及销售材料。
第十三条：其他条款
一、本合同如有不妥之处或未尽事宜，双方可进行协商并签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。
二、如履行中产生纠纷，双方应本着友好的态度互相谅解，协商解决，如协商不成，应申请当地仲裁委员会仲裁，该会裁决是终局的，对双方均有约束力。
三、本合同壹式肆份，甲乙双方各执贰份，每份皆具有同等之法律效力。本合同自双方签章后生效。
四、合同生效后，双方应立即着手进行合同约定的工作。

（以下无正文）

15

甲方（盖章）：
代表（签字）：
签约时间： 年 月 日
乙方（盖章）：
代表（签字）：
签约时间： 年 月 日

附件：项目全程营销策划及销售代理服务内容
第一部分 营销策划服务

一、项目前期策划
1、资源梳理
2、市场调研与客群定位
3、项目物业发展战略建议及产品魅力化策划建议
二、项目形象包装 （含开发公司VI及项目VI各一套）
1、形象包装策略
2、VI核心部分
3、形象包装设计
三、营销策略整合
1、消费者研究
2、竞争分析
3、项目营销总战略形成
4、项目阶段推广策略
5、营销费用预算
6、入市时机选择；
7、销售分期控制；
8、项目定价建议；
9、分别按月、季度、年度提供市场调研报告。
四、阶段企划广告设计
1、 卖场包装
2、 样板间形象包装
3、 媒介宣传包装
4、 外卖场包装（若有）
五、营销策划执行Ⅰ
1、广告策略指导
Ø 确定广告的基调和诉求点
Ø 广告周期策略
Ø 广告媒介策略
Ø 广告费预算
2、 销售培训
Ø 楼盘认识培训（含项目答客问培训）
Ø 房地产市场认识培训
Ø 团队协作培训
Ø 销售基本知识培训
Ø 客户管理培训
Ø 市场调查培训
Ø 销售人员自我管理培训
Ø 星级销售人员销售技巧培训
Ø 销售制度及礼仪培训
Ø 案场销售经理针对性培训（管理与执行及把控）
Ø 各项目重要推广节点（发卡、开盘、促销等）流程演练培训
3、 项目现场包装、宣传推广建议
Ø 整体推广策略方案及执行案
Ø 促销策略方案及执行案
Ø 公关活动方案及执行案
Ø 项目核心价值的提炼
Ø 项目传播概念
Ø 项目传播规划与策略
Ø 项目传播工具（媒介）组合
Ø SP活动系列方案
4、《项目各阶段开盘策划方案》
Ø 销售渠道策略
Ø 公关策略
Ø 营销推广策略
Ø 各阶段广告费预算
5、《项目价格方案》
Ø 总体均价的拟订
Ø 付款方式的组合
Ø 价格策略及随后的走势策略
Ø 定价原则
Ø 价格系数的拟定
六、营销策划执行Ⅱ
1、监控销售流程，提出改进建议
2、广告策略指导
3、协助甲方进行户外广告制作的验收
4、SP活动的执行监督
5、协助监督模型制作
6、协助监督效果图制作
7、协助销售中心规划及布置（如售楼中心招牌、指示牌、标识牌等）
8、协助样板房的规划及布置
六、营销策划执行 Ⅲ
1、《月度策略调整方案》
2、指导销售总结及阶段推广策略
3、项目各阶段开盘总结报告（含项目各阶段开盘成交价格及成交客户分析）；
4、拟定项目各阶段尾房房源营销策略执行方案及执行配合。

第二部分 整合传播服务

一、项目整合营销传播阶段性策略与组合
◎ 信息传播推广策略方案
Ø 制定广告投放的合理媒介组合方案；
Ø 制定广告投放的合理波段时段分配方案；
Ø 制定广告投放的各媒体合理预算分配方案；
Ø 策划建议有效的创新广告媒体形式；
Ø 制定各种媒体广告物料的主题和合理的内容，包括相关文案的具体；
Ø 撰写和广告物料的创意设计；
Ø 根据销售进度，提供公关宣传策划方案，并协助组织执行工作。
Ø 传播与媒介策略的制定
Ø 传播与媒介覆盖策略目标
Ø 分阶段传播策略的制定
Ø 媒介炒作计划的制定、实施、监控及调整
Ø 促销活动策略及工具选择
Ø 公共关系策略（含各类公共关系活动、新闻炒作等策划）
◆ 项目各阶段营销推广执行细案
1、 进入市场的时机与姿态
2、 调整与控制策略
3、 分阶段销售目标制定及销售策略与推广策略建议
4、 分阶段战术安排
◎ 蓄势期的推广策略、公关活动执行案、广告主题及策略
◎ 项目各阶段开盘方案
Ø 开盘活动及组织安排建议；
Ø 推出单位及销售建议；
Ø 促销活动建议；
Ø 现场包装策略建议；
Ø 媒体宣传及公关活动策略建议。
◎ 持续强销期的推广策略、公关活动执行案、广告主题及策略
◎ 促销期的推广策略、公关活动执行案、广告主题及策略
二、项目形象推广工作内容
项目LOGO及VI系统
基础系统：
项目中英文名称设计辅助商标图形
系列辅助识别的制作准则,辅助标准色彩及用色准则,组合规范说明
应用系统：
Ø 办公用品：名片(中文)、邀请卡、纸杯、合同书封面、信封、信纸、胸牌
Ø 销售资料：楼书、海报、户型图、销控表、手提袋、传真纸表头、表格页眉等
Ø 交通运输工具：看房车、小区电平车、商务车、小区车辆通行证
Ø 旗帜：刀旗、彩旗、吊旗、小串旗、灯杆旗、
Ø 环境风格类：气球、太阳伞、工地围墙、户内外指示牌、施工工地外围观色带、期楼外墙标语和施工横幅色带设计（横条幅、直条幅）
Ø 户外展示背景板、礼品雨具、礼品日历、礼品钥匙扣、礼品烟灰缸等
Ø 销售工具及实务：销售资料、销售道具等。
其他：
◇ 媒介广告设计（如：报纸稿、杂志稿、车身广告、其他广播、电视、网站广告等）；◇ 户外广告选址及设计等（户外看板、灯箱、展板）
三、项目五位一体现场包装系统
Ø 售楼中心内外氛围包装：销售接待台、模型展示区、顾客洽谈区的布置、展板、资料架
Ø 看房路线及看房通道包装：通道展板、通道条幅、通道吊旗、通道指示道具
Ø 售楼部至工地现场沿线景观美化(含围墙)：创新品牌文化展示牌设计
Ø 工地包装：大型字画幕设计，外墙、条幅等元素的组合形式
Ø 样板房包装风格建议。
『根据项目的实际进度状况，由乙方于每月30日前提交下个月的整体工作计划（服务内容），经双方沟通确认后，乙方具体安排执行，并确保按时完成工作内容』 .